คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อาคารชุด

ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคสอง มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้
โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยในราคา2,865,000 บาท สัญญาดังกล่าว ได้กำหนดไว้ว่า "ห้องชุดผู้ซื้อจะมีพื้นที่ประมาณ94.5 ตารางเมตร ทั้งนี้โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริงและการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดผู้ซื้อมีมากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุข้างต้น คู่สัญญายังคงต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้า(5%) หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนโดยการปรับราคาจะกระทำในการชำระเงินงวดสุดท้ายของราคา" แม้ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย และใช้บังคับได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 151 แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณี กล่าวคือ เจตนาของคู่สัญญาที่กระทำโดยสุจริตซึ่งพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบแล้ว คงมิได้หมายความถึงขนาดที่ว่า ไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่าร้อยละห้าสักเพียงใดก็ตาม โจทก์ก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏิเสธได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาคารชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนถึง 29.98 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 31.7 ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มอีกประมาณ 900,000 บาท รวมทั้งจำเลยได้บังคับให้โจทก์รับมอบซอกมุมห้องที่ติดกันซึ่งมีเนื้อที่อีก 30 ตารางเมตร โดยมีฝากั้นห้อง ระหว่างเนื้อที่ 95.5 ตารางเมตรกับ 30 ตารางเมตร เป็นฝากั้นซึ่งเป็นคานรับน้ำหนักของตัวอาคาร โดยจำเลยได้ทำช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนที่ล้ำจำนวนเป็นส่วนของเนื้อที่ซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งหากพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีแล้ว ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นไม่ เพราะหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้นอย่างแน่นอน อีกประการหนึ่ง เมื่อคำนึงถึงมาตรา 11 แห่ง ป.พ.พ.ด้วยแล้ว ในกรณีเช่นว่านี้ เมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่าโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้น ตามมาตรา 466 วรรคสองอันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้
โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยในราคา 2,865,000บาท สัญญาดังกล่าว ได้กำหนดไว้ว่า "ห้องชุดผู้ซื้อจะมีพื้นที่ประมาณ 94.5 ตารางเมตรทั้งนี้โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริงและการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดผู้ซื้อมีมากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุข้างต้นคู่สัญญายังคงต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้า (5%)หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนโดยการปรับราคาจะกระทำในการชำระเงินงวดสุดท้ายของราคา" แม้ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย และใช้บังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 151 แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณี กล่าวคือ เจตนาของคู่สัญญาที่กระทำโดยสุจริตซึ่งพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบแล้ว คงมิได้หมายความถึงขนาดที่ว่าไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่าร้อยละห้าสักเพียงใดก็ตาม โจทก์ก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏิเสธได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาคารชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนถึง 29.98 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 31.7 ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มอีกประมาณ 900,000 บาท รวมทั้งจำเลยได้บังคับให้โจทก์รับมอบซอกมุมห้องที่ติดกันซึ่งมีเนื้อที่อีก 30 ตารางเมตร โดยมีฝากั้นห้อง ระหว่างเนื้อที่ 95.5 ตารางเมตรกับ 30 ตารางเมตร เป็นฝากั้นซึ่งเป็นคานรับน้ำหนักของตัวอาคาร โดยจำเลยได้ทำช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนที่ล้ำจำนวนเป็นส่วนของเนื้อที่ซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งหากพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีแล้ว ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นหรือไม่ เพราะหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้นอย่างแน่นอน อีกประการหนึ่งเมื่อคำนึงถึงมาตรา 11แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ด้วยแล้วในกรณีเช่นว่านี้เมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่าโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาด ซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้นตามมาตรา 466 วรรคสอง อันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391

ตามคำฟ้องของโจทก์บรรยายว่า การที่โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคต่าง ๆ ตามสิทธิของเจ้าของร่วมในโครงการอาคารชุด อาทิ สระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล และที่จอดรถ ทำให้โจทก์ต้องหา สถานที่ออกกำลังกายและที่จอดรถแห่งใหม่ ต้องเสียค่าใช้จ่าย เป็นเรื่องที่โจทก์คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นว่าโจทก์ต้องเสียหายคิดเป็นเงินได้เท่าใด ส่วนข้อเท็จจริงที่ว่าโจทก์อาศัยหลักเกณฑ์และวิธีใดในการคำนวณค่าเสียหายเป็นเรื่องรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบในชั้นพิจารณาได้ คำฟ้องของโจทก์ในส่วนนี้จึงแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นพอที่จะทำให้จำเลยเข้าใจและต่อสู้คดีได้ถูกต้องแล้ว
ตามใบโฆษณาขายปรากฏใจความและรูปภาพอาคารชุดสยามคอนโดมิเนียมที่จำเลยโฆษณาขายแก่บุคคลทั่วไป โดยเฉพาะมีรูปภาพสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล และอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น และมีข้อความระบุไว้ด้วยว่า "สยามคอนโดมิเนียม อาคารชุดพักอาศัยที่ทันสมัยและสุนทรี? สถานที่ที่รวมความสุข สะดวกสบาย และความร่มรื่นสดชื่นใจทุกประการไว้ภายในบริเวณอาคารที่มีพร้อมทุกสิ่ง ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล สนามเด็กเล่น? ตลอดจนมีที่จอดรถกว้างขวางให้ท่านและแขกเหรื่อของท่านจอดได้สบาย ๆ ถึง 600 คัน?" กรณีจึงเป็นที่เห็นได้ว่าการกระทำของจำเลยมีลักษณะเป็นการให้คำมั่นสัญญาต่อบุคคลทั่วไปหรือลูกค้า ว่าจำเลยจะดำเนินการให้มีสิ่งก่อสร้างดังกล่าวด้วยตามที่จำเลยออกโฆษณาขาย แม้ในหนังสือสัญญาขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยจะไม่ปรากฏข้อความตามใบโฆษณาขายหรือข้อความให้ถือเอาโฆษณาขายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาก็ตาม การที่ต่อมาจำเลยได้จัดสร้างสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส และสนามบาสเกตบอลตามที่ออกโฆษณาในใบโฆษณาขาย ย่อมเป็นพฤติการณ์ทำให้ฟังได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ตกลงให้ถือเอาใบโฆษณาขายเป็นส่วนหนึ่งของหนังสือสัญญาขายโดยปริยาย เมื่อจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น จึงเป็นการไม่ปฏิบัติตามคำมั่นสัญญาที่จำเลยนำออกโฆษณาตามใบโฆษณา กรณีถือได้ว่าจำเลยได้ประพฤติผิดคำมั่นสัญญาต่อโจทก์

พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดเมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตันและจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้นหรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้วเพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์

ป.พ.พ. มาตรา 386 วางหลักในเรื่องการเลิกสัญญาไว้ 2 กรณี คือ เลิกสัญญาโดยข้อสัญญาและเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย ดังนั้น แม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ไม่ตรงตาม ข้อสัญญา แต่ตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็เลิกสัญญาได้
ตามเอกสารแนบท้ายเงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ที่ระบุไว้ว่า "ในกรณีที่ผุ้จะขายนั้นไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จหรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะซื้อภายในเวลที่กำหนดในสัญญานี้และการผิดสัญญาดังกล่าวดำเนินต่อไปภายหลังจากผู้จะซื้อส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังผู้จะขายไม่น้อยกว่าหกเดือน ผู้จะซื้ออาจบอกเลิกภาระผูกพันของผู้จะซื้อตามสัญญานี้?" เป็นการกำหนดให้ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ 2 กรณี คือ ผู้จะขายก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดได้ การที่ผู้จะขายมิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญา ผู้จะซื้อจึงเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาไม่ได้
โจทก์ทำสัญญาจะซื้ออาคารชุดจากจำเลยและชำระเงินแก่จำเลยตามสัญญาบางส่วนในวันทำสัญญา ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ ตามเงื่อนไขในสัญญากำหนดให้ผู้จะขายใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นแทนได้เฉพาะ รายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างห้องชุดของผู้จะซื้อเท่านั้น และตามสัญญาระบุไว้ใน รายการฝ้าเพดานระบุว่าห้องทั่วไปเป็นคอนกรีต แต่งผิว ทาสี ส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ดังนั้น จำเลยจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างโดยใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นในทรัพย์ส่วนกลาง ยิ่งไปกว่านั้นจำเลยมิได้ทำฝ้าเพดาน จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางนี้ แม้โจทก์ยังมิได้เป็นผู้มีส่วนถือกรรมสิทธิ์รวมเพราะยังมิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ตาม แต่โจทก์ก็มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกับจำเลยในอันที่จะบังคับให้จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้
ตามบทบัญญัติ ป.พ.พ. มาตรา 216 เป็นเรี่องการผิดนัดชำระหนี้และผลของการผิดนัดทำให้เจ้าหนี้ไม่ได้รับประโยชน์จากการชำระหนี้ ส่วนกรณีที่เป็นเรื่องที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ซึ่งรวมถึงการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้โดยให้ก่อสร้างฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องภายในกำหนดระยะเวลา 1 เดือน อันเป็นระยะเวลาพอสมควร แต่จำเลยไม่ก่อสร้างให้ถูกต้อง จึงเท่ากับจำเลยไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อกรณีเป็นการเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย จึงไม่ต้องบอกกล่าวโดยกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 6 เดือน ตามที่ระบุไว้ในเงื่อนไขในสัญญา

เงื่อนไขการจะซื้อจะขายมีใจความว่า "รายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้างห้องชุดผู้จะซื้อจะต้องเป็นไปตามรายการที่ระบุไว้ของห้องชุดในเอกสารแนบท้าย 2 แต่ผู้จะขายสงวนสิทธิที่จะใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นที่มีคุณภาพเท่าเทียมกันแทนได้" เป็นเงื่อนไขกำหนดให้ผู้จะขายใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นแทนได้เฉพาะรายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างห้องชุดของผู้จะซื้อเท่านั้น ตามเอกสารแนบท้ายสัญญา 2 รายการที่ระบุไว้ในรายการฝ้าเพดานระบุว่าส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด จำเลยจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างโดยใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อปรากฏว่าเพดานคอนกรีตเสริมเหล็กที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็คือโครงสร้างที่เป็นพื้นของห้องชุดชั้นที่อยู่เหนือขึ้นไปเท่ากับจำเลยมิได้ทำฝ้าเพดาน จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่จะบังคับให้จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้
แม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ไม่ตรงตามข้อสัญญาแต่กลับตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็สามารถเลิกสัญญาได้ เมื่อจำเลยมิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญาซึ่งเป็นเรื่องที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ซึ่งรวมถึงการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 ทั้งกรณีไม่ต้องด้วยมาตรา 216 ซึ่งเป็นเรื่องผลของการผิดนัดทำให้เจ้าหนี้ไม่ได้รับประโยชน์จากการชำระหนี้ เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยก่อสร้างฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องภายในกำหนด 1 เดือนอันเป็นระยะเวลาพอสมควรแต่จำเลยไม่ก่อสร้างให้ถูกต้อง โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้และไม่จำต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขการจะซื้อจะขายข้อ 6.3 ที่ว่า หากโจทก์จะเลิกสัญญาต้องบอกกล่าวจำเลยล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 6 เดือนเพราะเป็นการเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย มิใช่การเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาดังกล่าว

ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มิได้กำหนดเวลาร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม อันผิดระเบียบไว้ เหตุนี้จำต้องวินิจฉัยคดีอาศัยเทียบเคียงกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 ในกรณีนี้ได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1195 ที่ให้การร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้นต้องร้องขอภายในกำหนดเดือนหนึ่งนับแต่วันลงมตินั้น ซึ่งสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปได้โดยรวดเร็ว และมีประสิทธิภาพตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลาย ทั้งกำหนดเวลาดังกล่าวมิใช่กำหนดอายุความที่ใช้บังคับแก่สิทธิเรียกร้อง จะนำกำหนดอายุความทั่วไปสิบปีมาใช้แก่คดีนี้มิได้

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มิได้กำหนดเวลาร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอันผิดระเบียบไว้ จึงต้องวินิจฉัยคดีโดยอาศัยเทียบบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่ง อันได้แก่วิธีการเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1195 ซึ่งสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปโดยรวดเร็ว และมีประสิทธิภาพตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลาย

จำเลยก่อสร้างอาคารชุดให้มีจำนวนชั้นเพิ่มขึ้นจาก 27 ชั้น เป็น 30 ชั้น แม้โจทก์มิได้ซื้อห้องชุดสูงสุด แต่สิทธิของโจทก์ย่อมถูกกระทบจากการที่มีห้องชุดเพิ่มขึ้นและมีผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดเพิ่มมากขึ้น ซึ่งทำให้มีผู้ร่วมใช้ทรัพย์สิน ส่วนกลางของอาคารชุดเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ทำให้โจทก์ขาดความสะดวกสบายในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง สำหรับผนังกั้นห้องภายในซึ่งก่อสร้างโดยใช้วัสดุแผ่นยิปซัมย่อมไม่แข็งแรงคงทนถาวรเทียบเท่าผนังก่ออิฐฉาบปูนตามที่ระบุในสัญญานอกจากนั้นอาคารชุดดังกล่าวไม่มีเสารองรับน้ำหนักภายในตัวอาคาร แต่ใช้แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปประกอบขึ้นแทนเสาตามแบบแปลน อาจทำให้อาคารไม่มีความมั่นคงแข็งแรงและย่อมกระทบถึงห้องชุดพิพาทที่โจทก์ซื้อเพราะเป็นส่วนหนึ่งของอาคารด้วยและตามเอกสารแนบท้าย SPECIFICATIONของอาคารหรือรายละเอียดของโครงการ ซึ่งสัญญาจะซื้อขายอาคารชุดพิพาทข้อ 1(ก) ให้ถือว่าเอกสารแนบท้ายดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วยระบุว่า โครงการจะมีหน่วยจัดการควบคุมดูแลและรักษาความปลอดภัย สโมสรพักผ่อนหย่อนใจ สวน และลานระเบียง จำเลยจึงมีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าว หากไม่ปฏิบัติตามย่อมทำให้อาคารชุดมีสภาพไม่น่าอยู่ขาดความปลอดภัย ความสะดวกสบายและความสวยงามการไม่ปฏิบัติตามสัญญาของจำเลยข้างต้นล้วนเป็นการผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญทั้งสิ้น ชอบที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาได้
ตามข้อสัญญาโจทก์ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยล่วงหน้า 3 เดือนก่อนที่บอกเลิกสัญญาเฉพาะในกรณีที่จำเลยก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จ แต่เมื่อจำเลยก่อสร้างแล้วเสร็จแต่ผิดจากแบบแปลนและข้อสัญญา โจทก์หาจำต้องบอกกล่าว เลิกสัญญาล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาไม่

จำเลยเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุด พี.บี. เพนท์เฮาส์ 1 เพื่อขาย มีการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 การแสดงเจตนาของโจทก์จะทำได้ก็โดยผู้แทนของโจทก์แสดงเจตนาแทนเท่านั้น ปรากฏว่าโจทก์มีผู้จัดการคือบริษัท บ. ซึ่งมีฐานะเป็นนิติบุคคลเช่นเดียวกัน จึงมีการแต่งตั้งให้ พ. เป็นผู้ดำเนินการแทน พ. ย่อมเป็นผู้จัดการของโจทก์และมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง และมาตรา 36 (3) ด้วย การที่ พ. ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีนี้ในฐานะผู้จัดการของโจทก์ จึงมีผลเท่ากับโจทก์เป็นผู้มอบอำนาจด้วยตนเอง เช่นเดียวกันกับหัวหน้าส่วนราชการที่เป็นนิติบุคคลมอบอำนาจให้บุคคลอื่นฟ้องคดีแทนส่วนราชการนั้น มีผลเท่ากับส่วนราชการนั้นเป็นผู้มอบอำนาจ กรณีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 36 วรรคสอง เมื่อ ส. เป็นผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์โดยตรง ส. ย่อมมีอำนาจดำเนินคดีนี้แทนโจทก์ได้
ปัญหาอื่น ๆ ที่จำเลยยกขึ้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ยังมิได้วินิจฉัย แต่เมื่อโจทก์ยกขึ้นฎีกาและจำเลยก็ได้กล่าวอ้างไว้ในคำแก้ฎีกาแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวไปเสียเองโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์พิจารณาและพิพากษาใหม่
ตามแผ่นโฆษณาโครงการที่จำเลยจัดทำขึ้นมีข้อความว่า จะมีสระว่ายน้ำและสวนร่มรื่น แต่จำเลยยังมิได้จัดทำตามที่โฆษณาไว้ เมื่อโจทก์แจ้งให้จำเลยจัดทำแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จัดทำเองเสร็จแล้ว จำเลยย่อมต้องรับผิดชดใช้เงินให้โจทก์
(วรรคแรกวินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 9 /2542)