คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เนื้อที่ดิน

ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาทระบุว่าผู้จะขายตกลงจะขาย และผู้จะซื้อตกลงจะซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคาร ดังต่อไปนี้ ที่ดิน น.ส.3 ก. เลขที่ 2571 เนื้อที่ประมาณ 1,550 ตารางวา (3 ไร่ 3 งาน 50 ตารางวา) คู่สัญญาได้ตกลงราคา ที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคาร ที่จะซื้อขายกันดังกล่าวเป็นเงิน 3,400,000 บาท และตามสัญญาจะซื้อจะขายมิได้ระบุ ไว้ว่าที่ดินมีราคาตารางวาละเท่าไร ดังนี้ เมื่อสัญญาจะซื้อขาย ไม่ได้ระบุราคากันไว้ว่า ไร่ละหรือตารางวาละเท่าใด และเนื้อที่ดินที่จะขายก็เป็นแต่กะประมาณ แต่ได้กำหนดราคาไว้3,400,000 บาท อันมีลักษณะเป็นการขายรวม ๆ กันไปเป็นการแสดงให้เห็นถึงเจตนาของคู่สัญญาได้ว่าไม่ถือเอาจำนวนเนื้อที่ดินเป็นสาระสำคัญ โจทก์เองได้ทำการตรวจสอบเนื้อที่ดินหลายครั้ง จึงไม่สนใจที่จะถือเอาเรื่องเนื้อที่ดินเป็นข้อสำคัญอีกต่อไป อีกทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาทคงกล่าวถึงความรับผิดของผู้จะขายหรือจำเลยไว้แต่เฉพาะเรื่องปลอดจากการจำนอง การรอนสิทธิหรือภาระติดพัน อื่นใดซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการรับผิดในข้อที่ทรัพย์ ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนอันมิได้กล่าวไว้เลย เสมือนหนึ่ง คู่สัญญาต่างมุ่งประสงค์ไม่ให้ต้องรับผิดต่อกันเกี่ยวกับ เนื้อที่ดินที่ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนที่อาจเกิดขึ้นใน ภายภาคหน้า จึงถือได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินยกทั้งแปลง หรือขายเหมา ดังนั้น ไม่ว่าที่ดินที่ซื้อขายจะขาดตกบกพร่อง หรือล้ำจำนวนโจทก์จำเลยก็จะเรียกเงินค่าซื้อที่ดินคืนหรือค่าซื้อที่ดินที่ยังขาดอยู่จากกันมิได้

เอกสารท้ายฟ้องเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้อง คำฟ้องจะชัดแจ้งหรือไม่จึงต้องพิจารณาคำฟ้องและเอกสารท้ายฟ้องทั้งหมดประกอบกัน
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยเพิกถอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามใบจองน.ส.3 และโฉนดที่ดินพิพาทซึ่งมีชื่อจำเลย เมื่อปรากฏตามสำเนาสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 ว่า ที่ดินที่โจทก์อ้างว่าซื้อมาจากเจ้าของเดิมนั้น มีเนื้อที่รวมกันทั้งสิ้น 64 ไร่ แต่กลับปรากฏตามสำเนาเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 6และ 7 ซึ่งเป็นใบจองและ น.ส.3 ของที่ดินที่โจทก์อ้างว่าจำเลยได้ออกหลักฐานรุกล้ำ มีเนื้อที่ประมาณ 50 ไร่ และปรากฏตามสำเนาเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 16ซึ่งเป็นโฉนดที่ดินที่จะออกให้แก่จำเลย มีเนื้อที่ 47 ไร่ 3 งาน 28 ตารางวา ดังนี้การที่โจทก์ได้บรรยายฟ้องว่า ที่ดินที่โจทก์ซื้อมาจากเจ้าของเดิมมีเนื้อที่รวมกันทั้งสิ้น64 ไร่ แต่ที่ดินตามใบจองและ น.ส.3 ของจำเลยตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข6 และ 7 กลับมีเนื้อที่ประมาณ 50 ไร่ ทั้งที่ดินตามโฉนดที่ดินที่จะออกให้แก่จำเลยมีเนื้อที่ประมาณ 47 ไร่เศษ เท่านั้น จึงเป็นไปไม่ได้ที่จำเลยจะขอออกใบจองน.ส.3 และโฉนดที่ดินดังกล่าวรุกล้ำที่ดินเจ้าของเดิมที่โจทก์ซื้อมาทั้งแปลงดังคำฟ้องโจทก์ เพราะที่ดินตามใบจอง น.ส.3 และโฉนดที่ดินดังกล่าวมีเนื้อที่น้อยกว่าที่ดินที่โจทก์อ้างว่าซื้อมาจากเจ้าของเดิมถึง 10 ไร่เศษ นอกจากนั้นเมื่อพิจารณาสำเนาเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 18 ซึ่งเป็นแผนที่ที่ดินพิพาท ก็ไม่สามารถทราบได้ว่าที่ดินที่โจทก์อ้างว่าจำเลยขอออกใบจอง น.ส.3 และโฉนดที่ดินนั้นเป็นที่ดินตรงบริเวณไหนของแผนที่ดังกล่าวหรือรุกล้ำที่ดินที่โจทก์อ้างว่าซื้อมาจากเจ้าของเดิมตรงส่วนไหนบ้าง คำฟ้องโจทก์ดังกล่าวเป็นการแสดงสภาพแห่งข้อหาข้ดแย้งกันในตัวจึงเป็นคำฟ้องเคลือบคลุม

เอกสารท้ายฟ้องเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้อง คำฟ้องจะชัดแจ้ง หรือไม่จึงต้องพิจารณาคำฟ้องและเอกสารท้ายฟ้องทั้งหมดประกอบกัน โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยเพิกถอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามใบจอง น.ส.3 และโฉนดที่ดินพิพาทซึ่งมีชื่อจำเลยเมื่อปรากฏตามสำเนาสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 ว่า ที่ดินที่โจทก์อ้างว่าซื้อมาเจ้าของเดิมนั้น มีเนื้อที่รวมกันทั้งสิ้น 64 ไร่ แต่กลับปรากฏตามสำเนาเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 6 และ 7 ซึ่งเป็นใบจองและน.ส.3 ของที่ดินที่โจทก์อ้างว่าจำเลยได้ออกหลักฐานรุกล้ำ มีเนื้อที่ประมาณ 50 ไร่ และปรากฏตามสำเนา เอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 16 ซึ่งเป็นโฉนดที่ดินที่จะออกให้แก่จำเลย มีเนื้อที่ 47 ไร่ 3 งาน 28 ตารางวา ดังนี้การที่โจทก์ได้บรรยายฟ้องว่า ที่ดินที่โจทก์ซื้อมาจากเจ้าของเดิมมีเนื้อที่รวมกันทั้งสิ้น 64 ไร่ แต่ที่ดินตามใบจองและ น.ส.3 ของจำเลยตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 6และ 7 กลับมีเนื้อที่ประมาณ 50 ไร่ ทั้งที่ดินตามโฉนดที่ดินที่จะออกให้แก่จำเลยมีเนื้อที่ประมาณ 47 ไร่เศษ เท่านั้นจึงเป็นไปไม่ได้ที่จำเลยจะขอออกใบจอง น.ส.3 และโฉนดที่ดิน ดังกล่าวรุกล้ำที่ดินเจ้าของเดิมที่โจทก์ซื้อมาทั้งแปลงดัง คำฟ้องโจทก์ เพราะที่ดินตามใบจอง น.ส.3 และโฉนดที่ดิน ดังกล่าวมีเนื้อที่น้อยกว่าที่ดินที่โจทก์อ้างว่าซื้อมาจาก เจ้าของเดิมถึง 10 ไร่เศษ นอกจากนั้นเมื่อพิจารณาสำเนาเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 18 ซึ่งเป็นแผนที่ที่ดินพิพาท ก็ไม่สามารถทราบได้ว่าที่ดินที่โจทก์อ้างว่าจำเลยขอออกใบจอง น.ส.3 และโฉนดที่ดินนั้นเป็นที่ดินตรงบริเวณไหนของแผนที่ดังกล่าวหรือรุกล้ำที่ดินที่โจทก์อ้างว่าซื้อมาจากเจ้าของเดิมตรงส่วนไหนบ้างคำฟ้องโจทก์ดังกล่าวเป็นการแสดงสภาพแห่งข้อหาขัดแย้งกันในตัวจึงเป็นคำฟ้องเคลือบคลุม

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับจำเลยโดยโจทก์ไม่เคยไปดูที่ดินที่ซื้อ จำเลยยืนยันว่าที่ดินมีเนื้อที่ตรงตาม ส.ค.1 ซึ่งไม่เป็นความจริง จึงเป็นการหลอกลวงฉ้อฉลโจทก์ให้เข้าทำสัญญา หากไม่มีการหลอกลวงโจทก์จะไม่เข้าทำสัญญา สัญญาจะซื้อขายที่ดินจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 159 วรรคหนึ่งและวรรคสอง โจทก์มีสิทธิบอกล้างตามมาตรา 175(3)

การทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินของโจทก์กับจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินโดยกำหนดเนื้อที่ดินเอาไว้แน่นอนแล้ว เพราะหากไม่ประสงค์จะผูกพันกันเป็นจำนวนเนื้อที่ดินแน่นอนดังกล่าว จำเลยก็ควรจะระบุเหตุนี้ให้ปรากฏในสัญญา แต่จำเลยก็มิได้ระบุไว้ กรณีจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 466 ซึ่งบัญญัติให้ผู้ซื้อมีสิทธิบอกปัดไม่รับไว้ก็ได้หากการขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้นเกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ เมื่อจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับโอนที่ดินมีเนื้อที่น้อยกว่าจำนวนตามสัญญากว่าร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมด โจทก์ในฐานะผู้ซื้อย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่รับโอนและบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้
โจทก์ฟ้องโดยระบุว่า โจทก์มอบอำนาจให้ ว.เป็นผู้ฟ้องคดีแทนจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในเรื่องนี้ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้เป็นยุติว่า โจทก์มอบอำนาจให้ว.ฟ้องคดีนี้แทน โดยโจทก์ไม่จำต้องอ้างส่งหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีนี้ต่อศาลอีกฉะนั้น ข้อฎีกาของจำเลยที่ว่า โจทก์มิได้เสียค่าอ้างเอกสารสำหรับหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีนี้ จึงไม่เป็นสาระที่จะต้องวินิจฉัย

การทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินของโจทก์กับจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินโดยกำหนดเนื้อที่ดินเอาไว้แน่นอนแล้ว เพราะหากไม่ประสงค์จะผูกพันกันเป็นจำนวนเนื้อที่ดินแน่นอนดังกล่าวจำเลยก็ควรจะระบุเหตุนี้ให้ปรากฏในสัญญา แต่จำเลยก็มิได้ระบุไว้ กรณีจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 ซึ่งบัญญัติให้ผู้ซื้อมีสิทธิบอกปัดไม่รับไว้ก็ได้หากการขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้นเกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ เมื่อจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับโอนที่ดินมีเนื้อที่น้อยกว่าจำนวนตามสัญญากว่าร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมด โจทก์ในฐานะผู้ซื้อย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่รับโอนและบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ โจทก์ฟ้องโดยระบุว่า โจทก์มอบอำนาจให้ ว.เป็นผู้ฟ้องคดีแทนจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในเรื่องนี้ข้อเท็จจริงจึงฟังได้เป็นยุติว่า โจทก์มอบอำนาจให้ ว. ฟ้องคดีนี้แทน โดยโจทก์ไม่จำต้องอ้างส่งหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีนี้ต่อศาลอีก ฉะนั้น ข้อฎีกาของจำเลยที่ว่า โจทก์มิได้เสียค่าอ้างเอกสารสำหรับหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีนี้ จึงไม่เป็นสาระที่จะต้องวินิจฉัย

สัญญาซื้อขายระบุว่า ซื้อขายที่ดินเนื้อที่ประมาณ 65 ไร่ราคาไร่ละ 4,300 บาท แสดงว่าคู่สัญญาเจตนาถือเอาเนื้อที่ดินเป็นสาระสำคัญ เป็นการซื้อขายโดยกำหนดจำนวนเนื้อที่ดินไม่ใช่เป็นการซื้อขายเหมาที่ดินกันทั้งแปลง โจทก์ฟ้องเรียกเงินค่าที่ดินบางส่วนคืนโดยอ้างว่าจำเลยส่งมอบที่ดินน้อยกว่าที่ตกลงซื้อขายกัน เป็นเรื่องฟ้องให้คืนเงินฐานลาภมิควรได้ มิใช่ฟ้องให้รับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวน จึงต้องนำอายุความเรื่องลาภมิควรได้มาใช้บังคับ ซึ่งเมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าคดีโจทก์ขาดอายุความ โจทก์อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้นก็ได้ยกปัญหาเรื่องอายุความขึ้นเป็นประเด็นว่าคดีไม่ขาดอายุความเพราะเป็นการฟ้องเรียกเงินคืนฐานลาภมิควรได้ การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 วินิจฉัยว่าคดีโจทก์ไม่ขาดอายุความลาภมิควรได้ จึงไม่เป็นการนอกเหนือคำฟ้องและคำฟ้องอุทธรณ์

คำร้องขอของผู้ร้องระบุเนื้อที่ดินที่ผู้ร้องครอบครองปรปักษ์มาว่าประมาณ 50 ตารางวา ปรากฏความกว้างยาว และรูปที่ดินพิพาทตามแผนที่สังเขปท้ายคำร้องส่วนที่ระบายไว้ด้วยสีม่วงหรือแผนที่พิพาทนั้นเป็นการกะประมาณเอาเนื้อที่ที่แท้จริงของที่ดินอาจมากกว่าหรือน้อยกว่า50 ตารางวาก็เป็นไป ความสำคัญอยู่ที่เนื้อที่ดินส่วนที่ระบายไว้ด้วยสีม่วงในแผนที่สังเขปท้ายคำร้องซึ่งผู้ร้องครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์นั้นว่ามีเท่าใดเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินทำการรังวัดที่ดินพิพาทตามหลักวิชาการแผนที่ ปรากฏว่ามีเนื้อที่ 1 งาน ก็ต้องถือว่าเป็นเนื้อที่ของที่ดินที่ผู้ร้องเรียกร้องนั่นเอง การที่ศาลพิพากษาว่าที่ดินพิพาทเนื้อที่ 1 งาน ตามแผนที่พิพาทเป็นของผู้ร้องจึงไม่เกินคำร้องขอและคำขอท้ายคำร้องขอ

เดิมโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งมีเนื้อที่4 ไร่ 1 งาน 69 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 3,100 บาท ต่อมาโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวใหม่โดยระบุว่า คู่กรณีทั้งสองฝ่ายตกลงจะซื้อขายกันในราคาตารางวาละ 3,100 บาท เหมือนเดิมตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุในเอกสารของกรมที่ดิน ต่อมาจำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามจำนวนเนื้อที่ที่เจ้าพนักงานรังวัดใหม่ คือ 4 ไร่ 2 งาน 42 4/10ตารางวา แต่โจทก์จะยอมรับซื้อและชำระราคาที่ดินเฉพาะจำนวนเนื้อที่ 4 ไร่67 ตารางวา เท่านั้น ดังนั้น เมื่อปรากฏว่าโจทก์และจำเลยเคยตกลงเลื่อนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปเพราะเจ้าพนักงานที่ดินยังทำการรังวัดไม่แล้วเสร็จย่อมแสดงให้เห็นว่าคู่กรณีมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทกันตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุในเอกสารของกรมที่ดินในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคา กล่าวคือเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินรังวัดที่ดินพิพาทได้จำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนแล้ว มิใช่ให้คิดตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุไว้ในเอกสารของกรมที่ดินในวันที่ทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายดังนั้น การที่จำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามจำนวนเนื้อที่ที่โจทก์ประสงค์ จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการผิดสัญญาจะซื้อขายดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ที่โจทก์จำเลยไปสำนักงานที่ดินเพื่อทำการโอนที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อขาย แต่มีปัญหาเกี่ยวกับการตีความในสัญญาซึ่งไม่อาจตกลงกันได้และทั้งสองฝ่ายต้องการให้ศาลเป็นผู้ตัดสิน แสดงว่าโจทก์ปฏิเสธที่จะรับโอนที่ดินเฉพาะส่วนที่โจทก์เข้าใจว่าไม่ถูกต้องตามสัญญาจะซื้อขายเท่านั้น เห็นได้ว่ากรณีเป็นเรื่องที่โต้แย้งกันเกี่ยวกับการตีความในข้อตกลงตามสัญญา ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจะอ้างข้อโต้แย้งดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหาได้ไม่

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1318 เฉพาะส่วนที่ติดทางหลวงสายพัฒนาการ - บางนา ด้านทิศตะวันออก ระบุจำนวนเนื้อที่ดินประมาณ 4 ไร่เศษ ราคาตารางวาละ 7,500 บาท จากจำเลยทั้งหก ก่อนทำสัญญาโจทก์ได้ไปดูที่ดินก่อนแล้ว และที่ท้ายสัญญาก็มีแผนที่สังเขปที่ดินพิพาทซึ่งจำลองจากแผนที่หลังโฉนดระบุมาตราส่วนแนบไว้ด้วยดังนี้ โจทก์ย่อมจะประมาณเนื้อที่ได้ และแสดงว่าโจทก์กับจำเลยทั้งหกมีเจตนาจะซื้อขายที่ดินกันทั้งแปลง มิได้ถือเป็นสาระว่าที่ดินที่จะซื้อขายกันนั้นจะต้องมีเนื้อที่เพียงประมาณ 4 ไร่เศษเท่านั้นฉะนั้น แม้ภายหลังจะปรากฏจากการรังวัดว่าที่ดินทั้งแปลงนี้มีเนื้อที่ 5 ไร่ 157 ตารางวา ก็ยังอยู่ในจำนวนเนื้อที่ที่คู่กรณีมีเจตนาจะซื้อขายกันมาแต่เดิมนั่นเอง โจทก์จำเลยจึงต้องผูกพันซื้อขายกันตามเนื้อที่ที่รังวัดได้นี้ในราคาตารางวาละ 7,500 บาทตามสัญญา เมื่อโจทก์ไม่ยอมรับโอนและชำระราคาที่ดินตามเนื้อที่ดังกล่าว จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินมัดจำคืน.