คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
แบ่งแยกโฉนด

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสัญญาเช่าเป็นหลักแห่งข้อหา โดยโจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ใช้ค่าเสียหาย เป็นคำฟ้องที่แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 172 แล้วแม้โจทก์จะไม่ได้บรรยายว่าที่พิพาท 5 ตารางวาตามสัญญาเช่าจะอยู่ตรงส่วนไหนของที่ดินโจทก์ก็ตาม แต่ต่อมาศาลชั้นต้นก็ได้สั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินทำแผนที่วิวาทมาแล้ว ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม การที่จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งปลูกบ้านในที่ดินมรดกในฐานะเป็นเจ้าของรวมก่อนที่จะมีการแบ่งแยกนั้น เป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตและมีสิทธิปลูกได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เหตุที่บ้านของจำเลยบางส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวาเนื่องจากการแบ่งแยกโฉนด ระหว่างทายาทในภายหลัง กรณีเช่นนี้ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดบัญญัติไว้โดยตรง จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งที่จะปรับแก่คดีนี้คือ มาตรา 1312วรรคแรกซึ่งให้เจ้าของที่ดินได้ค่าใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำโจทก์จะขอให้จำเลยรื้อบ้านส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปไม่ได้. (วรรคสองวินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่)

เดิมโจทก์ได้ตกลงแบ่งขายที่ดินมีโฉนดของโจทก์ให้แก่จำเลยเป็นเนื้อที่ 6 ไร่ โดยให้จำเลยเข้าชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมในโฉนดที่ดินดังกล่าวตามส่วน ต่อมามีการรังวัดแบ่งแยกโฉนดออกเป็นส่วนของจำเลย ปรากฏว่าเนื้อที่ดินตามโฉนดที่ออกให้แก่จำเลยมีจำนวน 6 ไร่ 1 งาน 22 ตารางวา เกินกว่าที่ตกลงซื้อขายเดิมโจทก์จึงฟ้องเรียกที่ดินส่วนที่เกินคืนจากจำเลย ดังนี้ กรณีหาใช่เป็นการฟ้องให้รับผิดในการส่งมอบทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 467 ไม่ จึงนำอายุความตามมาตรานี้มาใช้ปรับแก่คดีตามข้อตัดฟ้องของจำเลยไม่ได้

สัญญาซื้อขายที่ดินระบุว่าผู้ขายจะต้องทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดให้กับผู้ซื้อและโอนใส่ชื่อผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน ถือเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย
ลงชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินโดยรู้อยู่ก่อนแล้วว่าส่วนหนึ่งของที่ดินนั้นเป็นของบุคคลอื่นและตนได้รับรองไว้ด้วยว่าจะจัดการรังวัดแบ่งแยกที่ดินส่วนนั้นให้เขา ถือเป็นการแสดงเจตนาลงชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนผู้มีกรรมสิทธิ์ตนเองไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนนั้น

สัญญาซื้อขายที่ดินระบุว่าผู้ขายจะต้องทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดให้กับผู้ซื้อและโอนใส่ชื่อผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน ถือเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย
ลงชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินโดยรู้อยู่ก่อนแล้วว่าส่วนหนึ่งของที่ดินนั้นเป็นของบุคคลอื่นและตนได้รับรองไว้ด้วยว่าจะจัดการรังวัดแบ่งแยกที่ดินส่วนนั้นให้เขา ถือเป็นการแสดงเจตนาลงชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนผู้มีกรรมสิทธิ์ตนเองไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนนั้น

ผู้ร้องเช่าที่ดินซึ่งจำเลยมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับ ส. ต่อมาได้แบ่งแยกที่ดิน ที่ดินส่วนที่ผู้ร้องเช่าตกได้แก่ ส.แล้ว ส. ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนนี้ให้แก่โจทก์ โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินส่วนของโจทก์ จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ศาลพิพากษาขับไล่จำเลย โจทก์จึงขอให้บังคับผู้ร้องออกจากที่ดินนั้นในฐานะบริวารของจำเลย ดังนี้ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างผู้ร้องกับจำเลยยังใช้บังคับได้อยู่ สัญญานี้ต้องผูกพัน ส. ผู้เป็นเจ้าของรวม แม้ ส. โอนกรรมสิทธิ์ส่วนของตนให้โจทก์ โจทก์ย่อมต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของ ส. ผู้โอนซึ่งมีต่อผู้ร้องตามสัญญาเช่านั้นด้วย ผู้ร้องจึงไม่อยู่ในฐานะบริวารของจำเลย (อ้างฎีกาที่ 90/2507)

อ.และฉ.กับคนอื่นมีชื่อในโฉนดว่าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งยังมิได้แบ่งแยกกันเป็นส่วนสัด การที่ อ.ครอบครองที่ส่วนใดส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนั้นย่อมต้องถือว่าครอบครองที่ส่วนนั้นในฐานะเจ้าของร่วมคนหนึ่งเท่านั้น ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะอ้างว่าตนครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเสียแต่คนเดียว ครั้นแบ่งแยกโฉนดเป็นที่ดิน 2 แปลงแล้วปรากฏว่าส่วนที่ อ.ครอบครองอยู่นั้นล้ำเข้าไปอยู่ในเขตโฉนดของฉ.8ตารางวา เมื่ออ.ยังคงครอบครองที่ส่วนนี้ต่อมา ก็อาจอ้างได้ว่าครอบครองในลักษณะปรปักษ์ตั้งแต่เวลาที่มีการแบ่งแยกโฉนดกันนั้น
อ.ครอบครองที่ดินพิพาทในลักษณะปรปักษ์อยู่ชั่วระยะเวลาหนึ่งแล้วโอนให้ จ. ดังนี้ ย่อมนับเวลาซึ่ง อ.ครอบครองกับที่ จ.ครอบครอง รวมกันเป็นอายุความครอบครองโดยปรปักษ์ได้
จ.มีรั้วล้ำเข้าไปอยู่ในเขตที่ดินของ ฉ.เป็นเนื้อที่8 ตารางวา ฉ.ฟ้องจ.ขอบังคับให้รื้อรั้ว จ.ให้การว่าอ.สามีตนทำรั้วเข้าไปในเขตที่ดินของ ฉ.ฉ.ไม่ทักท้วงจนเกิน10ปีแล้ว ฉ.จึงไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายในการที่ไม่ได้ใช้ที่ดิน ศาลพิพากษาให้จ.รื้อรั้ว ดังนี้ อายุความการครอบครองโดยปรปักษ์ในที่ดิน 8 ตารางวานั้น ย่อมสะดุดหยุดลงนับแต่วันที่ฉ.ยื่นฟ้อง (แม้ศาลจะมิได้วินิจฉัยไว้โดยตรงในปัญหาที่ว่าฝ่าย จ.ครอบครองที่ดิน 8 ตารางวานี้มาเกิน10 ปีหรือไม่ก็ตาม)
อ.เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ 5449 ได้ทำรั้วเขตรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของ ฉ.เป็นเนื้อที่8ตารางวา ต่อมาอ.โอนที่ดินโฉนดที่ 5449 นั้นให้แก่ จ.เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์คนเดียวและนับแต่นั้นเองก็ไม่ได้แสดงกิริยาอาการอย่างใดให้ถือว่าเป็นผู้ครอบครองที่ดิน 8 ตารางวานั้นอยู่โดยเฉพาะเจาะจงอีก ดังนี้ เมื่อ ฉ.จะฟ้องคดีเพื่อให้อายุความครอบครองโดยปรปักษ์สะดุดหยุดลงก็ชอบที่จะฟ้องแต่ จ.คนเดียวได้

ข้อความในสัญญาอาจมีได้ 2 ประการ คือ ข้อกำหนดอันเป็นสารสำคัญในการแสดงเจตนาตกลงกันประการหนึ่ง กับข้อกำหนดอันเป็นแต่เพียงเพื่อเหตุวิธีการที่จะนำไปสู่ข้อตกลงที่เป็นสารสำคัญแห่งข้อตกลงนั้นอีกประการหนึ่ง การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดประการหลังนี้ หาทำให้คู่กรณีตกเป็นผู้ผิดสัญญาไม่ถ้าจะต้องรับผิดก็เพียงแต่ชดใช้ค่าเสียหายอันเกิดแต่การนั้นเท่านั้น
ทำสัญญากันว่า ผู้ขายตกลงขายที่ดินให้ผู้ซื้อโดยแบ่งแยกออกเสียก่อน 1 ไร่เพื่อผู้ขายจะขายให้คนอื่น ส่วนที่เหลือ 21 ไร่ขายให้ผู้ซื้อ โดยผู้ขายต้องไปขอแบ่งแยกโฉนดใน 30 วันนั้น ข้อกำหนดที่ผู้ขายต้องแบ่งแยกโฉนดออก 1 ไร่ หาใช่ข้อสารสำคัญที่ผู้ขายจะต้องปฏิบัติการชำระหนี้แก่ผู้ซื้อไม่ ฉะนั้นการที่ผู้ขายไม่ไปขอแบ่งแยกโฉนด แต่ได้ขอโอนที่ดินทั้ง 22 ไร่ ให้ผู้ซื้อโดยไม่คิดราคาเพิ่ม จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนผิดข้อสัญญาอันจะเรียกเอาค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับได้

จำเลยได้ทำสัญญาจะขายที่ดินซึ่งจำเลยเป็นเจ้าของร่วมกับผู้อื่นเฉพาะส่วนของจำเลย จำเลยได้รับมัดจำไว้แล้วแต่จำเลยขอแบ่งแยกและโอนโฉนดไม่สำเร็จ เพราะเจ้าพนักงานที่ดินยังไม่ทำให้นั้นแม้จะเป็นเหตุที่จำเลยอาจไม่ต้องรับผิดชอบแต่ก็ไม่มีผลถึงกับจะทำให้จำเลยถือเป็นเหตุปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาเสียทีเดียวจำเลยยังคงต้องผูกพันที่จะต้องชำระหนี้ คือให้ได้มีการโอนโฉนดเฉพาะส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์ตามสัญญาเมื่อบัดนี้จำเลยปฏิเสธสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้

เจ้าของร่วมตกลงแบ่งแยกโฉนดกัน ตกลงกำหนดลงไปว่าใครได้ตรงไหนแน่ เช่นนี้ ย่อมเป็นการระงับข้อพิพาท อันจะมีขึ้นให้เสร็จไป จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา 850.
ข้อตกลงที่เจ้าของร่วมคนหนึ่งยอมให้ เจ้าของร่วมอีกคนหนึ่งผ่านที่ ที่คนได้รับในการแบ่งแยกนั้น ก็ย่อมเป็นส่วน หนึ่งของการตกลงแบ่งแยกโฉนดดังกล่าว เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือ ก็ย่อมจำนำมาฟ้องร้องให้บังคับหาได้ไม่./

เจ้าของร่วมตกลงแบ่งแยกโฉนดกัน ตกลงกำหนดลงไปว่าใครได้ตรงไหนแน่ เช่นนี้ย่อมเป็นการระงับข้อพิพาทอันจะมีขึ้นให้เสร็จไปจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา850
ข้อตกลงที่เจ้าของร่วมคนหนึ่งยอมให้ เจ้าของร่วมอีกคนหนึ่งผ่านที่ ที่ตนได้รับในการแบ่งแยกนั้น ก็ย่อมเป็นส่วนหนึ่งของการตกลงแบ่งแยกโฉนดดังกล่าวเมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือ ก็ย่อมจะนำมาฟ้องร้องให้บังคับหาได้ไม่