คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โฉนด

สัญญาแบ่งมรดกที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยทำขึ้นก่อนมีโฉนดที่ดิน ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นสิทธิของโจทก์ก่อนมีโฉนดที่ดิน แม้ที่ดินโฉนดที่พิพาทมีข้อความระบุว่าห้ามโอนภายใน 10 ปี ตาม ป.ที่ดิน มาตรา 58 ทวิ ก็ตาม กรณีก็ไม่ต้องห้ามมิให้โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ตามป.ที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เพราะไม่ใช่กรณีที่ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินโอนที่ดินให้แก่ผู้อื่น แต่เป็นการฟ้องขอให้จำเลยโอนที่ดินแก่เจ้าของที่ดินซึ่งเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินที่แท้จริง

การที่โจทก์ตกลงแบ่งที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยทั้งสองตามสัญญาประนีประนอมยอมความ แม้ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ก็ได้ความจากทางนำสืบของจำเลยว่าโจทก์ได้มอบการครอบครองให้แก่จำเลยแล้ว ดังนี้ ย่อมเข้าลักษณะเป็นสัญญาแบ่งทรัพย์ซึ่งมีผลผูกพันโจทก์ เมื่อจำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินในฐานะผู้รับแบ่งทรัพย์ ศาลย่อมมีอำนาจที่จะปรับบทกฎหมายในเรื่องสิทธิยึดหน่วงตาม ป.พ.พ. มาตรา 241 มาวินิจฉัยให้เป็นคุณแก่จำเลยได้ ตามบทบัญญัติดังกล่าวย่อมถือได้ว่ามีหนี้ที่เป็นคุณประโยชน์แก่จำเลยเกี่ยวกับโฉนดพิพาท ฉะนั้นจำเลยจึงมีสิทธิยึดหน่วงโฉนดพิพาทจนกว่าจะได้รับแบ่งทรัพย์ในฐานะผู้มีสิทธิอันชอบธรรมตามสัญญาประนีประนอมยอมความ

ที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันเป็นที่ดินมือเปล่าตามสัญญาจะซื้อขายมีข้อตกลงว่า โจทก์จะชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อได้รับโฉนดแล้ว แสดงว่าคู่สัญญาจะบังคับตามสิทธิของแต่ละฝ่ายได้ต่อเมื่อมีการออกโฉนดที่ดินแล้วปรากฏว่าที่ดินพิพาทได้ออกเป็นโฉนดที่ดินเมื่อปี 2531และ 2533 อายุความจึงต้องเริ่มนับตั้งแต่ปีดังกล่าวมิใช่นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อขาย ขณะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทยังเป็นที่ดินมือเปล่าเมื่อสัญญาจะซื้อขายได้ระบุที่ตั้งของที่ดิน และระบุด้วยว่าเป็นที่ดินตามหลักฐานใบนำสำรวจซึ่งได้ระบุจำนวนเนื้อที่ดิน ที่จะซื้อขายกัน โดยให้ผู้ซื้อมีสิทธิเลือกเอาที่ดินที่ใด ก็ได้ตามใบนำสำรวจและยังระบุด้วยว่าจะชำระเงินค่าที่ดิน ส่วนที่เหลือเมื่อได้รับโฉนดที่ดินแล้ว ถือว่าเป็น สัญญาจะซื้อขายที่มีสาระสำคัญครบถ้วนแล้ว จึงสมบูรณ์ ใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ตามสัญญาจะซื้อขายระบุว่า ถ้าผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนขายตามกำหนด ผู้จะขายยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องศาลบังคับให้เป็นไปตามสัญญา และยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อ 200,000 บาท และ 100,000 บาท ตามลำดับค่าเสียหายเช่นนี้ถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งกำหนดไว้ในสัญญา และเป็นเบี้ยปรับซึ่งผู้จะขายผู้เป็นลูกหนี้สัญญาจะให้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 ซึ่งนอกจาก จะเรียกให้โอนที่ดินเป็นการชำระหนี้แล้วผู้จะซื้อซึ่งเป็น เจ้าหนี้ยังมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญาจากผู้จะขาย ได้อีกด้วย มิใช่เบี้ยปรับตามมาตรา 380 ซึ่งเจ้าหนี้ มีสิทธิเรียกให้ชำระหนี้หรือเรียกเอาเบี้ยปรับแทน การชำระหนี้ได้

ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 2 ไร่ 49 ตารางวา รวมอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่6534 ของ น.บิดาจำเลย โดย น.ออกโฉนดรังวัดทับที่ดินโจทก์ ซึ่งเป็นการออกโฉนดโดยมิชอบ ต่อมา น.บิดาจำเลยได้ยกที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย และจำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลาเกิน 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยทางครอบครองปรปักษ์ตามป.พ.พ.มาตรา 1382 แม้จำเลยยังมิได้จดทะเบียนการได้ที่ดินพิพาทโดยทางครอบครองปรปักษ์ อันเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิเพิกถอนโฉนดที่ดินที่ น.บิดาจำเลยได้มาโดยไม่ชอบและจำเลยได้รับโอนที่ดินพิพาทดังกล่าวมาโดยการยกให้ทางทะเบียนได้ก็ตาม แต่การเพิกถอนโฉนดที่ดินดังกล่าวคงมีผลเฉพาะเป็นการเพิกถอนโฉนดที่ดินทางทะเบียนเท่านั้นเป็นผลให้จำเลยไม่มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามโฉนดที่ดินโดยการยกให้ แต่ไม่เป็นเหตุให้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของจำเลยซึ่งได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยทางครอบครองปรปักษ์ สิทธิของจำเลยซึ่งยังมิได้จดทะเบียนนั้น จำเลยย่อมยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ ไม่ต้องห้ามตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคสอง เพราะโจทก์มิใช่เป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตได้

กระทรวงเกษตราธิการได้สงวนหวงห้ามที่ดินพิพาทไว้ใช้ประโยชน์ในทางราชการตั้งแต่ปี2459เป็นต้นมาที่ดินพิพาทจึงตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1304(3)แม้กระทรวงเกษตราธิการและจำเลยที่1ยังมิได้รับใบไต่สวนและยังไม่ได้ออกโฉนดก็ไม่ทำให้สภาพที่ดินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินอยู่แล้วนั้นเปลี่ยนแปลงไปโจทก์ไม่อาจอ้างการครอบครองในที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินยันจำเลยที่1ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1305

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันส่งมอบโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์และให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายด้วยจำเลยทั้งสองอุทธรณ์เฉพาะเรื่องค่าเสียหายปัญหาเรื่องการส่งมอบโฉนดที่ดินจึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นการที่ศาลอุทธรณ์ยกปัญหานี้ขึ้นวินิจฉัยและพิพากษายกฟ้องโจทก์ในส่วนนี้ด้วยจึงไม่ชอบและเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง โจทก์มิได้ฟ้องเจ้าพนักงานที่ดินเป็นจำเลยแม้จะมีคำขอให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์เป็นการบังคับบุคคลภายนอกที่มิได้เป็นคู่ความในคดีศาลไม่อาจสั่งบังคับให้เจ้าพนักงานที่ดินกระทำการตามที่โจทก์ขอได้และเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลฎีกาเห็นสมควรยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง

เดิมที่ดินตามโฉนดเลขที่573และ574เป็นของเจ้าของคนเดียวกันได้มีการโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือกันหลายทอดโดยโอนโฉนดที่ดินไขว้กันด้วยความเข้าใจผิดโจทก์เจตนาซื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่573แต่ได้จดทะเบียนรับโฉนดเลขที่574ส่วนจำเลยมีเจตนาซื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่574แต่ได้จดทะเบียนรับโอนโฉนดเลขที่573จากผู้ขายแม้จะได้มีการจดทะเบียนชื่อจำเลยเป็นเจ้าของในโฉนดที่ดินเลขที่573แต่เมื่อการมีชื่อจำเลยในโฉนดเป็นเพราะความสำคัญผิดของจำเลยและเจ้าของที่ดินเดิมซึ่งได้ยึดถือโฉนดไข้วกันมาตั้งแต่ต้นเช่นนี้จำเลยจะอ้างว่าจำเลยได้ซื้อที่ดินแปลงนี้มาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วมายันโจทก์มาได้ไม่โจทก์ย่อมให้บังคับจำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่573แลกเปลี่ยนกับโฉนดที่ดินเลขที่574และจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงให้ถูกต้องตรงความจริงได้

เดิมที่ดินตามโฉนดเลขที่573และ574เป็นของเจ้าของคนเดียวกันได้มีการโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือกันมาหลายทอดโดยโอนโฉนดที่ดินไขว้กันด้วยความเข้าใจผิดโจทก์เจตนาซื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่573แต่ได้จดทะเบียนรับโฉนดเลขที่574ส่วนจำเลยมีเจตนาซื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่574แต่ได้จดทะเบียนรับโอนโฉนดเลขที่573จากผู้ขายแม้จะได้มีการจดทะเบียนชื่อจำเลยเป็นเจ้าของในโฉนดที่ดินเลขที่573แต่เมื่อการมีชื่อจำเลยในโฉนดเป็นเพราะความสำคัญผิดของจำเลยและเจ้าของที่ดินเดิมซึ่งได้ยึดถือโฉนดไขว้กันมาตั้งแต่ต้นเช่นนี้จำเลยจะอ้างว่าจำเลยได้ซื้อที่ดินแปลงนี้มาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วมายันโจทก์มาได้ไม่โจทก์ย่อมให้บังคับจำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่573แลกเปลี่ยนกับโฉนดที่ดินเลขที่574และจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงให้ถูกต้องตรงความจริงได้

ปัญหาว่าที่ดินพิพาทเป็นของ พ.ที่ขายให้แก่โจทก์หรือไม่หากไม่ใช่โจทก์ย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ในข้อนี้แม้ศาลอุทธรณ์จะฟังว่าที่ดินพิพาทเป็นของ พ. ซึ่งขายให้แก่โจทก์ และจำเลยมิได้ฎีกาโต้แย้งมา ศาลฎีกาก็สามารถฟังข้อเท็จจริงใหม่ที่ถูกต้องได้ เพราะเป็นข้อที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน เมื่อปลายปี 2521 ว.เจ้าของที่ดินพิพาทได้บอกขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อนบอกขาย ว.ได้มาดูแลที่ดินพิพาทโดยนำต้นไม้มาปลูกประมาณเดือนละ 2 ครั้ง จำเลยทั้งสองจึงร่วมกันซื้อมาและใช้เป็นที่ปลูกบ้านอยู่อาศัย หลังจากนั้นจึงทราบว่าที่ดินพิพาทเป็นโฉนดเลขที่ 23587 โดยมีชื่อ พ. เป็นเจ้าของ ดังนี้ จำเลยทั้งสองมีเจตนาจะซื้อที่ดินพิพาทมาจากว.ซึ่งในขณะนั้นว.ได้ครอบครองเป็นเจ้าของอยู่เป็นสำคัญยิ่งกว่าที่ดินแปลงตามหน้าโฉนดเลขที่ 23586 ที่จดทะเบียนโอนต่อกัน จึงไม่ทำให้จำเลยทั้งสองได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 23586 แต่อย่างใด และเมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดินของ ว.ไม่ใช่ของพ.แม้ที่ดินพิพาทจะมีชื่อพ.ในโฉนดดังกล่าวก็หาทำให้ พ. อ้างเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งพ. มิได้มีเจตนารับโอนหาได้ไม่และการที่โจทก์รับโอนโฉนดต่อมาจาก พ. โจทก์ก็จะอ้างเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทไม่ได้เช่นกัน ที่ดินพิพาทจึงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสองด้วยการซื้อมาจาก ว. โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์และจำเลยทั้งสองจะว่ากล่าวเป็นคดีเรื่องใหม่และกรณีเช่นนี้จำเลยที่ 1 ก็มิได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยปรปักษ์

แม้ผู้คัดค้านที่ 2 ไม่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินแต่ผู้คัดค้านที่ 2 กับพวกฟ้องขอให้เพิกถอนการซื้อขายที่ดินระหว่าง อ. กับผู้คัดค้านที่ 1 และขอแบ่งที่ดินโฉนดพิพาท ในที่สุดได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความแบ่งที่ดินออกเป็น 3 ส่วน โดยผู้คัดค้านที่ 2 ได้รับส่วนแบ่งที่ดินด้วย ซึ่งศาลชั้นต้นได้พิพากษาตามยอมแล้ว ผู้คัดค้านที่ 2 จึงเป็นผู้มีสิทธิจะได้รับส่วนแบ่งในที่ดินโฉนดพิพาท อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนในโฉนดที่ดินได้ จึงเป็นผู้มีส่วนได้เสียที่จะคัดค้านคำร้องขอของผู้ร้องและมีสิทธินำพยานเข้าสืบได้