คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โอนกรรมสิทธิ์

โจทก์และจำเลยทำสัญญากู้ยืมเงินโดยมีข้อตกลงว่า หากจำเลยชำระเงินกู้ให้โจทก์ทั้งหมดครบถ้วนแล้ว โจทก์ตกลงยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่โจทก์ถือกรรมสิทธิ์อยู่ให้แก่จำเลยเป็นการตอบแทนในวันที่จำเลยชำระหนี้ครบถ้วน หนี้ระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นหนี้ที่คู่สัญญาแต่ละฝ่ายต้องชำระตอบแทนซึ่งกันและกันทันทีที่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ มิใช่เพียงข้อผูกพันที่คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจะแยกการชำระหนี้ออกจากกันได้ กรณีจึงต้องปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 คือคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ การที่โจทก์มีหนังสือทวงถามให้จำเลยชำระหนี้กู้ยืมเงินทั้งหมดแก่โจทก์โดยไม่ได้เสนอว่าโจทก์ขอปฏิบัติการชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสัญญากู้เงินตอบแทนด้วยจำเลยย่อมมีสิทธิที่จะไม่ชำระหนี้กู้ยืมเงินให้แก่โจทก์จนกว่าโจทก์จะขอชำระหนี้ตอบแทน

ผู้ร้องเป็นผู้เข้าประมูลสู้ราคาและซื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาดของผู้คัดค้าน ข้อเท็จจริงไม่ได้ความว่า ผู้ร้องแจ้งความประสงค์ต่อผู้คัดค้านว่าจะนำทรัพย์ดังกล่าวไปพัฒนาทางธุรกิจเมื่อใด อย่างไร ที่จะทำให้เห็นว่าการได้รับโอนทรัพย์ดังกล่าวล่าช้าทำให้เสียประโยชน์ในทางธุรกิจของผู้ร้องถึงขนาดที่ว่าที่ดินนั้นหมดประโยชน์แก่ผู้ร้องอีกต่อไป ข้ออ้างดังกล่าวเป็นเรื่องที่ผู้ร้องยกขึ้นกล่าวอ้างภายหลังทั้งสิ้น ทั้งการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดมีกระบวนการต่างจากการซื้อทรัพย์จากเจ้าของทรัพย์โดยตรง ป.วิ.พ. ว่าด้วยการบังคับตามคำพิพากษาหรือคำสั่งเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดอาจยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาดดังกล่าว ฉะนั้น จะถือว่าระยะเวลา 4 ปีเศษ เป็นเวลานานเกินสมควรทำให้การชำระหนี้เป็นอันพ้นวิสัยนั้นไม่ได้ ประกอบกับศาลฎีกามีคำพิพากษาให้ยกคำร้องของ ว. ที่ร้องขอให้เพิกถอนการขายแล้ว ผู้คัดค้านสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องได้ กรณีไม่ต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 219 และ 388 ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอเงินมัดจำคืน
ตามสัญญาซื้อขายที่ดินมิได้กำหนดเวลาไว้โดยชัดแจ้งว่าผู้คัดค้านจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องเมื่อใด และนิติกรรมที่จะเป็นโมฆะตามมาตรา 190 ต้องเป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนและเงื่อนไขจะสำเร็จได้หรือไม่สุดแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้ แต่การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด ผู้ร้องย่อมทราบว่าอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นทันทีเนื่องจากอาจมีผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายดังกล่าว ซึ่งเหตุที่ทำให้โอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าดังกล่าวไม่ใช่การกระทำตามอำเภอใจของผู้คัดค้านซึ่งเป็นคู่สัญญาสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ
พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ มาตรา 3 ผู้บริโภคซึ่งเข้าทำสัญญาในฐานะผู้ซื้อที่จะได้รับความคุ้มครองตามความในมาตรา 4 ต้องไม่ได้เข้าทำสัญญาเพื่อการค้าทรัพย์สิน บริการ หรือประโยชน์อื่นใด แต่ตามคำร้องและทางนำสืบของผู้ร้องยืนยันว่าผู้ร้องเข้าซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์ทางการค้า ผู้ร้องจึงไม่ใช่ผู้บริโภคตามความหมายดังกล่าวทั้งตามมาตรา 12 ของ พ.ร.บ. ดังกล่าวยังกำหนดว่า พ.ร.บ. นี้ไม่ใช้บังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่ พ.ร.บ. นี้ใช้บังคับ ซึ่ง พ.ร.บ. ดังกล่าวประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน 2540 โดยให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา แต่ผู้ร้องประมูลซื้อทรัพย์และทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2539 ก่อน พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ ใช้บังคับ สัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวจึงไม่อยู่ในบังคับของ พ.ร.บ. ดังกล่าว

สัญญาเช่าซื้อจะครบกำหนดระยะเวลาเช่าซื้อในวันที่ 27 สิงหาคม 2543 แต่ปรากฎในใบคู่มือจดทะเบียนระบุว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าของรถยนต์กระบะของกลางในวันที่ 7 มีนาคม 2545 จะต้องฟังว่า บริษัท ท. โอนรถยนต์กระบะของกลางให้แก่ผู้ร้องในวันดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาให้ริบรถยนต์กระบะของกลางเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2544 และไม่มีคู่ความฝ่ายใดอุทธรณ์ฎีกา คำพิพากษาดังกล่าวจึงเป็นอันถึงที่สุดกรรมสิทธิ์ในรถยนต์กระบะของกลางที่ศาลสั่งริบย่อมตกเป็นของแผ่นดิน ผู้ร้องรับโอนรถยนต์กระบะของกลางในวันที่ 7 มีนาคม 2545 ซึ่งเป็นเวลาภายหลังวันที่กรรมสิทธิ์ในรถยนต์กระบะของกลางตกเป็นของแผ่นดิน ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์และไม่เป็นเจ้าของรถยนต์กระบะของกลาง ผู้ร้องจึงย่อมไม่มีสิทธิยื่นคำร้องขอคืนรถยนต์กระบะของกลาง

แม้ที่ดินพิพาทจะเป็นถนนและทะเลสาบซึ่งจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคอันต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินคือจำเลยที่ 1 มีหน้าที่บำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไปและจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เพียงแต่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่พิพาทอันเป็นภารทรัพย์จะกระทำการใดๆ ให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ จำเลยที่ 1 ย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่พิพาทได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ถึงแม้ว่าจะมีการโอนที่พิพาทไปเป็นของผู้ใดก็ตาม ภาระจำยอมย่อมตกติดไปกับที่พิพาทเสมอ ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด การโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ย่อมเป็นการโอนโดยมีอำนาจที่ถูกต้องชอบด้วยกฎหมายอีกทั้งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ยังบัญญัติให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่พิพาทไปเป็นสาธารณประโยชน์ได้ แม้ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ จำเลยที่ 1 จะทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาทรัพย์ที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปก็หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 กับพวกไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ที่ 1 กับพวกจึงหามีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทไม่

จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดิน โจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการที่จำเลยที่ 1 จัดสรร เมื่อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 เป็นส่วนที่ถูกจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนและทะเลสาบเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินในโครงการ ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่บำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง (ที่ใช้บังคับขณะเกิดข้อพิพาท) และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ทั้งตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือโอนให้แก่องค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ การที่จำเลยที่ 1 โอนที่พิพาทจึงย่อมเป็นการโอนโดยชอบด้วยกฎหมาย แม้ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทจะได้ทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาที่พิพาทก็ตาม แต่ก็เป็นเพียงการมอบหมายอำนาจหน้าที่บริหารดูแลบำรุงรักษาที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปเท่านั้น หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งหกสิบสองไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้นไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ทั้งหกสิบสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนของจำเลยที่ 1 กับบุคคลภายนอก

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนและล่วงเลยเวลาการชำระหนี้มาประมาณครึ่งปีแล้ว โดยโจทก์มิได้ชำระเงินดาวน์ให้ครบถ้วนตามสัญญา ส่วนจำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จในกำหนดที่ตกลงเช่นกัน หนี้ที่จำเลยทวงถามเป็นเงินดาวน์งวดสุดท้ายเพียง 29,500 บาท ซึ่งโจทก์ชำระมาแล้วถึง 642,000 บาท คงเหลือเพียงการโอนกรรมสิทธิ์กันและชำระเงินที่เหลือทั้งหมดโดยวิธีกู้เงินจากธนาคารเท่านั้น ดังนั้น หนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ทวงถามให้โจทก์ชำระหนี้เงินดาวน์งวดสุดท้ายเพื่อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญานั้น จำเลยจะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อโจทก์ด้วยว่าจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว เมื่อจำเลยมิได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ด้วย โจท์ก่จะไม่ยอมชำระหนี้นั้นก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาภายหลังจากจำเลยเคยบอกเลิกสัญญามาแล้ว เท่ากับต่างฝ่ายต่างมีเจตนาเลิกสัญญาต่อกัน สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะที่เป็นอยู่เดิม จำเลยต้องคืนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. มาตรา 391

ตามคำพิพากษาคดีเดิมที่จำเลยฟ้องโจทก์นั้น ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้โจทก์ส่งมอบรถยนต์พิพาทคืนจำเลย ถ้าคืนไม่ได้ให้ใช้ราคาแทน เมื่อโจทก์นำเงินไปวางศาลเพื่อเป็นการชำระราคาแทนพร้อมค่าเสียหายตามคำพิพากษา จำเลยย่อมมีสิทธิที่จะไม่รับเงินที่โจทก์วางเพื่อชำระราคาแทนได้ แต่จำเลยก็หาได้กระทำดังกล่าวไม่ โดยกลับรับเงินจำนวนดังกล่าวไว้ เมื่อจำเลยยอมรับเงินจำนวนดังกล่าวย่อมเท่ากับยอมรับถึงการบังคับคดีในขั้นตอนที่ต่างจากการส่งมอบรถยนต์คืนและถือว่าโจทก์ชำระหนี้ตามคำพิพากษาครบถ้วนแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนโอนรถยนต์พิพาทแก่โจทก์
คดีเดิมจำเลยฟ้องโจทก์ว่าผิดสัญญาเช่าซื้อและเรียกค่าเสียหาย ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องให้จำเลยโอนทะเบียนรถยนต์ที่เช่าซื้อ ประเด็นแห่งคดีในคดีเดิมและคดีนี้จึงแตกต่างกันมิได้อาศัยเหตุอย่างเดียวกัน ไม่เป็นฟ้องซ้ำตาม ป.วิ.พ. มาตรา 148

เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีหน้าที่รวบรวมทรัพย์สินและฟ้องร้องหรือต่อสู้คดีใดๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินของลูกหนี้ รวมทั้งกระทำการต่างๆ ในนามลูกหนี้อีกฐานะหนึ่งจึงมีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งของศาลชั้นต้นได้
ผู้ร้องเป็นผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาด ซึ่งหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน และประกาศขายทอดตลาด ไม่ได้กำหนดเวลาไว้โดยแจ้งชัดว่าเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งหกแปลงให้ผู้ร้องเมื่อใด แม้ผู้ร้องมีความประสงค์จะนำที่ดินทั้งหกแปลงไปพัตนาทำธุรกิจก็เป็นเหตุผลเฉพาะตัวโดยไม่ปรากฏว่าเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้ตกลงด้วย จึงไม่อาจนำมาผูกมัดเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้ อีกทั้งผู้ร้องได้เข้าเป็นคู่ความในการร้องให้เพิกถอนการขายทอดตลาด เป็นการยอมรับถึงเหตุที่ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องล่าช้าโดยเฉพาะเหตุแห่งความล่าช้านี้เป็นการที่จะต้องดำเนินตามกระบวนพิจารณาที่ ป.วิ.พ. ได้บัญญัติไว้ ยังฟังไม่ได้ว่าเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผิดสัญญา จึงไม่อาจนำบทบัญญัติเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาใช้ได้ และเมื่อกระบวนพิจารณาเกี่ยวกับการร้องให้เพิกถอนการขายทอดตลาดถึงที่สุดแล้ว โดยศาลยกคำร้องให้เพิกถอนการขายทอดตลาด เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ก็ย่อมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องได้ การชำระหนี้หาได้ตกเป็นพ้นวิสัยอันจะเป็นเหตุให้ผู้ร้องเลิกสัญญาและขอเงินคืนได้ไม่

ผู้ตายได้โอนที่ดินให้บุคคลอื่นไปในขณะที่ยังมีชีวิตอยู่ ส่วนเงินฝากของผู้ตายในธนาคาร ผู้มีอำนาจในการถอนเงินได้ปิดบัญชีไปก่อนที่ผู้ร้องจะยื่นคำร้องขอให้ตั้งผู้จัดการมรดก จึงไม่มีเหตุขัดข้องในการจัดการหรือในการแบ่งปันมรดกของผู้ตายเพราะไม่มีทรัพย์มรดกของผู้ตายที่จะต้องจัดการ กฎหมายมิได้กำหนดเหตุให้ตั้งผู้จัดการมรดกเพื่อสืบหาทรัพย์มรดกของผู้ตายเพื่อนำมาจัดการผู้ร้องจึงไม่อาจร้องขอให้ตั้งผู้จัดการมรดกได้

ตามบันทึกเพิ่มเติมแนบท้ายสัญญาจะซื้อขายที่ดินและโรงเรือนมีข้อตกลงให้จำเลยผู้จะขายต้องก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเรียบร้อยภายใน 6 เดือน และโจทก์ผู้จะซื้อต้องชำระเงินค่างวดที่ค้าง 6 งวด ภายในระยะเวลาเดียวกัน หากฝ่ายใดผิดเงื่อนไขให้ถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต่อมาจำเลยก่อสร้างบ้านให้โจทก์เสร็จไม่ทันภายในกำหนดดังกล่าวส่วนโจทก์ชำระเงินทั้ง 6 งวด ให้จำเลยแล้วจำเลยจึงผิดสัญญาและโจทก์ย่อมบอกเลิกสัญญาได้
พฤติการณ์ที่โจทก์ไม่ถือเอากรณีที่จำเลยสร้างบ้านไม่เสร็จตามข้อตกลงเป็นสาระสำคัญในการบอกเลิกสัญญา แสดงว่าโจทก์ประสงค์รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายต่อไป เพียงแต่ขอให้จำเลยแก้ไขส่วนที่ชำรุดบกพร่องในการก่อสร้างบ้านที่เห็นประจักษ์เท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องปกติธรรมดาของผู้จะซื้อบ้านอยู่อาศัย จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยต้องดำเนินการให้โจทก์ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อจำเลยยังไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ของตนให้ครบถ้วน จำเลยจึงไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน ทั้งภายหลังจำเลยกลับนำบ้านและที่ดินดังกล่าวไปขายแก่บุคคลอื่นอีกจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ จำเลยจึงต้องคืนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระไปพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์