คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ผู้ให้เช่า

เช่าที่ดินของเขาแล้วจะเถียงกรรมสิทธิผู้ให้เช่าไม่ได้

บอกยกเข้าเปนค่าเช่านา แต่ผู้ให้เช่ายังไม่ได้ตวงเอาไป

สัญญาน่าที่ความรับผิดของผู้ให้เช่า ค่าใช้จ่ายโดยจำเปนเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่า ความชำรุดบกพร่องเกิดขึ้นในระวางเวลาเช่าผู้ให้เช่าต้องจัดการซ่อมแซม ประมวลแพ่งแลพาณิชย์ ม.456,547,550

สัญญาเช่าที่ไม่ได้กำหนดเวลากันไว้ จะมีผลอย่างไร

โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยยินยอมให้บุคคลอื่นเข้ามาทำนาเป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถใช้ที่ดินพิพาท กรณีไม่ใช่เรื่องผู้ให้เช่านาบอกเลิกการเช่านา ตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 31 แต่เป็นเรื่องผู้ให้เช่าไม่ให้ผู้เช่าเข้าทำนา ซึ่งไม่มีบทบัญญัติใดให้ผู้เช่านาต้องคัดค้านต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลเหมือนการบอกเลิกการเช่านาตามมาตรา 31 ซึ่งผู้ให้เช่านาต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อผู้เช่านาและส่งสำเนาหนังสือต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบล โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้อง

แม้จำเลยที่ 2 จะแปรรูปเป็นบริษัทไปแล้วแต่มาตรา 26 แห่ง พ.ร.บ.ทุนรัฐวิสาหกิจ พ.ศ.2542 และหมายเหตุท้ายพระราชบัญญัติก็ยังกำหนดให้จำเลยที่ 2 เป็นรัฐวิสาหกิจอยู่เช่นเดิม เมื่อจำเลยที่ 2 ให้การยืนยันมาตั้งแต่แรกว่าเป็นรัฐวิสาหกิจ ดังนั้น ก็ยังถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นหน่วยงานของรัฐตาม พ.ร.บ.ความรับผิดทางละเมิดของเจ้าหน้าที่ พ.ศ.2539 มาตรา 4 เมื่อจำเลยที่ 1 เป็นลูกจ้างจึงเป็นพนักงานของจำเลยที่ 2 โจทก์ทั้งสองฟ้องให้จำเลยที่ 1 รับผิดไม่ได้ตามมาตรา 5 วรรคหนึ่ง แห่ง พ.ร.บ.ความรับผิดทางละเมิดของเจ้าหน้าที่ พ.ศ.2539 จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องร่วมกับจำเลยที่ 2 รับผิดต่อโจทก์ทั้งสอง
ในการทำสัญญาเช่า การที่จำเลยร่วมผู้ให้เช่าตกลงกับจำเลยที่ 2 ผู้เช่าว่าจำเลยร่วมตกลงยอมรับผิดต่อผู้โดยสารในรถยนต์ที่นำมาให้เช่าและบุคคลภายนอกในความเสียหายที่จำเลยที่ 1 ลูกจ้างจำเลยที่ 2 กระทำละเมิดขับรถยนต์ที่เช่าไปก่อความเสียหายขึ้น เป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 ไม่ถือว่าเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมไม่มีผลบังคับตามมาตรา 4 แห่ง พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 และไม่ใช่ความตกลงที่ทำไว้ล่วงหน้าเป็นข้อความยกเว้นมิให้จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดเพื่อกลฉ้อฉลหรือความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของตนในอันจะถือว่าเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 373 เนื่องจากจำเลยที่ 2 ก็ยังต้องรับผิดต่อโจทก์ทั้งสองในเหตุละเมิดที่จำเลยที่ 1 กระทำขึ้นในครั้งนี้ เมื่อเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก การที่จำเลยที่ 1 ลูกจ้างจำเลยที่ 2 กระทำละเมิดในทางการที่ว่าจ้างโดยขับรถยนต์กระบะที่เช่าไปก่อความเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง จำเลยที่ 2 ในฐานะคู่สัญญาจึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยร่วมชดใช้ค่าเสียหายที่จำเลยที่ 1 กระทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสองได้ กรณีไม่ใช่เป็นสัญญาเฉพาะตัวโดยตรง ดังนั้น แม้จำเลยร่วมไม่ใช่ลูกจ้างจำเลยที่ 2 ในอันที่จะใช้สิทธิไล่เบี้ย แต่ก็ถือว่าจำเลยที่ 2 อาจฟ้องจำเลยร่วมเพื่อใช้ค่าสินไหมทดแทน จึงเข้ากรณี ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) ก ที่จำเลยที่ 2 มีสิทธิยื่นคำร้องขอให้ศาลชั้นต้นหมายเรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นจำเลยร่วมกับจำเลยที่ 2 ได้
ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ชำระค่าเสียหาย หากจำเลยที่ 2 ไม่ชำระให้จำเลยร่วมและจำเลยที่ 3 ชำระแทนเป็นการไม่ชอบเนื่องจากกรณีไม่ใช่ผู้ค้ำประกัน

การที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากการรถไฟแห่งประเทศไทยเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่ได้ เนื่องจากจำเลยจ้างคนงานมาสร้างรั้วลวดหนามในที่ดินพิพาทปิดกั้นทางเข้าออกของโจทก์สู่ทางสาธารณะนั้น ย่อมเป็นการรอนสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิดำเนินคดีแก่จำเลย โดยยื่นคำฟ้องพร้อมกับคำร้องขอให้เรียกผู้ให้เช่า คือการรถไฟแห่งประเทศไทยเข้ามาร่วมเป็นโจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549 ดังนั้น ศาลชั้นต้นชอบที่จะเรียกการรถไฟแห่งประเทศไทยผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3)
การที่ศาลชั้นต้นยกคำร้องของโจทก์ที่ขอให้เรียกการรถไฟแห่งประเทศไทยผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมและศาลอุทธรณ์ภาค 7 ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ในข้อนี้ จึงเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรย้อนสำนวนให้ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษาใหม่ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 243 (1) ประกอบมาตรา 247

โจทก์ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังกับโจทก์ร่วมโดยให้โจทก์มีสิทธิเช่าที่ราชพัสดุเป็นเวลา 30 ปี แต่โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ราชพัสดุพิพาทไม่ได้เพราะมีบ้านจำเลยปลูกอยู่ ทำให้โจทก์ร่วมผู้ให้เช่าส่งมอบที่ราชพัสดุพิพาทให้แก่โจทก์ไม่ได้ เป็นเรื่องที่โจทก์ถูกรอนสิทธิ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทโดยลำพัง
โจทก์ในฐานะผู้เช่าซึ่งเป็นผู้ถูกจำเลยรอนสิทธิชอบที่จะขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมในฐานะผู้ให้เช่าเข้าเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ในคดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยเพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549 แต่จำเลยกลับเป็นฝ่ายยื่นคำร้องขอให้เรียกโจทก์ร่วมเข้าเป็นจำเลยตามฟ้องแย้งของจำเลยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) เมื่อโจทก์ร่วมอยู่ในฐานะจำเลยร่วมตามฟ้องแย้ง มิใช่อยู่ในฐานะเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ จึงเข้าเป็นคู่ความในฐานะถูกฟ้องตามมาตรา 58 วรรคหนึ่ง โจทก์ร่วมย่อมไม่อาจมีคำขอบังคับให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทได้ดังเช่นคำฟ้อง และคงเป็นเพียงคำให้การแก้ฟ้องแย้งและขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์ร่วมจึงไม่มีสิทธิขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ราชพัสดุพิพาท

การเช่าทรัพย์ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า เมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงโดยโจทก์ยินยอม จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้เช่าช่วงโดยชอบ และต้องรับผิดต่อโจทก์ผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 545 จำเลยที่ 2 หาใช่บริวารของจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 สิ้นสุดลงทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 สิ้นสุดลงในวันเดียวกันด้วย เพราะเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเช่าต่อไปแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอีกต่อไป การที่จำเลยที่ 2 ยังครอบครองทรัพย์ที่เช่าช่วงตลอดมาหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้ จำเลยที่ 2 จะโต้เถียงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่

แม้หนี้ที่ผู้ร้องขอรับชำระหนี้เป็นหนี้ที่จำเลยค้างชำระค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ และหนี้อย่างอื่นของผู้เช่าอันเกิดจากความเกี่ยวพันในเรื่องเช่าอาคารพาณิชย์ ผู้ร้องมีบุริมสิทธิพิเศษเหนือสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 259 (1) ซึ่งมาตรา 261 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "บุริมสิทธิของผู้ให้เช่าที่ดินนั้นมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายอันผู้เช่าได้นำเข้ามาไว้บนที่ดินที่ให้เช่า หรือนำเข้ามาไว้ในเรือนโรงอันใช้ประกอบกับที่ดินนั้น และมีอยู่เหนืออสังหาริมทรัพย์เช่นสำหรับที่ใช้ในที่ดินนั้น กับทั้งเหนือดอกผลอันเกิดจากที่ดินซึ่งอยู่ในครอบครองของผู้เช่านั้นด้วย" และวรรคสองบัญญัติว่า "บุริมสิทธิของผู้ให้เช่าเรือนโรงย่อมมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้เช่านำเข้ามาไว้ในเรือนโรงนั้นด้วย" แต่คดีนี้ผู้ร้องขอรับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดสิทธิการเช่า ไม่ได้ขอ บังคับเอาจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่านำเข้ามาไว้ในที่ดินหรือโรงเรือน ทั้งมิใช่เงินอันผู้โอนหรือผู้ให้เช่าช่วงจะพึงได้รับจากผู้รับโอนหรือผู้เช่าช่วงตาม ป.พ.พ. มาตรา 262 ผู้ร้องจึงไม่มีบุริมสิทธิพิเศษเหนือเงินจากการขายทอดตลาด