คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยข้อ 2 กำหนดว่า โจทก์ผู้จะซื้อตกลงจะชำระเงินค่าซื้อที่ดินโดยแบ่งเป็น 3 งวด งวดที่ 3 ชำระในวันที่ 10 กรกฎาคม 2522 และข้อ 5 กำหนดว่า" ผู้จะซื้อให้สัญญาว่า ถ้าผู้จะซื้อผิดนัดการชำระเงินตามที่ระบุไว้ในข้อ 2 ผู้จะซื้อยินดีให้ผู้จะขายถือว่าผู้จะซื้อผิดสัญญา และยินดีให้ผู้จะขายริบเงินที่ชำระไปแล้วทั้งหมด โดยมิต้องบอกกล่าวใด ๆ ทั้งสิ้น ให้ถือว่าสัญญาฉบับนี้สะดุดหยุดลงด้วย" การที่จำเลยยินยอมให้โจทก์แก้วันที่ในเช็คซึ่งชำระเงินงวดที่ 3 จากวันที่ 10 กรกฎาคม 2522 เป็นวันที่10 กันยายน 2522 เป็นการตกลงเลื่อนกำหนดการชำระเงินออกไปโดยกำหนดวันชำระเงินใหม่ไว้แน่นอนเช่นเดิมไม่มีพฤติการณ์แสดงว่าคู่กรณีไม่ถือเคร่งครัดตามกำหนดการชำระเงิน ความตกลงเช่นนี้แปลได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงกันเปลี่ยนกำหนดชำระเงินงวดที่ 3 ในข้อ 2 แห่งสัญญาเสียใหม่เท่านั้นหากระทบกระทั่งถึงสัญญาข้อ 5 ไม่ ดังนั้นเมื่อธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงินเพราะเงินในบัญชีของโจทก์ไม่พอจ่าย เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้รับชำระเงินงวดที่ 3 ตามกำหนดใหม่ จึงถือว่าโจทก์ผิดนัดชำระเงินตามที่ระบุไว้ในสัญญาข้อ 2 มีผลทำให้จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วและสัญญาเป็นอันเลิกกันตามสัญญาข้อ 5 โดยหาต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาอีกไม่ และจำเลยไม่ต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 เสียก่อน

สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยข้อ 2 กำหนดว่าโจทก์ผู้จะซื้อตกลงจะชำระเงินค่าซื้อที่ดินโดยแบ่งเป็น 3 งวด งวดที่ 3 ชำระในวันที่ 10 กรกฎาคม 2522 และข้อ 5 กำหนดว่า 'ผู้จะซื้อให้สัญญาว่า ถ้าผู้จะซื้อ ผิดนัดการชำระเงินตามที่ระบุไว้ในข้อ 2. ผู้จะซื้อยินดี ให้ผู้จะขายถือว่าผู้จะซื้อผิดสัญญา และยินดีให้ผู้จะขาย ริบเงินที่ชำระไปแล้วทั้งหมด โดยมิต้องบอกกล่าวใด ๆ ทั้งสิ้น ให้ถือว่าสัญญาฉบับนี้สะดุดหยุดลงด้วย'. การ ที่จำเลยยินยอมให้โจทก์แก้วันที่ในเช็คซึ่งชำระเงินงวดที่ 3 จากวันที่ 10 กรกฎาคม 2522 เป็นวันที่ 10 กันยายน 2522 เป็นการตกลงเลื่อนกำหนดการชำระเงินออกไปโดยกำหนดวันชำระเงินใหม่ไว้แน่นอนเช่นเดิมไม่มีพฤติการณ์แสดงว่าคู่กรณีไม่ถือเคร่งครัดตามกำหนดการชำระเงิน ความตกลงเช่น นี้แปลได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงกันเปลี่ยนกำหนดชำระเงินงวดที่ 3 ในข้อ 2 แห่งสัญญาเสียใหม่เท่านั้นหากระทบกระทั่ง ถึงสัญญาข้อ 5 ไม่ ดังนั้นเมื่อธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงิน เพราะเงินในบัญชีของโจทก์ไม่พอจ่าย เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้รับชำระเงินงวดที่ 3 ตามกำหนดใหม่ จึงถือว่าโจทก์ผิดนัดชำระเงินตามที่ระบุไว้ในสัญญาข้อ 2 มีผลทำให้จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วและสัญญาเป็น อันเลิกกันตามสัญญาข้อ 5 โดยหาต้องบอกกล่าวเลิกสัญญา อีกไม่ และจำเลยไม่ต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ภายใน ระยะเวลาที่กำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387เสียก่อน

ผู้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินอยู่ในขณะทำสัญญาก็ได้ เพราะสารสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของการซื้อขายก็คือให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ไปโดยชำระราคาตามที่ตกลง หากผู้ขายสามารถจัดการให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงไว้สัญญาจะซื้อขายนั้นก็ใช้ได้แล้ว (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1214/2498)

ผู้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินอยู่ในขณะทำสัญญาก็ได้ เพราะสารสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของการซื้อขายก็คือให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ไปโดยชำระราคาตามที่ตกลง หากผู้ขายสามารถจัดการให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงไว้สัญญาจะซื้อขายนั้นก็ใช้ได้แล้ว (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1214/2498)

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 มีเจตนารมณ์จะปกป้องราษฎรให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อยสิบปี ดังนั้น การที่โจทก์กับผู้มีสิทธิ ในที่ดินทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่ดิน โดยส่งมอบการครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน แม้จะเรียกว่าสัญญาจะซื้อขายและระบุในสัญญาว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว ก็เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญานี้จึงเป็นโมฆะ และถึงแม้ต่อมา จะมีการยกเลิกความในมาตรา 31 มิให้ใช้บังคับกับที่ดินในคดีนี้ ก็ตามก็ไม่ทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะแล้วนั้นกลับสมบูรณ์ได้อีก

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 มีเจตนารมณ์จะปกป้องราษฎรให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อยสิบปี ดังนั้น การที่โจทก์กับผู้มีสิทธิ ในที่ดินทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่ดินโดยส่งมอบ การครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน แม้จะเรียกว่าสัญญาจะซื้อขายและระบุในสัญญาว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว ก็เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญานี้จึงเป็นโมฆะ และถึงแม้ต่อมา จะมีการยกเลิกความในมาตรา 31 มิให้ใช้บังคับกับที่ดินในคดีนี้ ก็ตามก็ไม่ทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะแล้วนั้นกลับสมบูรณ์ได้อีก

ที่นาพิพาทมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ออกให้แก่ ค. มีข้อความว่าห้ามโอนสิบปีตามมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 334 ลงวันที่ 13 ธันวาคม 2515 ข้อ 6 การที่ ค. ผู้ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในที่นาพิพาทอันสืบเนื่องมาจากใบจองตามมาตรา 30 และมาตรา 33 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้ทำสัญญาจะซื้อขายขึ้นในระหว่างระยะเวลาการห้ามโอนจะขายที่นาพิพาทให้แก่ อ. เป็นเงิน 30,000 บาท และได้รับเงินกับได้มอบที่นาพิพาทให้ อ. เข้าครอบครองทำกินแล้ว เพียงแต่ตกลงจะจดทะเบียนการโอนให้เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลา การห้ามโอนสิบปี ซึ่งเห็นได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามการโอน ตามมาตรา 31 ดังนี้ย่อมเป็นการอันมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย หนังสือสัญญาจะซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113
แม้ต่อมาประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 ซึ่งห้ามการโอนจะได้ถูกแก้ไขเพิ่มเติมอันมีผลมิให้ใช้บังคับข้อห้ามการโอนในกรณีดังเช่นคดีนี้ก็ตาม ก็หาทำให้สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวซึ่งเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก กลับมีผลสมบูรณ์ขึ้นไม่

ที่นาพิพาทมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ออกให้แก่ ค. มีข้อความว่าห้ามโอนสิบปีตามมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 334 ลงวันที่ 13 ธันวาคม 2515 ข้อ 6 การที่ ค. ผู้ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในที่นาพิพาทอันสืบเนื่องมาจากใบจองตามมาตรา 30 และมาตรา 33 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้ทำสัญญาจะซื้อขายขึ้นในระหว่างระยะเวลาการห้ามโอนจะขายที่นาพิพาทให้แก่ อ. เป็นเงิน30,000 บาท และได้รับเงินกับได้มอบที่นาพิพาทให้ อ.เข้าครอบครองทำกินแล้ว เพียงแต่ตกลงจะจดทะเบียนการโอนให้เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลา การห้ามโอนสิบปี ซึ่งเห็นได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามการโอน ตามมาตรา 31 ดังนี้ย่อมเป็นการอันมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย หนังสือสัญญาจะซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113
แม้ต่อมาประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 ซึ่งห้ามการโอนจะได้ถูกแก้ไขเพิ่มเติมอันมีผลมิให้ใช้บังคับข้อห้ามการโอนในกรณีดังเช่นคดีนี้ก็ตาม ก็หาทำให้สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวซึ่งเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก กลับมีผลสมบูรณ์ขึ้นไม่

หลักฐานการจองที่ดินและตึกพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยมีข้อความว่า "1. การจองนี้มีผลผูกพันบริษัท ฯ ภายใน 15 วัน นับจากวันจอง 2. หลักฐานนี้เป็นเพียงหลักฐานการจอง บริษัท ฯ จะออกใบรับเงินที่ถูกต้องในวันทำสัญญา 3. บริษัท ฯ สงวนสิทธิในการพิจารณาทำสัญญาตามเงื่อนไขและข้อกำหนดของบริษัท ฯ " ข้อความในข้อ 2 และข้อ 3 แสดงว่าโจทก์และจำเลยจะต้องทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือกันอีก โดยจำเลยสงวนสิทธิเป็นผู้พิจารณาวางเงื่อนไขและข้อกำหนดในสัญญาดังกล่าว กรณีจึงต้องตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง เมื่อโจทก์และจำเลยยังไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อขายกันในวันที่กำหนดไว้สัญญาจะซื้อขายทรัพย์รายพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงยังไม่เกิดขึ้น โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยขายทรัพย์พิพาทให้แก่โจทก์

หลักฐานการจองที่ดินและตึกพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยมีข้อความว่า '1. การจองนี้มีผลผูกพันบริษัท ฯ ภายใน15 วัน นับจากวันจอง 2. หลักฐานนี้เป็นเพียงหลักฐานการจอง บริษัท ฯ จะออกใบรับเงินที่ถูกต้องในวันทำสัญญา3.บริษัท ฯ สงวนสิทธิในการพิจารณาทำสัญญาตามเงื่อนไขและข้อกำหนดของบริษัท ฯ ' ข้อความในข้อ 2 และข้อ3 แสดงว่าโจทก์และจำเลยจะต้องทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือกันอีก โดยจำเลยสงวนสิทธิเป็นผู้พิจารณาวางเงื่อนไขและข้อกำหนดในสัญญาดังกล่าว กรณีจึงต้องตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง เมื่อโจทก์และจำเลยยังไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อขายกันในวันที่กำหนดไว้สัญญาจะซื้อขายทรัพย์รายพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงยังไม่เกิดขึ้น โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยขายทรัพย์พิพาทให้แก่โจทก์