คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่าง ส.กับ ต. แม้ไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456วรรคแรก ก็ตาม แต่ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) เป็นหลักฐาน เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น เมื่อ ต.ได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ ส.บิดาโจทก์ ถือว่า ต.ได้สละการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่บิดาโจทก์ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1377, 1378 แล้ว เมื่อโจทก์ได้เข้าครอบครองโดยบิดายกให้ โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท แม้ขณะซื้อขายที่ดินพิพาทมีข้อตกลงว่าเมื่อไถ่ถอนจำนองแล้ว จึงจะมีการโอนที่ดินพิพาทให้แก่ ส.ก็เป็นเรื่องประสงค์จะให้มีหลักฐานทางทะเบียนภายหลังจากที่ได้โอนสิทธิครอบครองแล้วเท่านั้น เพราะในขณะที่มีการซื้อขายที่ดินพิพาทนั้น ต.ได้จำนองที่ดินดังกล่าวทั้งแปลงรวมทั้งที่ดินพิพาทไว้กับ พ.ไม่อาจทำการโอนทางทะเบียนได้ จึงมิใช่เงื่อนไขในสัญญาซื้อขายอันจะมีผลทำให้สัญญาซื้อขายดังกล่าวซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกลายเป็นสัญญาจะซื้อขาย

แม้การซื้อขายที่ดินมือเปล่าระหว่าง ส. บิดาโจทก์กับ ต. ไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะเป็นโมฆะ แต่เมื่อ ต. ส่งมอบการครอบครองให้แก่ ส. ถือว่า ต. สละการครอบครองให้แก่ ส. แล้ว แม้มีข้อตกลงว่าเมื่อไถ่ถอนจำนองแล้ว จึงจะโอนที่ดินให้ ส. ก็เป็นเรื่องประสงค์ให้มีหลักฐานทางทะเบียนหลังจากที่ได้โอนสิทธิครอบครองแล้ว เพราะขณะนั้น ต. จำนองที่ดินไว้กับ พ. ไม่อาจโอนทางทะเบียนได้ มิใช่เงื่อนไขอันจะทำให้ กลายเป็นสัญญาจะซื้อขาย

สัญญาจะซื้อขายบ้านและที่ดินมิได้กำหนดให้โจทก์ต้องรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินก่อนโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินให้จำเลย การที่จำเลยนำพยานบุคคลมาสืบว่าโจทก์ไม่ดำเนินการถือว่าผิดสัญญาเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94(ข) ศาลไม่อาจรับฟังคำพยานบุคคลดังกล่าวได้ และเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง

ตามข้อตกลงของโจทก์และจำเลยในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท โจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและเรียกค่าเสียหายเป็นค่าปรับที่คำนวณจากราคาที่ดินพิพาทกับค่าเสียหายอื่น ๆ ได้ เมื่อโจทก์ขอเพิ่มเติมคำฟ้องเพื่อเรียกร้องค่าเสียหาย การขอแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องดังกล่าวของโจทก์จึงเป็นการเรียกค่าเสียหายอันเกิดจากข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท เป็นการแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องให้บริบูรณ์ และคำฟ้องที่ขอแก้ไขเพิ่มเติมดังกล่าวเกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม ทั้งจำเลยก็มีโอกาสที่จะซักค้านพยานโจทก์และนำสืบพยานของตนเต็มที่ แม้โจทก์จะขอแก้ไขเพิ่มเติมหลังจากจำเลยยื่นคำให้การต่อสู้คดีแล้ว ก็ไม่ทำให้จำเลยเสียเปรียบและหลงข้อต่อสู้ คำสั่งศาลชั้นต้นที่อนุญาตให้โจทก์ แก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องดังกล่าวจึงชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 179
คดีเดิมศาลฎีกาพิพากษาให้ยกคำขอของโจทก์ที่ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทบริเวณติดถนนสุวินทวงศ์ด้านทิศใต้อันเป็นการโอนตัวทรัพย์ซึ่งรวมถึงส่วนที่มิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยด้วยแก่โจทก์ และระบุไว้ชัดเจนว่าไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องบังคับตามสิทธิของโจทก์หรือเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเป็นอีกคดีหนึ่ง ฉะนั้น การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้แม้จะอ้างสิทธิตามสัญญาซื้อขายฉบับเดิม แต่ก็เป็นการขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะในส่วนของตนตามจำนวนในสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวแก่โจทก์ มิใช่เป็นการขอให้โอนตัวทรัพย์ดังเดิม ตลอดทั้งการเรียกค่าเสียหายและเงินค่าที่ดินที่จำเลยได้รับไปแล้วคืนแก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในส่วนของตนดังกล่าวแก่โจทก์ ก็ล้วนแต่เป็นการใช้สิทธิฟ้องตามคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าว คำฟ้องโจทก์คดีนี้จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำกับคดีเดิมตาม ป.วิ.พ. มาตรา 148 (3)
แม้ศาลไม่อาจบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้อง อันเป็นการขายตัวทรัพย์แก่โจทก์ เนื่องจากผลการบังคับคดีย่อมไม่ผูกพัน ฉ. เจ้าของรวมในที่ดินพิพาทซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เข้ามาเป็นคู่ความให้จำต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาก็ตาม แต่ข้อสัญญาดังกล่าวก็ยังคงมีผลผูกพันจำเลยในฐานะคู่สัญญาที่เป็นเจ้าของรวมให้ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนของตน โดยไม่เจาะจงว่าต้องเป็นบริเวณใดอันเป็นการขายเฉพาะส่วนของตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง แก่โจทก์ หากจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวจึงชอบที่โจทก์จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

หนังสือสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยมีข้อความว่า ผู้ขายได้ขายที่ดินจำนวนเนื้อที่ 3 งาน 24 ตารางวา ให้แก่ผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน 1,500 บาทและยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ วันที่ 2 เมษายน 2524 และผู้ขายได้รับราคาดังกล่าวแล้วไปจากผู้ซื้อเสร็จแล้วแต่วันที่ 2 เมษายน 2524 ย่อมมีความหมายชัดแจ้งว่าผู้ขายได้ขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อโดยเจตนาส่งมอบการครอบครองที่ดินให้แก่ผู้ซื้อเท่านั้น ไม่มีถ้อยคำใด ๆ พอที่จะตีความหรือมีความหมายว่าผู้ขายจะไปดำเนินการโอนทางทะเบียนสำหรับที่ดินที่ซื้อขายกันให้แก่ผู้ซื้อ โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินที่ซื้อจากจำเลยแล้วโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์

หนังสือสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยมีข้อความว่า ผู้ขายได้ขายที่ดินจำนวนเนื้อที่ 3 งาน 24 ตารางวา ให้แก่ผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน 1,500 บาท และยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ วันที่ 2 เมษายน 2524 และผู้ขายได้รับราคาดังกล่าวแล้วไปจากผู้ซื้อเสร็จแล้วแต่วันที่ 2 เมษายน 2524 ย่อมมีความหมายชัดแจ้งว่าผู้ขายได้ขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อโดยเจตนาส่งมอบการครอบครองที่ดินให้แก่ผู้ซื้อเท่านั้น ไม่มีถ้อยคำใด ๆ พอที่จะตีความหรือมีความหมายว่าผู้ขายจะไปดำเนินการโอนทางทะเบียนสำหรับที่ดินที่ซื้อขายกันให้แก่ผู้ซื้อ โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินที่ซื้อจากจำเลยแล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์

โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโครงการ ม. โดยตกลงจะผ่อนชำระค่าที่ดินแก่จำเลยเป็นรายเดือนรวม 24 งวด เมื่อพิจารณาตามข้อสัญญาเห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินธรรมดา กล่าวคือ ผู้จะซื้อจะต้องผ่อนชำระเงินค่าที่ดินตามเวลาที่กำหนดในสัญญา ในขณะเดียวกันผู้จะขาย (จำเลย) ก็จะต้องดำเนินการจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ ตลอดจนสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ สถานที่ออกกำลังกายและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ของผู้จะซื้อที่ดินในโครงการในระหว่างที่โจทก์ผ่อนชำระราคาค่าที่ดินและต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาอันสมควร แม้ว่าในสัญญาจะมิได้ระบุวันเวลาที่แล้วเสร็จสมบูรณ์ของโครงการไว้ก็ตาม ซึ่งในกรณีเช่นนี้น่าจะอนุมานได้ว่าจำเลยจะต้องดำเนินการในเรื่องดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่โจทก์ผ่อนชำระค่าที่ดินแก่จำเลยครบ 24 งวด หรือภายใน 2 ปี เมื่อจำเลยมิได้ดำเนินการจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ ตลอดจนสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ สถานที่ออกกำลังกายและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จสมบูรณ์ภายในเวลาอันควร จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และโดยสภาพของโครงการหรือโดยเจตนาที่จำเลยได้แสดงออกก็ไม่อาจเป็นที่คาดหมายได้ว่าจำเลยจะดำเนินการตามโครงการดังกล่าวไว้แล้วเสร็จสมบูรณ์ได้เมื่อใด จึงไม่มีเหตุผลอย่างใดที่จะต้องให้โจทก์บอกกล่าวกำหนดเวลาให้จำเลยดำเนินการตามโครงการต่อไปอีก เพราะถึงอย่างไรจำเลยก็ไม่สามารถชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสัญญาได้ ดังนั้น โจทก์จึงชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเสียได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อน เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่คืนเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระแล้วพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์

จำเลยทั้งสองเป็นหุ้นส่วนร่วมกันก่อสร้างบ้านพักรับรองข้าราชการและจำเลยที่ 2 ในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ได้ทำข้อตกลงกับโจทก์ ณ ที่ทำการบริษัทโจทก์ซึ่งตั้งอยู่ในจังหวัดลำปาง ให้โจทก์ติดต่อซื้อสินค้าจำพวกวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างจากบริษัท ล.ในนามของโจทก์เพื่อนำไปก่อสร้างบ้านพักรับรองแล้วจำเลยที่ 2 จะชำระเงินให้บริษัท ล.ในนามของโจทก์ หากบริษัท ล.เรียกเก็บเงินค่าสินค้าและค่าเสียหายที่จำเลยที่ 2 สั่งซื้อไปในนามโจทก์ และโจทก์ชำระเงินให้แก่บริษัท ล.ไปจำเลยที่ 2 จะชดใช้คืน การเจรจาติดต่อเปิดเครดิตในการซื้อสินค้าดังกล่าว ใช้ติดต่อทางโทรศัพท์และโทรสาร โดยจำเลยที่ 2 มาเจรจาที่บริษัทโจทก์ ซึ่งตั้งอยู่ในจังหวัดลำปาง แม้บริษัท ล.มีภูมิลำเนาอยู่ในจังหวัดอุตรดิตถ์ ในเขตศาลชั้นต้น (ศาลจังหวัดอุตรดิตถ์) แต่ข้อตกลงในการเจรจาติดต่อเปิดเครดิตในการซื้อสินค้าเป็นสัญญาประเภทหนึ่ง ซึ่งมีคู่สัญญาสามฝ่าย คือ ฝ่ายโจทก์ ฝ่ายจำเลยทั้งสองโดยจำเลยที่ 2ซึ่งเป็นตัวแทนจำเลยที่ 1 และฝ่ายบริษัท ล.โดยการทำข้อตกลงเพื่อเปิดเครดิตได้ติดต่อกันทางโทรศัพท์และโทรสารระหว่างจังหวัดอุตรดิตถ์ และจังหวัดลำปาง ดังนั้นมูลคดีในการก่อให้เกิดสัญญาสามฝ่ายเกี่ยวกับการทำข้อตกลงในการเปิดเครดิตจึงเกี่ยวเนื่องกันทั้งในเขตอำนาจทั้งศาลจังหวัดลำปาง และศาลชั้นต้น (จังหวัดอุตรดิตถ์)

แม้จำเลยทำสัญญาจะขายและส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้และโจทก์ได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมา โดยจำเลยได้รับ ชำระราคาจากโจทก์แล้วตั้งแต่ปี 2521 โจทก์ซึ่งสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาท มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยให้ไปดำเนินการยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกเพื่อ จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ต่อเจ้าพนักงานได้ ฟ้องโจทก์ ไม่ขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/27

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) บัญญัติห้ามเฉพาะการขอสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมหรือแก้ไขข้อความในเอกสาร เมื่อมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเท่านั้น การที่ผู้คัดค้านร่วมนำสืบกรรมการของผู้คัดค้านร่วมเป็นพยานประกอบสำเนาเช็คทั้งสี่ฉบับว่า ผู้คัดค้านร่วมชำระราคาที่ดินพิพาทที่ซื้อขายให้แก่จำเลยที่ 2 ต่างไปจากราคาที่ระบุไว้ในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน เป็นการนำสืบถึงข้อความจริงว่าผู้คัดค้านร่วมซื้อทรัพย์พิพาทจากจำเลยที่ 2 มาในราคาเท่าใด มิใช่เป็นการนำสืบเพื่อให้บังคับตามสัญญาซื้อขายจึงไม่ต้องด้วยหลักกฎหมายปิดปากและไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข)
การซื้อขายทรัพย์พิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 และผู้คัดค้านร่วมได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 ดังนี้ การซื้อขายทรัพย์พิพาทโดยไม่ระบุราคาซื้อขายอันแท้จริงลงในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินไม่ตกเป็นโมฆะ การที่ผู้คัดค้านร่วมกับจำเลยที่ 2 ระบุราคาซื้อขายทรัพย์พิพาทต่ำกว่าราคาซื้อขายที่แท้จริงลงในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน แม้จะเป็นการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แต่ไม่เป็นข้อเท็จจริงที่แสดงว่าการโอนทรัพย์พิพาทได้กระทำโดยไม่สุจริตตามพระราชบัญญัติล้มละลายฯ มาตรา 114(เดิม)