คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิ้นสุดสัญญา

ความหมายของการเลิกจ้างตาม พ.ร.บ.คุ้มครองแรงงาน พ.ศ.2541 มาตรา 118 วรรคสอง สำหรับกรณีเลิกจ้างเพราะเหตุสิ้นสุดสัญญาจ้างจะต้องมีองค์ประกอบสำคัญ 2 ประการ คือ 1 การกระทำใดที่นายจ้างไม่ให้ลูกจ้างทำงานต่อไป 2 ไม่จ่ายค่าจ้างให้ แม้สัญญาจ้างที่มีกำหนดระยะเวลาแน่นอนสิ้นสุดลงแล้ว นายจ้างยังให้ลูกจ้างทำงานต่อไปและจ่ายค่าจ้างให้ ก็ไม่ถือว่านายจ้างเลิกจ้างลูกจ้าง เมื่อข้อเท็จจริงฟังว่า ก่อนสัญญาจ้างฉบับที่ 3 ซึ่งเป็นสัญญาจ้างที่มีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอนสิ้นสุดลง โจทก์ได้รับสัญญาจ้างฉบับที่ 4 จากจำเลยแล้ว แต่โจทก์ไม่ตกลงทำสัญญาจ้างกับจำเลยต่อไป จำเลยไม่ได้กระทำการใดที่ไม่ให้โจทก์ทำงานต่อไปและไม่จ่ายค่าจ้าง แต่โจทก์ไม่ประสงค์จะทำงานกับจำเลยเอง ย่อมถือไม่ได้ว่าจำเลยเลิกจ้างโจทก์ จำเลยจึงไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยแก่โจทก์

สัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาการเช่าเพียง 3 ปี และมีข้อตกลงเรื่องการต่อสัญญาไว้ในข้อ 10 ว่า ผู้เช่ามีสิทธิขอต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 1 ช่วง คือต่ออีก 3 ปี แต่ทั้งนี้จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและอัตราค่าเช่าซึ่งผู้ให้เช่าและผู้เช่าได้ทำความตกลงร่วมกัน และโดยที่ผู้เช่าจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวแจ้งความประสงค์เช่นว่านั้นให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 90 วัน ก่อนวันครบกำหนดอายุการเช่าตามสัญญานี้ ทั้งนี้อัตราค่าเช่าใหม่จะต้องไม่ต่ำกว่าอัตราค่าเช่าเดิมที่กำหนดไว้ในสัญญานี้ ไม่มีข้อความบ่งบอกว่ามีข้อตกลงพิเศษที่จำเลยให้โจทก์เช่าไปจนกว่าโจทก์ประสงค์จะเลิกเอง และตามสัญญาเช่านี้ นอกจากผลประโยชน์ที่จำเลยจะได้รับจากโจทก์เป็นค่าเช่าตามที่กำหนดไว้แล้ว จำเลยไม่ได้รับผลประโยชน์อื่นใดจากโจทก์อีก ส่วนที่โจทก์ใช้เงินลงทุนไปกว่า 3,000,000 บาท ทำให้ร้านค้าของโจทก์เป็นร้านค้าที่ทันสมัย ลูกค้าที่มาใช้บริการในโรงพยาบาลของจำเลยได้รับความพึงพอใจ ช่วยให้โรงพยาบาลของจำเลยเจริญรุดหน้านั้น สิ่งที่โจทก์ลงทุนไปเป็นการกระทำเพื่อประโยชน์ในทางธุรกิจของโจทก์เอง หากลูกค้ามีความพึงพอใจโจทก์ก็ย่อมได้รับผลประโยชน์ในทางธุรกิจมากขึ้น ไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงหรือจะมีส่วนสำคัญที่จะทำให้กิจการของจำเลยซึ่งเป็นการประกอบกิจการโรงพยาบาลเจริญรุดหน้าแต่อย่างใด สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
หลังจากครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาเช่าแล้ว ได้มีการต่อสัญญาเช่า ต่อมาโจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทกันใหม่ มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี หลังจากนั้นจำเลยมีหนังสือแจ้งต่อสัญญาเช่าพื้นที่ให้แก่โจทก์เรื่อยมา โดยต่อสัญญาเช่าออกไปครั้งละ 1 ปี โจทก์รับทราบการต่อสัญญาเช่าดังกล่าว จนกระทั่งครั้งสุดท้ายจำเลยมีหนังสือแจ้งต่อสัญญาเช่าพื้นที่ให้แก่โจทก์มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2553 สิ้นสุดวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 ซึ่งตามหนังสือฉบับนี้ จำเลยระบุว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่ 88 ตารางเมตร จำเลยขอคิดค่าเช่าเพิ่ม 10 เปอร์เซ็นต์ เป็นราคาตารางเมตรละ 1,126 บาท เงื่อนไขอื่น ๆ ยังคงเหมือนสัญญาฉบับแรกและหนังสือการต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ฉบับก่อน ๆ สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดเวลา คือตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2553 สิ้นสุดวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 โจทก์ผู้ให้เช่าจะสามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่พิพาทได้ต่อไปก็ต่อเมื่อมีการต่ออายุสัญญาเช่า หรือเป็นกรณีตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 กล่าวคือ เมื่อสิ้นสุดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้ ถ้าผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา จำเลยส่งหนังสือถึงโจทก์เพื่อแจ้งให้ทราบล่วงหน้าว่า จำเลยจำเป็นต้องปรับปรุงอาคารรวมทั้งพื้นที่ใช้สอยบริเวณชั้นล่างของอาคารทั้งหมด ดังนั้น จำเลยจึงไม่ประสงค์ให้มีการต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 ขอให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สิน ตลอดจนอุปกรณ์และสิ่งของต่าง ๆ ออกจากพื้นที่ภายในวันที่ 30 มีนาคม 2554 ต่อมา โจทก์ขอขยายระยะเวลาขนย้ายทรัพย์สินออกไปอีก 1 เดือน เป็นวันที่ 30 เมษายน 2554 จำเลยตกลงตามที่โจทก์ขอ ซึ่งจำเลยมีหนังสือบอกกล่าวโจทก์ว่า เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการขนย้ายในวันที่ 30 เมษายน 2554 แล้ว จำเลยจะเข้าครอบครองพื้นที่เช่าทันทีจนกระทั่งปลายเดือนเมษายน 2554 ใกล้จะครบกำหนดเวลาสิ้นสุดการขนย้าย จำเลยพบว่าโจทก์ยังไม่มีทีท่าว่าจะเริ่มดำเนินการขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาท ในวันที่ 26 เมษายน 2554 จำเลยจึงได้ส่งหนังสือบอกกล่าวแจ้งสิ้นสุดสัญญาเช่าอีกครั้ง เพื่อเตือนให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาทให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 เมษายน 2554 ฟังได้ว่า จำเลยไม่ประสงค์จะให้โจทก์ทำสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทอีกต่อไป และจำเลยก็ได้ดำเนินการตามสัญญา ซึ่งมีการแก้ไขสัญญาในข้อ 9.3 โดยจำเลยได้มีหนังสือบอกกล่าวล่วงหน้าให้โจทก์ทราบไม่น้อยกว่า 30 วัน ก่อนวันครบกำหนดอายุสัญญา ซึ่งฝ่ายโจทก์ได้รับหนังสือฉบับนี้ไว้แล้ว สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมสิ้นสุดลงในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 อันเป็นวันสิ้นสุดอายุการเช่า ส่วนที่โจทก์มีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาทได้จนถึงวันที่ 30 เมษายน 2554 ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่า ข้อ 8.18 ที่มีการแก้ไขเพิ่มเติม โดยโจทก์ผู้เช่าต้องขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่า และส่งมอบสถานที่เช่าให้จำเลยผู้ให้เช่าไม่ช้ากว่า 30 วัน นับแต่วันที่สิ้นสุดการเช่า รวมกับระยะเวลาที่จำเลยผ่อนผันให้โจทก์ดังกล่าว และกรณีนี้แม้โจทก์จะไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาก็ตาม เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วและจำเลยไม่ประสงค์จะต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในพื้นที่พิพาทต่อไป สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย และที่แก้ไขเพิ่มเติมไม่ได้มีข้อสัญญาที่เป็นคำมั่นจะให้เช่า ดังนั้น แม้โจทก์เสนอที่จะเช่าต่อแต่จำเลยไม่สนองรับคำเสนอของโจทก์ สัญญาเช่าก็ไม่เกิดขึ้น
โจทก์ฎีกาว่า ม. ไม่ได้รับมอบหมายจากกรรมการจำเลยให้ทำหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ และ อ. ผู้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาไม่ใช่พนักงานของโจทก์นั้น โจทก์ไม่ได้กล่าวอ้างประเด็นนี้ในคำฟ้องแม้โจทก์จะนำสืบประเด็นนี้ไว้ ก็เป็นเรื่องนำสืบนอกฟ้องนอกประเด็น การที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยในประเด็นนี้เพราะต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคหนึ่ง จึงชอบแล้ว เมื่อโจทก์ยังฎีกาประเด็นนี้อีก จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

การที่โจทก์ลาออกจากงานไปก่อนอายุครบ 60 ปีบริบูรณ์ เป็นผลให้สัญญาจ้างแรงงานระหว่างโจทก์กับจำเลยสิ้นสุดลง แต่เมื่อในวันเดียวกับที่การลาออกมีผล โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจ้างผู้บริหารกันจึงเกิดเป็นสัญญาจ้างแรงงานขึ้นใหม่ทำให้โจทก์มีฐานะเป็นลูกจ้างของจำเลย เมื่อจำเลยเป็นรัฐวิสาหกิจ โจทก์จึงมีฐานะเป็นพนักงานตามความหมายใน พ.ร.บ.คุณสมบัติมาตรฐานสำหรับกรรมการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ พ.ศ.2518 การพ้นจากตำแหน่งของโจทก์ย่อมเป็นไปตามคู่มือและระเบียบการพนักงานของจำเลยและพระราชบัญญัติดังกล่าว ระเบียบการพนักงานของจำเลยข้อ 17.1 กำหนดว่าพนักงานที่มีอายุครบ 60 ปีบริบูรณ์แล้ว ให้พ้นจากตำแหน่งงานตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคมของปีที่พนักงานผู้นั้นมีอายุ 60 ปีบริบูรณ์และให้ได้รับผลตอบแทนตามที่จำเลยกำหนด ซึ่งสอดคล้องกับพระราชบัญญัติคุณสมบัติมาตรฐานสำหรับกรรมการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ พ.ศ.2518 มาตรา 9 (2) มาตรา 11 วรรคหนึ่ง (3) และวรรคสอง ที่บัญญัติให้การพ้นจากตำแหน่งของพนักงานซึ่งมีอายุครบ 60 ปีบริบูรณ์ ให้พ้นเมื่อสิ้นปีงบประมาณตามกฎหมายว่าด้วยวิธีการงบประมาณของปีที่พนักงานผู้นั้นมีอายุครบ 60 ปีบริบูรณ์ การที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจ้างผู้บริหารโดยมีกำหนดเวลา 2 ปี 8 เดือน ซึ่งจะสิ้นสุดลงในวันที่ 1 ตุลาคม 2549 อันเป็นวันที่โจทก์มีอายุครบ 60 ปีบริบูรณ์ตามระเบียบการพนักงานของจำเลยข้อ 17.1 ซึ่งตรงกับ พ.ร.บ.คุณสมบัติมาตรฐานสำหรับกรรมการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ พ.ศ.2518 มาตรา 9 (2) มาตรา 11 วรรคหนึ่ง (3) และวรรคสอง ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาแท้จริงของคู่สัญญาว่าประสงค์ให้สัญญาจ้างแรงงานสิ้นสุดลงเพราะโจทก์เกษียณอายุ ดังนั้นการที่จำเลยมีคำสั่งให้โจทก์ออกจากงานตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2549 โดยอาศัยอำนาจตามคู่มือและระเบียบการพนักงานของจำเลยและพระราชบัญญัติคุณสมบัติมาตรฐานสำหรับกรรมการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ พ.ศ.2518 มาตรา 11 วรรคหนึ่ง (3) จึงเป็นกรณีที่โจทก์พ้นตำแหน่งเพราะเหตุเกษียณอายุตามระเบียบการพนักงานของจำเลยและเป็นไปตามผลของกฎหมายดังกล่าว การพ้นตำแหน่งของโจทก์ไม่ได้เกิดจากการกระทำใดที่จำเลยผู้เป็นนายจ้างไม่ให้โจทก์ทำงานต่อไป เพราะแม้จำเลยจะให้โจทก์ทำงานต่อไปก็ไม่สามารถทำได้เนื่องจากโจทก์ขาดคุณสมบัติตามกฎหมายที่จะเป็นพนักงานหรือลูกจ้างของจำเลยต่อไปได้ จึงไม่เป็นการเลิกจ้างตามข้อ 59 วรรคสอง แห่งประกาศคณะกรรมการแรงงานรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ เรื่อง มาตรฐานขั้นต่ำของสภาพการจ้างในรัฐวิสาหกิจ ลงวันที่ 31 พฤษภาคม 2549 โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับค่าชดเชย

เดิมจำเลยที่ 1 ยื่นอุทธรณ์คำสั่งนายทะเบียนเครื่องหมายการค้าต่อคณะกรรมการเครื่องหมายการค้าภายในกำหนด 90 วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งจากนายทะเบียนเครื่องหมายการค้าตาม พ.ร.บ.เครื่องหมายการค้า พ.ศ.2534 มาตรา 74 วรรคสอง แล้ว แม้ต่อมาจำเลยที่ 1 จะยื่นอุทธรณ์ฉบับใหม่ แต่เนื้อหาของคำอุทธรณ์ฉบับดังกล่าวเป็นเพียงการเพิ่มเติมรายละเอียดของข้อเท็จจริงเกี่ยวกับคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการ ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับสัญญาอนุญาตให้ใช้สิทธิ และข้อเท็จจริงอื่นซึ่งได้มีการกล่าวอ้างมาแต่ในชั้นพิจารณาของนายทะเบียนเครื่องหมายการค้าเท่านั้น ซึ่งอุทธรณ์ฉบับเดิมก็ได้มีการกล่าวไว้แล้วเพียงแต่ไม่มีการยกข้อความซึ่งอนุญาโตตุลาการวินิจฉัยไว้หรือข้อความในสัญญาขึ้นกล่าวอ้างไว้ในอุทธรณ์ เพียงแต่อ้างว่ามีรายละเอียดปรากฏอยู่ในหน้าใดของคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการหรืออยู่ในสัญญาข้อใดตามเอกสารที่แนบท้ายมาเท่านั้น อุทธรณ์ฉบับใหม่จึงไม่ใช่การเพิ่มเติมเนื้อหาสาระสำคัญหรือข้อเท็จจริงเข้ามาใหม่ต่างจากอุทธรณ์ฉบับเดิม แต่เป็นการเพิ่มรายละเอียดในอุทธรณ์ฉบับเดิมให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้น จึงชอบที่คณะกรรมการเครื่องหมายการค้าจะรับอุทธรณ์ฉบับใหม่ของจำเลยที่ 1 ไว้ประกอบการพิจารณาวินิจฉัยอุทธรณ์ฉบับเดิมของจำเลยที่ 1 ได้
ตาม พ.ร.บ.เครื่องหมายการค้า พ.ศ.2534 ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดว่า เมื่อคณะกรรมการเครื่องหมายการค้าได้รับอุทธรณ์คำสั่งนายทะเบียนเครื่องหมายการค้าแล้วต้องแจ้งให้ผู้รับอนุญาตให้ใช้สิทธิยื่นคำชี้แจงหรือคำคัดค้าน คงมีแต่ในชั้นพิจารณาของนายทะเบียนเครื่องหมายการค้าที่กฎหมายบัญญัติว่า เมื่อได้รับคำร้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนสัญญาอนุญาตให้ใช้เครื่องหมายการค้าจากเจ้าของเครื่องหมายการค้าหรือผู้ได้รับอนุญาต ให้นายทะเบียนเครื่องหมายการค้ามีหนังสือแจ้งให้เจ้าของเครื่องหมายการค้าหรือผู้ได้รับอนุญาตแล้วแต่กรณีทราบเพื่อยื่นคำชี้แจงภายในกำหนดตาม พ.ร.บ.เครื่องหมายการค้า พ.ศ.2534 มาตรา 73 วรรคหนึ่ง เท่านั้น ซึ่งแตกต่างจากชั้นพิจารณาอุทธรณ์ของคณะกรรมการเครื่องหมายการค้าตามมาตรา 74 วรรคสอง ที่ไม่ได้บัญญัติให้คณะกรรมการเครื่องหมายการค้าต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้ได้รับอนุญาตทราบเพื่อยื่นคำคัดค้าน จึงถือไม่ได้ว่าคณะกรรมการเครื่องหมายการค้าพิจารณาอุทธรณ์จำเลยที่ 1 โดยผิดระเบียบหรือผิดกฎหมาย
เมื่อโจทก์ยื่นคำคัดค้านโต้แย้งอุทธรณ์ของจำเลยที่ 1 แล้ว คณะกรรมการเครื่องหมายการค้าก็ได้นำข้อเท็จจริงในคำโต้แย้งคัดค้านของโจทก์มาพิจารณาด้วย ทั้งไม่มีบทบัญญัติตามระเบียบข้อบังคับหรือตาม พ.ร.บ.เครื่องหมายการค้า พ.ศ.2534 ที่กำหนดให้คณะกรรมการเครื่องหมายการค้าต้องวินิจฉัยตามคำโต้แย้งคัดค้านอุทธรณ์ทุกประเด็น การที่คณะกรรมการเครื่องหมายการค้าพิจารณาอุทธรณ์ของจำเลยที่ 1 และคำโต้แย้งคัดค้านของโจทก์เฉพาะประเด็นสำคัญ ถือว่าการพิจารณาอุทธรณ์ของคณะกรรมการเครื่องหมายการค้าชอบด้วยกฎหมายแล้ว
คำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการแสดงให้เห็นว่า สัญญาอนุญาตให้ใช้สิทธิในเครื่องหมายการค้า/บริการฉบับที่ 1 สิ้นสุดลงโดยการบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้ให้อนุญาตแล้ว ส่วนสัญญาอนุญาตให้ใช้สิทธิในเครื่องหมายการค้า/บริการ ฉบับที่ 2 แม้จำเลยที่ 1 ได้ใช้สิทธิโดยชอบในการบอกเลิกสัญญาแล้ว แต่เนื่องจากมีการนำไปจดทะเบียนและยังไม่ได้รับการเพิกถอนจากนายทะเบียนเครื่องหมายการค้า อนุญาโตตุลาการจึงไม่ชอบที่จะวินิจฉัยว่า สัญญาดังกล่าวเลิกกันแล้ว เนื่องจากจะกระทบกระเทือนถึงอำนาจหน้าที่ของนายทะเบียนเครื่องหมายการค้า จากคำวินิจฉัยของอนุญาโตตุลาการดังกล่าว จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของเครื่องหมายการค้าแสดงได้ว่า สัญญาอนุญาตให้ใช้สิทธิในเครื่องหมายการค้า/บริการ ฉบับที่ 2 ซึ่งได้จดทะเบียนไว้ได้สิ้นสุดลงแล้ว ตาม พ.ร.บ.เครื่องหมายการค้า พ.ศ.2534 มาตรา 72

เมื่อสัญญาเช่าทรัพย์สินพิพาทสิ้นสุดลง ผู้เช่าก็ย่อมสิ้นสิทธิที่จะอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าอยู่แล้ว ดังนั้น ข้อตกลงในสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมที่ระบุว่า หากผู้เช่ายังคงอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าต่อไปโดยไม่มีสิทธิตามสัญญาเช่า และผู้ให้เช่าได้แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่าออกไปจากทรัพย์สินที่เช่าภายใน 30 วัน ก็ให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าได้ทันทีนั้น มิได้ทำให้คู่สัญญาฝ่ายใดเสียเปรียบหรือมีผลกระทบต่อบุคคลภายนอก จนอาจก่อให้เกิดปัญหาความไม่สงบเรียบร้อยในสังคมหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนแต่ประการใด แต่กลับเป็นการย้ำเตือนให้คู่สัญญาต้องประพฤติปฏิบัติตามสัญญาเช่าเพื่อมิให้เกิดปัญหาขึ้นในภายหลัง ข้อตกลงดังกล่าวหาได้มีลักษณะเป็นการส่งเสริมหรือชี้นำให้คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งใช้กำลังบังคับและให้มีการทำร้ายกันโดยพลการไม่ ข้อตกลงดังกล่าวจึงมิได้มีวัตถุประสงค์ที่เป็นการขัดต่อกฎหมายและขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน
จำเลยร่วมได้ขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอก อันเป็นเหตุให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงตามข้อตกลงในสัญญาเช่า โดยจำเลยร่วมมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแจ้งให้โจทก์ออกจากทรัพย์สินที่เช่าแล้ว โจทก์ก็ควรจะต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าโดยยินยอมออกไปจากทรัพย์สินที่เช่าโดยดี เมื่อโจทก์ประพฤติผิดสัญญาเช่าโดยไม่ยินยอมออกไป จำเลยที่ 1 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซึ่งมีสิทธิใช้สอย ติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ดังนั้น การที่จำเลยทั้งสองใช้กลุ่มบุคคลประมาณ 50 คน เข้ายึดถือครอบครองโรงแรมพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ติดตามเอาคืนทรัพย์สินของตนจากโจทก์ซึ่งเป็นผู้ไม่มีสิทธิที่จะครอบครองและใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าต่อไปได้ การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

แม้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคสาม บัญญัติรับรองสิทธิของโจทก์ที่จะเรียกร้องค่าแห่งการงานที่โจทก์ทำให้จำเลย แต่ตามสัญญาตัวแทนประกันชีวิตระหว่างโจทก์กับจำเลยมีข้อความว่า เมื่อสัญญาตัวแทนประกันชีวิตสิ้นสุดลงจำเลยมีสิทธิงดจ่ายค่าจ้างหรือประโยชน์อื่นใดแก่โจทก์ แสดงให้เห็นว่าโจทก์ยอมสละสิทธิเรียกร้องค่าแห่งการงานที่โจทก์มีต่อจำเลย โจทก์จึงไม่อาจใช้สิทธิเรียกร้องค่าแห่งการงานที่โจทก์ทำให้แก่จำเลยก่อนสัญญาตัวแทนประกันชีวิตสิ้นสุดลงได้

สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 มีข้อความระบุชัดเจนว่ามีกำหนดอายุของสัญญาเช่าเป็นเวลา 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2544 ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาเช่าทุกฉบับมีข้อตกลงในข้อ 7.9 ว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยสาเหตุประการใดก็ตาม ผู้เช่าจะต้องออกจากสถานที่เช่าทันที ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่า ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้โดยปราศจากความรับผิดใด ๆ ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมใช้บังคับได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 30 กันยายน 2544 ตามที่ระบุไว้ในสัญญา เมื่อไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่ามีการต่อสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกกลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่าโดยใช้ไม้กระดานปิดกั้นและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ในที่อื่นและพร้อมกับปิดประกาศ ณ บริเวณพื้นที่เช่าชั้นที่ 1 และชั้นที่ 3 ว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน จึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบตามข้อตกลงแห่งสัญญาเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 กับพวกจึงไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก และฐานทำให้เสียทรัพย์ สำหรับข้อหาลักทรัพย์ ได้ความจากพยานโจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 ว่ามีการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ที่ลานจอดรถชั้นที่ 3 และโกดังชั้นที่ 6 บางส่วนนำไปไว้ที่ทิ้งขยะชั้นล่าง แต่ไม่มีพยานหลักฐานใดยืนยันว่าจำเลยทั้งหกเอาไปซึ่งทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ทั้งการที่จำเลยที่ 1 กับพวกรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าก็เพื่อนำไปเก็บรักษาไว้เพื่อให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน และยังอ้างด้วยว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตามข้อตกลงในสัญญาถือว่าจำเลยทั้งหกขาดเจตนาทุจริต จึงไม่มีความผิดฐานลักทรัพย์
อนึ่ง ตามฟ้องโจทก์ขอคืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ได้มีคำสั่งเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าทรัพย์ของกลางตามบัญชีทรัพย์เป็นของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงให้คืนแก่เจ้าของตาม ป.วิ.อ. มาตรา 49 และ 186 (9) ส่วนการคืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่น ๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำผิด จึงไม่มีหน้าที่ต้องคืนหรือใช้ราคาทรัพย์

จำเลยที่ 5 เข้าทำสัญญาค้ำประกันหนี้ของจำเลยที่ 1 เพียงครั้งเดียว เมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2529 ในวงเงิน 3,600,000 บาท ซึ่งขณะนั้นจำเลยที่ 5 ยังเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 อยู่ หลังจากนั้นจำเลยที่ 5 ลาออกจากการเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 และที่ประชุมผู้ถือหุ้นของจำเลยที่ 1 อนุมัติให้ลาออก และให้จำเลยที่ 6 เป็นกรรมการแทน จำเลยที่ 5 จึงไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับจำเลยที่ 1 ในกิจการของจำเลยที่ 1 อีกต่อไป นอกจากนี้ยังปรากฏข้อเท็จจริงอีกว่า หลังจากที่จำเลยที่ 5 ลาออกจากการเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 ได้เข้าทำสัญญาใช้วงเงินกับโจทก์อีก 6 ครั้ง ซึ่งโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 นำผู้ค้ำประกันคนเดิมรวมทั้งจำเลยที่ 6 มาทำสัญญาค้ำประกันหนี้ของจำเลยที่ 1 ด้วย แต่คงมีจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 และที่ 6 เท่านั้นที่เข้าทำสัญญาค้ำประกัน จำเลยที่ 5 มิได้เข้าทำสัญญาค้ำประกันแต่อย่างใด เนื่องจากมิได้เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 แล้ว โจทก์เองมิได้ทักท้วงหรือปฏิเสธไม่ยอมทำสัญญาใช้วงเงินกับจำเลยที่ 1 ในการทำสัญญาครั้งที่ 2 ถึงที่ 7 เช่นนี้ถือว่าโจทก์ได้ทราบถึงเรื่องที่จำเลยที่ 5 ออกจากการเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของจำเลยที่ 1 แล้ว และการที่โจทก์ยอมทำสัญญากับจำเลยที่ 1 โดยยอมรับการทำสัญญาค้ำประกันของจำเลยอื่นโดยไม่มีจำเลยที่ 5 เข้าทำสัญญาค้ำประกันนั้นเห็นได้ชัดว่าเป็นเรื่องที่โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยที่ 5 ต้องผูกพันตามสัญญาค้ำประกันฉบับแรกอีกต่อไป นอกจากนั้นปรากฏว่า หนี้ที่โจทก์นำมาฟ้องเป็นหนี้ที่เกิดหลังจากจำเลยที่ 5 พ้นจากการเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 แล้ว ดังนั้นสัญญาค้ำประกันเดิมที่จำเลยที่ 5 ทำไว้กับโจทก์จึงเป็นอันยกเลิกเพิกถอนไปในตัวโดยปริยาย โจทก์ไม่จำต้องทำหนังสือเพิกถอนสัญญาค้ำประกันที่จำเลยที่ 5 ทำไว้และไม่จำต้องแสดงเจตนาว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยที่ 5 หลุดพ้นจากความรับผิดในสัญญาค้ำประกันอีก

การเช่าทรัพย์ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า เมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงโดยโจทก์ยินยอม จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้เช่าช่วงโดยชอบและต้องรับผิดต่อโจทก์ผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 545 จำเลยที่ 2 หาใช่บริวารของจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 สิ้นสุดลงในวันที่ 8 สิงหาคม 2540 ซึ่งทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 สิ้นสุดลงในวันเดียวกันนี้ด้วยเพราะเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเช่าต่อไปแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอีกต่อไป ดังนั้น การที่จำเลยที่ 2 ยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าช่วงตลอดมาหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้ จำเลยที่ 2 จะโต้เถียงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่

การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้แน่นอนว่าเช่ากัน 3 ปี สัญญาเช่านี้ย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 564 การที่โจทก์ซึ่งเป็นส่วนราชการไม่อนุมัติให้ต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 1855 และ 1857 แก่จำเลยอีกต่อไป ย่อมเป็นสิทธิของโจทก์ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ดังนั้น การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบว่าไม่อนุมัติให้ต่อสัญญาเช่าแก่จำเลย จึงไม่ใช่คำสั่งทางปกครองและไม่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตแต่ประการใด ส่วนกรณีหลังจากสัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบว่า ยอมให้จำเลยเช่าเฉพาะอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 โดยให้จำเลยปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดบางประการและให้มาทำสัญญาเช่านั้น ก็เป็นเพียงหนังสือแจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าใหม่ เมื่อจำเลยไม่สนองรับเงื่อนไขที่โจทก์ให้มาทำสัญญาเช่าใหม่ จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 อีกต่อไปเช่นกัน โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพาณิชย์พิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้