คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่าที่ดิน

ที่พิพาทเป็นพื้นที่ไหล่ทางของทางหลวง จึงเป็นที่ดินที่อยู่ในเขตทางหลวงซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 (2) กรมธนารักษ์ซึ่งได้รับมอบที่ดินคืนจากกรมทางหลวงเพื่อดูแลรักษาหรือจังหวัดฉะเชิงเทราในฐานะผู้รับมอบช่วงจากกรมธนารักษ์ย่อมไม่มีอำนาจนำที่ดินส่วนนี้ไปให้เอกชนรายหนึ่งรายใดใช้ประโยชน์เป็นการเฉพาะตัว แม้กรมทางหลวงจะหมดความจำเป็นในการใช้สอยและส่งคืนแล้ว แต่ที่พิพาทไม่ใช่ที่ราชพัสดุ หากแต่เป็นทางหลวงและไหล่ทางตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 295 ข้อ 2 ประกอบข้อยกเว้นตามพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ.2518 มาตรา 4 และแม้ต่อมาจะมีพระราชบัญญัติทางหลวง พ.ศ.2535 มาตรา 3 ให้ยกเลิกประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 295 ที่พิพาทก็ยังเป็นไหล่ทางซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของทางหลวงอยู่ และยังคงสภาพเดิมเว้นแต่ทางราชการจะได้เพิกถอนสภาพการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง (1) แล้วเท่านั้น ดังนั้น เมื่อไม่ได้มีการเพิกถอนสภาพการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การที่ทางจังหวัดฉะเชิงเทราอนุญาตให้จำเลยเช่าที่พิพาทจากอำเภอบางปะกง ย่อมเป็นการให้เช่าโดยปราศจากอำนาจไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย จำเลยจึงไม่อาจกล่าวอ้างสิทธิครอบครองเหนือที่พิพาทตามสัญญา เมื่อจำเลยสร้างเพิงบนที่พิพาท ล้อมรั้วสังกะสีปิดกั้นระหว่างทางหลวงกับที่ดินของโจทก์อันเป็นการถือสิทธิเหนือสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน จึงกระทบสิทธิของโจทก์ในอันที่จะใช้ทางหลวงสายนั้น และเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นพลเมืองที่จะใช้ทรัพย์สินนั้นด้วย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้ศาลบังคับเอาแก่จำเลยตราบเท่าที่จำเลยยังคงอยู่บนที่พิพาท

รายจ่ายค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนการเช่าที่ดิน และค่านายหน้าในการติดต่อเช่าที่ดินเป็นรายจ่ายเพื่อหารายได้จากการให้เช่าที่ดินและเป็นรายจ่ายในการตอบแทนการก่อให้เกิดสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับผู้เช่า ไม่ใช่รายจ่ายที่จ่ายไปแล้วบังเกิดเป็นทุนรอนของโจทก์ขึ้นมา รายจ่ายทั้งสองรายการดังกล่าวจึงไม่ใช่รายจ่ายอันมีลักษณะเป็นการลงทุนตามมาตรา 65 ตรี (5) แห่ง ป.รัษฎากร ฉะนั้นรายจ่ายทั้งสองรายการดังกล่าวเป็นรายจ่ายของรอบระยะเวลาบัญชีใดย่อมถือเป็นรายจ่ายของรอบระยะเวลาบัญชีนั้น จึงต้องนำมาหักเป็นรายจ่ายในรอบระยะเวลาบัญชีนั้นทั้งหมด มิใช่นำมาเฉลี่ยเป็นรายจ่ายตามสัดส่วนของรายได้ที่เกิดขึ้นในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชี

รายจ่ายค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าที่ดิน เป็นรายจ่ายเพื่อหารายได้จากการให้เช่าที่ดินไม่ใช่รายจ่ายที่จ่ายไปแล้วบังเกิดเป็นทุนรวมของบริษัทขึ้นมา ดังนั้น ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าที่ดิน จึงไม่ใช่รายจ่ายอันมีลักษณะเป็นการลงทุนตาม ป.รัษฎากร มาตรา 65 ตรี (5)
ค่านายหน้าเป็นรายจ่ายตอบแทนในการก่อให้เกิดสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับผู้เช่า จึงเป็นรายจ่ายเพื่อหารายได้จากการให้เช่าที่ดิน ไม่ใช่รายจ่ายที่จ่ายไปแล้ว บังเกิดเป็นทุนรวมของบริษัทขึ้นมาเช่นกัน จึงไม่ใช่รายจ่ายอันมีลักษณะเป็นการลงทุนตาม ป.รัษฎากร มาตรา 65 ตรี (5)
รายจ่ายค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าที่ดินและรายจ่ายค่านายหน้าดังกล่าว เป็นรายจ่ายในรอบระยะเวลาบัญชีใดย่อมถือเป็นรายจ่ายของรอบระยะเวลาบัญชีนั้น จึงต้องนำมาหักเป็นรายจ่ายในรอบระยะเวลาบัญชีนั้นทั้งหมด มิใช่นำมาเฉลี่ยรายจ่ายตามสัดส่วนของรายได้ที่เกิดขึ้นในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชี

จำเลยเช่าที่ดินสาธารณสมบัติซึ่งอยู่ในบริเวณเขตปรับปรุงอาคารมีกำหนด 10 ปี เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยไม่รื้อถอนขนย้ายอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดิน จึงเป็นความผิดตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 77 วรรคสี่ กรณีไม่จำต้องให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นแจ้งคำสั่งให้จำเลยรื้อถอนอาคารก่อน

พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ มาตรา 77 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "ท้องที่ใดมีอาคารก่อสร้างขึ้นเป็นจำนวนมากในที่ดินที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินก่อนวันที่ พ.ร.บ.นี้ใช้บังคับ และมีสภาพหรืออาจทำให้เกิดสภาพที่ไม่เหมาะสม หรือไม่ปลอดภัยในการอยู่อาศัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง และการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร เมื่อมี พ.ร.ฎ.กำหนดเขตปรับปรุงอาคารในท้องที่นั้นแล้ว ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่าง ดังต่อไปนี้ (4) มีคำสั่งให้เจ้าของอาคารทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามหลักเกณฑ์ วิธีการ เงื่อนไข และอัตราค่าเช่าที่กระทรวงมหาดไทยกำหนด" และวรรคสี่ บัญญัติว่า "สัญญาเช่าที่ดินที่ทำขึ้นตามวรรคหนึ่ง (4) ให้มีระยะเวลาเช่าตามที่ตกลงกันแต่ต้องไม่เกินสิบปี การต่อระยะเวลาเช่าจะกระทำมิได้ เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าที่ดินแล้ว เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารผู้ใดไม่รื้อถอนขนย้ายอาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างของตนออกจากบริเวณที่กำหนดใน พ.ร.ฎ.ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินสามหมื่นบาทหรือทั้งจำทั้งปรับ และต้องระวางโทษปรับเป็นรายวันอีกวันละหนึ่งพันบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าผู้นั้นยินยอมให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นเข้าดำเนินการรื้อถอนอาคารนั้นเอง ในกรณีหลังนี้ให้นำมาตรา 42 วรรคสี่และวรรคห้า มาใช้บังคับโดยอนุโลม"
โจทก์บรรยายฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2534 เทศบาลตำบลหัวหินซึ่งเป็นเจ้าพนักงานท้องถิ่นตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินที่เป็นสาธารณสมบัติเนื้อที่ 26.80 ตารางเมตร ซึ่งอยู่ในบริเวณเขตปรับปรุงอาคารตาม พ.ร.ฎ.กำหนดเขตปรับปรุงอาคารในท้องที่ตำบลหัวหิน อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ฯ มีกำหนด 10 ปี ครบกำหนดอายุสัญญาเช่าในวันที่ 31 พฤษภาคม 2544 จำเลยได้เข้าไปปลูกสร้างอาคารและใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวแล้ว เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2544 อันเป็นวันที่สิ้นกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวถึงวันฟ้องต่อเนื่องกันตลอดมารวม 852 วัน จำเลยไม่รื้อถอน ขนย้ายอาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างของตนออกจากที่ดินบริเวณดังกล่าว เมื่อจำเลยให้การรับสารภาพ ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ตามฟ้องว่าจำเลยเช่าที่ดินที่เป็นสาธารณสมบัติเนื้อที่ 26.80 ตารางเมตร ซึ่งอยู่ในบริเวณเขตปรับปรุงอาคารมีกำหนด 10 ปี เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยไม่รื้อถอนขนย้ายอาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดิน การกระทำของจำเลยจึงเป็นความผิดตามมาตรา 77 วรรคสี่ แห่ง พ.ร.บ. ดังกล่าวแล้ว กรณีไม่จำต้องให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องแจ้งคำสั่งให้จำเลยรื้อถอนอาคารก่อนดังที่จำเลยฎีกา

จำเลยที่ 3 เช่าที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 633 และ 23993 ตำบลโคกแฝด อำเภอหนองจอก (แสนแสบ) กรุงเทพมหานคร บางส่วนจากบริษัท อ. ทำนาปลูกข้าวเป็นระยะเวลาประมาณ 30 ปี ก่อนที่โจทก์จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ต่อมาวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2550 บริษัท อ. โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย และวันที่ 5 ตุลาคม 2555 บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 3 จึงได้รับประโยชน์จาก พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 28 เรื่องการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่า ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านา และแม้ตามมาตรา 30 (4) เรื่องการเช่านาอาจสิ้นสุดก่อนกำหนดระยะเวลาการเช่านากรณีเมื่อนาที่เช่าถูกเวนคืนตามกฎหมายหรือโอนไปเป็นของรัฐด้วยประการอื่น แต่โจทก์เป็นหน่วยงานของรัฐที่รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจากบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยเพื่อบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ มิใช่รับโอนที่ดินพิพาทมาเป็นของหน่วยงานของรัฐเพื่อเป็นผู้ให้เช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตามมาตรา 4 จึงไม่ได้รับยกเว้นตามกฎหมายดังกล่าว สิทธิการเช่านาของจำเลยที่ 3 ยังไม่สิ้นสุดลงตามมาตรา 30 (4) เมื่อก่อนฟ้องคดีนี้โจทก์ยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนของกฎหมายโดยการบอกเลิกการเช่านา โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 3

ตามข้อบังคับของสหกรณ์จำเลยระบุว่า สหกรณ์มีวัตถุประสงค์เพื่อให้สมาชิกดำเนินกิจการร่วมกันช่วยเหลือซึ่งกันและกันเกี่ยวกับการจัดให้ได้มาซึ่งที่ดินทำกิน ให้เกิดประโยชน์แก่สมาชิกทั้งทางเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งรวมทั้งวัตถุประสงค์ครอบครองและจัดสรรที่ดินให้แก่สมาชิกใช้เป็นที่อยู่อาศัยประกอบอาชีพเป็นของตนเอง เห็นได้ว่าผู้มีสิทธิเช่าที่ดินจากจำเลยจะต้องเป็นสมาชิกของสหกรณ์จำเลยเท่านั้น ส่วนข้อบังคับที่ระบุว่า การโอนสิทธิและผลประโยชน์สิทธิและผลประโยชน์อย่างหนึ่งอย่างใดของสมาชิกอันมีอยู่เกี่ยวกับที่ดินที่ตนครอบครองจะโอนไปยังผู้ใดมิได้ เว้นแต่จะโอนให้ทายาทหรือโอนโดยทางมรดกนั้น หากสมาชิกของจำเลยผู้เช่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและประกอบอาชีพจากจำเลยถึงแก่ความตาย สิทธิการเช่าของผู้ตายเป็นมรดกตกทอดให้แก่ทายาทได้ แต่ทั้งนี้ทายาทผู้ตายต้องมีคุณสมบัติเป็นสมาชิกตามข้อบังคับข้อ 46 (1) ถึง (10) ด้วย อีกทั้งต้องผ่านการพิจารณารับสมาชิกจากคณะกรรมการดำเนินการของสหกรณ์จำเลยเสียก่อน ตามข้อบังคับ ข้อ 84 (1) เมื่อ ช. ถึงแก่ความตาย โจทก์ทั้งสามซึ่งเป็นบุตรของ ช. ได้ขอเป็นสมาชิกของจำเลยแล้ว แต่คณะกรรมการดำเนินการของสหกรณ์จำเลยไม่รับโจทก์ทั้งสามเข้าเป็นสมาชิกใหม่ของจำเลย โจทก์ทั้งสามชอบที่จะดำเนินการตามข้อบังคับของสหกรณ์จำเลย ข้อ 47 วรรคท้าย ที่กำหนดว่า ถ้าคณะกรรมการดำเนินการไม่ยอมรับสมัครเข้าเป็นสมาชิกด้วยเหตุใด ๆ ผู้สมัครอาจร้องขอให้คณะกรรมการดำเนินการนำเรื่องเสนอที่ประชุมใหญ่เพื่อวินิจฉัยชี้ขาด มติแห่งที่ประชุมใหญ่ให้รับเข้าเป็นสมาชิกในกรณีดังว่านี้ต้องมีคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสองในสามแห่งจำนวนสมาชิกที่มาประชุม โจทก์ทั้งสามจะต้องร้องขอให้คณะกรรมการดำเนินการนำเรื่องที่ไม่ยอมรับสมัครเข้าเป็นสมาชิกเสนอที่ประชุมใหญ่เพื่อวินิจฉัยชี้ขาดต่อไป แต่โจทก์ทั้งสามมิได้ดำเนินการเช่นว่านั้นเสียก่อน การที่โจทก์ทั้งสามฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ถือได้ว่าเป็นการดำเนินการข้ามขั้นตอนตามที่ข้อบังคับของจำเลยดังกล่าวระบุไว้ โจทก์ทั้งสามจึงไม่มีอำนาจฟ้อง

จำเลยให้การต่อสู้ว่า ตนเองมีสิทธิครอบครองที่ดินแปลงพิพาทดีกว่าโจทก์ แต่จำเลยกลับให้การต่อมาว่า โจทก์ทราบข้อเท็จจริงว่าจำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าตั้งแต่ปี 2553 ต่อมาปี 2555 โจทก์รับโอนที่ดินมาจากมารดา การที่โจทก์นำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยเมื่อวันที่ 18 สิงหาคม 2560 คดีของโจทก์จึงขาดอายุความ จึงเห็นได้ว่าคำให้การในตอนต้นของจำเลยต่อสู้ว่าจำเลยมีสิทธิครอบครองในที่พิพาท ส่วนคำให้การในตอนหลังกลับยอมรับสิทธิของโจทก์เรื่องจำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ คำให้การของจำเลยจึงขัดแย้งกันเอง เป็นคำให้การที่ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 177 วรรคสอง
จำเลยเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ แม้ที่ดินส่วนนี้อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินก็ตาม แต่ก็เพียงทำให้โจทก์ไม่สามารถอ้างสิทธิใด ๆ ขึ้นโต้แย้งรัฐได้เท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นราษฎรด้วยกัน การที่จำเลยเช่าที่ดินส่วนที่ไม่มีเอกสารสิทธิเนื้อที่ 23 ไร่ 96 ตารางวาจากโจทก์ โดยจำเลยยอมเสียค่าเช่าหรือค่าตอบแทนแก่โจทก์ ถือว่าจำเลยยอมรับว่าโจทก์มีสิทธิดีกว่าจำเลย การที่จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทเป็นการอาศัยสิทธิของโจทก์ จึงเป็นการครอบครองแทนโจทก์ โจทก์มีสิทธิในที่ดินพิพาทส่วนนี้ดีกว่าจำเลย โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย

โจทก์และเจ้าของรวมเป็นผู้มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 1396, 1397 และ 2289 ซึ่งทางราชการออกให้เมื่อปี 2516 จึงเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยเช่าที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2555 โดยเสียค่าเช่ามาตลอด ต้องถือว่าจำเลยครอบครองที่ดินที่มีเอกสารสิทธิแทนโจทก์ แม้ต่อมาอธิบดีกรมที่ดินจะมีคำสั่งให้เพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินทั้งสามแปลงอันเป็นคำสั่งทางปกครองมีผลทำให้ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทั้งสามแปลงตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินก็ตาม แต่โจทก์ได้ฟ้องขอให้เพิกถอนคำสั่งดังกล่าวแล้ว แม้ในที่สุดผลคดีเป็นว่าคำสั่งของอธิบดีกรมที่ดินชอบแล้ว ทำให้ที่ดินพิพาทตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ก็เพียงแต่ทำให้โจทก์ไม่สามารถอ้างสิทธิใด ๆ ขึ้นโต้แย้งรัฐได้เท่านั้น แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นราษฎรด้วยกัน เมื่อจำเลยเช่าที่ดินพิพาทโดยยอมรับสิทธิของโจทก์ จึงเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์นั่นเอง โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลย
จำเลยยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมในชั้นฎีกา ส่วนโจทก์แก้ฎีกาโดยยื่นระบุบัญชีพยานเพิ่มเติมเช่นกัน โดยโจทก์และจำเลยต่างก็มิได้ยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมพร้อมสำเนาเอกสารภายใน 15 วัน นับแต่วันสืบพยาน อันเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84 วรรคสอง และมาตรา 90 วรรคสอง แต่เอกสารตามที่ระบุพยานเพิ่มเติมต่างเป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นในคดีจำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานเช่นว่านั้น ทั้งเอกสารดังกล่าวเพิ่งมีขึ้นหลังจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาแล้วและมิได้อยู่ในความครอบครองของคู่ความมาแต่ต้น พฤติการณ์จึงไม่เปิดช่องให้โจทก์และจำเลยยื่นบัญชีระบุพยานและสำเนาเอกสารดังกล่าวภายใน 15 วัน นับแต่วันสืบพยาน เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลฎีกามีอำนาจรับฟังเอกสารดังกล่าวได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87 (2) และเอกสารดังกล่าวแม้เป็นเพียงสำเนาเอกสาร แต่เมื่อมีเจ้าพนักงานรับรองสำเนาถูกต้อง จึงฟังได้ว่า เอกสารที่คู่ความทั้งสองฝ่ายอ้างเป็นของแท้จริงและถูกต้องตาม ป.วิ.พ. มาตรา 127