คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ขายทอดตลาด

เมื่อผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าหนี้เห็นว่าเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ทำการขายทอดตลาดทรัพย์สินของลูกหนี้ในราคาต่ำผู้ร้องมีสิทธิยื่นคำขอโดยทำเป็นคำร้องต่อศาลภายในกำหนดเวลา14วันนับแต่วันที่ได้ทราบการขายทอดตลาดนั้นขอให้ศาลเพิกถอนการขายทอดตลาดและประกาศขายทอดตลาดใหม่ได้ตามพระราชบัญญัติล้มละลายฯมาตรา146กรณีนี้ไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา296วรรคสองที่จะอนุโลมนำมาใช้ในคดีล้มละลายตามพระราชบัญญัติ ล้มละลายฯมาตรา153เพราะพระราชบัญญัติล้มละลายฯมาตรา146บัญญัติไว้โดยเฉพาะอยู่แล้ว

ธนาคาร ท.เป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองที่ดินและบ้านพิพาท จึงมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้สามัญ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 702 วรรคสอง แม้โจทก์จะบังคับคดียึดที่ดินและบ้านพิพาทขายทอดตลาด ธนาคาร ท.ก็ยังมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนโจทก์ ส่วนโจทก์จะมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก็ต่อเมื่อมีเงินเหลือจากการชำระหนี้ของธนาคาร ท. ครบถ้วนแล้ว ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 ขายที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลยที่ 2 แล้วนำเงินชำระหนี้ธนาคาร ท.ซึ่งเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิก่อน จึงมิได้เป็นการฉ้อฉลทำให้โจทก์เสียเปรียบ ไม่มีเหตุที่จะเพิกถอนการซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสอง

การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ยึดทรัพย์พิพาทซึ่งเป็นสินสมรสระหว่างโจทก์กับศ.จำเลยในคดีแพ่งเรื่องอื่นออกขายทอดตลาดโจทก์จึงเป็นบุคคลภายนอกผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีแต่โจทก์มิได้ยื่นคำขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดภายในกำหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา296วรรคสองโจทก์จึงไม่อาจขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดได้อีกต่อไปดังนั้นแม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามคำฟ้องคดีนี้ว่าบ.เข้าประมูลซื้อทรัพย์พิพาทในคดีแพ่งเรื่องอื่นดังกล่าวในนามของตนเองโดยไม่ได้รับมอบฉันทะจากจำเลยก็หาทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาทกลับคืนมาเป็นของโจทก์ได้ไม่การกระทำของจำเลยตามที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย

การที่จำเลยที่1ออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้ ว. เจ้าของที่ดินเดิมและ ว. ยินยอมให้จำเลยที่1นำตึกแถวดังกล่าวไปให้จำเลยที่2เช่ามีกำหนด20ปีสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่าง ว. กับจำเลยที่1ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญาส่วน ข้อตกลงที่ว่าเมื่อครบกำหนด20ปีแล้วให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ว. แต่ข้อตกลงดังกล่าวมิได้นำไปจดทะเบียนสิทธิเป็นสิทธิเหนือพื้นดินจึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญาเท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์ผู้ซื้อที่ดินซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่1แม้โจทก์ทราบสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยินยอมตกลงกับจำเลยที่1ด้วย ส่วนจำเลยที่2นั้นแม้จะ จดทะเบียนการเช่าตึกแถวกับจำเลยที่1มีกำหนด20ปีก็ตามแต่เมื่อจำเลยที่1ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์ได้แล้วต้องถือว่าจำเลยที่2เป็น บริวารของจำเลยที่1จึงต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์เช่นเดียวกัน

ระเบียบของกระทรวงยุติธรรม ว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี พ.ศ. ๒๕๒๒ ข้อ ๓๙ ระบุว่า การประมาณราคาทรัพย์ที่มีการจำนำ หรือจำนองต้องปฏิบัติเช่นเดียวกับ ข้อ ๓๗ และ ๓๘ แต่ให้หมายเหตุไว้ด้วยว่าจำนำหรือจำนองเมื่อใด เพื่อประกอบดุลพินิจในการขายทอดตลาดระเบียบดังกล่าวบังคับเจ้าพนักงานบังคับคดีผู้ทำการยึดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของจำเลยให้ทำหมายเหตุไว้ แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีบกพร่องไม่ปฏิบัติตามระเบียบดังกล่าว ถึงกระนั้นข้อบกพร่องดังกล่าวก็มิได้ทำให้การยึดทรัพย์และขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ชอบ เพราะระเบียบดังกล่าวมีไว้เพื่อประโยชน์ในการประมาณราคาทรัพย์ที่เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการยึด แต่การประมาณราคาทรัพย์ของเจ้าพนักงานบังคับคดีในการยึดครั้งนี้ ไม่ปรากฏว่าประมาณราคาต่ำหรือผิดพลาดเพราะความบกพร่องด้วยเหตุดังกล่าว ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์ผู้นำยึดได้คัดค้านการประมาณราคาทรัพย์ของเจ้าพนักงานบังคับคดีว่าไม่ถูกต้องหรือต่ำกว่าราคาท้องตลาดการประมาณราคาทรัพย์สินจำเลยที่โจทก์นำยึดครั้งนี้จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว
เจ้าพนักงานบังคับคดีได้กำหนดการขายทอดตลาด และทำการขายมาแล้วถึงสี่ครั้ง แต่ได้ราคาต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีที่ประมาณการไว้ และในการขายแต่ละครั้งโจทก์มีสิทธิเข้าสู้ราคาเพื่อให้ได้ราคาขายที่สูง แต่โจทก์ก็ละเลยไม่เข้าสู้ราคา ในการขายครั้งสุดท้ายเมื่อ ว.ให้ราคาสูงสุดซึ่งสูงกว่าที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินไว้ เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงมีคำสั่งขายให้ ว. การดำเนินการขายของเจ้าพนักงานบังคับคดีจึงชอบด้วยระเบียบและกฎหมายแล้ว

หนังสือสัญญาเช่า หนังสือการจดทะเบียนการเช่ามีข้อความว่าผู้ให้เช่าตกลงให้เช่า และผู้เช่าตกลงเช่าตึกแถวสองชั้น (ชั้นล่างและชั้นสอง)จำนวน 8 คูหา พร้อมหน้าบ้านด้านหนึ่งกว้างประมาณ 4 เมตร อีกด้านหนึ่งกว้างประมาณ 6 เมตร ความยาวประมาณ 30 เมตร และตามหลักฐานการจดทะเบียนการเช่าก็มีข้อความระบุไว้ในทำนองเดียวกัน ทั้งยังมีข้อความเพิ่มเติมว่า ปลูกอยู่ในที่ดินของ ศ. และ ล.โฉนดที่ 1593 ตามข้อความในสัญญาเช่าและหลักฐานการจดทะเบียนดังกล่าวเห็นได้ชัดแจ้งว่าคู่สัญญาไม่ได้ให้เช่าและเช่าที่ดินซึ่งตึกแถวปลูกอยู่ จึงไม่ใช่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในที่ดินรวมกับที่ดินดังที่บัญญัติไว้ใน ป.ที่ดิน มาตรา 71 (1) แม้ตามสัญญาเช่าระบุว่ามีการเช่าบริเวณหน้าตึกแถวด้วยก็ตาม แต่บริเวณหน้าตึกแถวแม้จะไม่กล่าวถึงไว้ในสัญญาเช่า ผู้เช่าก็ย่อมมีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ได้อยู่แล้ว การที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าว่ามีการเช่าบริเวณหน้าตึกแถวด้วยก็หาทำให้การเช่าดังกล่าวกลายเป็นการเช่าตึกแถวในที่ดินรวมกับที่ดินไม่ การที่คู่สัญญาไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานเขตย่อมชอบด้วย ป. ที่ดิน มาตรา 71 (2)การจดทะเบียนการเช่าจึงชอบด้วยกฎหมาย
ล.เบิกความไว้ในคดีแพ่งของศาลชั้นต้นยอมรับว่าได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้ ย.เป็นผู้จัดการผลประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดจนทรัพย์สินอื่นของตนได้ และยังปรากฏตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นอีกว่าโจทก์ยอมรับว่าได้มีการทำหนังสือมอบอำนาจโดย ศ.และ ล.ทำหนังสือมอบอำนาจให้ ย.จริงเช่นนี้ ก็ย่อมฟังได้ว่า ศ.และ ล.ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้แก่ ย.จริง ซึ่งตามหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวเป็นการมอบอำนาจให้ ย.มีอำนาจทำกิจการเฉพาะอย่างได้หลายประการ เช่น ขาย จำนอง จำนำ ฯลฯ รวมทั้งให้เช่าด้วย ย.จึงมีอำนาจให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทได้
ตามคำฟ้องโจทก์กล่าวอ้างเพียงว่า ย.ไม่ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินและเจ้าของอาคารที่แท้จริงเท่านั้น เมื่อฟังได้ว่า ย.ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินและเจ้าของอาคารคือ ศ.และ ล.แล้วก็ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยในประเด็นอื่น ๆ อีก เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไปแต่อย่างใด
ศ.และ ล.ไม่เคยกล่าวอ้างเลยว่า ย.ไม่มีอำนาจให้เช่าตึกแถวพิพาท ทั้งเมื่อ ศ.และ ล. กับ ย.มีข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินโฉนดเลขที่ 1593และตึกแถวพิพาทจนต้องนำคดีขึ้นสู่ศาล ในที่สุดได้มีการนำที่ดินและตึกแถวพิพาทออกขายทอดตลาด ซึ่งตามประกาศการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีก็ได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่า ตึกแถวพิพาทมีการจดทะเบียนและนิติกรรมการเช่าตั้งแต่ปี 2522 มีกำหนด 30 ปี ล.เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทจากการขายทอดตลาดจึงต้องผูกผันตามสัญญาเช่าดังกล่าว โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจาก ล.ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของ ล.ซึ่งมีต่อจำเลยด้วยตาม ป.พ.พ.มาตรา 569 วรรคสอง ซึ่งโจทก์น่าจะรู้ดีอยู่แล้ว การที่โจทก์พยายามอ้างเหตุต่าง ๆ มาฟ้องขับไล่จำเลยน่าจะเป็นเรื่องที่ไม่ชอบด้วยเหตุผลและความยุติธรรม

โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินและบ้านพิพาทโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลและจดทะเบียนรับโอนแล้วโจทก์ทั้งสองย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1330แม้จำเลยที่2ยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดและคดียังอยู่ ระหว่างพิจารณาก็เป็นเรื่องการเพิกถอนการขายทอดตลาดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา296เมื่อคดีดังกล่าวศาลยังมิได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่ง เพิกถอนการขายทอดตลาดโจทก์ทั้งสองย่อมมี อำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองได้

โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินและบ้านพิพาทได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลจึงมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายแม้ต่อมาจำเลยที่2ได้ยื่นคำร้องขอให้ เพิกถอน การขายทอดตลาดและคดีอยู่ในระหว่างการพิจารณาคดีก็ตามแต่ก็เป็นเรื่องการเพิกถอนการขายทอดตลาดตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา296เมื่อศาลยังมิได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้เพิกถอนการขายทอดตลาดโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็น เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองได้

ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อสิทธิการเช่าตึกแถวได้จากการขายทอดตลาดในราคา 1,940,000 บาท ผู้ร้องได้ชำระราคาครบถ้วนในวันขายทอดตลาดและกรมบังคับคดีได้มีหนังสือถึงศาลแพ่งให้ดำเนินการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าตึกแถวดังกล่าวให้แก่ผู้ร้องแล้ว แสดงว่าการซื้อขายเสร็จสิ้นลงแล้ว คงอยู่ในระหว่างดำเนินการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าเท่านั้น แต่จำเลยที่ 1 ร้องขอให้ยกเลิกการขายทอดตลาด เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงงดการบังคับคดีไว้เพื่อรอคำสั่งศาลและได้ให้ผู้ร้องรับเงินค่าซื้อสิทธิการเช่าตึกแถวคืนไปบางส่วน โดยเหลือเงินไว้ร้อยละ 5ของราคาที่ซื้อได้คิดเป็นเงิน 97,000 บาท ปรากฏว่าการขายทอดตลาดครั้งใหม่มีบุคคลอื่นประมูลได้ในราคา 2,320,000 บาท ซึ่งสูงกว่าราคาที่ผู้ร้องประมูลได้กรณีไม่มีความเสียหายใด ๆ ที่ผู้ร้องจะต้องรับผิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 516กรมบังคับคดีจึงไม่มีสิทธิที่จะริบเงินจำนวนนี้ จึงต้องคืนเงินจำนวนนี้แก่ผู้ร้อง

จำเลยยื่นคำร้องขอให้มีคำสั่งยกเลิกหรือเพิกถอนการขายทอดตลาด ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่า ตามคำร้องผู้ร้องอ้างว่าผู้เสนอราคาสมคบกันกระทำการโดยไม่สุจริตมิได้กล่าวอ้างว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการไปโดยไม่สุจริต เมื่อการดำเนินการขายทอดตลาดเป็นไปโดยชอบแล้ว จึงไม่มีเหตุที่จะเพิกถอน ให้ยกคำร้อง เท่ากับเป็นการวินิจฉัยชี้ขาดคดีตามคำร้องของจำเลยที่ขอให้ยกกระบวนวิธีการบังคับคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 วรรคสอง ซึ่งจำเลยชอบที่จะอุทธรณ์ได้ภายในหนึ่งเดือนนับแต่วันที่ได้อ่านคำสั่งนั้น เมื่อมิได้อุทธรณ์ คำสั่งดังกล่าวย่อมเป็นที่สุดตั้งแต่ระยะเวลาเช่นว่านั้นได้สิ้นสุดลงตามมาตรา 147 วรรคสอง และมาตรา 229การที่จำเลยยื่นคำร้องฉบับต่อมาในวันรุ่งขึ้นขอให้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกเลิกหรือเพิกถอนการขายทอดตลาดอีกครั้งหนึ่งโดยอ้างเหตุเพิ่มเติมว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดทรัพย์โดยไม่สุจริต ก็ไม่มีผลลบล้างคำสั่งเดิมซึ่งเป็นที่สุดไปแล้ว จึงสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาดไม่ได้