คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขาย

คดีก่อนโจทก์ฟ้องให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขายโดยยกข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาว่า จำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ต้องขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 2 ก่อน ไม่ได้ผิดสัญญา คดีจึงมีประเด็นข้อพิพาทว่า จำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสามขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่พิพาทระหว่างจำเลยทั้งสามโดยยกข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาว่า จำเลยทั้งสามทำการฉ้อฉลโอนขายที่พิพาทเพื่อหลีกเลี่ยงไม่โอนขายให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย ขอให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย จำเลยที่ 1 ให้การต่อสู้ว่าสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นเพียงสิทธิตามสัญญา แต่สิทธิของจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 1 เป็นหน้าที่ตามกฎหมาย การโอนทำโดยสุจริต ขอให้ยกฟ้อง ประเด็นข้อพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงมีเหมือนกันว่า จำเลยที่ 1เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ ฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 จึงเป็นเรื่องเดียวกัน ต้องห้ามมิให้ฟ้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา173 (1)

โจทก์ฟ้องให้จำเลยที่ 1 รับผิดตามสัญญาขายลดเช็ค มิได้ฟ้องบังคับให้ใช้เงินตามเช็คและฟ้องจำเลยที่ 2 ให้รับผิดตามสัญญาค้ำประกัน ต้องนำอายุความตามสัญญาขายลดเช็คและสัญญาค้ำประกันมาใช้บังคับ ซึ่งกฎหมายมิได้บัญญัติไว้โดยเฉพาะจึงอยู่ในอายุความทั่วไป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30 ซึ่งมีกำหนด 10 ปี

ที่ดินพิพาทมีน.ส.3ก.ที่ทางราชการออกให้แก่มารดาโจทก์โดยมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน5ปีตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพพ.ศ.2511มาตรา12ก่อนพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวมารดาโจทก์ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยและมอบการครอบครองให้แล้วแต่การซื้อขายมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และเป็นที่ดินที่ทางราชการห้ามโอนภายใน5ปีการซื้อขายจึงไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา113เดิม ส่วนการครอบครองที่ดินพิพาทของผู้รับโอนดังกล่าวต้องถือว่าเป็นการครอบครองไว้แทนเจ้าของแม้พ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้วก็ยังคงถือว่าการครอบครองไว้แทนตลอดมาจนกว่าจะมีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1381หรือจนกว่าเจ้าของที่ดินพิพาทจะแสดงเจตนาสละการครอบครองให้ตามมาตรา1377,1379 การที่โจทก์รื้อบ้านไปในระยะเวลาห้ามโอนผลก็เท่ากับการสละเจตนาครอบครองเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายที่ห้ามโอนตกเป็นโมฆะเช่นกัน เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าเป็นการครอบครองแทนจึงไม่อยู่ในบังคับต้องฟ้องคดีเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนภายใน1ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1374 ฎีกาของจำเลยที่คัดค้านว่าคำพิพากษาศาลชั้นต้นในส่วนที่เกี่ยวกับหนังสือมอบอำนาจให้โอนที่ดินไม่ถูกต้องไม่ได้โต้แย้งคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค1ว่าไม่ถูกต้องผิดพลาดอย่างไรเป็นฎีกาไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา249

ปัญหาที่ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีโฉนดโดยสุจริตหรือไม่ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่าโจทก์รู้อยู่ก่อนแล้วหรือไม่ว่าจำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทโดยเห็นจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอยู่เมื่อจำเลยนำเจ้าพนักงานไปรังวัดที่ดินพิพาทเพื่อออกโฉนดโจทก์ก็ลงลายมือชื่อรับรองแนวเขตโดยไม่โต้แย้งนอกจากนี้บิดาโจทก์ยังมีที่นาอยู่ติดกับที่ดินพิพาทโจทก์เคยมาช่วยบิดาทำนาถึง4ปีย่อมเห็นจำเลยครอบครองทำนาในที่ดินพิพาทนี้ตลอดมาพฤติการณ์ดังกล่าวถือไม่ได้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต

เมื่อโจทก์และจำเลยที่1ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทหลังจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ5ที่ได้ตรวจชำระใหม่พ.ศ.2519ใช้บังคับแล้วแม้โจทก์และจำเลยที่1จะสมรสกันก่อนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ5ที่ได้ตรวจชำระใหม่พ.ศ.2519มาใช้บังคับจำเลยที่1ขายที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลยที่2โดยปราศจากความยินยอมของโจทก์และจำเลยที่2นำไปจดทะเบียนจำนองแก่จำเลยที่3แต่โจทก์นำสืบไม่ได้ว่าจำเลยที่2และที่3ทราบว่าโจทก์เป็นภริยาที่ชอบด้วยกฎหมายของจำเลยที่1กับจำเลยที่2และที่3ไม่สุจริตอย่างไรโจทก์จึงขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนจำนองที่ดินและบ้านพิพาทไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา6ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริตดังนั้นการที่โจทก์อ้างว่าจำเลยที่2และจำเลยที่3กระทำการโดยไม่สุจริตโจทก์จึงมีภาระการพิสูจน์เพื่อหักล้างข้อสันนิษฐานดังกล่าว

คำว่าสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1299วรรคสองหมายความว่าได้มาโดยไม่ทราบว่ามีผู้อื่นได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นมาก่อนแล้ว ผู้คัดค้านได้ที่พิพาทมาโดยทราบว่าผู้ร้องทั้งสองครอบครองที่พิพาทมาก่อนแล้วถือว่าผู้คัดค้านจดทะเบียนซื้อที่พิพาทมาโดยไม่สุจริตแม้ผู้ร้องทั้งสองยังมิได้จดทะเบียนการได้ที่พิพาทมาก็ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้คัดค้านได้

แม้ พระราชบัญญัติ ป่าสงวนแห่งชาติฯ มาตรา14จะห้ามมิให้บุคคลใด ยึดถือครอบครองที่ดินในเขต ป่าสงวนแห่งชาติ แต่ก็ใช้บังคับระหว่างรัฐกับราษฎรแต่ในระหว่างราษฎรด้วยกันผู้ที่ครอบครองใช้ประโยชน์อยู่ก่อนย่อมมีสิทธิที่จะไม่ถูกรบกวนโดยบุคคลอื่นและย่อมมีสิทธิขายการ ครอบครองให้แก่บุคคลอื่นได้ไม่เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเมื่อบุคคลอื่นเป็นผู้ครอบครองทำกินในที่ดินดังกล่าวอยู่จำเลยย่อมไม่มีสิทธินำการครอบครองที่ดินไปขายให้โจทก์เมื่อโจทก์เข้าครอบครองที่ดินไม่ได้จำเลยจึงต้องคืนเงินให้แก่โจทก์

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทำ สัญญาจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยจำเลยจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จแล้วโอนขายให้โจทก์จำเลยให้การว่าได้ปลูกสร้างอาคารเสร็จแล้วแต่โจทก์ไม่พร้อมที่จะรับโอนประเด็นข้อพิพาทจึงมีว่าจำเลยปลูกสร้างอาคารเสร็จแล้วหรือไม่การที่จำเลยนำสืบว่าเมื่อมีการฉาบปูนเดินท่อประปาเดินสายไฟทาสีติดบานประตูหน้าต่างแล้วถือว่าจำเลยก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามข้อตกลงในสัญญาเป็นเรื่องนอกเหนือไปจากคำให้การจึงเป็นการนำสืบนอกประเด็น

ที่ดินที่จำเลยได้รับมาตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ ซึ่งอยู่ระหว่างกำหนดระยะเวลาห้ามโอนภายใน10 ปี เป็นที่ดินที่รัฐยังไม่ได้มอบสิทธิครอบครองให้แก่จำเลย จำเลยคงมีสิทธิเพียงทำประโยชน์ในที่ดินเท่านั้น เมื่อจำเลย ไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินจึงไม่อาจสละหรือโอน สิทธิครอบครองที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1377 หรือ มาตรา 1378 ให้แก่ผู้อื่นได้ การที่จำเลยขายที่ดินให้แก่บิดาโจทก์จึงไม่มีผลตามกฎหมาย โจทก์เป็นผู้สืบสิทธิจากบิดาจึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินและไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่ดินให้แก่โจทก์ได้

จำเลยทั้งสองเพียงเข้าครอบครองที่ดินพิพาทแทนเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อโจทก์ได้ซื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งมีที่ดินพิพาทรวมอยู่ด้วยจากนาง ส. ซึ่งซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต โจทก์ย่อมได้สิทธิในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่ง-และพาณิชย์ มาตรา 1330