คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

โจทก์อ้างว่าจำเลยซื้อที่ดินโจทก์เฉพาะส่วนที่จำเลยรุกล้ำตามสัญญาเอกสารหมาย จ.1 แล้วไม่ชำระราคาตามกำหนด โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้ขับไล่จำเลย จำเลยกล่าวแก้ว่าส่วนที่โจทก์กล่าวหาว่าจำเลยรุกล้ำจำเลยครอบครองมาตั้งแต่ได้รับยกให้ โจทก์จำเลยโต้เถียงกัน เพื่อไม่ให้ต้องดำเนินคดีกัน จำเลยยินยอมให้เงินโจทก์ 2,000 บาทได้ทำสัญญาเอกสารหมาย จ.1 ไว้ ปรากฏว่าตามสัญญาเอกสารหมายจ.1 ไม่มีข้อความใดระบุว่าเป็นการซื้อขาย คงมีแต่เพียงว่าจำเลยจะจ่ายเงินให้โจทก์ 2,000 บาท ใน 60 วัน และไม่มีข้อความใดระบุว่าถ้าหากจำเลยไม่ใช้เงินแก่โจทก์ตามกำหนดแล้ว คู่สัญญาต้องปฏิบัติอย่างไรต่อกันจึงต้องถือเอาเจตนาในการเข้าทำสัญญาระหว่างกันจำเลยมีหน้าที่ต้องชำระเงินตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ได้ขอให้บังคับตามข้อนี้ ส่วนประเด็นที่โจทก์อ้างว่าจำเลยซื้อขายที่ดินส่วนที่รุกล้ำนั้นจำเลยปฏิเสธว่าให้เงินเพื่อไม่ต้องดำเนินคดีแก่กัน ซึ่งโจทก์ไม่ได้นำสืบตามข้อกล่าวอ้าง จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยตกลงจะซื้อที่ดินของโจทก์ ศาลจึงบังคับขับไล่จำเลยตามฟ้องไม่ได้.

จำเลยซื้อที่ดินพิพาทจาก ว. เมื่อปี 2516 แล้วจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทโดยสงบเปิดเผยโดยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่ซื้อมาจนถึงวันที่โจทก์ฟ้องเป็นเวลา 10 ปีเศษแล้ว โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากส. เมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2523 และฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 15พฤษภาคม 2527 เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินมานั้นโจทก์เห็นจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอยู่แล้ว โจทก์ควรต้องสอบถามให้แน่นอนว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทในฐานะอะไร ตอนไปจดทะเบียนโจทก์ก็ตอบคำถามของเจ้าพนักงานโดยปิดบังว่าบนที่ดินพิพาทไม่มีสิ่งปลูกสร้าง เพื่อหลีกเลี่ยงคำถามต่อไปว่าสิ่งปลูกสร้างเป็นของใคร ทำให้โจทก์จดทะเบียนไปได้ พฤติการณ์เช่นนี้ถือว่าโจทก์ทราบแล้วว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอย่างเจ้าของมานานแล้ว การที่โจทก์ตัดสินใจซื้อก็เพราะเชื่อว่าสามารถใช้สิทธิทางทะเบียนห้ามจำเลยต่อสู้ได้การกระทำของโจทก์จึงเป็นการไม่สุจริต ดังนี้ แม้โจทก์จะเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิแล้ว โจทก์ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง จำเลยผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมสามารถอ้างบทกฎหมายดังกล่าวยันโจทก์ได้.

จำเลยซื้อที่ดินพิพาทจาก ว. เมื่อปี 2516 แล้วจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทโดยสงบเปิดเผยโดยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่ซื้อมาจนถึงวันที่โจทก์ฟ้องเป็นเวลา 10 ปีเศษแล้ว โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากส. เมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2523 และฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 15พฤษภาคม 2527 เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินมานั้นโจทก์เห็นจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอยู่แล้ว โจทก์ควรต้องสอบถามให้แน่นอนว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทในฐานะอะไร ตอนไปจดทะเบียนโจทก์ก็ตอบคำถามของเจ้าพนักงานโดยปิดบังว่าบนที่ดินพิพาทไม่มีสิ่งปลูกสร้าง เพื่อหลีกเลี่ยงคำถามต่อไปว่าสิ่งปลูกสร้างเป็นของใคร ทำให้โจทก์จดทะเบียนไปได้ พฤติการณ์เช่นนี้ถือว่าโจทก์ทราบแล้วว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอย่างเจ้าของมานานแล้ว การที่โจทก์ตัดสินใจซื้อก็เพราะเชื่อว่าสามารถใช้สิทธิทางทะเบียนห้ามจำเลยต่อสู้ได้การกระทำของโจทก์จึงเป็นการไม่สุจริต ดังนี้ แม้โจทก์จะเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิแล้ว โจทก์ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง จำเลยผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมสามารถอ้างบทกฎหมายดังกล่าวยันโจทก์ได้.

ศาลมีคำพิพากษาให้จำเลยโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 17419ตำบลพระปฐมเจดีย์ อำเภอเมืองนครปฐม จังหวัดนครปฐม บางส่วน เนื้อที่300 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 350 บาท ตามรูปแผนที่ท้ายฟ้องให้แก่โจทก์แม้เจ้าพนักงานจะออกใบแทนโฉนดดังกล่าวระบุว่าตำบลสระน้ำจัน แต่รูปแผนที่ยังเหมือนเดิมทุกประการ แสดงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินตามคำพิพากษาดังกล่าว การที่เจ้าพนักงานเขียนตำบลในใบแทนโฉนดที่ดินเปลี่ยนไป อาจเกิดขึ้นโดยคลาดเคลื่อนก็มิใช่ข้อสาระสำคัญ เพราะเจ้าหน้าที่สามารถจดทะเบียนให้ได้ เนื่องจากหมายเลขโฉนดตรงกัน สำหรับจำนวนเนื้อที่ 300 ตารางวา ตามรูปแผนที่ท้ายฟ้อง แม้คำพิพากษาจะมิได้กำหนดความกว้างและความยาวเอาไว้ แต่ก็ปรากฏชัดอยู่ในแผนที่พิพาทที่โจทก์จำเลยนำชี้แนวเขตซึ่งมีเนื้อที่ประมาณ 299 ตารางวา ที่ดินพิพาทจึงมีเนื้อที่ใกล้เคียงกับที่คู่ความพิพาทกันตามคำพิพากษาดังกล่าว และรูปแผนที่ท้ายฟ้องมากที่สุด คำพิพากษาดังกล่าวจึงอยู่ในวิสัยจะบังคับคดีได้

ศาลมีคำพิพากษาให้จำเลยโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 17419ตำบลพระปฐมเจดีย์ อำเภอเมืองนครปฐม จังหวัดนครปฐมบางส่วน เนื้อที่ 300 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 350 บาทตามรูปแผนที่ท้ายฟ้องให้แก่โจทก์แม้เจ้าพนักงานจะออกใบแทนโฉนดดังกล่าวระบุว่าตำบลสระน้ำจัน แต่รูปแผนที่ยังเหมือนเดิมทุกประการแสดงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินตามคำพิพากษาดังกล่าว การที่เจ้าพนักงานเขียนตำบลในใบแทนโฉนดที่ดินเปลี่ยนไป อาจเกิดขึ้นโดยคลาดเคลื่อนก็มิใช่ข้อสาระสำคัญ เพราะเจ้าพนักงานสามารถจดทะเบียนให้ได้ เนื่องจากหมายเลขโฉนดตรงกัน สำหรับจำนวนเนื้อที่ 300ตารางวา ตามรูปแผนที่ท้ายฟ้อง แม้คำพิพากษาจะมิได้กำหนดความกว้างและความยาวเอาไว้ แต่ก็ปรากฏชัดอยู่ในแผนที่พิพาทที่โจทก์จำเลยนำชี้แนวเขตซึ่งมีเนื้อที่ประมาณ 299 ตารางวา ที่ดินพิพาทจึงมีเนื้อที่ใกล้เคียงกับที่คู่ความพิพาทกันตามคำพิพากษาดังกล่าวและรูปแผนที่ท้ายฟ้องมากที่สุด คำพิพากษาดังกล่าวจึงอยู่ในวิสัยจะบังคับคดีได้

โจทก์กับ พ. จดทะเบียนสมรสกันเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2514ที่ดินตามฟ้อง พ. ได้มาก่อนจดทะเบียนสมรส ที่ดินดังกล่าวจึงเป็นสินเดิมของ พ. ต่อมาเมื่อใช้บังคับบทบัญญัติบรรพ 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. 2519 แล้วที่ดินนั้นย่อมเป็นสินส่วนตัวของ พ. ตามพระราชบัญญัติให้ใช้บทบัญญัติบรรพ 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่พ.ศ. 2519 มาตรา 7 วรรคหนึ่ง พ. จึงมีอำนาจทำสัญญาซื้อขายที่ดินตามฟ้องได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์ โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยได้ใช้อุบายหลอกลวง ขู่เข็ญ ให้พ. ทำนิติกรรมเป็นเหตุให้นิติกรรมตกเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 121 แม้โจทก์จะบรรยายฟ้องทั้งสองเหตุรวมกันมาก็ไม่เคลือบคลุมเพราะเหตุทั้งสองคือการใช้อุบายหลอกลวง กับการขู่เข็ญอาจเกิดพร้อม ๆ กันได้ ส่วนการใช้อุบายหลอกลวง ขู่เข็ญ จำเลยกระทำอย่างไรเป็นรายละเอียดที่นำสืบในชั้นพิจารณาได้ พ. ทำสัญญาขายที่ดินให้จำเลยในขณะสติสัมปชัญญะไม่สมบูรณ์และนิติกรรมดังกล่าวเกิดจากกลฉ้อฉลหรือการใช้อุบายหลอกลวงของจำเลย ย่อมเป็นโมฆียะ โจทก์ในฐานะทายาทของ พ. ย่อมมีสิทธิบอกล้างได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 137 การบอกล้างโมฆียะกรรมไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือ การมอบอำนาจให้บอกล้างโมฆียะกรรมจึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือ เมื่อบอกล้างโมฆียะกรรมแล้ว นิติกรรมการซื้อขายตกเป็นโมฆะในการนี้ให้ผู้เป็นคู่กรณีได้กลับคืนยังฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 138 วรรคสาม จำเลยจึงต้องโอนที่ดินกลับคืนให้แก่ทายาทของ พ. โดยผลของกฎหมาย และมิใช่เป็นการคืนโดยการเลิกสัญญา โจทก์จึงมิต้องเสนอคืนราคาที่ดินที่ พ.ได้รับไป.

โจทก์ซื้อที่ดินแปลงหนึ่งแล้วขายไปได้กำไรเพียงเล็กน้อย แต่โจทก์ซื้อมาแล้วขายไปภายในระยะเวลาเพียง 1 ปีเศษ และก่อนขายที่ดินแปลงนี้ โจทก์ก็ได้ขุดหน้าดินไปถมที่ดินของคนอื่นซึ่งโจทก์รับเหมาถมที่ดินไปแล้ว เมื่อรวมเงินจากการขายที่ดินและเงินที่โจทก์ได้รับจากการขุดหน้าดินขายดังกล่าวแล้ว โจทก์มีกำไรมิใช่น้อย อีกทั้งโจทก์มิได้ยื่นแบบแสดงรายการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับการขายที่ดินแปลงนี้และขอยกเว้นการเสียภาษีดังกล่าวตามมาตรา 42(9) แห่งประมวลรัษฎากรจึงถือได้ว่าโจทก์ได้ที่ดินแปลงนี้มาโดยมุ่งในทางการค้าหรือหากำไร โจทก์ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับการขายที่ดินแปลงนี้ การที่โจทก์ซึ่งมีอาชีพรับจ้างถมดินซื้อที่ดินสองแปลงในระยะเวลาเดียวกันเพื่อขุดเอาหน้าดินไปถมที่ดินแปลงอื่น แล้วขายหรือจำหน่ายที่ดินทั้งสองแปลงนั้นหลังจากขุดหน้าดินไปแล้ว นั้นถือได้ว่าโจทก์ขายที่ดินเป็นทางค้าหรือหากำไร โจทก์ต้องเสียภาษีการค้าตามบัญชีอัตราภาษีการค้าประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์ โจทก์ซื้อขายที่ดินร่วมกับ ส. เข้าลักษณะของคณะบุคคลมีเงินได้พึงประเมินและรายรับตามประมวลรัษฎากร มาตรา 56 และ 77โจทก์จึงต้องรับผิดในจำนวนเงินภาษีของคณะบุคคลนั้นทั้งหมดเต็มจำนวนมิใช่รับผิดเพียงครึ่งเดียว

ปัญหาว่าการที่โจทก์ฟ้องจำเลยแล้วถอนฟ้อง มาฟ้องคดีนี้เมื่อเกิน 6 เดือน นับแต่วันเกิดเหตุ จะถือว่าโจทก์ให้อภัยในเหตุประพฤติเนรคุณและคดีขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 533 หรือไม่และถอนคืนการให้ไม่ได้เพราะเป็นการให้โดยหน้าที่ธรรมจรรยาตามมาตรา 535 หรือไม่ ไม่ใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน โจทก์ยังมีที่ดินประมาณ 10 ไร่ ให้ผู้อื่นเช่าเก็บค่าเช่าเป็นรายปี ถ้าขายจะได้ราคาไม่น้อยกว่า 50,000 บาท และโจทก์สามารถดำรงชีพโดยอยู่อาศัยกับบุตรสาวอีกคนหนึ่ง ฐานะของโจทก์ยังไม่ถึงกับยากไร้ตามความหมายของมาตรา 531(3) จำเลยด่าโจทก์ว่า "ที่ไปอำเภอนั้นไปเย็ด กับลูกเขย ให้แล้วเอากลับคืนหน้ามือเป็นหลังมือ หน้าตีนเป็นหลังตีน หัวหงอกแล้วแก่แล้วพูดไม่มียุติธรรม" ทำให้โจทก์เสียชื่อเสียง และเป็นการหมิ่นประมาทโจทก์อย่างร้ายแรงตามมาตรา 531(2) แล้ว หาจำต้องถึงกับเป็นความผิดฐานหมิ่นประมาททางอาญาไม่.

คู่ความท้ากันให้ศาลวินิจฉัยข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวโดยไม่สืบพยานว่าจำเลยมีสิทธิจะไม่ขายที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายเพราะไม่ได้รับความยินยอมจากจำเลยร่วมหรือไม่โดยคู่ความแถลงรับกันว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทมาเมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2524 จำเลยจดทะเบียนสมรสกับจำเลยร่วมเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 อันถือได้ว่าคู่ความสละประเด็นข้ออื่นในคดีแล้ว การที่จำเลยและจำเลยร่วมยกข้อโต้แย้งว่าที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกันมาในฐานะหุ้นส่วน จำเลยร่วมจึงมีสิทธิในที่ดินพิพาทรวมอยู่ด้วยนั้น เป็นการตั้งประเด็นใหม่อีกหาอาจกระทำได้ไม่ ข้อโต้แย้งของจำเลยและจำเลยร่วมดังกล่าวอยู่นอกคำท้าศาลไม่รับวินิจฉัยให้

จำเลยครอบครองทำกินในที่ดิน ส.ค.1 ของมารดามากว่า 20 ปีแล้วจำเลยได้ขายที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์ โจทก์ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินนั้นต่อมาเป็นเวลา 6-7 ปี โดยมารดาจำเลยทราบเรื่องแล้วมิได้โต้แย้งคัดค้าน เท่ากับสละการครอบครองให้แก่จำเลยเมื่อจำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์แล้ว จำเลยย่อมไม่มีสิทธิเข้าไปรบกวนการครอบครองของโจทก์ ที่ดินที่ซื้อขายมีเพียง ส.ค.1 ไม่อาจโอนกันได้โดยการแสดงเจตนาทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ศาลจะบังคับให้โอนทางทะเบียนหาได้ไม่