คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ผู้เช่า

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 29สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า ผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า
จำเลยที่ 1 โอนขายนาให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2โอนนาให้จำเลยที่ 3 ต่อไป เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นผู้เช่านาทราบ จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่จะต้องขายนาให้แก่โจทก์ที่ 2 ตามสิทธิที่โจทก์ที่ 2 มีอยู่ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41 เมื่อจำเลยที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ในที่นาต่อไปให้จำเลยที่ 3จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 มีอยู่ต่อผู้เช่านาคือโจทก์ที่ 2 โจทก์ที่ 2 จึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 3 ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 2 ซื้อไว้ได้

เมื่อสัญญาเช่าได้เลิกหรือระงับลง จำเลยผู้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่า เมื่อจำเลยยังมิได้ส่งมอบตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ ทั้งยังได้ความว่าจำเลยให้บุคคลอื่นเข้ามาอยู่แทนจำเลย จำเลยจึงไม่มีทางพ้นความรับผิด โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยได้โดยหาจำต้องไปฟ้องผู้อื่นซึ่งอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิของจำเลยไม่

จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินทำสัญญาให้เช่าที่ดินพิพาทแก่ป. และทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ในขณะที่สัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดเวลาเช่า ในสัญญาเช่ามีข้อความว่าถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญา ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใดเพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรนั้นการที่จำเลยกล่าวอ้างว่าโจทก์ได้ใช้อุบายหลอกลวงจำเลยด้วยการนำเอาความเท็จมาแจ้งแก่จำเลยว่าผู้เช่ายินยอมให้ขายที่ดินพิพาทได้นั้น แม้จะเป็นความจริงก็มิใช่กลฉ้อฉลอันถึงขนาดที่จะทำให้สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 122. เพราะตามสัญญาเช่านั้นเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าที่จะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบว่า จำเลยตกลงขายให้ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด หาใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องแจ้งแก่จำเลยไม่

ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า การที่โจทก์ได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดสิทธิการเช่าโทรศัพท์แล้วทำการขายทอดตลาดไปนั้น เป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย เพราะผู้ร้องเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าโทรศัพท์ โดยเป็นผู้เช่าจากองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย สิทธิการเช่าดังกล่าวมิใช่ทรัพย์ของจำเลย ขอให้ศาลสั่งยกเลิกการขายทอดตลาดนั้น คำร้องของผู้ร้องดังกล่าวมีผลเท่ากับการขอให้ศาลสั่งปล่อยทรัพย์ที่ยึด ซึ่งผู้ร้องจะต้องยื่นก่อนมีการขายทอดตลาดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 288 และมิใช่เป็นกรณีเกี่ยวกับการขายทอดตลาดอันฝ่าฝืนกฎหมายของเจ้าพนักงานบังคับคดี ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา296 วรรคสอง
ศาลมีคำสั่งรับคำร้องของโจทก์ดังกล่าวข้างต้นแล้วต่อมาผู้ร้องได้ยื่นคำแถลงขอให้ศาลออกหมายเรียกโจทก์และจำเลย ความปรากฏต่อศาลว่าการสั่งรับคำร้องมิได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 288 ศาลก็มีอำนาจเพิกถอนคำสั่งเดิมและสั่งยกคำร้องดังกล่าวเสียได้ ดังที่ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 27 ให้อำนาจไว้ และในกรณีเช่นนี้ศาลไม่จำเป็นต้องสั่งคำแถลงของผู้ร้องที่ขอให้ออกหมายเรียก และไม่เป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 18

จำเลยให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินของตนปลูกบ้านอยู่อาศัย ต่อมาผู้เช่าได้ขยายการครอบครองเข้าไปในที่ดินพิพาทซึ่งเป็นของโจทก์อยู่ติดกับที่ดินของจำเลย โดยจำเลยมิได้เข้าไปยุ่งเกี่ยวดูแลหรืออนุญาตให้ผู้เช่ากระทำเช่นนั้น ถือว่าจำเลยมิได้ครอบครองที่ดินพิพาท และผู้เช่ามิได้ครอบครองที่พิพาทแทนจำเลย แม้ผู้เช่าจะได้ครอบครองที่ดินพิพาทมาเกิน 10 ปี จำเลยก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41 วรรคแรก ผู้ให้เช่านาจะขายนาที่ให้เช่าได้ต่อเมื่อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาแปลงนั้นทราบพร้อมทั้งราคาที่จะขาย และวิธีกาารชำระเงิน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาแปลงนั้นใน 30 วันนับแต่วันที่แจ้งผู้ให้เช่านาจะต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาในราคาและตามวิธีการที่ได้แจ้งไว้ ที่กฎหมายให้แจ้งเป็นหนังสือก็เพื่อให้เป็นหลักฐานไม่ประสงค์จะให้กล่าวอ้างกันลอย ๆ เพื่อคุ้มครองผู้เช่านา เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าผู้ให้เช่าได้ขายนาที่ให้เช่าให้จำเลยทั้งสองโดยไม่มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนเป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา 41 วรรค 1 ย่อมมีผลตามมาตรา 41 วรรค 4 ให้โจทก์ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากจำเลยผู้ซื้อในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่านาได้ขายให้แก่จำเลย

ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41วรรคแรก ผู้ให้เช่านาจะขายนาที่ให้เช่าได้ต่อเมื่อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาแปลงนั้นทราบพร้อมทั้งราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงิน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาแปลงนั้นใน 30 วันนับแต่วันที่แจ้งผู้ให้เช่านาจะต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาในราคาและตามวิธีการที่ได้แจ้งไว้ ที่กฎหมายให้แจ้งเป็นหนังสือก็เพื่อให้เป็นหลักฐานไม่ประสงค์จะให้กล่าวอ้างกันลอยๆเพื่อคุ้มครองผู้เช่านา เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าผู้ให้เช่าได้ขายนาที่ให้เช่าให้จำเลยทั้งสอง โดยไม่มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนเป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา41 วรรคหนึ่ง ย่อมมีผลตามมาตรา 41 วรรคสี่ ให้โจทก์ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากจำเลยผู้ซื้อในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่านาได้ขายให้แก่จำเลย

โจทก์เป็นผู้มีสิทธิหาผลประโยชน์จากการให้เช่าอาคารของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โจทก์ให้จำเลยเช่าอาคารโดยจำเลยทำสัญญากับโจทก์ว่าจะเป็นผู้เสียค่าภาษีโรงเรือนสำหรับอาคารที่เช่า ดังนี้แม้ตามสัญญาเช่าที่โจทก์พาจำเลยไปทำกับจุฬาลงกรณมหาวิทยาลัยในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จะ ระบุว่าจุฬาลงกรณมหาวิทยาลัยมีหน้าที่เสียภาษีโรงเรือนแต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยมิได้เป็นผู้เสีย โจทก์เป็นผู้เสียซึ่งโจทก์ผลักภาระนี้ให้จำเลย จำเลยก็ต้องเป็นผู้เสียภาษีโรงเรือนตามสัญญาที่ ทำไว้กับโจทก์ จะยกสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจุฬาลงกรณมหาวิทยาลัยขึ้นต่อสู้โจทก์ไม่ได้

โจทก์เป็นผู้มีสิทธิหาผลประโยชน์จากการให้เช่าอาคารของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โจทก์ให้จำเลยเช่าอาคารโดยจำเลยทำสัญญากับโจทก์ว่าจะเป็นผู้เสียค่าภาษีโรงเรือนสำหรับอาคารที่เช่า ดังนี้แม้ตามสัญญาเช่าที่โจทก์พาจำเลยไปทำกับจุฬาลงกรณมหาวิทยาลัยในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จะ ระบุว่าจุฬาลงกรณมหาวิทยาลัยมีหน้าที่เสียภาษีโรงเรือนแต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจุฬาลงกรณมหาวิทยาลัยมิได้เป็น ผู้เสีย โจทก์เป็นผู้เสีย ซึ่งโจทก์ผลักภาระนี้ให้ จำเลย จำเลยก็ต้องเป็นผู้เสียภาษีโรงเรือนตามสัญญาที่ ทำไว้กับโจทก์ จะยกสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจุฬาลงกรณมหาวิทยาลัยขึ้นต่อสู้โจทก์ไม่ได้

เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้เช่าไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าการอยู่ต่อไปเป็นการละเมิด ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้น ได้แก่ค่าเสียหายในค่าเช่าส่วนค่าเสียหายจากการที่ผู้ให้เช่าไม่สามารถสร้างตึกแถวในที่ดินที่เช่าเพราะวัสดุก่อสร้างมีราคาสูงขึ้น ก็เป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้น จำเลยจึงต้องรับผิด