คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ราคาตลาด

หนังสือสัญญากู้ยืมเงิน ระบุว่า "เพื่อเป็นหลักฐาน ข้าพเจ้าฯได้นำโฉนดที่ดินพร้อมหลักฐานต่างๆ มอบอำนาจในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อข้าฯ ผิดสัญญาไม่ชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยทั้งหมดเมื่อครบสัญญาโดยไม่ต้องฟ้องร้องต่อศาลใดๆ" ตามข้อตกลงดังกล่าวหากโจทก์หากไม่ชำระหนี้เงินกู้ให้แก่ ส. บิดาจำเลย เมื่อครบกำหนดตามสัญญาก็ให้สิทธิ ส. โอนที่ดินพิพาทเพื่อชำระหนี้เงินกู้ได้ทันทีโดยไม่คำนึงถึงราคาที่ดินพิพาทว่าจะเท่ากับราคาท้องตลาดในเวลาและ ณ สถานที่ส่งมอบคือเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ จึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 656 วรรคสองย่อมตกเป็นโมฆะตามมาตรา 656 วรรคสาม ส. ไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์กำหนดการโอนที่ดินพิพาท
การที่จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยโดยขัดต่อประมวบกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 656 วรรคสองและวรรคสาม เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงลเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นอ้าง ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบด้วยมาตรา 246 และมาตรา 247
โจทก์มีคำขอให้ใส่ชื่อโจทกืเป็นเจ้าของที่ดินตามเดิมและหากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา แต่เมื่อศาลพิพากษาให้เพิกถอนการจดทะเบียนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์ย่อมกลับมามีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินตามเดิม จึงไม่จำเป็นต้องพิพากษาบังคับตามคำขอดังกล่าวของโจทก์อีก

การที่ อ. ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้จำเลย ไม่ทำให้การเช่านาพิพาทระหว่าง อ. กับโจทก์ระงับไปเพราะเหตุที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 28 เมื่อไม่ปรากฏว่า อ. หรือจำเลยได้ดำเนินการตามขั้นตอนใด ๆ ให้การเช่านาสิ้นสุดลงก่อนฟ้องคดีต่อศาลชั้นต้นเพื่อขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ออกจากที่ดินพิพาท แม้ต่อมาโจทก์ สามีโจทก์ และจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และศาลพิพากษาตามยอม แต่สัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวไม่ปรากฏว่าโจทก์สละสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาท และไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไรก็ตามการทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือข้อตกลงเพื่อยกเว้นบทบัญญัติในกฎหมายที่มุ่งคุ้มครองผู้เช่านาไว้เป็นการเฉพาะซึ่งถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนย่อมไม่อาจกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิอุทธรณ์หรือดำเนินการทางศาลเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลย ทั้งไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ในคดีนี้ว่าคำวินิจฉัยดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายประการใด คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลจึงเป็นที่สุดตามมาตรา 56 วรรคสอง ดังนั้นแม้จะมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย เมื่อ คชก.ตำบลมีมติให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิมหรือราคาตลาดแล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน แล้วจำเลยไม่ปฏิบัติตามมตินั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้อง

ตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ให้นิยามคำว่า "ค่ารายปี" หมายความว่า "จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ" ค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้นต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่า มิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้หรือมิใช่เป็นค่าเช่าอันแท้จริง พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ เมื่อคดีนี้ปรากฏอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้ผู้เช่าเช่า ค่าเช่าที่โจทก์ตกลงกับผู้เช่าจึงไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีได้ แต่การที่พนักงานเจ้าหน้าที่นำค่าเช่าเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางเดือนละ 13,500 บาท ของโรงเรือนชั้นที่หนึ่งไปคิดเป็นค่าเช่าในชั้นที่สองและชั้นที่สามด้วย รวมเป็นค่าเช่าทั้งสามชั้น ในอัตราเดือนละ 40,500 บาท ทั้งที่ไม่มีการเช่าช่วงในชั้นที่สองและชั้นที่สามย่อมไม่ตรงกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้น และไม่เป็นการคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นนั้น การประเมินค่ารายปีและคำชี้ขาดของจำเลยจึงไม่ชอบ