คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
รุกล้ำที่ดิน

ปลูกตึกรุกล้ำไปในที่ของผู้อื่น ศาลควรให้ผู้บุกรุกใช้ค่าเสียหายแทนที่จะสั่งให้รื้อถอนสิ่งที่ปลูกสร้างรุกล้ำหรือไม่นั้นอยู่ในดุลยพินิจของศาล คนในบังคับเนเดรลันเป็นคู่ความๆฎีกาได้แต่ในปัญหาข้อกฎหมาย ดุลยพินิจของศาลไม่ใช่ปัญหากฎหมาย

จำเลยฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองไม่ได้ส่งหลักฐานการชำระราคาที่ดิน ลำพังหนังสือสัญญาขายที่ดิน ไม่อาจรับฟังได้ว่า ส. ชำระเงินให้แก่ ป. แล้ว จึงฟังไม่ได้ว่า ส. รับโอนที่ดินโดยเสียค่าตอบแทนนั้น จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ตั้งเป็นประเด็นในคำให้การว่า ส. รับโอนที่ดินพิพาทจาก ป. โดยมิได้ชำระค่าที่ดินหรือไม่เสียค่าตอบแทน ฎีกาของจำเลยจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
ส. ซื้อและรับโอนที่ดินจาก ป. โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมาย จึงได้รับประโยชน์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 ที่ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต จำเลยกล่าวอ้างว่า ส. รับโอนที่ดินโดยไม่สุจริต จำเลยจึงมีภาระการพิสูจน์ข้อเท็จจริงดังกล่าว ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84/1 ซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลภายนอกที่ได้มาโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง หมายถึงการได้มาโดยไม่รู้ว่ามีบุคคลอื่นได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์มาก่อนแล้ว ถ้าได้มาโดยรู้เช่นนั้นย่อมไม่สุจริต เมื่อที่ดินพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดไว้ในทะเบียนที่ดินซึ่งสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียนได้โดยไม่จำต้องส่งมอบ การครอบครองที่ดินให้แก่กัน ทั้งในทะเบียนที่ดินและโฉนดที่ดินก็ระบุชัดว่า ป. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยได้รับมรดกมาจากบิดา กับไม่มีการจดแจ้งอย่างใด ๆ ว่าจำเลยเป็นเจ้าของตึกแถวที่ปลูกสร้างอยู่ในที่ดิน ย่อมมีเหตุผลเพียงพอที่ ส. จะตกลงซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทในทางทะเบียน โดยไม่จำต้องคำนึงว่า ป. เป็นผู้ครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างแท้จริงหรือไม่ ลำพังเพียงพฤติการณ์ที่ ส. ซื้อที่ดินมาในราคาสูงก็ดี ที่ดินอยู่ในทำเลการค้าหรือในที่เจริญก็ดี แต่ ส. ไม่ไปตรวจสอบที่ดินก่อนว่ามีใครเป็นผู้ครอบครองใช้ประโยชน์และเข้าไปอยู่ในตึกแถวได้อย่างไรในฐานะใด จึงยังไม่พอฟังว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของ ส. อันเป็นการซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต จำเลยยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ที่ยังมิได้จดทะเบียนขึ้นต่อสู้ ส. ไม่ได้ ส. มีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลย เช่นนี้ ต่อมาการที่โจทก์ทั้งสองซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทจาก ส. ไม่ว่าจะสุจริตหรือไม่ จำเลยก็ไม่อาจที่จะยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ยังมิได้จดทะเบียนขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง เพราะสิทธิที่จะอ้างข้อกฎหมายดังกล่าวของจำเลยขาดช่วงไปตั้งแต่ที่ ส. ซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทมาจาก ป. โดยสุจริตแล้ว โจทก์ทั้งสองมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลย การครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทของจำเลยจึงต้องเริ่มใหม่นับแต่โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ซึ่งนับถึงวันจำเลยฟ้องแย้งยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382
การที่ ม. และ ข. ปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินของตนเอง ต่อมาแบ่งแยกที่ดินและยกตึกแถวให้แก่บุตร โดยปรากฏในภายหลังว่าตึกแถวเลขที่ 1/12 ซึ่งยกให้ อ. อยู่ในที่ดินพิพาทที่ยกให้แก่ ล. ทั้งแปลงและอยู่ในที่ดินของ อ. เป็นส่วนน้อย จึงต้องถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมาแต่เดิมและกรณีเช่นนี้ไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีได้โดยตรง จึงต้องอาศัยเทียบเคียงตามบทบัญญัติของ ป.พ.พ. มาตรา 1310 ซึ่งเป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตามมาตรา 4 วรรคสอง อันมีผลทำให้โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 1/12 แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะการสร้างตึกแถวเลขที่ 1/12 นั้นให้แก่จำเลยและพวกซึ่งถือกรรมสิทธิ์รวม ส่วนที่ตึกแถวเลขที่ 1/12 บางส่วนที่อยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 1247 ประมาณ 2 ตารางวา ก็ต้องปรับบทเทียบเคียง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง โดยถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตึกแถวเลขที่ 1/12 ส่วนปลูกสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยจึงเป็นของโจทก์ทั้งสองด้วย แต่โจทก์ทั้งสองต้องเสียเงินค่าที่ดินส่วนที่รุกล้ำให้แก่จำเลยและพวก การครอบครองตึกแถวของจำเลยจึงไม่ถือว่าเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง เพราะจำเลยมีสิทธิครอบครองโดยชอบมาแต่เดิมและโจทก์ทั้งสองยังมิได้ใช้ค่าที่ดินทั้งในสองกรณีให้แก่จำเลย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 เป็นเรื่องที่โจทก์ทั้งสองต้องไปบังคับแก่จำเลยตามบทกฎหมายที่ถูกต้องต่อไป ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142(5), 246 และ 247

หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุดระบุว่า อาคารชุดจำนวน 1 หลัง มีทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ โฉนดที่ดินเลขที่ 33745 แขวงหัวหมาก (หัวหมากใต้) เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 305 ตารางวา สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด ที่จอดรถ ระบบประปา ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำ ระบบไฟฟ้าภายในอาคาร โดยไม่ปรากฏว่ามีที่ดินพิพาทรวมอยู่ด้วย ดังนั้น ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลางตามหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุดและประกาศของพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ดังนั้น จึงไม่ต้องห้ามตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 16 ที่ห้ามมิให้แบ่งแยกทรัพย์ส่วนกลาง
เดิมจำเลยร่วมที่ 3 เป็นผู้ขออนุญาตก่อสร้างอาคารตึก 16 ชั้น เพื่อใช้พักอาศัยและจอดรถยนต์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 33746 และที่ดินพิพาท ขณะนั้นที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินของ ป. ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารจากกรุงเทพมหานคร ต่อมาจำเลยร่วมที่ 3 ได้ขออนุญาตดัดแปลงอาคารดังกล่าวเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยเป็นอาคารชุด โดยระบุว่าอาคารดังกล่าวตั้งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 33745, 33746 และที่ดินพิพาท โดยจำเลยร่วมที่ 2 เป็นเจ้าของอาคารและเป็นผู้ครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 33745, 33746 และที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่ดินของจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ต่อมาจำเลยร่วมที่ 2 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดและได้รับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดเลขที่ 10/2538 หลังจากนั้นจึงมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดที่สำนักงานที่ดิน ดังนั้น ความเป็นนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลย จึงเกิดขึ้นภายหลังจากที่มีการก่อสร้างอาคารชุดตึก 16 ชั้น เสร็จเรียบร้อยแล้ว และเมื่อมีการยื่นคำขอจดทะเบียนทรัพย์สินส่วนกลาง จำเลยร่วมที่ 2 และที่ 3 มิได้ระบุลงไว้ในคำขอจดทะเบียนอาคารชุดว่าที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์สินส่วนกลางด้วย ภายหลังจำเลยร่วมที่ 1 ซึ่ง เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทนำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ จนกระทั่งมีการโอนที่ดินพิพาทรวมทั้งสิทธิการจำนองให้แก่กองทุนรวมบางกอกแคปปิตอล และโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากกองทุน โดยขณะที่ซื้อโจทก์ทั้งสองเชื่อว่าอาคารนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยกับสาธารณูปโภคมิได้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินพิพาท แต่เมื่อรังวัดตรวจสอบแล้วพบว่า สาธารณูปโภค ได้แก่ ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้ารุกล้ำเข้ามาในที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสอง เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า จำเลยร่วมมิใช่เป็นผู้สร้างท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าในที่ดินพิพาท หากแต่จำเลยร่วมทั้งสามซึ่งเดิมเป็นเจ้าของที่ดินอาคารชุด และที่ดินพิพาทเป็นผู้ขออนุญาตให้สร้างสาธารณูปโภคดังกล่าวในที่ดินภายหลังโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทมา จึงทำให้ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอาคารชุดรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท กรณีนี้จึงไม่อยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง และมิใช่การสร้างโรงเรือน หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้โดยตรง จึงต้องนำ ป.พ.พ. มาตรา 4 มาใช้บังคับ คืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1314 วรรคแรก ซึ่งกำหนดให้นำบทบัญญัติมาตรา 1310 บังคับตลอดถึงการก่อสร้างใดๆ ซึ่งติดที่ดินด้วย โดยโจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างแต่ต้องใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป เว้นแต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยให้ใช้เงินเป็นพอสมควร โจทก์ทั้งสองจะเรียกให้จำเลยซื้อที่ดินทั้งหมดก็ได้ แต่เมื่อพิจารณาว่าท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งอยู่ในที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับประชาชนที่อาศัยอยู่ในอาคารชุดหากให้มีการรื้อถอนย่อมจะก่อให้เกิดความเดือนร้อนแก่ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยิ่ง โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจเรียกให้รื้อถอนไปได้ คงได้แต่เรียกให้จำเลยชดใช้ราคาตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าทดแทนมาด้วย จึงไม่อาจบังคับให้ได้

การที่จำเลยทั้งสองก่อสร้างอาคารผิดต่อข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานครหรือไม่เป็นเรื่องที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะต้องดำเนินการแก่จำเลยทั้งสอง โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้าง ฯ ข้อ 74 ได้ หากโจทก์เห็นว่าหน้าต่างของอาคารที่จำเลยทั้งสองก่อสร้างเมื่อเปิดแล้วจะรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องห้ามมิให้จำเลยทั้งสองเปิดหน้าต่างล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์เท่านั้น การที่โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารพอแปลได้ว่าโจทก์ขอให้ห้ามจำเลยทั้งสองเปิดหน้าต่างหรือส่วนของอาคารรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์
โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยทั้งสองก่อสร้างอาคารรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์กว้างประมาณ 50 เซนติเมตร ยาวประมาณ 16 เมตร จำเลยทั้งสองให้การว่า มิได้ปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินโจทก์หากแต่ปลูกสร้างบนที่ดินของจำเลยที่ 1 จึงเป็นคดีที่โต้เถียงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทกัน เป็นคดีที่มีทุนทรัพย์ แต่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์มิได้ตีราคาที่ดินส่วนที่พิพาทกันเพื่อให้คู่ความเสียค่าขึ้นศาลในส่วนนี้ อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาถึงระวางที่ดิน เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และจังหวัดที่ตั้งของที่ดินส่วนที่พิพาทซึ่งมีสภาพเป็นทางเข้าวัดโจทก์แล้วเห็นว่ามีราคาไม่เกิน 200,000 บาท จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริง

จำเลยทั้งสองก่อสร้างอาคารผิดต่อข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานครหรือไม่ เป็นเรื่องที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะต้องดำเนินการแก่จำเลยทั้งสอง โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานครดังกล่าวได้ หากโจทก์เห็นว่าหน้าต่างของอาคารที่จำเลยทั้งสองก่อสร้างเมื่อเปิดแล้วจะรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องห้ามมิให้จำเลยทั้งสองเปิดหน้าต่างล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์เท่านั้น การที่โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารพอแปลได้ว่า โจทก์ขอให้ห้ามจำเลยทั้งสองเปิดหน้าต่างหรือส่วนของอาคารรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ แม้คู่ความจะมิได้ฎีกาขึ้นมา แต่เป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ส่วนประเด็นที่ว่าจำเลยทั้งสองก่อสร้างอาคารรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์หรือไม่นั้น เห็นว่า โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยทั้งสองก่อสร้างอาคารรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์กว้างประมาณ 50 เซนติเมตร ยาวประมาณ 16 เมตร จำเลยทั้งสองให้การว่า มิได้ปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินโจทก์หากแต่ปลูกสร้างบนที่ดินของจำเลยที่ 1 จึงเป็นคดีที่โต้เถียงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทกันจึงเป็นคดีที่มีทุนทรัพย์ แต่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์มิได้ตีราคาที่ดินส่วนที่พิพาทกันเพื่อให้คู่ความเสียค่าขึ้นศาลในส่วนนี้ อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาถึงระวางที่ดินเลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และจังหวัดที่ตั้งของที่ดินส่วนที่พิพาทซึ่งมีสภาพเป็นทางเข้าวัดโจทก์แล้ว เห็นว่ามีราคาไม่ถึง 200,000 บาท จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริง จำเลยทั้งสองฎีกาโต้แย้งการรับฟังพยานหลักฐานของศาลอุทธรณ์ จึงต้องห้ามฎีกา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้

กันสาดด้านหน้าและด้านหลังตึกแถวของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์ โดยบริษัท ท. ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมได้ก่อสร้างและแบ่งขายพร้อมที่ดิน จำเลยกับพวกซื้อตึกแถวที่มีกันสาดที่สร้างขึ้นพร้อมอาคารดังกล่าวอยู่แล้ว ต่อมาโจทก์ซื้อที่ดินในสภาพที่มีกันสาดด้านหน้าและด้านหลังตึกแถวของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์จากบริษัท ท. อีก เมื่อจำเลยมิได้เป็นผู้สร้างตึกแถวพร้อมกันสาด หากแต่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้ จึงต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้บังคับโดยอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1312 วรรคแรก จำเลยจึงมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ที่อยู่ใต้แนวกันสาดที่รุดล้ำเข้าไปนั้นได้ โดยถือว่ากันสาดที่รุกล้ำนั้นเป็นมาโดยสุจริต แต่จำเลยต้องเสียค่าใช้ที่ดินนั้นแก่โจทก์ โดยโจทก์ต้องจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมให้จำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยรื้อกันสาดอันเป็นสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์จนกว่าจำเลยจะไม่ใช้ค่าใช้ที่ดินนั้น เมื่อโจทก์มิได้ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น คงฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายซึ่งไม่ใช่ค่าใช้ที่ดิน ศาลจึงบังคับให้ไม่ได้ และเมื่อฟังว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมย่อมตกไปด้วยเพราะฟ้องแย้งต้องมีฟ้องเดิมและตัวโจทก์เดิมเป็นจำเลยต่อไป

ในประเด็นเรื่องอำนาจฟ้องนั้น จำเลยให้การต่อสู้เพียงว่า โจทก์มิได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท เพราะที่ดินพิพาทยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของนาย ส. อยู่เนื่องจากโจทก์กับนาย ส. สมรู้ร่วมกันแสดงเจตนาลวงว่าทำการซื้อขายกัน เพื่อเป็นข้ออ้างของโจทก์ที่จะเรียกร้องให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเรียกค่าเสียหายนิติกรรมระหว่างโจทก์กับนาย ส. จึงเป็นโมฆะ ตามคำให้การจำเลยดังกล่าวมิได้มีประเด็นพิพาทว่า โจทก์ซื้อที่ดินแทนบริษัท จ. จำกัดแต่อย่างใด ดังนั้น แม้หากจะปรากฏว่ามีการยกข้อเท็จจริงดังกล่าวขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วแต่ศาลชั้นต้นดังที่จำเลยกล่าวอ้างในฎีกาก็ตาม แต่ก็เป็นเรื่องนอกประเด็นตามคำให้การของจำเลยจึงถือไม่ได้ว่าประเด็นที่จำเลยหยิบยกขึ้นอุทธรณ์ดังที่จำเลยฎีกากล่าวอ้างมานั้น เป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น อุทธรณ์ของจำเลยข้อนี้จึงไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคหนึ่ง
ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ในคดีแพ่งนั้นจะเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนหรือไม่ ขึ้นอยู่กับแต่ละปัญหากรณีๆ ไป หาใช่ว่าเมื่อเป็นปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ในคดีแพ่งแล้ว จะต้องเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนทุกกรณีไม่ คดีนี้การที่จำเลยหยิบยกปัญหาว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์เองหรือซื้อแทนบริษัท จ. จำกัด ขึ้นในชั้นอุทธรณ์เพื่อตั้งประเด็นข้อต่อสู้ว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมิได้เป็นของโจทก์อีกทั้งบริษัท จ. จำกัด ผู้ซื้อมิได้มอบอำนาจให้โจทก์ฟ้องคดีนี้ ทำให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องนั้น แม้จะเป็นปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องก็ตาม แต่ก็หาใช่เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนไม่

โจทก์ฟ้องคดีนี้กล่าวอ้างว่าจำเลยสร้างรั้วไม้ไผ่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์ทางด้านทิศเหนือ 7 ตารางวา แต่ส่วนที่โจทก์อ้างว่าจำเลยสร้างรั้วไม้ไผ่รุกล้ำดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ที่โจทก์อ้างว่าจำเลยสร้างรั้วเข้าไปในที่ดินโจทก์ในคดีก่อน เมื่อคดีก่อนศาลพิพากษาถึงที่สุดว่าจำเลยมิได้สร้างรั้วรุกล้ำที่ดินของโจทก์ การที่โจทก์มาฟ้องเป็นคดีนี้ว่าที่ดินดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่โจทก์ครอบครองทำประโยชน์อีก จึงเป็นการรื้อร้องฟ้องกันอีกในประเด็นที่ศาลได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุเดียวกัน จึงเป็นฟ้องซ้ำ

แม้โจทก์จะซื้อที่ดินโดยสุจริตจากการขายทอดตลาด แต่ก่อนเวลาที่โจทก์จะได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวจำเลยได้ใช้ที่ดินตลอดมาโดยสงบ โดยเปิดเผยและด้วยเจตนาให้ได้สิทธิภาระจำยอมติดต่อกันเกิน 10 ปี จำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ย่อมได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 มิใช่เพียงรุกล้ำใช้อย่างสภาพทางจำเป็น แม้จำเลยจะยังไม่จดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมก็หาทำให้สิทธิดังกล่าวสิ้นไป เพราะทรัพย์วัตถุแห่งสิทธิเป็นประธานภาระจำยอมมีลักษณะเป็นสิทธิประเภทรอนสิทธิมิใช่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ จึงไม่อยู่ในบังคับหลักกฎหมายที่ว่าสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียน มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอนแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง

การที่จำเลยปลูกบ้านในที่ดินซึ่งเดิมเป็นของจำเลยแล้วต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินนั้น ทำให้บางส่วนของบ้านจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทที่แบ่งแยกออกจากที่ดินดังกล่าว ซึ่งต่อมามีการโอนขายให้แก่โจทก์ เป็นกรณีไม่มีบทกฎหมายปรับแก่คดีได้โดยตรงจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 และบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งที่จะปรับกับข้อเท็จจริงนี้ได้คือ ป.พ.พ. มาตรา 1312 เมื่อกรณีถือได้ว่าการรุกล้ำดังกล่าวเป็นไปโดยสุจริต จำเลยจึงเป็นเจ้าของบ้านส่วนที่รุกล้ำตามมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยรื้อถอน คงมีเพียงสิทธิเรียกร้องให้จำเลยใช้ค่าที่ดินส่วนที่จำเลยปลูกสร้างบ้านรุกล้ำ แต่การพิพากษาให้จำเลยใช้ค่าที่ดินให้แก่โจทก์ได้หรือไม่นั้นจะต้องอยู่ภายใต้บทบัญญัติ ป.วิ.พ. มาตรา 142 ซึ่งห้ามมิให้ศาลพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง เว้นแต่จะต้องด้วยกรณียกเว้น 6 ประการในบทบัญญัติดังกล่าว เมื่อโจทก์มิได้ฟ้องและมีคำขอบังคับในเรื่องนี้และกรณีก็ไม่ต้องด้วยข้อยกเว้นตามมาตรา 142 ศาลจึงไม่อาจพิพากษาให้จำเลยรับผิดค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ได้ เพราะเป็นการพิพากษาเกินคำขอ การที่โจทก์มิได้ฟ้องและมีคำขอบังคับแก่จำเลยในเรื่องนี้ ถือเป็นความผิดพลาดบกพร่องของโจทก์เอง โจทก์จะอ้างเอาความผิดพลาดบกพร่องดังกล่าวให้ศาลพิพากษาคดีโดยฝ่าฝืนต่อกฎหมายหาได้ไม่