คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยซึ่งมีกรรมสิทธิ์รวมกับ ย. หลังจากทำสัญญากันแล้ว ย. ไม่ยอมรังวัดแบ่งแยกจำเลยก็ฟ้อง ย.และทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน ย. ในวันนัดสืบพยานโจทก์นัดแรกทั้งได้ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินในวันเดียวกันนั้น และได้แจ้งให้โจทก์ทราบถึงการปฏิบัติตามสัญญาเป็นระยะ ๆ การที่จำเลยไม่สามารถรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้เสร็จเรียบร้อยภายในกำหนดสามเดือนตามสัญญาเป็นพฤติการณ์ที่จำเลยไม่ต้องรับผิดชอบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 205 จำเลยจึงยังไม่ผิดนัดเมื่อการรังวัดแบ่งแยกเสร็จแล้ว จำเลยได้นัดวันเวลาที่จะทำสัญญาซื้อขายกับโจทก์ให้เสร็จสิ้น แต่โจทก์ไม่ไปตามนัดเพราะเลยกำหนดสามเดือนตามสัญญา จึงจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้เช่นเดียวกันจำเลยจะริบมัดจำโจทก์ไม่ได้
(เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ 750/2518)

ศาลชั้นต้นจดรายงานกระบวนพิจารณาไว้ว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพิพาทตามที่นำชี้เนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ 2 งาน ราคาตารางวาละ 7,000 บาท รายละเอียดอื่นจะตกลงกันต่อไป เนื้อที่ดินที่จะซื้อขายให้ถือตามที่เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดใหม่ จำเลยได้ชำระมัดจำให้โจทก์ไว้เป็นเงินจำนวนหนึ่ง และยังบันทึกข้อตกลงเบื้องต้นในการที่จะยอมความกันไว้อีกสี่ข้อ ต่อมาตกลงกันเรื่องเนื้อที่ดินและการชำระราคาไม่ได้ เพราะในการแบ่งแยกโฉนดใหม่เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องกันที่ดินริมคลองไว้ตามระเบียบเพื่อประโยชน์แก่ราชการกรมชลประทาน ดังนี้ ข้อตกลงดังกล่าวเกิดขึ้นจากการที่โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะประนีประนอมยอมความเพื่อระงับข้อพิพาท และการประนีประนอมยอมความยังหาได้ยุติลงไม่ โจทก์หรือจำเลยย่อมมีสิทธิยกเลิกข้อตกลงเบื้องต้นที่ได้กระทำกันมาแล้วเสียได้ และจะถือเอาข้อตกลงนั้นว่ามีผลเป็นสัญญาจะซื้อขายหาได้ไม่ เมื่อโจทก์บอกเลิกข้อตกลงเสียแล้วเช่นนี้ ศาลชั้นต้นจะต้องดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปตามประเด็นข้อพิพาท

ศาลชั้นต้นจดรายงานกระบวนพิจารณาไว้ว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพิพาทตามที่นำชี้เนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ 2 งาน ราคาตารางวาละ 7,000 บาท รายละเอียดอื่นจะตกลงกันต่อไปเนื้อที่ดินที่จะซื้อขายให้ถือตามที่เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดใหม่จำเลยได้ชำระมัดจำให้โจทก์ไว้เป็นเงินจำนวนหนึ่งและยังบันทึกข้อตกลงเบื้องต้นในการที่จะยอมความกันไว้อีกสี่ข้อ ต่อมาตกลงกันเรื่องเนื้อที่ดินและการชำระราคาไม่ได้เพราะในการแบ่งแยกโฉนดใหม่เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องกันที่ดินริมคลองไว้ตามระเบียบเพื่อประโยชน์แก่ราชการกรมชลประทาน ดังนี้ ข้อตกลงดังกล่าวเกิดขึ้นจากการที่โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะประนีประนอมยอมความเพื่อระงับข้อพิพาทและการประนีประนอมยอมความยังหาได้ยุติลงไม่ โจทก์หรือจำเลยย่อมมีสิทธิยกเลิกข้อตกลงเบื้องต้นที่ได้กระทำกันมาแล้วเสียได้ และจะถือเอาข้อตกลงนั้นว่ามีผลเป็นสัญญาจะซื้อขายหาได้ไม่เมื่อโจทก์บอกเลิกข้อตกลงเสียแล้วเช่นนี้ ศาลชั้นต้นจะต้องดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปตามประเด็นข้อพิพาท

สัญญานี้กรอกข้อความลงในแบบพิมพ์สัญญากู้เงินว่า จำเลยที่ 1กู้เงินไป 6,500 บาท และจำเลยที่ 1 นำโฉนดให้โจทก์ยึดไว้เป็นประกัน และมีข้อความเพิ่มเติมว่า " ที่ดินแปลงนี้จะขายให้กับเจ้าของเงินจะไม่ยอมขายให้ใคร คือภายใน 3 ปี ตามราคา 20,000 บาทถ้วน ถึงราคา 20,000 บาท จึงจะขายให้ ถึงราคา 20,000 บาท ก็จะโอนให้" และด้านหลังมีผู้อื่นทำสัญญาค้ำประกันเงินกู้รายนี้ ดังนี้ เป็นเรื่องกู้เงิน โจทก์แล้วมอบโฉนดเป็นประกัน ไม่มีลักษณะจะซื้อขาย ข้อความเพิ่มเติม นั้นเป็นเพียงคำปรารภของจำเลยที่ 1 ฝ่ายเดียวมิใช่มุ่งโดยตรงต่อการ ผูกนิติสัมพันธ์ จึงมิใช่คำมั่นหรือสัญญาจะขายที่ดิน

เมื่อผู้จะขายได้ทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้แก่จำเลย และจำเลยได้เข้าครอบครองที่พิพาทตลอดมาตามสัญญาจะซื้อขาย แม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของจำเลยเพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียน แต่การที่จำเลยเข้าครอบครองที่พิพาทตามสัญญาโดยความยินยอมของผู้จะขายนั้นหาเป็นการละเมิดหรือผิดสัญญาไม่ ทั้งยังมีสิทธิยึดหน่วงอันมีผลให้ยึดหน่วงที่ดินนั้นไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ด้วย ดังนี้ ความตายของผู้จะขายไม่เป็นเหตุให้ทายาทผู้รับมรดกปฏิเสธ ไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญา (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 253/2497)

เมื่อผู้จะขายได้ทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้แก่จำเลย และจำเลยได้เข้าครอบครองที่พิพาทตลอดมาตามสัญญาจะซื้อขาย แม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของจำเลยเพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียน แต่การที่จำเลยเข้าครอบครองที่พิพาทตามสัญญาโดยความยินยอมของผู้จะขายนั้นหาเป็นการละเมิดหรือผิดสัญญาไม่ทั้งยังมีสิทธิยึดหน่วงอันมีผลให้ยึดหน่วงที่ดินนั้นไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ด้วย ดังนี้ ความตายของผู้จะขายไม่เป็นเหตุให้ทายาทผู้รับมรดกปฏิเสธ ไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญา (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 253/2497)

ข้อความในเอกสารสัญญามีว่า จำเลยขายที่ดินให้โจทก์ราคา 36,000 บาท โดยโจทก์ชำระราคาให้จำเลยแล้วในวันทำสัญญา 32,000 บาท ส่วนอีก 4,000 บาท จะชำระให้เมื่อทำการโอน ดังนี้ สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อขาย แม้ต่อมาโจทก์ชำระเงินที่ค้างอีก 4,000 บาท ให้จำเลยหลังจากทำสัญญาจะซื้อขายกันแล้ว ก็เป็นการปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อขายเท่านั้น ไม่เป็นเหตุให้เอกสารสัญญาดังกล่าวกลายเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดก ก.ให้ทำนิติกรรมโอนขายที่พิพาทซึ่งเป็นมรดกให้โจทก์ โดย ก. ได้สัญญาจะขายที่พิพาทให้โจทก์ เมื่อโจทก์ทราบอยู่แล้วว่า ก. ตายเมื่อ พ.ศ. 2516 โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อ พ.ศ. 2521 เป็นการฟ้องเมื่อพ้นกำหนด 1 ปี จึงขาดอายุความตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม

เดิมห.ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจากจำเลย ตามเอกสารหมาย จ.3 ชำระราคาแล้ว ต่อมา ผ. ทำสัญญาจะซื้อขายต่อจากห.ชำระราคาแล้วตามเอกสารหมายจ.2 ต่อมาโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายต่อจาก ผ. ได้ชำระราคาให้ ผ. แล้ว ตามเอกสารหมาย จ.1ในที่สุดโจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายกันอีกตามเอกสารหมายจ.4ระบุว่าจำเลยได้รับเงินถูกต้องแล้ว ต่อมาจำเลยไม่ยอมโอนที่ดินให้โจทก์เช่นนี้ การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทให้ ห. และ ห.ทำสัญญาจะขายให้ ผ. กับ ผ. ทำสัญญาจะขายให้โจทก์ตามเอกสารหมาย จ.3 จ.2 และ จ.1ตามลำดับ เป็นการแปลงหนี้ใหม่โดยเปลี่ยนตัวเจ้าหนี้แล้วโดยถือว่าหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่ ห.ทำกับ ผ.และที่ ผ. ทำกับโจทก์ เป็นหนังสือที่ทำขึ้นในการแปลงหนี้ใหม่ดังกล่าว โจทก์เป็นเจ้าหนี้คนใหม่แล้ว และที่จำเลยทำหนังสือสัญญาเอกสารหมาย จ.4 ระบุว่าโจทก์ได้ชำระราคาแล้วแต่ไม่ได้ชำระ เพราะความจริงจำเลยได้รับชำระจาก ห. แล้วถือว่าเอกสารหมาย จ.4 เป็นความยินยอมที่ทำเป็นหนังสือในการแปลงหนี้ใหม่ จึงเกิดหนี้ระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่พิพาทให้โจทก์ได้

สัญญาจะซื้อขายระบุว่าผู้ซื้อจะนำเงินสดไปชำระในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินครั้นถึงวันนัดโอนผู้ซื้อสั่งจ่ายเช็คเงินสดไปชำระ ผู้ขายไม่ยอมรับและไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ถือได้ว่าผู้ซื้อไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญา ผู้ซื้อจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบมัดจำได้
การบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินนั้น กฎหมายมิได้บัญญัติให้ทำเป็นหนังสือเพียงแต่แสดงเจตนาต่อกันก็สมบูรณ์แล้วหนังสือบอกเลิกสัญญาที่จำเลยมอบอำนาจให้บุตรจำเลยบอกเลิกและส่งให้โจทก์มีลายพิมพ์นิ้วมือของจำเลย โดยไม่มีพยานรับรองลายพิมพ์นิ้วมือพอถือได้ว่าจำเลยแสดงเจตนาเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว