คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนด แม้จะฟังว่าเป็นการมีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนในส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องด้วย จำเลยก็มีฐานะเป็นตัวแทนของผู้ร้องในส่วนที่เกี่ยวกับที่ดินของผู้ร้อง และผู้ร้องอยู่ในฐานะเป็นตัวการซึ่งมิได้เปิดเผยชื่อ เมื่อจำเลยได้นำที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างไปจำนองไว้แก่โจทก์ การจำนองย่อมมีผลผูกพันกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนของผู้ร้องด้วย ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้ปล่อยทรัพย์ดังกล่าวที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดไว้

ปัญหาว่าคำพิพากษาในคดีก่อนผูกพันคู่ความในคดีนี้หรือไม่ จำเลยให้การต่อสู้คดีไว้และยกขึ้นเป็นประเด็นในชั้นอุทธรณ์ โดยกล่าวไว้ในคำแก้อุทธรณ์ แต่ศาลอุทธรณ์มิได้วินิจฉัยให้ จึงเป็นกรณีปรากฏเหตุที่ศาลอุทธรณ์มิได้ปฏิบัติตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 243 (1) ว่าด้วยคำพิพากษาและคำสั่ง ศาลฎีกามีอำนาจวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวได้โดยไม่ต้องส่งสำนวนคืนไปให้ศาลอุทธรณ์พิพากษา
คดีก่อนโจทก์จำเลยพิพาทกันเฉพาะที่งอกริมตลิ่งของที่ดินโฉนดที่ 384 ศาลฎีกาพิพากษาคดีดังกล่าวว่านายชิตขายที่ดินให้โจทก์เฉพาะตามโฉนด ไม่ได้ขายที่พิพาทอันเป็นที่งอกให้แก่โจทก์ด้วย การที่โจทก์มาฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้อ้างว่าเพิ่งทราบว่านายชิตมอบที่ดินให้ไม่ครบตามโฉนดจึงขอให้จำเลยสั่งมอบที่ดินให้ครบตามโฉนด แต่ในเนื้อหาของคำฟ้องยังบรรยายว่าหากมีที่งอกริมตลิ่งหน้าที่ดินโฉนดที่ 384 ก็ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์เมื่อนายชิตขายที่ดินนี้ให้โจทก์ก็มิได้สงวนสิทธิในที่งอกนั้นที่งอกจึงรวมอยู่ในที่ดินที่ซื้อขายด้วยขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านออกไปจากที่งอก แผนที่สังเขปท้ายฟ้องคดีนี้กับท้ายฟ้องคดีก่อนก็เหมือนกัน แสดงว่าโจทก์ฟ้องคดีนี้เพื่อขอให้บังคับจำเลยส่งมอบที่พิพาทอันเป็นที่งอกที่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยชี้ขาดไว้แล้วนั้นแก่โจทก์อีกเช่นนี้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคแรกให้ถือว่าคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวผูกพันโจทก์จำเลย โจทก์จะกล่าวอ้างเป็นอย่างอื่นอีกดังเช่นคดีนี้หาได้ไม่

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 มีเจตนารมณ์จะปกป้องราษฎรให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อยสิบปี ดังนั้น การที่โจทก์กับผู้มีสิทธิ ในที่ดินทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่ดิน โดยส่งมอบการครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน แม้จะเรียกว่าสัญญาจะซื้อขายและระบุในสัญญาว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว ก็เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญานี้จึงเป็นโมฆะ และถึงแม้ต่อมา จะมีการยกเลิกความในมาตรา 31 มิให้ใช้บังคับกับที่ดินในคดีนี้ ก็ตามก็ไม่ทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะแล้วนั้นกลับสมบูรณ์ได้อีก

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 มีเจตนารมณ์จะปกป้องราษฎรให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อยสิบปี ดังนั้น การที่โจทก์กับผู้มีสิทธิ ในที่ดินทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่ดินโดยส่งมอบ การครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน แม้จะเรียกว่าสัญญาจะซื้อขายและระบุในสัญญาว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว ก็เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญานี้จึงเป็นโมฆะ และถึงแม้ต่อมา จะมีการยกเลิกความในมาตรา 31 มิให้ใช้บังคับกับที่ดินในคดีนี้ ก็ตามก็ไม่ทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะแล้วนั้นกลับสมบูรณ์ได้อีก

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า ผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า
จำเลยที่ 1 โอนขายนาให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2 โอนนาให้จำเลยที่ 3 ต่อไป เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นผู้เช่านาทราบ จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่จะต้องขายนาให้แก่โจทก์ที่ 2 ตามสิทธิที่โจทก์ที่ 2 มีอยู่ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41 เมื่อจำเลยที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ในที่นาต่อไปให้จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 มีอยู่ต่อผู้เช่านาคือโจทก์ที่ 2 โจทก์ที่ 2 จึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 3 ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 2 ซื้อไว้ได้

ที่นาพิพาทมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ออกให้แก่ ค. มีข้อความว่าห้ามโอนสิบปีตามมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 334 ลงวันที่ 13 ธันวาคม 2515 ข้อ 6 การที่ ค. ผู้ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในที่นาพิพาทอันสืบเนื่องมาจากใบจองตามมาตรา 30 และมาตรา 33 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้ทำสัญญาจะซื้อขายขึ้นในระหว่างระยะเวลาการห้ามโอนจะขายที่นาพิพาทให้แก่ อ. เป็นเงิน 30,000 บาท และได้รับเงินกับได้มอบที่นาพิพาทให้ อ. เข้าครอบครองทำกินแล้ว เพียงแต่ตกลงจะจดทะเบียนการโอนให้เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลา การห้ามโอนสิบปี ซึ่งเห็นได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามการโอน ตามมาตรา 31 ดังนี้ย่อมเป็นการอันมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย หนังสือสัญญาจะซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113
แม้ต่อมาประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 ซึ่งห้ามการโอนจะได้ถูกแก้ไขเพิ่มเติมอันมีผลมิให้ใช้บังคับข้อห้ามการโอนในกรณีดังเช่นคดีนี้ก็ตาม ก็หาทำให้สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวซึ่งเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก กลับมีผลสมบูรณ์ขึ้นไม่

ที่นาพิพาทมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ออกให้แก่ ค. มีข้อความว่าห้ามโอนสิบปีตามมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 334 ลงวันที่ 13 ธันวาคม 2515 ข้อ 6 การที่ ค. ผู้ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในที่นาพิพาทอันสืบเนื่องมาจากใบจองตามมาตรา 30 และมาตรา 33 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้ทำสัญญาจะซื้อขายขึ้นในระหว่างระยะเวลาการห้ามโอนจะขายที่นาพิพาทให้แก่ อ. เป็นเงิน30,000 บาท และได้รับเงินกับได้มอบที่นาพิพาทให้ อ.เข้าครอบครองทำกินแล้ว เพียงแต่ตกลงจะจดทะเบียนการโอนให้เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลา การห้ามโอนสิบปี ซึ่งเห็นได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามการโอน ตามมาตรา 31 ดังนี้ย่อมเป็นการอันมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย หนังสือสัญญาจะซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113
แม้ต่อมาประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 ซึ่งห้ามการโอนจะได้ถูกแก้ไขเพิ่มเติมอันมีผลมิให้ใช้บังคับข้อห้ามการโอนในกรณีดังเช่นคดีนี้ก็ตาม ก็หาทำให้สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวซึ่งเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก กลับมีผลสมบูรณ์ขึ้นไม่

ผู้ร้องสอดเป็นผู้เยาว์และเป็นเจ้าของรวมกับจำเลยในที่ดินพิพาท จำเลยย่อมมีสิทธิที่จะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ 200 ตารางวาซึ่งไม่เกินส่วนของตนได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรคแรกและเนื่องจากจำเลยไม่ได้นำเอาที่ดินส่วนของผู้ร้องสอดมาขายให้โจทก์ จึงไม่จำต้องได้รับความยินยอมจากผู้ร้องสอดและศาลเสียก่อน เพราะมิใช่เป็นกรณีที่จำเลยนำที่ดินของผู้เยาว์ไปทำนิติกรรมขายให้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1574

ปัญหาว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้จดทะเบียนภารจำยอมที่พิพาทโดยอ้างเหตุเจ้าของรวมคนหนึ่งของสามยทรัพย์ได้ใช้สิทธิมาแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1396 ได้หรือไม่ โจทก์เพิ่งจะยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ฎีกาและมิใช่ปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
เจ้าของเดิมปลูกบ้านในที่ดินของตนเอง ต่อมาโจทก์อ้างว่าโจทก์รับโอนบ้านจำเลยรับโอนที่ดิน ดังนี้ กรณีจะ ปรับเข้ากับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 หาได้ไม่เพราะมาตรา 1310 เป็นเรื่องสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น
บ้านเป็นส่วนควบของที่ดิน หากจำเลยซื้อที่ดินจากเจ้าของเดิมโดยสุจริตจำเลยย่อมได้บ้านไปด้วยตามหลักส่วนควบดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 107 วรรคสอง
ประเด็นเรื่องส่วนควบเป็นประเด็นที่ว่ากันมาแล้วตั้งแต่ศาลชั้นต้นและจำเลยได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในชั้นอุทธรณ์ด้วยแล้ว แต่ศาลอุทธรณ์มิได้วินิจฉัยให้ จึงเป็นการไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณา แม้จำเลยจะมิได้ฎีกา ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยประเด็นข้อนี้เสียเองได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 243(1), 247 โดยไม่ต้องย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์พิจารณาพิพากษาใหม่

เมื่อตามสัญญาจะซื้อขายและแผนที่สังเขปท้ายสัญญาแสดงให้เห็นเจตนาว่าตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมด จำนวนเนื้อที่ดินที่ลงไว้ในสัญญาเป็นแต่คาดหรือประมาณว่าเมื่อถนนตัดผ่านจะมีจำนวนเท่าใดแม้ผู้ขายโอนที่ดิน 8 ไร่ โดยใส่ชื่อผู้ซื้อในโฉนดไปแล้ว แต่เมื่อปรากฏจากการรังวัดแบ่งแยกโฉนดว่าที่ดินด้านทิศใต้ของถนนมี 11 ไร่เศษ ผู้ซื้อจึงชอบที่จะฟ้องบังคับผู้ขายโอนขายที่ดินให้ครบตามสัญญาได้