คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

สัญญาเช่ามีคำมั่นว่าก่อนครบสัญญาเช่า โจทก์และจำเลยจะปรับเปลี่ยนค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าในอัตราที่เป็นธรรม ดังที่ปฏิบัติมาเป็นปกติประเพณี ข้อความดังกล่าวไม่มีรายละเอียดชัดเจนเกี่ยวกับค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าที่แน่นอนอันเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า จึงยังไม่เข้าลักษณะคำมั่นจะให้เช่า ซึ่งเมื่อจำเลยเพิกเฉยไม่สนองรับคำเสนอที่โจทก์แจ้งไป ถือว่าคำเสนอของโจทก์ตกไป สัญญาเช่าจึงไม่เกิดขึ้น กรณีถือได้ว่าจำเลยไม่ได้กระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิหน้าที่ของโจทก์ ที่โจทก์จะบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับโจทก์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย
ในชั้นตรวจคำฟ้อง ศาลต้องปฏิบัติตาม ป.วิ.พ. มาตรา 172 วรรคท้าย ที่บัญญัติว่า "ให้ศาลตรวจคำฟ้องนั้นแล้วสั่งรับไว้ หรือให้ยกเสีย หรือให้คืนไป ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 18" คำว่าให้ยกเสีย ตามบทบัญญัติดังกล่าว จึงเป็นการยกฟ้องของโจทก์ ศาลจึงมีอำนาจยกฟ้องในชั้นตรวจคำฟ้องได้โดยไม่จำต้องสั่งรับฟ้องไว้ก่อน เมื่อโจทก์ฟ้องคดีโดยไม่ปรากฏว่ามีการโต้แย้งสิทธิเนื่องจากโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลชอบที่จะยกฟ้องโจทก์เสีย

สัญญาเช่ากำหนดให้จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ชำระค่าภาษีโรงเรือนให้แก่ทางราชการแทนโจทก์ ซึ่งกำหนดให้ชำระทุกปีตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ใน พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ชำระค่าภาษีดังกล่าวตามกำหนดย่อมถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิตามสัญญาของโจทก์ โดยหาจำต้องคำนึงว่าโจทก์ได้ชำระค่าภาษีในส่วนดังกล่าวให้แก่ทางราชการก่อนนำคดีมาฟ้องหรือไม่ โจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยที่ 1 รับผิดค่าภาษีโรงเรือนได้

ประกาศการรถไฟแห่งประเทศไทยมีข้อความระบุถึงการจัดพื้นที่ชดเชยให้แก่กลุ่มร้านค้าบริเวณตลาดนัดซันเดย์ที่ตกลงยินยอมเข้าร่วมโครงการพัฒนาพื้นที่กับจำเลย จะได้รับสิทธิการเช่าโครงการใหม่มีกำหนดระยะเวลา 10 ปี ข้อความดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว ประกาศดังกล่าวจึงถือเป็นคำมั่นแก่ผู้ค้ารวมทั้งโจทก์ว่าหากผู้ค้าตกลงเข้าร่วมโครงการจะได้รับสิทธิเช่าอาคารมีกำหนด 10 ปี โดยเงื่อนไขว่าผู้จะได้รับสิทธิการเช่าจะต้องร่วมออกค่าก่อสร้างโครงการใหม่ ต้องชำระค่าเช่าตามอัตราที่จำเลยกำหนด และชำระค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ล่วงหน้าจำนวน 10,000 บาท ตลอดจนให้ความร่วมมือในการรื้อถอนอาคารร้านค้าเดิมที่กีดขวางการก่อสร้างโครงการใหม่
โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทต่อกัน แสดงว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศของจำเลยซึ่งเป็นคำมั่นจะให้เช่า และเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ที่จะสนองรับคำมั่นตามประกาศของจำเลยภายในเวลาที่กำหนดแล้ว จำเลยจึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตนและตกเป็นลูกหนี้ที่โจทก์มีสิทธิจะฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์ต่อไปจนครบระยะเวลาตามประกาศดังกล่าวได้

โจทก์เช่าที่ดิน น.ค.3. จาก ม. เพื่อทำไร่อ้อย มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 6 ปี การปลูกอ้อยของโจทก์เป็นการอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าและต้นอ้อยเป็นไม้ล้มลุก จึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน ทั้งสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับ ม. ก็ไม่มีข้อความใดระบุให้ต้นอ้อยหรือตออ้อยตกเป็นสิทธิของ ม. หลังสัญญาเช่าเลิกกัน ดังนั้น การที่ ม. ตกลงเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์หลังจากโจทก์ตัดอ้อยของปีที่ 4 และ ม. ขายที่ดินแก่ ล. ก็ไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์ในต้นอ้อยตกไปเป็นของ ล. แม้ ล. จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว ก็ไม่มีอำนาจสั่งให้จำเลยซึ่งเป็นลูกจ้างนำรถเข้าไถตออ้อยของโจทก์โดยพลการ แม้จำเลยจะกระทำตามคำสั่งของ ล. เจ้าของที่ดิน แต่จำเลยก็ทราบว่าตออ้อยเป็นของโจทก์ซึ่งเช่าที่ดินจาก ม. ถือได้ว่าจำเลยได้กระทำโดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อก่อให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สินของโจทก์โดยไม่มีอำนาจกระทำได้ตามกฎหมาย เป็นการละเมิด

การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย แสดงเจตนาว่าโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป แต่เหตุที่โจทก์ยอมรับเงินค่าใช้ประโยชน์เป็นเพียงการยอมผ่อนผันให้แก่จำเลยและเป็นการบรรเทาความเสียหายของโจทก์ ไม่อาจถือได้ว่าเป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา

การโอนสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทที่จำเลยเช่าช่วงระหว่าง ว. ผู้ให้เช่าและห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ผู้เช่าหรือผู้โอนสิทธิกับโจทก์ผู้รับโอนสิทธิ เมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว การโอนสิทธิย่อมสมบูรณ์ โจทก์จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิโดยชอบ และการที่โจทก์บอกกล่าวการโอนสิทธิดังกล่าวให้จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ทราบเป็นหนังสือแล้ว โจทก์จึงยกการรับโอนสิทธิดังกล่าวเป็นข้อต่อสู้และเรียกค่าเช่าช่วง ที่จำเลยค้างชำระจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 306 วรรคหนึ่ง

แม้โจทก์จะเชื่อโดยสุจริตขณะทำสัญญาเช่ากับ ล. ว่า ที่ดินที่เช่าเป็นของ ล. ก็ตาม เมื่อ ล. ไม่มีอำนาจนำที่ดินไปให้ผู้อื่นเช่า สัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่มีอำนาจเข้ามาปลูกต้นยูคาลิปตัสในที่ดินของจำเลยที่ 1 เมื่อต้นยูคาลิปตัสถือได้ว่าเป็นไม้ยืนต้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง จึงเป็นส่วนควบของที่ดินของจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 1 ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในต้นยูคาลิปตัสนั้นด้วย เมื่อจำเลยทั้งสองตัดต้นยูคาลิปตัส การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองฐานละเมิดตัดต้นยูคาลิปตัสซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินจำเลยที่ 1 และตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 แล้ว และกรณีเป็นเรื่องเกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ แม้จำเลยที่ 2 ไม่ฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจพิพากษาให้มีผลไปถึงจำเลยที่ 2 ได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 245 (1) ประกอบมาตรา 247

ที่จำเลยขอให้นำค่าเสียหายที่จำเลยได้รับจากการที่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาจ้างทำของมาหักกลบกับค่าเช่าคลังสินค้านั้น แม้ตามสัญญามีข้อตกลงให้จำเลยมีสิทธิหักเงินค่าเสียหายจากค่าเช่า ค่าแรงงาน และค่ารมยาได้ก็ตาม แต่จำเลยมิได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายมาในคดีนี้ และมิได้นำสืบให้เห็นว่าได้รับความเสียหายเป็นเงินจำนวนเท่าใด อีกทั้งโจทก์ก็ยังโต้เถียงว่า การที่ข้าวโพดเสื่อมคุณภาพส่วนหนึ่งนั้นเกิดจากการเก็บรักษาไว้นานเนื่องจากบริษัทที่รับซื้อไม่มารับมอบสินค้าภายในกำหนด ไม่ใช่ความผิดของโจทก์เสียทั้งหมด สิทธิเรียกร้องในค่าเสียหายของจำเลยยังมีข้อต่อสู้อยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 344 จึงไม่อาจนำมาหักกลบลบหนี้กันได้

สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทเป็นสัญญาที่ทำขึ้นโดยไม่มีเจตนาแท้จริงให้ผูกพันกัน เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กันระหว่างโจทก์และจำเลย เพื่อให้โจทก์นำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองเป็นประกันหนี้กู้ยืมต่อธนาคาร และให้จำเลยทำสัญญาเช่าเพื่อเป็นประกันการผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคาร สัญญาซื้อขายและสัญญาเช่าดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง
เจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยเกิดจาก ส. และจำเลยเดือดร้อนเรื่องที่อยู่อาศัยเนื่องจากเจ้าหนี้จะยึดที่ดินและบ้านที่อยู่อาศัยชำระหนี้ แต่จำเลยและ ส. ไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารมาชำระหนี้ได้ จึงต้องขอให้โจทก์เป็นผู้กู้ยืมเงินให้เพื่อนำเงินไปชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ของจำเลย เพื่อจะนำที่ดินมาเป็นที่อยู่อาศัยของจำเลยและ ส. โดยจำเลยและ ส. มีหน้าที่ร่วมกันผ่อนชำระหนี้ที่โจทก์กู้ยืมมาคนละครึ่ง หากจำเลยและ ส. ร่วมกันชำระหนี้จนครบ 10 ปี ตามสัญญาจำนอง หนี้จะหมด จำเลยมีสิทธิได้แบ่งที่ดินส่วนที่จำเลยปลูกบ้านแล้วจำนวนครึ่งหนึ่งของที่ดินทั้งหมดนอกจากส่วนที่กันเป็นถนน ส่วนที่ดินที่เหลืออีกครึ่งหนึ่งจะตกเป็นของ ส. ซึ่งถือเป็นตัวการซึ่งเชิดโจทก์เป็นตัวแทนทำนิติกรรมแทน ส. สัญญาตามบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินแม้จะถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท แต่เจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยที่ต้องการให้ ส. และจำเลยมีที่ดินอยู่อาศัยคนละครึ่ง จึงให้จำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคารครึ่งหนึ่ง เพื่อว่าเมื่อจำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้ครบแล้วจะได้แบ่งที่ดินครึ่งหนึ่งจึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาจะให้ตกลงในส่วนนี้แยกออกจากสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท ข้อตกลงในส่วนนี้จึงไม่ตกเป็นโมฆะและมีผลผูกพันโจทก์ว่าเมื่อจำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้จำนองแก่ธนาคารแม้เพียงบางส่วนจำเลยก็มีสิทธิในที่ดินพิพาทฐานะในเจ้าของร่วมด้วยเช่นกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท

ที่ดินพิพาทซึ่งบริษัท ซ. ได้รับประทานบัตรทำเหมืองแร่ เป็นที่ดินของรัฐที่รกร้างว่างเปล่าซึ่งไม่เคยมีผู้ใดได้รับสิทธิในที่ดินตามกฎหมายมาก่อนตาม พ.ร.บ.แร่ฯ มาตรา 73 (3) ที่กำหนดมิให้ถือว่าการใช้ที่ดินของผู้ถือประทานบัตรในเขตเหมืองแร่เป็นการได้มาซึ่งสิทธิครอบครอง คงมีผลให้บริษัท ซ. ไม่อาจอ้างสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทยันต่อรัฐได้เท่านั้น แต่สำหรับราษฎรด้วยกัน บริษัท ซ. ย่อมมีสิทธิปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครองจากผู้สอดเข้าเกี่ยวข้องโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้จนกว่าจะสละเจตนาครอบครองหรือไม่ยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทโดยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป การครอบครองที่ดินพิพาทจึงสิ้นสุดลง ในระหว่างที่บริษัท ซ. ยังคงยึดถือครอบครองอยู่ จึงอาจโอนไปซึ่งการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ผู้อื่นได้ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1380 การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมมีผล แม้ผู้โอนยังยึดถือทรัพย์สินอยู่ ถ้าผู้โอนแสดงเจตนาว่าต่อไปจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้รับโอน การที่บริษัท ซ. ตกลงทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์หลังจากประทานบัตรทำเหมืองแร่สิ้นอายุลง ย่อมถือได้ว่า บริษัท ซ. ได้โอนการครอบครองที่ดินพิพาทโดยสละเจตนาครอบครองให้แก่โจทก์และยึดถือที่ดินพิพาทในฐานะผู้เช่าต่อไป โจทก์จึงได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทโดยการให้บริษัท ซ. ยึดถือครอบครองไว้แทน ต่อมาเมื่อบริษัท ฟ. ซื้อโรงงานแต่งแร่และเข้าครอบครองที่ดินพิพาท บริษัทดังกล่าวก็ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ต่อไป จำเลยเพิ่งเข้าครอบครองที่ดินพิพาทหลังจากซื้อโรงงานแต่งแร่ต่อมาจากบริษัท ฟ. จำเลยย่อมไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าโจทก์ซึ่งยึดถือครอบครองที่ดินอยู่ก่อน
หลังจากจำเลยซื้อโรงงานแต่งแร่จากบริษัท ฟ. แล้ว จำเลยได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งอยู่ในระหว่างกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าที่ดินที่บริษัท ฟ. ทำไว้กับโจทก์หลังจากนั้นบริษัท ฟ. ยังคงชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ต่อมา การครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยจึงเป็นการอาศัยสิทธิของบริษัท ฟ. ถือได้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ด้วย จำเลยจะอ้างว่าครอบครองที่ดินพิพาทเป็นของตนได้ก็แต่โดยบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือครอบครองไปยังโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 แต่ตามคำให้การของจำเลยไม่ได้ให้การว่าได้มีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไปยังโจทก์แต่อย่างใด จึงไม่มีประเด็นให้วินิจฉัยในเรื่องการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381