คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

สัญญาเช่าร้านค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่ง มีสาระสำคัญคือจำเลยผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ และโจทก์ในฐานะผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่ารวมถึงค่าบริการอื่นๆ ตามที่ได้ตกลงกันไว้ให้แก่จำเลย แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ได้เพราะอาคารที่เช่าเกิดเพลิงใหม่บริเวณชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 และเป็นเหตุให้อาคารที่เป็นสถานที่เช่าตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยต้องปิดดำเนินกิจการ และไม่เป็นที่แน่ชัดว่าจะเปิดดำเนินการได้เมื่อใด จึงเป็นผลให้โจทก์ไม่สามารถเข้าใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามเจตนารมณ์ในการเข้าทำสัญญาได้ เหตุเพลิงไหม้ที่เกิดขึ้นจนทำให้คู่สัญญาไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาต่อกันได้เป็นพฤติการณ์พิเศษอันไม่อาจถือเป็นความผิดทั้งของโจทก์และของจำเลย โจทก์จึงมีสิทธิขอเลิกสัญญากับจำเลยได้ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคแรก โดยจำเลยต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาและเงินประกันการชำระค่าบริการที่รับไว้ทั้งหมดให้โจทก์

การบอกเลิกการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมซึ่งต้องแจ้งการบอกเลิกต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีคำวินิจฉัยก่อน บังคับเฉพาะแต่การเช่านาซึ่งหมายถึงเพาะปลูกข้าวหรือพืชไร่ และพืชไร่หมายความว่าพืชซึ่งต้องการน้ำน้อยและอายุสั้นหรือสามารถเก็บเกี่ยวครั้งแรกได้ภายในสิบสองเดือนตามที่ พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ ให้คำนิยามไว้ ดังนี้ ต้นมะพร้าวจึงไม่ใช่พืชไร่แต่เป็นพืชเกษตรกรรมอื่น ไม่อยู่ในบังคับให้ต้องแจ้งการบอกเลิกการเช่าต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเพื่อให้มีคำวินิจฉัย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
ข้อตกลงในสัญญาเช่าห้ามผู้เช่าขุดคู บ่อน้ำในที่ดินที่เช่า เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า เป็นข้อกำหนดลักษณะการใช้ที่ดิน เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อจำเลยที่ 1 รับว่าขุดคูและบ่อน้ำในที่ดินที่เช่าโดยได้รับอนุญาตด้วยวาจา จำเลยที่ 1 จึงผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า เมื่อจำเลยทั้งสองให้การเพียงว่า จำเลยที่ 1 มิได้ผิดสัญญาเนื่องจากกระทำไปโดยได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า ดังนี้ ข้อที่จำเลยที่ 1 ฎีกาจึงเป็นเรื่องนอกคำให้การ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 กำหนดข้อตกลงว่า กรณีผู้เช่ากระทำผิดสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีและผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิจะเข้ายึดถือครอบครองที่เช่าได้โดยพลัน แม้การที่โจทก์เข้ารื้อถอนต้นมะพร้าวออกจากที่ดินที่เช่าจะเป็นการกระทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 แต่ก็เป็นผลสืบเนื่องจากข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ให้สิทธิโจทก์เข้ายึดถือครอบครองที่ดินที่เช่า ถือว่าฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 เป็นเรื่องเกี่ยวกับคำฟ้องเดิม หลังจากโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่า ต่อมาอีกประมาณปีเศษโจทก์จึงเข้าปรับสภาพที่ดินให้เป็นดังเดิม ซึ่งเมื่อขณะจำเลยที่ 1 ขุดคูและบ่อน้ำ จำเลยที่ 1 ยอมรับจะปรับสภาพที่ดินให้เป็นไปดังเดิมภายหลัง ดังนี้ที่โจทก์เข้าปรับสภาพที่ดินรวมถึงรื้อถอนต้นมะพร้าวของจำเลยที่ 1 จึงเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำตามข้อตกลงในสัญญาเช่า แม้จำเลยที่ 1 จะได้รับความเสียหาย จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากโจทก์

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์แทนจำเลยร่วมซึ่งเป็นตัวการไม่เปิดเผยชื่อ การที่โจทก์ไม่พิจารณาเปลี่ยนชื่อผู้เช่าที่ดินจากจำเลยเป็นจำเลยร่วมตามที่จำเลยร่วมร้องขอ ก็เพราะจำเลยไม่เคยเปิดเผยต่อโจทก์ว่าทำสัญญากับโจทก์ในฐานะตัวแทนของจำเลยร่วม แม้โจทก์จะเพิ่งทราบว่าจำเลยร่วมเป็นตัวการในการทำสัญญาเช่าที่ดิน ก็เป็นสิทธิของโจทก์จะเลือกฟ้องตัวการหรือตัวแทนให้รับผิดตามสัญญาได้ เพราะถึงอย่างไรจำเลยในฐานะตัวแทนก็ไม่จำต้องรับผิดเป็นส่วนตัวต่อโจทก์อยู่แล้ว จึงมิใช่โจทก์ประสงค์ที่จะผูกพันกับจำเลยโดยตรงเท่านั้น จำเลยร่วมจึงต้องรับผิดตามสัญญาเช่าต่อโจทก์
ปัญหาว่า จำเลยนำสืบแก้ไขเอกสารเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 หรือไม่ เป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยร่วมมิได้ยกขึ้นว่ากล่าวในคำฟ้องอุทธรณ์ จำเลยร่วมก็ยกขึ้นฎีกาได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคสอง
จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ การที่จำเลยนำสืบว่า จำเลยทำสัญญาดังกล่าวในฐานะเป็นตัวแทนของจำเลยร่วมซึ่งเป็นตัวการไม่เปิดเผยชื่อ จึงเป็นเพียงนำสืบความจริงว่าจำเลยร่วมเป็นตัวการเพื่อให้จำเลยร่วมเข้ามารับผิดตามสัญญาแทนจำเลยเท่านั้น มิใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าที่ดินอันต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94
ปัญหาว่าคำฟ้องโจทก์ในส่วนค่าเสียหายเคลือบคลุมหรือไม่ มิใช่เป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลจะยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง เมื่อจำเลยร่วมมิได้ยกปัญหาดังกล่าวขึ้นอ้างในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 จำเลยร่วมจึงไม่อาจยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาได้

จำเลยร่วมรับว่าเงินประกันการเช่าในวันยื่นแบบเสนอราคา เงินค้ำประกันการทำสัญญาและเงินค่าเช่าภายหลังสัญญาเป็นเงินของจำเลยร่วม กับมิได้ปฏิเสธถึงเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่จำเลยอ้างว่าเป็นเงินของจำเลยร่วม จึงต้องฟังว่าเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่จำเลยชำระให้โจทก์เป็นเงินของจำเลยร่วม ส่วนหนังสือขอเปลี่ยนแปลงชื่อผู้เช่านั้นโจทก์นำสืบสนับสนุนว่า จำเลยร่วมมีหนังสือถึงโจทก์ขอเปลี่ยนชื่อผู้เช่าอ้างว่ามอบอำนาจให้จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ โจทก์จึงแจ้งจำเลยร่วมว่าได้รับเรื่องไว้พิจารณาแล้ว โดย ก. กรรมการผู้มีอำนาจของจำเลยร่วมเบิกความรับว่าได้รับเอกสารที่โจทก์แจ้งจริง ทั้งมิได้ปฏิเสธความถูกต้องแท้จริงของหนังสือขอเปลี่ยนชื่อผู้เช่าการที่จำเลยร่วมนำสืบว่าไม่เคยมีหนังสือขอเปลี่ยนชื่อผู้เช่าถึงโจทก์จึงรับฟังไม่ได้ที่จำเลยร่วมนำสืบและฎีกาอ้างว่า จำเลยร่วมทำท่าขึ้นทรายในที่ดินที่เช่าและออกเงินค้ำประกันการทำสัญญาเช่าให้จำเลย กับยินยอมให้จำเลยกู้เงินโดยไม่ทำหลักฐานการกู้เพื่อชำระค่าประมูล ค่าเช่าภายหลังสัญญา เพราะจำเลยร่วมได้รับค่าตอบแทนจากจำเลยเป็นค่าจ้างให้ขนทรายในอัตรา 100 บาท ต่อ 1 ลูกบาศก์เมตร โดยวันหนึ่งขนทรายไม่ต่ำกว่า 3,000 ลูกบาศก์เมตร เนื่องจากบริษัทของจำเลยทำสัญญาขายทรายให้บริษัท ว. ดังนี้ แม้หากจะฟังว่าจำเลยร่วมรับจ้างขนทรายให้บริษัทของจำเลยก็ตาม แต่จำเลยผู้ว่าจ้างเพียงมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าจ้างให้จำเลยร่วมผู้รับจ้างเท่านั้น เป็นหน้าที่ของจำเลยร่วมต้องทำท่าขึ้นทรายเพื่อขนทรายให้บริษัทจำเลยตามที่รับจ้าง เมื่อการเช่าที่ดินตามฟ้อง เป็นการเช่าเพื่อทำท่าขึ้นทรายและจำเลยร่วมเข้าใช้ประโยชน์โดยการทำท่าขึ้นทราย 3 ท่า ในที่ดินที่เช่าด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยร่วมเพื่อขนทรายไปส่งตามที่ว่าจ้าง และเงินที่จำเลยชำระให้โจทก์ตามสัญญาเป็นเงินของจำเลยร่วมทั้งสิ้นข้ออ้างดังกล่าวของจำเลยร่วมจึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง ทั้งยิ่งกลับทำให้พยานหลักฐานของจำเลยมีน้ำหนักมากขึ้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์แทนจำเลยร่วมซึ่งเป็นตัวการไม่เปิดเผยชื่อ
เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ การที่จำเลยนำสืบว่า จำเลยทำสัญญาดังกล่าวในฐานะเป็นตัวแทนของจำเลยร่วมซึ่งเป็นตัวการไม่เปิดเผยชื่อ จึงเป็นเพียงนำสืบความจริงว่าจำเลยร่วมเป็นตัวการเพื่อให้จำเลยร่วมเข้ามารับผิดตามสัญญาแทนจำเลยเท่านั้น หาใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าที่ดินแต่อย่างใดไม่

ข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปใดๆ อาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้ หากปรากฏว่าข้อตกลงนั้นมีผลทำให้ผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร ทั้งนี้โดยคู่สัญญาในสัญญาสำเร็จรูปไม่จำต้องเป็นสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้าหรือวิชาชีพ
สัญญาเช่าใช้แบบพิมพ์ที่โจทก์เป็นผู้กำหนดขึ้นล่วงหน้าและโจทก์นำมาใช้กับผู้เช่าทุกคนอันเป็นการนำมาใช้ในการที่โจทก์นำตึกแถวไปให้บุคคลทั่วไปเช่า สัญญาเช่าดังกล่าวจึงถือว่าเป็นสัญญาสำเร็จรูปตามพ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 3 ข้อตกลงตามสัญญาเช่า ข้อ 8 ย่อมเป็นข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปซึ่งจะเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ว่าข้อตกลงดังกล่าวทำให้ผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปคือโจทก์ได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งคือจำเลยเกินสมควรหรือไม่ โดยบทบัญญัติตามมาตรา 4 (3) เป็นเพียงตัวอย่างหนึ่งของข้อตกลงที่ถือว่าทำให้ฝ่ายหนึ่งได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเท่านั้นยังไม่ถึงขนาดว่าหากเป็นไปตามลักษณะนี้จะถือว่าเป็นข้อตกลงที่ได้เปรียบอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควรอันจะมีผลทำให้เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมดาตามพระราชบัญญัติดังกล่าว
โจทก์ใช้แบบฟอร์มสัญญาเช่ากับผู้เช่าทุกคน ข้อตกลงตามสัญญาเช่า ข้อ 8 ที่ตกลงให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญาได้แม้สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดแต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนไม่ต่ำกว่า 30 วัน ยังไม่อาจถือได้ว่าเป็นข้อตกลงที่ทำให้ฝ่ายโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าได้เปรียบฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเกินสมควร จึงไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตามพ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540
ตามสัญญาเช่าข้อ 8 ที่ตกลงให้สิทธิแก่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งที่จะใช้สิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนที่อายุสัญญา ตามที่ตกลงกันไว้จะสิ้นสุดลง โดยคู่สัญญาฝ่ายนั้นต้องบอกกล่าวล่วงหน้าชั่วระยะเวลาหนึ่ง ไม่มีลักษณะเป็นข้อความอันบังคับไว้ให้สัญญาเช่าเป็นผลหรือสิ้นผลต่อเมื่อมีเหตุการณ์อันไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคตจึงมิใช่เงื่อนไข ตามป.พ.พ. มาตรา 182
ข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ จะต้องเป็นข้อกฎหมายที่ได้มาจากข้อเท็จจริงในการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบ เมื่อไม่ปรากฏจากคำฟ้องของโจทก์หรือคำให้การของจำเลยว่าจำเลยได้ชำระค่าทำสัญญาเช่าหรือเงินบำรุงวัดจำนวน 1,000,000 บาท แก่โจทก์ ก่อนมีการทำสัญญาเช่าเพื่อเป็นการตอบแทนการที่โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลย ข้อเท็จจริงที่ได้ความดังกล่าวตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 วินิจฉัยจึงเป็นข้อเท็จจริงที่เกิดจากพยานนอกเรื่องนอกประเด็น ไม่เกี่ยวกับที่คู่ความมีหน้าที่นำสืบ ศาลไม่อาจรับฟังมาวินิจฉัยเป็นข้อกฎหมายตามป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ได้ เพราะเป็นข้อเท็จจริงที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาต้องห้ามตามป.วิ.พ. มาตรา 87

สัญญาเช่าเป็นสัญญาแบบพิมพ์ที่โจทก์กำหนดขึ้นล่วงหน้าและโจทก์นำมาใช้กับผู้เช่าทุกคน อันเป็นการนำมาใช้ในการที่โจทก์นำตึกแถวไปให้บุคคลทั่วไปเช่า สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาสำเร็จรูปตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ มาตรา 3
ข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปอาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ มาตรา 4 ได้ หากปรากฏว่าข้อตกลงนั้นมีผลทำให้ผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร โดยคู่สัญญาไม่จำต้องเป็นสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้าหรือวิชาชีพแต่อย่างใด
พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ มาตรา 4 (3) ที่บัญญัติว่าข้อตกลงให้สัญญาสิ้นสุดลงโดยไม่มีเหตุผลอันสมควรหรือให้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยอีกฝ่ายหนึ่งมิได้ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญนั้น เป็นเพียงตัวอย่างหนึ่งของข้อตกลงที่ถือว่าทำให้ฝ่ายหนึ่งได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเท่านั้น ยังไม่ถึงขนาดว่าหากเป็นไปตามลักษณะนี้ถือว่าเป็นข้อตกลงที่ได้เปรียบอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควรอันจะมีผลทำให้เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม
สัญญาเช่าข้อ 8 ระบุว่า ถ้าผู้ให้เช่าต้องการสถานที่เช่าคืนในระหว่างที่ยังไม่สิ้นสัญญาด้วยเหตุอย่างใดอย่างหนึ่ง ผู้ให้เช่าจะบอกผู้เช่าให้ทราบล่วงหน้าก่อนไม่ต่ำกว่า 30 วัน และผู้เช่ายอมออกจากสถานที่เช่านั้นภายในกำหนดของผู้ให้เช่า โดยยอมรับว่าสัญญาเช่าฉบับนี้สิ้นสุดลงในวันที่ผู้ให้เช่ากำหนดนั้นแทนวันสิ้นสุดสัญญาเช่าในข้อ 1 และจะไม่ขอเรียกร้องค่าเสียหายหรือชดใช้ใดๆ ทั้งสิ้นจากผู้ให้เช่า แต่ทางนำสืบของจำเลยไม่ปราฏว่าข้อตกลงดังกล่าวเป็นการเอาเปรียบฝ่ายผู้เช่าเกินสมควรอย่างไรเพราะเหตุใด อันจะเป็นประเด็นให้ศาลวินิจฉัยถึง ลำพังเพียงการตกลงตามข้อ 8 ยังไม่อาจถือได้ว่าเป็นข้อตกลงที่ทำให้ฝ่ายโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าได้เปรียบฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเกินสมควร จึงไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ ทั้งไม่มีลักษณะเป็นข้อความอันบังคับไว้ให้สัญญาเช่าเป็นผลหรือสิ้นผลต่อเมื่อมีเหตุการณ์อันไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคตตาม ป.พ.พ. มาตรา 182 แต่เป็นเรื่องของการตกลงให้สิทธิแก่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งที่จะใช้สิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนที่อายุสัญญาตามที่ตกลงกันไว้จะสิ้นสุดลง โดยคู่สัญญาฝ่ายนั้นต้องบอกกล่าวล่วงหน้าชั่วระยะเวลาหนึ่ง จึงไม่ใช่เงื่อนไขของสัญญาเช่าแต่อย่างใด กรณีจึงไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยต่อไปว่าข้อตกลงดังกล่าวเป็นเงื่อนไขที่ฝ่าฝืนกฎหมายและขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนหรือไม่
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า เมื่อสัญญาเลิกกันแล้วคู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าจำเลยได้ชำระค่าทำสัญญาเช่าหรือเงินบำรุงวัดจำนวน 1,000,000 บาท แก่โจทก์ โจทก์จึงต้องคืนเงินดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) แต่ข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนดังกล่าวจะต้องเป็นข้อกฎหมายที่ได้จากข้อเท็จจริงในการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบ เมื่อไม่ปรากฏจากคำฟ้องหรือคำให้การว่าจำเลยได้ชำระค่าทำสัญญาเช่าหรือเงินบำรุงวัดจำนวน 1,000,000 บาท แก่โจทก์ ก่อนมีการทำสัญญาเพื่อเป็นการตอบแทนการที่โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลย ข้อเท็จจริงที่ได้ความตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยจึงเป็นข้อเท็จจริงที่เกิดจากพยานหลักฐานนอกเรื่องนอกประเด็น ไม่เกี่ยวกับที่คู่ความมีหน้าที่นำสืบ ศาลย่อมไม่อาจรับฟังมาวินิจฉัยเป็นข้อกฎหมายตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ได้ เพราะเป็นข้อเท็จจริงที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาต้องห้ามตามมาตรา 87

ข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปใดๆ อาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้ หากปรากฏว่าข้อตกลงนั้นมีผลทำให้ผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร ทั้งนี้โดยคู่สัญญาในสัญญาสำเร็จรูปไม่จำต้องเป็นสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้าหรือวิชาชีพ
แบบพิมพ์สัญญาเช่าที่โจทก์เป็นผู้กำหนดขึ้นล่วงหน้าและโจทก์นำมาใช้กับผู้เช่าทุกคนจึงเป็นสัญญาสำเร็จรูป เมื่อไม่ปรากฏจากข้อนำสืบของจำเลยว่าข้อตกลงตามสัญญาเช่า ข้อ 8 เป็นการเอาเปรียบฝ่ายผู้เช่าเกินสมควรอย่างไร เพราะเหตุใด ลำพังเพียงการตกลงให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญาได้แม้สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดแต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนไม่ต่ำกว่า 30 วันนั้น ยังไม่อาจถือได้ว่าเป็นข้อตกลงที่ทำให้ฝ่ายโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าได้เปรียบฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเกินสมควร ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540
ตามสัญญาเช่าข้อ 8 ไม่มีลักษณะเป็นข้อความอันบังคับไว้ให้สัญญาเช่าเป็นผลหรือสิ้นผลต่อเมื่อมีเหตุการณ์อันไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคตตาม ป.พ.พ. มาตรา 182 แต่เป็นเรื่องของการตกลงให้สิทธิแก่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งที่จะใช้สิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนที่อายุสัญญาตามที่ตกลงกันไว้จะสิ้นสุด โดยคู่สัญญาฝ่ายนั้นต้องบอกกล่าวล่วงหน้าชั่วระยะเวลาหนึ่ง จึงไม่ใช่เงื่อนไขของสัญญาเช่า
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างเหตุว่า จำเลยกับ พ. หลอกลวงโจทก์จนหลงเชื่อเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยขอให้เพิกถอนสัญญาเช่า ประการหนึ่ง กับโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า ข้อ 8 ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง อีกประการหนึ่ง สิทธิของโจทก์ทั้งสองประการแยกจากกันได้ไม่เป็นการขัดกัน แม้ข้อเท็จจริงจะรับฟังไม่ได้ว่าจำเลยหลอกลวงโจทก์ในการทำสัญญาเช่าก็หาเป็นการตัดสิทธิโจทก์ที่จะใช้สิทธิตามสัญญาเช่าข้อ 8 เพื่อเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่
ข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้นั้นต้องเป็นข้อกฎหมายที่ได้มาจากข้อเท็จจริงในการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบ เมื่อไม่ปรากฏจากคำฟ้องของโจทก์หรือคำให้การของจำเลยว่าจำเลยได้ชำระค่าทำสัญญาเช่าหรือเงินบำรุงวัดแก่โจทก์ก่อนมีการทำสัญญาเช่า เพื่อเป็นการตอบแทนการที่โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลย จึงเป็นข้อเท็จจริงที่เกิดจากพยานนอกเรื่องนอกประเด็นไม่เกี่ยวกับที่คู่ความมีหน้าที่นำสืบ ศาลไม่อาจรับฟังมาวินิจฉัยเป็นข้อกฎหมายตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ได้ เพราะเป็นข้อเท็จจริงที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87

เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายบ้านกับ ป. โจทก์จึงเป็นเจ้าของบ้าน และการบอกเลิกการเช่าเป็นไปโดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งเป็นประเด็นพิพาทกัน จำเลยไม่อุทธรณ์โต้เถียงในประเด็นดังกล่าว ข้อเท็จจริงจึงรับฟังยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยยกประเด็นดังกล่าวขึ้นมาฎีกาเป็นการกล่าวอ้างข้อเท็จจริงที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในชั้นอุทธรณ์ ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
โจทก์ฟ้องว่านับแต่จำเลยเช่าบ้านจากโจทก์ จำเลยชำระค่าเช่าแก่โจทก์เดือนละ 16,000 บาท ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่ามาตลอด และนับแต่เดือนมีนาคม 2540 เป็นต้นมา จำเลยก็ไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์อีกจนกระทั่งถึงวันฟ้อง ซึ่งในข้อนี้จำเลยให้การและนำสืบว่า จำเลยชำระค่าเช่าแก่โจทก์มาตลอดจนกระทั่งถูกโจทก์ฟ้องจำเลยจึงไม่ชำระแก่โจทก์ ขณะเดียวกันจำเลยได้ให้การต่อสู้ด้วยว่าหากฟังว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่า เมื่อนับระยะเวลาตั้งแต่เดือนมีนาคม 2540 ที่จำเลยผิดนัดถึงวันฟ้อง คดีของโจทก์ก็ขาดอายุความแล้ว คำให้การดังกล่าวจึงขัดแย้งกันเท่ากับมิได้ปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 177 วรรคสอง จำเลยจึงไม่มีสิทธิสืบพยานตามที่ให้การต่อสู้

การเช่าทรัพย์ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า เมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงโดยโจทก์ยินยอม จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้เช่าช่วงโดยชอบและต้องรับผิดต่อโจทก์ผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 545 จำเลยที่ 2 หาใช่บริวารของจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 สิ้นสุดลงในวันที่ 8 สิงหาคม 2540 ซึ่งทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 สิ้นสุดลงในวันเดียวกันนี้ด้วยเพราะเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเช่าต่อไปแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอีกต่อไป ดังนั้น การที่จำเลยที่ 2 ยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าช่วงตลอดมาหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้ จำเลยที่ 2 จะโต้เถียงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่

ขณะทำสัญญาซื้อขายสินค้าและสัญญาเช่า โจทก์ไม่ทราบว่าสินค้าดังกล่าวไม่ใช่ทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 เหตุแห่งการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดของโจทก์จึงเกิดจากการฉ้อฉลของจำเลยที่ 1 และที่ 3 อันเป็นผลทำให้นิติกรรมการซื้อขายและการทำสัญญาเช่าตกเป็นโมฆียะ จำเลยที่ 1 และที่ 3 ซึ่งเป็นคู่กรณีที่เป็นฝ่ายฉ้อฉลโจทก์ย่อมมีความผูกพันตามสัญญาดังกล่าวจนกว่าจะมีการบอกล้างโมฆียะกรรมนั้น และการบอกล้างโมฆียะกรรมเป็นนิติกรรมระงับสิทธิจึงต้องมีการแสดงเจตนาโดยชัดแจ้ง การที่โจทก์ร้องทุกข์ให้ดำเนินคดีอาญาแก่จำเลยที่ 1 และที่ 3 ไม่ถือเป็นการบอกล้างโมฆียะกรรม เพราะการร้องทุกข์ไม่ใช่การแสดงเจตนาเพื่อก่อให้เกิดการเคลื่อนไหวในสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง สัญญาเช่าดังกล่าวจึงมีผลผูกพันคู่สัญญา จำเลยที่ 1 และที่ 3 ร่วมกันออกเช็คพิพาทให้แก่โจทก์เพื่อชำระหนี้ค่าเช่าสินค้าตามสัญญาเช่าดังกล่าว จึงถือว่าเป็นเช็คที่มีมูลหนี้ซึ่งบังคับได้ตามกฎหมาย