คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1318 เฉพาะส่วนที่ติดทางหลวงสายพัฒนาการ - บางนา ด้านทิศตะวันออก ระบุจำนวนเนื้อที่ดินประมาณ 4 ไร่เศษ ราคาตารางวาละ 7,500 บาท จากจำเลยทั้งหก ก่อนทำสัญญาโจทก์ได้ไปดูที่ดินก่อนแล้ว และที่ท้ายสัญญาก็มีแผนที่สังเขปที่ดินพิพาทซึ่งจำลองจากแผนที่หลังโฉนดระบุมาตราส่วนแนบไว้ด้วยดังนี้ โจทก์ย่อมจะประมาณเนื้อที่ได้ และแสดงว่าโจทก์กับจำเลยทั้งหกมีเจตนาจะซื้อขายที่ดินกันทั้งแปลง มิได้ถือเป็นสาระว่าที่ดินที่จะซื้อขายกันนั้นจะต้องมีเนื้อที่เพียงประมาณ 4 ไร่เศษเท่านั้นฉะนั้น แม้ภายหลังจะปรากฏจากการรังวัดว่าที่ดินทั้งแปลงนี้มีเนื้อที่ 5 ไร่ 157 ตารางวา ก็ยังอยู่ในจำนวนเนื้อที่ที่คู่กรณีมีเจตนาจะซื้อขายกันมาแต่เดิมนั่นเอง โจทก์จำเลยจึงต้องผูกพันซื้อขายกันตามเนื้อที่ที่รังวัดได้นี้ในราคาตารางวาละ 7,500 บาทตามสัญญา เมื่อโจทก์ไม่ยอมรับโอนและชำระราคาที่ดินตามเนื้อที่ดังกล่าว จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินมัดจำคืน.

ผู้ตายขายที่ดินให้โจทก์โดยมีข้อตกลงว่าผู้ตายจะต้องทำถนนจากทางสาธารณะสู่ที่ดินที่ขายให้โจทก์ จำเลยทั้งสองเป็นบุตรอันเป็นทายาทของผู้ตายย่อมรับเอาสิทธิและหน้าที่ของผู้ตายมาด้วย จึงมีหน้าที่ต้องทำถนนและจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์

โจทก์นำยึดที่ดินที่ขายให้จำเลย เพื่อนำมาขายทอดตลาดเอาเงินชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์เป็นเจ้าหนี้ในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยจำเลยค้างชำระราคาที่ดินแปลงที่โจทก์นำยึดโจทก์จึงเป็นผู้มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว เมื่อโจทก์ไม่ได้บอกลงทะเบียนเกี่ยวกับราคาและดอกเบี้ยในราคาที่ยังค้างชำระในชั้นลงทะเบียนสัญญาซื้อขายที่ดิน บุริมสิทธินั้นย่อมสิ้นผลตาม ป.พ.พ. มาตรา 288 ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยตามคำพิพากษาในอีกคดีหนึ่งย่อมขอเฉลี่ยเงินที่ขายที่ดินนั้นได้.

โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 และจำเลยที่ 1 ต่างลงชื่อในบันทึกข้อตกลงว่าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินแปลงใหญ่ และได้มาจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมออกจากกันเป็นคนละ 1 แปลง แต่ยังไม่ได้จดภาระจำยอมทางเดินเข้าออกเนื่องจากยังไม่มีโฉนดทุกคนทราบว่าทางเดินกว้าง 6 เมตร และจะมาจดภาระจำยอมเรื่องทางเดินผ่านเมื่อได้รับโฉนดที่แบ่งแยกใหม่แล้ว ดังนี้ เมื่อทุกคนต่างได้รับโฉนดที่แบ่งแยกใหม่แล้วจึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลง แม้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 จะขายที่ดินแปลงของตนให้โจทก์ที่ 5 และที่ 6 และโจทก์ที่ 4 จะยกที่ดินแปลงของตนให้โจทก์ที่ 7 ซึ่งเป็นเจ้าของที่แท้จริงไปแล้วก่อนฟ้อง โจทก์ทั้งเจ็ดโดยอาศัยสิทธิซึ่งกันและกันก็มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ให้ปฏิบัติตามข้อตกลงได้.
การที่จำเลยที่ 1 ยกที่ดินแปลงของตนให้แก่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ซึ่งเป็นบุตรของตนและอาศัยอยู่กับตนโดยเสน่หา ทั้งจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ได้ทราบว่าจำเลยที่ 1ต้องจดทะเบียนทางภาระจำยอมมาตั้งแต่แรก โดยไม่ปรากฏว่ามีเหตุจำเป็นที่ต้องรีบโอนให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4ก่อนจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นพฤติการณ์ที่แสดงว่า ทั้งผู้ยกให้และผู้รับยกให้ต่างทราบดีว่าเป็นทางให้โจทก์เจ้าของที่ดินแปลงข้างในเสียเปรียบ เป็นการฉ้อฉลตามป.พ.พ. มาตรา 237 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการยกให้ได้.
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการให้เพื่อให้ได้มาซึ่งทางภาระจำยอมเท่านั้น มิใช่ให้โอนที่ดินพิพาทมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ การบังคับให้เพิกถอนการให้จึงไม่จำเป็นแก่การบังคับเพื่อประโยชน์ของโจทก์ ทั้งโจทก์ก็มีคำขอให้จำเลยที่ 1 ผู้ยกให้หรือจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ผู้รับการยกให้ที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนภาระจำยอมมาด้วย ศาลจึงพิพากษาให้เฉพาะจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ไปจดทะเบียนทางภาระจำยอมในที่ดินของตนได้โดยไม่จำต้องเพิกถอนการให้.

การนิ่งเสียไม่ไขข้อความจริงอันจะถือว่าเป็นกลฉ้อฉลตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 124 นั้น จะต้องเป็นการนิ่งในพฤติการณ์ที่คู่กรณีมีหน้าที่ควรจะบอกความจริง หรือเป็นการนิ่งประกอบด้วยพฤติการณ์อันแสดงออกซึ่งทำให้อีกฝ่ายหนึ่งหลง กรณีที่จะมีโครงการตัดถนนผ่านที่ดินที่จะซื้อขายหรือไม่ไม่ใช่หน้าที่ของผู้จะซื้อที่จะบอกข้อความจริงดังกล่าว หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้จะขายที่ดินพิพาทจะต้องขวนขวายแสวงหาความจริงเอาเองแม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าผู้จะซื้อจงใจนิ่งเสีย ไม่ไขข้อความจริงเกี่ยวกับโครงการจะตัดถนนผ่านที่ดินดังกล่าว ซึ่งผู้จะขายมิได้รู้มาก่อน และถ้าฝ่ายผู้จะซื้อมิได้นิ่งเสีย สัญญาจะซื้อขายที่ดินก็จะมิได้ทำขึ้นนั้น การกระทำของผู้จะซื้อก็ไม่เป็นกลฉ้อฉลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 124 แม้จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ และได้แจ้งให้โจทก์รับเงินมัดจำคืน และโจทก์ไม่ยอมรับคืน แต่เมื่อโจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงมีเหตุอันชอบด้วยกฎหมายที่จะไม่ยอมรับเงินมัดจำคืนในขณะนั้นได้ และเมื่อปรากฎว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยโจทก์ยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาหากจำเลยจะต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์ จำเลยก็ต้องชำระดอกเบี้ยด้วย นับแต่วันฟ้องซึ่งถือว่าเป็นวันที่จำเลยผิดนัด ประเด็นที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์และฎีกาเป็นเรื่องขอให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยขอให้บังคับจำเลยให้โอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ และรับเงินตามราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันไปจากโจทก์จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์ตามราคาที่ดินพิพาท

การนิ่งเสียไม่ไขข้อความจริงอันจะถือว่าเป็นกลฉ้อฉลตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 124 นั้น จะต้องเป็นการนิ่งในพฤติการณ์ที่คู่กรณีมีหน้าที่ควรจะบอกความจริง หรือเป็นการนิ่งประกอบด้วยพฤติการณ์อันแสดงออกซึ่งทำให้อีกฝ่ายหนึ่งหลง กรณีที่จะมีโครงการตัดถนนผ่านที่ดินที่จะซื้อขายหรือไม่ไม่ใช่หน้าที่ของผู้จะซื้อ ที่จะบอกข้อความจริงดังกล่าว หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้จะขายที่ดินพิพาทจะต้องขวนขวายแสวงหาความจริงเอาเอง แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าผู้จะซื้อจงใจนิ่งเสียไม่ไขข้อความจริงเกี่ยวกับโครงการจะตัดถนนผ่านที่ดินดังกล่าวซึ่งผู้จะขายมิได้รู้มาก่อนและถ้าฝ่ายผู้จะซื้อมิได้นิ่งเสีย สัญญาจะซื้อขายที่ดินก็จะมิได้ทำขึ้นนั้น การกระทำของผู้จะซื้อก็ไม่เป็นกลฉ้อฉลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 124 แม้จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ และได้แจ้งให้โจทก์รับเงินมัดจำคืน และโจทก์ไม่ยอมรับคืน แต่เมื่อโจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงมีเหตุอันชอบด้วยกฎหมายที่จะไม่ยอมรับเงินมัดจำคืนในขณะนั้นได้และเมื่อปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยโจทก์ยังไม่ได้บอกเลิกสัญญา หากจำเลยจะต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์ จำเลยก็ต้องชำระดอกเบี้ยด้วย นับแต่วันฟ้องซึ่งถือว่าเป็นวันที่จำเลยผิดนัด ประเด็นที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์และฎีกาเป็นเรื่องขอให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยขอให้บังคับจำเลยให้โอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ และรับเงินตามราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันไปจากโจทก์ จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์ตามราคาที่ดินพิพาท.

ผู้ร้องซื้อที่พิพาทจากจำเลยโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและขายฝากไว้กับบริษัท ค. ก่อนที่โจทก์จะนำยึด ต่อมาผู้ร้องได้ชำระเงินค่าไถ่ถอนการขายฝากให้แก่ผู้รับซื้อฝากแล้ว แม้ผู้ร้องยังไม่ได้จดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากเนื่องจากโจทก์อายัดที่พิพาทไว้ก็ตาม ก็ต้องถือว่าผู้ร้องมีส่วนได้เสียในที่พิพาท ย่อมร้องขัดทรัพย์ได้

สัญญาเข้าหุ้นส่วนได้ทำที่บริษัทต.มีข้อความว่าบริษัทต.โจทก์และ ส. ตกลงเข้าหุ้นกันทำการค้าเกี่ยวกับที่ดินเพื่อหากำไรโดยได้มอบให้โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินหนึ่งแปลง และให้จำเลยที่ 1ซื้อที่ดินพิพาท แม้จำเลยที่ 1 ได้ลงชื่อในสัญญานั้นโดยไม่ได้ประทับตราสำคัญบริษัท ต. แต่ใต้ลายมือชื่อของจำเลยที่ 1มีข้อความอยู่ภายในวงเล็บว่า บริษัทต.โดยจำเลยที่ 1 กำกับไว้ด้วย เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินมาแล้วในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บริษัท ต.ได้ให้ใส่ชื่อจ.กรรมการคนหนึ่งของบริษัทต.เป็นผู้ซื้อและเป็นเจ้าของในโฉนดร่วมกับโจทก์ด้วย ครั้นเมื่อขายที่ดินดังกล่าวแล้วโจทก์และบริษัท ต. ต่างได้รับส่วนแบ่งกำไรไป มิใช่จำเลยที่ 1 รับส่วนแบ่งกำไรไปเป็นส่วนตัวแสดงว่าบริษัท ต. ยอมรับเอาสัญญาและยอมผูกพันตามสัญญาดังกล่าวแล้วการที่จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 2 ตามสัญญาแบ่งขายที่ดิน จึงถือว่าจำเลยที่ 1 ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 2ในฐานะตัวแทนของหุ้นส่วนระหว่างโจทก์กับบริษัท ต. แม้ในสัญญาแบ่งขายที่ดินจะระบุชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้ซื้อแต่เพียงผู้เดียวก็เป็นการกระทำตามหน้าที่ที่จำเลยที่ 1 ได้มอบหมายจากสัญญาเข้าหุ้นส่วน

ฟ้องโจทก์บรรยายชัดแจ้งซึ่งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้ว แม้มิได้แนบเอกสารสัญญาซื้อขายที่ได้กล่าวอ้างถึงก็หาทำให้ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมไม่
จำเลยที่ 1 จดทะเบียนขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 2 โดยมิได้มีเจตนาซื้อขายกันจริงจัง แต่เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กันเท่านั้น การซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 118 วรรคแรก

ฟ้องโจทก์บรรยายชัดแจ้งซึ่งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้ว แม้มิได้แนบเอกสารสัญญาซื้อขายที่ได้กล่าวอ้างถึงก็หาทำให้ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมไม่ จำเลยที่ 1 จดทะเบียนขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 2 โดยมิได้มีเจตนาซื้อขายกันจริงจัง แต่เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กันเท่านั้น การซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 118วรรคแรก