คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขายซึ่งมีความหมายอยู่ในตัวว่าจำเลยต้องโอนที่ดินให้โจทก์โดยปราศจากภาระผูกพันใดๆ ทั้งสิ้น ดังนั้น การที่ศาลพิพากษาให้จำเลยโอนที่ดินโดยปลอดจำนองให้แก่โจทก์ จึงไม่เป็นการเกินคำขอของโจทก์

โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขายซึ่งมีความหมายอยู่ในตัวว่าจำเลยต้องโอนที่ดินให้โจทก์โดยปราศจากภาระผูกพันใดๆ ทั้งสิ้น ดังนั้น การที่ศาลพิพากษาให้จำเลยโอนที่ดินโดยปลอดจำนองให้แก่โจทก์ จึงไม่เป็นการเกินคำขอของโจทก์

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยโดยกำหนดเงื่อนไขการชำระเงินไว้ว่า โจทก์จะต้องชำระราคาซื้อขายทั้งหมดให้แก่จำเลยในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ก่อนถึงวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ทนายจำเลยมีหนังสือถึงทนายโจทก์ยืนยันเงื่อนไขดังกล่าว มิฉะนั้นจำเลยขอบอกเลิกสัญญา อันเป็นการบอกกล่าวล่วงหน้าให้โจทก์ชำระหนี้ไว้แล้ว เมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสัญญาในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยยืนยันจะชำระราคาซื้อขายเป็นสองงวด ย่อมถือได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิเลิกสัญญาและริบมัดจำเสียได้
เมื่อจำเลยใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วโดยชอบ โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินรายพิพาทพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ และย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย
จำเลยจะเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาก่อนวันที่โจทก์ผิดสัญญาไม่ได้และเมื่อจำเลยใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิเรียกให้โจทก์ชำระค่าที่ดินเป็นการชำระหนี้ตามสัญญาอีก ดอกเบี้ยจึงไม่ใช่ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้นั้น

จำเลยได้ทำสัญญาตามฟ้องกับโจทก์ด้วยใจสมัครและการที่จำเลยยอมจะใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ถึง 720,000 บาท ในกรณีที่จำเลยผิดสัญญา ไม่จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้โจทก์นั้นไม่เป็นการต้องห้ามตามกฎหมายหรือขัดขวางต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนแต่อย่างใดสัญญาจะซื้อขายตามฟ้องโจทก์ไม่เป็นโมฆะ
สำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อขายมิได้ปิดอากรแสตมป์แต่จำเลยให้การยอมรับตามสำเนาสัญญาท้ายฟ้องจึงฟังได้โดยไม่ต้องอาศัยเอกสารนั้นเป็นพยานหลักฐาน

โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกันแล้วยอมให้จำเลยเข้าครอบครองที่พิพาท การครอบครองที่พิพาทของจำเลยจึงเป็นการครอบครองแทนโจทก์ จำเลยจะครอบครองนานเท่าใดก็ไม่ได้สิทธิครอบครองเพราะจำเลยไม่ได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการครอบครองไปยังโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381

สัญญาจะซื้อขายที่ดินกำหนด เวลาการชำระราคาที่ดินไว้แน่นอนแล้ว จะขอนำสืบว่ามีข้อตกลงให้ผ่อนชำระราคาที่ดินนอกเหนือจากที่ระบุไว้ในสัญญาไม่ได้ เพราะเป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสาร ต้องห้ามมิให้รับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94

แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 288 จะมิได้บังคับว่าผู้ยื่นคำร้องขอให้ปล่อยทรัพย์สินจะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่ก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับ มาตรา 55 คือผู้ยื่นคำร้องจะต้องแสดงว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของตนตามกฎหมายแพ่ง
ทรัพย์ที่ยึดไม่ได้เป็นของผู้ร้อง ผู้ร้องเพียงแต่มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายอันเป็นบุคคลสิทธิระหว่างกับเจ้าของทรัพย์ที่ถูกยึด ยังไม่มีสิทธิในทรัพย์สินที่เจ้าพนักงานยึดไว้ ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องถูกโต้แย้งสิทธิในทรัพย์สินนั้น ไม่มีสิทธิร้องขอให้ปล่อยทรัพย์นั้นได้
บันทึกมีข้อความว่า ป. ตกลงให้ผู้ร้องกับพวกซื้อทรัพย์สินที่ขายฝากคืน โดยชำระเงินแล้วส่วนหนึ่ง ส่วนที่เหลือจะนำมาชำระภายใน 15 วัน แล้ว ป. จะคืน น.ส. 3 สำหรับที่ดินพร้อมทั้งหนังสือมอบอำนาจให้ผู้ร้องกับพวกไปทำการจดทะเบียนทางอำเภอต่อไป ข้อความดังกล่าวยังมีการที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องปฏิบัติกันอีกอันจะให้สำเร็จผลเป็นการซื้อขายบันทึกดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขาย จะถือว่าขณะทำบันทึกผู้ขายสละสิทธิครอบครองให้ผู้ซื้อแล้วหาได้ไม่ ผู้ร้องยังไม่ได้สิทธิครอบครอง

แม้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 288 จะมิได้บังคับว่าผู้ยื่นคำร้องขอให้ปล่อยทรัพย์สินจะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่ก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับ มาตรา 55 คือผู้ยื่นคำร้องจะต้องแสดงว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของตนตามกฎหมายแพ่ง
ทรัพย์ที่ยึดไม่ได้เป็นของผู้ร้อง ผู้ร้องเพียงแต่มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายอันเป็นบุคคลสิทธิระหว่างผู้ร้องกับเจ้าของทรัพย์ที่ถูกยึด ยังไม่มีสิทธิในทรัพย์สินที่เจ้าพนักงานยึดไว้ ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องถูกโต้แย้งสิทธิในทรัพย์สินนั้น ไม่มีสิทธิร้องขอให้ปล่อยทรัพย์นั้นได้
บันทึกมีข้อความว่า ป.ตกลงให้ผู้ร้องกับพวกซื้อทรัพย์สินที่ขายฝากคืน โดยชำระเงินแล้วส่วนหนึ่ง ส่วนที่เหลือจะนำมาชำระภายใน 15 วัน แล้ว ป.จะคืน น.ส.3 สำหรับที่ดินพร้อมทั้งหนังสือมอบอำนาจให้ผู้ร้องกับพวกไปทำการจดทะเบียนทางอำเภอต่อไป.ข้อความดังกล่าวยังมีการที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องปฏิบัติกันอีกอันจะให้สำเร็จผลเป็นการซื้อขายบันทึกดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายจะถือว่าขณะทำบันทึกผู้ขายสละสิทธิครอบครองให้ผู้ซื้อแล้วหาได้ไม่ ผู้ร้องยังไม่ได้สิทธิครอบครอง

สัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่ามีข้อความว่า ผู้ขายรับจะไปยื่นเรื่องราวทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อภายหลังในโอกาสอันควร และผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัยและทำประโยชน์ในที่ดินส่วนที่ขายได้ทันทีสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย ผู้ขายยังมิได้โอนขายส่งมอบที่พิพาทให้ผู้ซื้อ การที่ผู้ซื้อเข้าครอบครองที่พิพาทจึงเป็นการครอบครองในนามของผู้ขายตามที่ผู้ขายอนุญาตให้ครอบครองเท่านั้น แม้จะครอบครองโดยประการใดและเป็นเวลานานเท่าใดก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง

จำเลยมิได้กล่าวในคำแก้อุทธรณ์ของโจทก์ว่า สัญญาจะซื้อขายที่พิพาทเป็นเอกสารปลอม และศาลอุทธรณ์ก็มิได้ยกประเด็นที่ว่าสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทเป็นเอกสารปลอมหรือไม่ขึ้นวินิจฉัย ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในประเด็นดังกล่าว เพราะมิใช่เป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลอุทธรณ์
จำเลยกู้เงินโจทก์ 5,000 บาท ต่อมาจำเลยตกลงโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์เป็นการชำระหนี้เงินกู้ โดยทำเป็นสัญญาจะซื้อขายที่พิพาท เป็นการแปลงหนี้ใหม่มาจากหนี้เงินกู้ยืมและในสัญญาจะซื้อขายได้กำหนดราคาที่พิพาทไว้แน่นอนว่าเป็นราคา 5,000 บาท ที่ศาลชั้นต้นเห็นว่าที่พิพาทมีราคา 10,000 บาท สูงกว่าหนี้เงินกู้นั้น ก็เป็นราคาที่ศาลชั้นต้นกำหนดเอาไว้สำหรับให้โจทก์เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มขึ้นเท่านั้น หาใช่ราคาท้องตลาดแห่งที่พิพาทในเวลาที่ทำสัญญากันไม่ เมื่อตามข้อสัญญาได้มีการกำหนดราคาที่พิพาทลงไว้แน่นอนว่าเป็นราคา 5,000 บาท และไม่ปรากฏว่าเป็นราคาผิดกับราคาท้องตลาดในขณะนั้น สัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจึงมีผลใช้บังคับได้ หาเป็นโมฆะเพราะขัดกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 656 ไม่