คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

จำเลยทำสัญญาจะซื้อตึกแถวพร้อมที่ดินกับโจทก์ โดยผ่อนชำระราคาเป็นงวด การที่โจทก์ส่งมอบตึกแถวและที่ดินให้จำเลยเข้าครอบครองตั้งแต่วันสัญญาเป็นการชำระหนี้บางส่วนแก่จำเลย ถือว่าเป็นการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นผลให้จำเลยได้ใช้ทรัพย์อันเป็นวัตถุแห่งสัญญาอันได้แก่การที่โจทก์ยอมให้จำเลยใช้ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสาม เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยจะต้องให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมด้วยการใช้เงินตามควรค่าแห่งการใช้ตึกแถวและที่ดินนั้น แม้โจทก์จะฟ้องเรียกเป็นค่าเสียหาย แต่ตามสภาพเป็นการชดใช้ค่าที่ยอมให้ใช้ทรัพย์ ศาลก็พิพากษาให้โจทก์ได้รับการชดใช้ได้ ส่วนโจทก์ก็จะต้องคืนเงินค่าตึกแถวและที่ดินที่ได้รับชำระไว้แล้ว ซึ่งเป็นหนี้ต่างตอบแทนและเข้าเกณฑ์ที่จะหักกลบลบกันได้ตามที่โจทก์ขอมาในคำฟ้อง จึงให้จำเลยชดใช้ค่าใช้ตึกแถวนับแต่วันที่จำเลยเข้าครอบครอง โดยหักกลบลบหนี้กับเงินที่จำเลยได้ชำระให้แก่โจทก์

การที่โจทก์ผู้จะขายได้มอบตึกแถวและที่ดินที่จะขายให้แก่จำเลย ผู้จะซื้อตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้น เป็นการชำระหนี้บางส่วนแก่จำเลย ถือว่าเป็นการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นผลให้จำเลยได้ใช้ทรัพย์ซึ่งเป็นวัตถุแห่งสัญญา อันได้แก่การที่โจทก์ยอมให้ใช้ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสามเมื่อสัญญาเลิกกันจำเลยจะต้องให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมด้วยการใช้เงินตามควรค่าแห่งการใช้ตึกแถวและที่ดินนั้น แม้โจทก์จะฟ้องเรียกเป็นค่าเสียหาย แต่ตามสภาพเป็นการชดใช้ค่าที่ยอมให้ใช้ทรัพย์ศาลชอบที่จะพิพากษาให้โจทก์ได้รับการชดใช้ได้

การนิ่งเสียไม่ไขข้อความจริงอันจะถือว่าเป็นกลฉ้อฉลตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 124 นั้น จะต้องเป็นการนิ่งในพฤติการณ์ที่คู่กรณีมีหน้าที่ควรจะบอกความจริง หรือเป็นการนิ่งประกอบด้วยพฤติการณ์อันแสดงออกซึ่งทำให้อีกฝ่ายหนึ่งหลง
กรณีที่จะมีโครงการตัดถนนผ่านที่ดินที่จะซื้อขายหรือไม่ ไม่ใช่หน้าที่ของผู้จะซื้อ ที่จะบอกข้อความจริงดังกล่าว หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้จะขายที่ดินพิพาทจะต้องขวนขวายแสวงหาความจริงเอาเอง แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าผู้จะซื้อจงใจนิ่งเสียไม่ไขข้อความจริงเกี่ยวกับโครงการจะตัดถนนผ่านที่ดินดังกล่าวซึ่งผู้ จะขายมิได้รู้มาก่อนและถ้าฝ่ายผู้จะซื้อมิได้นิ่งเสีย สัญญาจะซื้อขายที่ดินก็จะมิได้ทำขึ้นนั้น การกระทำของผู้จะซื้อก็ไม่เป็นกลฉ้อฉลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 124
แม้จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ และได้แจ้งให้โจทก์รับเงินมัดจำคืน และโจทก์ไม่ยอมรับคืน แต่เมื่อโจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงมีเหตุอันชอบด้วยกฎหมายที่จะไม่ยอมรับเงินมัดจำคืนในขณะนั้นได้และเมื่อปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยโจทก์ยังไม่ได้บอกเลิกสัญญา หากจำเลยจะต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์ จำเลยก็ต้องชำระดอกเบี้ยด้วย นับแต่วันฟ้องซึ่งถือว่าเป็นวันที่จำเลยผิดนัด
ประเด็นที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์และฎีกาเป็นเรื่องขอให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยขอให้บังคับจำเลยให้โอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ และรับเงินตามราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันไปจากโจทก์ จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์ตามราคาที่ดินพิพาท.

การนิ่งเสียไม่ไขข้อความจริงอันจะถือว่าเป็นกลฉ้อฉลนั้นจะต้องเป็นการนิ่งในพฤติการณ์ที่คู่กรณีมีหน้าที่ควรจะบอกความจริงหรือเป็นการนิ่งประกอบพฤติการณ์อันแสดงออกซึ่งทำให้อีกฝ่ายหนึ่งหลง แต่ในกรณีที่จะมีโครงการตัดถนนผ่านที่ดินพิพาทหรือไม่ ไม่ใช่หน้าที่ของผู้จะซื้อที่ดินจะต้องบอกความจริงดังกล่าว หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้จะขายที่ดินพิพาทจะต้องขวนขวายแสวงหาความจริงเอาเอง การกระทำของโจทก์จึงไม่เป็นกลฉ้อฉล
กรณีต้องคืนเงินมัดจำเพราะฝ่ายผู้รับมัดจำผิดสัญญาละเลยไม่ชำระหนี้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 378(3) นั้นผู้วางมัดจำมีสิทธิเรียกร้องดอกเบี้ยจากเงินมัดจำดังกล่าวนับแต่วันที่ผู้รับมัดจำผิดนัดเป็นต้นไปด้วย.(ที่มา-ส่งเสริม)

เดิมโจทก์ จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันโดยจำเลยได้สั่งจ่ายเช็คพิพาทให้แก่โจทก์เพื่อชำระเป็นค่าซื้อที่ดินบางส่วนต่อมาเมื่อโจทก์จำเลยต่างบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต่อกันแล้วจำเลยก็ไม่มีหน้าที่ชำระเงินตามเช็คพิพาทให้แก่โจทก์อีก โจทก์ไม่อาจนำเช็คพิพาทมาฟ้องเรียกเงินจากจำเลยได้

โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินไม่มีหนังสือสำคัญจาก ช.โดยสัญญามีข้อความว่า "ตามราคาเงินผู้ซื้อได้ตกลงชำระให้กับผู้ขาย 2,000 บาทถ้วน เหลือค้างอยู่ 6,000 บาท ผู้ซื้อยอมชำระให้กับผู้ขายเมื่อทำการโอนกันให้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว" และมีบันทึกในสัญญาว่า "วันที่ 29 ตุลาคม 2507 ให้ไว้อีก 1,500 บาท" ดังนี้สัญญาระหว่าง ช. กับโจทก์ เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเมื่อโจทก์ยังไม่ได้ชำระราคาที่เหลือให้ ช. แม้โจทก์จะครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทมานานเพียงไรก็ยังไม่ได้สิทธิครอบครอง เพราะการครอบครองของโจทก์เป็นการครอบครองแทน ช. โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยซึ่งเป็นทายาทของ ช. จดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทแก่โจทก์

โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินไม่มีหนังสือสำคัญจาก ช.โดยสัญญามีข้อความว่า "ตามราคาเงินผู้ซื้อได้ตกลงชำระให้กับผู้ขาย 2,000 บาทถ้วน เหลือค้างอยู่ 6,000 บาท ผู้ซื้อยอมชำระให้กับผู้ขายเมื่อทำการโอนกันให้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว" และมีบันทึกในสัญญาว่า "วันที่ 29 ตุลาคม 2507 ให้ไว้อีก 1,500 บาท" ดังนี้สัญญาระหว่าง ช. กับโจทก์ เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเมื่อโจทก์ยังไม่ได้ชำระราคาที่เหลือให้ ช. แม้โจทก์จะครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทมานานเพียงไรก็ยังไม่ได้สิทธิครอบครองเพราะการครอบครองของโจทก์เป็นการครอบครองแทน ช. โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยซึ่งเป็นทายาทของ ช. จดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทแก่โจทก์

ทำสัญญากันว่า 'ถ้าผู้เช่าประสงค์จะซื้อที่ดินผู้ให้เช่ายินยอมจะขายให้ ในราคา 8,000 บาท ถ้าผู้เช่าทอดเวลาซื้อขายไปนาน ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะเสนอขายในราคาใหม่ได้ตามสภาพหรือสภาวะของการเงินในขณะนั้น' ดังนี้ เป็นข้อตกลงที่ราคาพิพาทยังไม่ยุติแต่เพียง 8,000 บาทอีกทั้งโจทก์(ผู้ให้เช่า) มีสิทธิที่จะขายในราคาใหม่ได้ถ้าการซื้อขายทอดเวลาออกไป จึงเป็นเพียงการให้คำมั่นว่าจะขายที่พิพาทแก่จำเลยเท่านั้นหาใช่สัญญาจะซื้อจะขายไม่ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับจะซื้อที่พิพาทตามคำมั่นของโจทก์ จำเลยย่อมไม่อาจถือเอาประโยชน์จากข้อสัญญานี้ได้.

คำฟ้องของโจทก์ที่ขอให้จำเลยลงนามในหนังสือมอบอำนาจให้โจทก์เข้าไปจัดการทรัพย์พิพาท ที่ดิน ตึก อาคารพาณิชย์ และโรงแรมตามสัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ทั้งเรียกค่าเสียหายมาด้วยนั้น ถือว่าเป็นคำฟ้องที่เกี่ยวกับตัวทรัพย์ โจทก์ย่อมมีสิทธิยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งอายัดทรัพย์พิพาทไว้ชั่วคราวก่อนพิพากษาเพราะเป็นเรื่องเกี่ยวกับการกระทำที่จำเลยถูกฟ้องร้อง.

โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยลงนามในหนังสือมอบอำนาจให้โจทก์เข้าไปจัดการทรัพย์พิพาท ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำไว้กับโจทก์และเรียกค่าเสียหาย เป็นคำฟ้องเกี่ยวกับตัวทรัพย์ หากจำเลยโอนทรัพย์พิพาทให้ผู้อื่นก่อนศาลพิพากษา โจทก์ย่อมไม่สามารถเข้าจัดการให้เป็นไปตามความประสงค์ที่ระบุไว้ในสัญญา และอาจไม่ได้รับชำระค่าเสียหาย โจทก์จึงขออายัดทรัพย์พิพาทไว้ชั่วคราวก่อนพิพากษาได้ เพราะเป็นเรื่องที่เกี่ยวกับการกระทำที่จำเลยถูกฟ้องร้อง.