คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

จำเลยไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินในวันที่กำหนดตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินหรือสัญญาวางมัดจำ ความเสียหายของโจทก์ผู้จะขายย่อมเกิดขึ้นแล้วนับแต่วันนั้น การที่จำเลยเขียนเช็คและมอบเช็คให้แก่โจทก์ในวันที่จำเลยได้ตกลงชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์ แต่วันดังกล่าวก็มิใช่วันออกเช็ค วันออกเช็คคือวันอันเป็นวันที่ลงในเช็ค การออกเช็คพิพาทเป็นการออกเช็คเพื่อชำระหนี้ที่มีอยู่จริงและบังคับได้ตามกฎหมาย

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับ พ. น้องโจทก์ในฐานะผู้เริ่มก่อการตั้งบริษัท บ. แสดงว่าในขณะทำสัญญา บริษัท บ. ยังมิได้จดทะเบียนตั้งเป็นบริษัทจำกัด และบริษัท บ. ตั้งขึ้นเพื่อทำโครงการเลี้ยงสุกร โดยรวบรวมบรรดาญาติพี่น้องโจทก์เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้น โจทก์และภริยาเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่และโจทก์แต่ผู้เดียวเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัท บ. จึงเห็นได้ว่าหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คู่สัญญาที่แท้จริงเป็นบุคคลคนเดียวกัน โดยโจทก์และญาติพี่น้องโจทก์ซึ่งมีผลประโยชน์ร่วมกัน
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพื่อโจทก์จะได้ใช้สิทธิเรียกร้องค่าปรับจากจำเลยตามสัญญาเท่านั้น คู่สัญญาไม่มีเจตนาที่จะผูกพันตามสัญญา นอกจากนี้การเรียกร้องค่าปรับซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายดังกล่าวมีลักษณะเป็นการเรียกค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ โจทก์จะเรียกร้องได้ต่อเมื่อจำเลยซึ่งเป็นคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็น แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุให้โจทก์นำที่ดินไปขายต่อได้ และหากจำเลยผิดสัญญาให้โจทก์เรียกค่าปรับเป็น 2 เท่า ของเงินที่โจทก์จะได้รับจากการนำที่ดินไปขายต่อก็ตาม แต่จำเลยไม่อาจคาดเห็นได้ว่า ค่าปรับ 2 เท่า ของเงิน ที่โจทก์จะได้รับจากการนำที่ดินไปขายต่อเป็นจำนวนเท่าใด และโจทก์มิได้แจ้งเรื่องนำที่ดินไปขายต่อและค่าเสียหาย ที่โจทก์จะต้องชดใช้ให้จำเลยทราบ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าปรับจากจำเลย แต่เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
กรณีของโจทก์และจำเลยเป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อศาลล่างทั้งสองพิพากษา ให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ จึงต้องบังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแก่จำเลย และการกำหนดเวลาให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือก็เพื่อให้เกิดสภาพบังคับแก่โจทก์ ไม่เป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจาก ที่ปรากฏในคำฟ้อง ทั้งไม่ขัดต่อ ป.วิ.พ. มาตรา 271

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับ พ. น้องโจทก์ในฐานะผู้เริ่มก่อการตั้งบริษัท บ. แสดงว่าในขณะทำสัญญาบริษัท บ. ยังมิได้จดทะเบียนตั้งเป็นบริษัทจำกัด และบริษัท บ. ตั้งขึ้นเพื่อทำโครงการเลี้ยงสุกร โดยรวบรวมบรรดาญาติพี่น้องโจทก์เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้น โจทก์และภริยาเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่และโจทก์แต่ผู้เดียวเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัท บ. เห็นได้ว่าหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คู่สัญญาที่แท้จริงเป็นบุคคลคนเดียวกัน โดยโจทก์และญาติพี่น้องโจทก์ซึ่งมีผลประโยชน์ร่วมกัน
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพื่อโจทก์จะได้ใช้สิทธิเรียกร้องค่าปรับจากจำเลยตามสัญญาเท่านั้น คู่สัญญาไม่มีเจตนาที่จะผูกพันตามสัญญา นอกจากนี้การเรียกร้องค่าปรับซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายดังกล่าวมีลักษณะเป็นการเรียกค่าเสียหายอันเกิดแต่ พฤติการณ์พิเศษ โจทก์จะเรียกร้องได้ต่อเมื่อจำเลยซึ่งเป็นคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็น แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุให้โจทก์นำที่ดินไปขายต่อได้ และหากจำเลยผิดสัญญาให้โจทก์เรียกค่าปรับเป็น 2 เท่าของเงินที่โจทก์จะได้รับจากการนำที่ดินไปขายต่อก็ตาม แต่จำเลยไม่อาจคาดเห็นได้ว่า ค่าปรับ 2 เท่า ของเงินที่โจทก์จะได้รับจากการนำที่ดินไปขายต่อเป็นจำนวนเท่าใดและโจทก์มิได้แจ้งเรื่องนำที่ดินไปขายต่อและค่าเสียหายที่โจทก์จะต้องชดใช้ให้จำเลยทราบโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าปรับจากจำเลย แต่เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
กรณีของโจทก์และจำเลยเป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 เมื่อศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ จึงต้องบังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแก่จำเลย และการกำหนดเวลาให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือก็เพื่อให้เกิดสภาพบังคับแก่โจทก์ไม่เป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้องทั้งไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 271

จำเลยให้การว่า สัญญากู้เงินที่โจทก์นำมาฟ้องทำขึ้นเพื่อเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับผู้มีชื่อ ซึ่งโจทก์ได้มอบหมายให้จำเลยเป็นผู้ดำเนินการซื้อขายแทนโจทก์ เป็นคำให้การที่แสดงโดยชัดแจ้งแล้วในเหตุแห่งการปฏิเสธ และเป็นคำให้การที่อ่านเข้าใจได้ว่า นิติกรรมอันแท้จริงที่ถูกอำพรางไว้ คือนิติกรรมที่โจทก์มอบหมายให้จำเลยซื้อขายที่ดินแทนโจทก์แต่โจทก์จำเลยได้ทำนิติกรรมด้วยการแสดงเจตนาลวงไว้ว่า จำเลยกู้ยืมเงินโจทก์
ศาลชั้นต้นตั้งประเด็นพิพาทว่า สัญญากู้เงินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหรือไม่ การที่จำเลยนำสืบว่า โจทก์เป็นผู้เจรจาขอซื้อที่ดินจนเป็นที่ตกลงในราคา 220,000 บาท โจทก์เป็นผู้วางมัดจำ10,000 บาท และทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ แล้วโจทก์มอบหมายให้จำเลยไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินแทน ลงชื่อสามีจำเลยเป็นผู้ซื้อ ซึ่งโจทก์ออกเงินค่าที่ดินอีก 200,000 บาท จึงเป็นเรื่องเดียวกับข้อต่อสู้ของจำเลยและประเด็นพิพาทที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ และแม้จำเลยจะนำสืบด้วยว่า โจทก์เข้าหุ้นกับจำเลย ก็พอฟังได้ว่า เป็นเรื่องที่โจทก์ซื้อที่ดินแล้วใช้ที่ดินมาเข้าหุ้น ทางนำสืบของจำเลยอยู่ในขอบเขตของข้อต่อสู้ในคำให้การและประเด็นพิพาทที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ ย่อมไม่ต้องห้ามมิให้รับฟัง

มัดจำตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 จะต้องเป็นทรัพย์สินที่ได้ให้ในวันทำสัญญา ไม่ใช่ทรัพย์สินที่ให้ในวันอื่น ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างข้อ 1.2 ระบุว่า ในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้ชำระเงินจองไว้แล้วและข้อ 2 ระบุว่าผู้จะซื้อตกลงจะชำระเงินส่วนที่เหลือตามข้อ 1 โดยแบ่งชำระเป็นงวด ๆ ดังนี้ เงินค่าจองและเงินที่ชำระงวดที่ 1 ซึ่งชำระในวันทำสัญญาจึงเป็นเงินมัดจำตามความหมายแห่งบทบัญญัติดังกล่าวมาข้างต้น จำเลยมีสิทธิรับได้ทั้งสองจำนวน ส่วนเงินที่ชำระภายหลังจากนั้นไม่ใช่เงินมัดจำแต่เป็นเงินที่ชำระราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบางส่วนล่วงหน้าเมื่อมีการบอกเลิกสัญญา หนี้ตามสัญญาย่อมระงับลง เงินที่ส่งมอบแก่กันเพื่อชำระหนี้บางส่วนย่อมกลับเป็นเงินอันจะต้องใช้คืนเพื่อให้คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 391 เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันให้ริบโดยไม่ต้องใช้คืนข้อตกลงที่ให้ริบเงินดังกล่าวมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามมาตรา 379 และเบี้ยปรับนี้ถ้าสูงเกินส่วนศาลก็มีอำนาจที่จะลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตามนัยมาตรา 383 วรรคหนึ่ง
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 11/2542)

มัดจำตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377จะต้องเป็นทรัพย์สินที่ได้ให้ในวันทำสัญญา ไม่ใช่ทรัพย์สินที่ให้ในวันอื่น
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างข้อ 1.2 ระบุว่าในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้ชำระเงินจองไว้แล้ว และข้อ 2 ระบุว่าผู้จะซื้อตกลงจะชำระเงินส่วนที่เหลือตามข้อ 1 โดยแบ่งชำระเป็นงวด ๆดังนี้ เงินค่าจองและเงินที่ชำระงวดที่ 1 ซึ่งชำระในวันทำสัญญาจึงเป็นเงินมัดจำส่วนเงินที่ชำระภายหลังจากนั้นไม่ใช่เงินมัดจำ แต่เป็นเงินที่ชำระราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบางส่วนล่วงหน้า เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาหนี้ตามสัญญาย่อมระงับลง เงินที่ส่งมอบแก่กันเพื่อชำระหนี้บางส่วนย่อมกลับเป็นเงินอันจะต้องใช้คืนเพื่อให้คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันให้ริบโดยไม่ต้องใช้คืน ข้อตกลงที่ให้ริบเงินดังกล่าวมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามมาตรา 379 และเบี้ยปรับนี้ถ้าสูงเกินส่วนศาลก็มีอำนาจที่จะลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตามนัยมาตรา 383 วรรคหนึ่ง

บันทึกฉบับพิพาทมีข้อความว่า ห้างหุ้นส่วนจำกัดโจทก์ได้รับต้นฉบับหนังสือสัญญาค้ำประกันของธนาคารคืนไปจากจำเลยเป็นการเรียบร้อยแล้ว และห้างหุ้นส่วนจำกัดโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องอย่างใด ๆ ในทุก ๆ กรณี เอาจากจำเลยทั้งสิ้น โดยหุ้นส่วนผู้จัดการ/ผู้แทนตามกฎหมายของห้างหุ้นส่วนจำกัดโจทก์ลงชื่อพร้อมทั้งประทับตราโจทก์ไว้ บันทึกดังกล่าวทำขึ้นหลังจากจำเลยชำระเงินค่าซื้อขายแพขนานยนต์จำนวน 3 ลำ ให้แก่โจทก์โดยหักเงินค่าปรับตามสัญญาออกแล้วแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์โดยชัดแจ้งว่าโจทก์สละสิทธิเรียกร้องเรื่องเงินค่าปรับและค่าเสียหายจากจำเลยในทุกกรณี อันมีลักษณะเป็นการระงับข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายแพขนานยนต์ซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นนั้นให้เสร็จไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กันจึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ.มาตรา 850, 851 และ 852ย่อมมีผลผูกพันโจทก์

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 368 กำหนดว่า ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อพิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาเลยว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมาด้วยแล้ว จึงมิอาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ กรณีจึงเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 167 ตารางวา มิใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมา เมื่อต่อมาปรากฏว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ไม่ครบตามจำนวนที่ตกลงกัน และโจทก์จำเลยจดทะเบียนซื้อขายกันตามเนื้อที่ที่แท้จริง โจทก์จึงเรียกร้องให้จำเลยชำระเงินได้เท่าเพียงตามจำนวนเนื้อที่ที่แท้จริง

ในวันทำสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินพิพาทติดจำนองธนาคารโจทก์จึงนำสำเนาโฉนดเฉพาะหน้าแรกมาให้จำเลยดู ในสำเนาโฉนดดังกล่าวระบุว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวา และโจทก์ยืนยันกับจำเลยว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวาจริง จำเลยจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวาซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 นั้น ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย สัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมา จึงไม่อาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ กรณีเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 167 ตารางวา มิใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมา

วันที่ 17 เมษายน 2537 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์และจำเลยได้ตกลงนัดจดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินตามสัญญาซื้อขายกัน เป็นวันอาทิตย์อันเป็นวันหยุดราชการไม่อาจจดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินกันได้ในวันนั้น และกรณีดังกล่าวไม่ได้อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/8 ที่บัญญัติให้นับวันที่เริ่มทำการใหม่ต่อจากวันที่หยุดทำการเป็นวันสุดท้ายของระยะเวลา จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยต้องไปโอนที่ดินให้แก่โจทก์ในวันที่ 18 เมษายน 2537 การที่จำเลยไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ในวันดังกล่าว ย่อมถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนที่ดินให้โจทก์ โจทก์จึงไม่อาจอ้างเหตุดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญาเรียกเบี้ยปรับและขอคืนเงินมัดจำจากจำเลยได้