คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์จำเลยทำไว้ต่อกัน แม้ที่ดินพิพาทจะมิใช่ทรัพย์สินของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยยอมทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญา แม้จะมีผู้เช่าที่ดินพิพาทคนใหม่จากเจ้าของเดิมบอกกล่าวขับไล่โจทก์จำเลยออกจากที่ดินพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยก็มิใช่ข้อสำคัญ เพราะกรณีนี้เป็นข้อพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่าเท่านั้น มิใช่เป็นเรื่องการพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินพิพาทหรือผู้เช่าที่ดินพิพาทคนใหม่กับจำเลยผู้เช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์อีกทั้งเจ้าของที่ดินพิพาทที่เช่าก็มิได้โต้แย้งอำนาจของโจทก์ในการให้จำเลยเช่าที่ดินแต่ประการใด ฉะนั้น เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

การกำหนดวันจดทะเบียนการเช่าตามที่โจทก์และจำเลยตกลงกันมิได้ให้อำนาจจำเลยเปลี่ยนแปลงวันจดทะเบียนการเช่าได้โดยพลการ การเลื่อนวันจดทะเบียนการเช่าจึงต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์ด้วย การที่จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์แจ้งเหตุขัดข้องขอเลื่อนวันจดทะเบียนการเช่าเป็นเพียงข้อเสนอขอเลื่อนวันจดทะเบียนการเช่าออกไปเท่านั้น เมื่อโจทก์ไม่ได้ตอบตกลง ทั้งไม่ได้กระทำการอันใดขึ้นอันจะพึงสันนิษฐานได้ว่าเป็นการแสดงเจตนาสนองรับ แต่ตรงกันข้ามโจทก์กลับมอบอำนาจให้ ศ.ไปจดทะเบียนการเช่าแทนตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้เดิมอันเป็นการแสดงให้เห็นว่าโจทก์ไม่ยอมตกลงตามข้อเสนอของจำเลย การเสนอขอเลื่อนวันจดทะเบียนการเช่าของจำเลยจึงไม่มีผล ต้องถือตามกำหนดนัดเดิม เมื่อจำเลยไม่ไปตามนัด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา
ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ว่าหากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนการเช่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาตลอดจนเรียกร้องจำเลยคืนเงินมัดจำและค่าตอบแทนการเช่าที่รับไว้ทั้งหมด พร้อมค่าชดเชยความเสียหายอีก 3,600,000 บาท นั้นในส่วนค่าชดเชยความเสียหายเป็นเรื่องจำเลยสัญญาแก่โจทก์ว่าจะใช้เงินจำนวนหนึ่งเป็นเบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ ดังนั้นเมื่อจำเลยผิดนัดไม่ไปจดทะเบียนการเช่ากับโจทก์ โจทก์มีสิทธิริบเบี้ยปรับได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 379 โดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์จะได้รับความเสียหายจากการไม่ชำระหนี้ของจำเลยหรือไม่
ตาม ป.พ.พ.มาตรา 383 ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วนศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้นท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน คดีนี้นอกจากค่าเช่าเป็นรายเดือนแล้ว จำเลยเรียกค่าตอบแทนการเช่าจากโจทก์ 18,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินงวดแรกให้แก่จำเลยในวันทำสัญญา 1,800,000 บาท ที่เหลือ 16,200,000 บาทจะชำระในวันจดทะเบียน หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนการเช่าจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับริบเงินที่โจทก์ชำระแล้วได้ทั้งหมด จึงเป็นเรื่องทั้งโจทก์และจำเลยต่างกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าในกรณีที่อีกฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งแต่ละฝ่ายต่างก็ยอมรับในเบี้ยปรับที่อีกฝ่ายกำหนดไว้ด้วย แม้จำนวนเบี้ยปรับที่โจทก์จะได้รับในกรณีที่จำเลยผิดสัญญาจะสูงกว่าเบี้ยปรับที่จำเลยจะได้รับในกรณีที่โจทก์ผิดสัญญา แต่จำเลยก็ได้เปรียบโจทก์ในส่วนที่จำเลยได้เงินของโจทก์ไว้แล้วถึง 1,800,000 บาท แต่โจทก์ไม่ได้ทรัพย์สินของจำเลยไว้ นอกจากนี้เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2537 จำเลยให้การปิโตรเลี่ยมแห่งประเทศไทยเช่าที่ดินและสถานีบริการน้ำมันดังกล่าวเป็นเวลา 17 ปี ได้เงินค่าตอบแทนการเช่าและค่าเช่ารายเดือนเป็นจำนวนสูงกว่าที่โจทก์เสนอให้ ซึ่งหากทั้งโจทก์และการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทยไม่เห็นว่าจะมีรายได้จากสถานีบริการน้ำมันของจำเลยเป็นจำนวนสูงกว่าค่าตอบแทนการเช่าและค่าเช่ารายเดือนที่ต้องจ่ายให้จำเลย พร้อมทั้งดอกเบี้ยของเงินดังกล่าวในอัตราที่จะได้จากธนาคารหากนำเงินจำนวนดังกล่าวไปฝากธนาคารแล้ว โจทก์และการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทยก็คงจะไม่ทำสัญญาเช่ากับจำเลยเป็นแน่ การที่จำเลยผิดสัญญาย่อมทำให้โจทก์ขาดรายได้ดังกล่าวไปแม้พยานโจทก์ที่กล่าวถึงจำนวนเงินกำไรที่โจทก์จะได้รับหากมีการเช่าตามสัญญาเป็นเวลา 16 ปี จะเป็นไปอย่างลอย ๆ ไม่ได้แสดงหลักเกณฑ์ในการคำนวณหารายได้ดังกล่าว แต่ศาลชั้นต้นก็ได้ลดจำนวนเงินเบี้ยปรับที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ลงเหลือ 3,000,000 บาท อันเป็นจำนวนที่สมควรแล้ว

การกำหนดวันจดทะเบียนการเช่าตามที่โจทก์และจำเลยตกลงกันมิได้ให้อำนาจจำเลยเปลี่ยนแปลงวันจดทะเบียนการเช่าได้โดยพลการ การเลื่อนวันจดทะเบียนการเช่าจึงต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์ด้วย การที่จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์แจ้งเหตุขัดข้องขอเลื่อนวันจดทะเบียนการเช่าเป็นเพียงข้อเสนอขอเลื่อนวันจดทะเบียนการเช่าออกไปเท่านั้นเมื่อโจทก์ไม่ได้ตอบตกลง ทั้งไม่ได้กระทำการอันใดขึ้นอันจะพึงสันนิษฐานได้ว่าเป็นการแสดงเจตนาสนองรับ แต่ตรงกันข้ามโจทก์กลับมอบอำนาจให้ ศ. ไปจดทะเบียนการเช่าแทนตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้เดิมอันเป็นการแสดงให้เห็นว่าโจทก์ไม่ยอมตกลงตามข้อเสนอของจำเลย การเสนอขอเลื่อนวันจดทะเบียนการเช่าของจำเลยจึงไม่มีผล ต้องถือตามกำหนดนัดเดิม เมื่อจำเลยไม่ไปตามนัด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ว่าหากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนการเช่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาตลอดจนเรียกร้องจำเลยคืนเงินมัดจำและค่าตอบแทนการเช่าที่รับไว้ทั้งหมดพร้อมค่าชดเชยความเสียหายอีก 3,600,000 บาท นั้น ในส่วนค่าชดเชยความเสียหายเป็นเรื่องจำเลยสัญญาแก่โจทก์ว่าจะใช้เงินจำนวนหนึ่งเป็นเบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ ดังนั้นเมื่อจำเลยผิดนัดไม่ไปจดทะเบียนการเช่ากับโจทก์ โจทก์มีสิทธิริบเบี้ยปรับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 379 โดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์จะได้รับความเสียหายจากการไม่ชำระหนี้ของจำเลยหรือไม่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วนศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่าให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน คดีนี้นอกจากค่าเช่าเป็นรายเดือนแล้ว จำเลยเรียกค่าตอบแทนการเช่าจากโจทก์ 18,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินงวดแรกให้แก่จำเลยในวันทำสัญญา 1,800,000 บาท ที่เหลือ 16,200,000 บาทจะชำระในวันจดทะเบียน หากโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนการเช่าจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับริบเงินที่โจทก์ชำระแล้วได้ทั้งหมด จึงเป็นเรื่องทั้งโจทก์และจำเลยต่างกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าในกรณีที่อีกฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งแต่ละฝ่ายต่างก็ยอมรับในเบี้ยปรับที่อีกฝ่ายกำหนดไว้ด้วยแม้จำนวนเบี้ยปรับที่โจทก์จะได้รับในกรณีที่จำเลยผิดสัญญาจะสูงกว่าเบี้ยปรับที่จำเลยจะได้รับในกรณีที่โจทก์ผิดสัญญาแต่จำเลยก็ได้เปรียบโจทก์ในส่วนที่จำเลยได้เงินของโจทก์ไว้แล้วถึง 1,800,000 บาท แต่โจทก์ไม่ได้ทรัพย์สินของจำเลยไว้ นอกจากนี้เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2537 จำเลยให้การปิโตรเลี่ยมแห่งประเทศไทยเช่าที่ดินและสถานีบริการน้ำมันดังกล่าวเป็นเวลา 17 ปี ได้เงินค่าตอบแทนการเช่าและค่าเช่ารายเดือนเป็นจำนวนสูงกว่าที่โจทก์เสนอให้ซึ่งหากทั้งโจทก์และการปิโตรเลี่ยมแห่งประเทศไทยไม่เห็นว่าจะมีรายได้จากสถานีบริการน้ำมันของจำเลยเป็นจำนวนสูงกว่าค่าตอบแทนการเช่าและค่าเช่ารายเดือนที่ต้องจ่ายให้จำเลย พร้อมทั้งดอกเบี้ยของเงินดังกล่าวในอัตราที่จะได้จากธนาคารหากนำเงินจำนวนดังกล่าวไปฝากธนาคารแล้ว โจทก์และการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทยก็คงจะไม่ทำสัญญาเช่ากับจำเลยเป็นแน่ การที่จำเลยผิดสัญญาย่อมทำให้โจทก์ขาดรายได้ดังกล่าวไปแม้พยานโจทก์ที่กล่าวถึงจำนวนเงินกำไรที่โจทก์จะได้รับหากมีการเช่าตามสัญญาเป็นเวลา 16 ปี จะเป็นไปอย่างลอย ๆ ไม่ได้แสดงหลักเกณฑ์ในการคำนวณหารายได้ดังกล่าว แต่ศาลชั้นต้นก็ได้ลดจำนวนเงินเบี้ยปรับที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ลงเหลือ 3,000,000 บาท อันเป็นจำนวนที่สมควรแล้ว

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์เพื่อปลูกสร้างเป็นสถานที่ประกอบการค้าอาหาร มีกำหนด 5 ปี นับแต่วันทำสัญญาตกลงค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท ต่อมามารดาโจทก์ได้ทำบันทึกตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยและข้อความในบันทึกดังกล่าวเข้าแบบเป็นหนังสือตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง มีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ดังนี้ แม้จำเลยจะไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ก็ตาม โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและผู้รับโอนมรดกที่ดินแปลงพิพาทมาจากมารดาโจทก์ก็ย่อมไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่จำเลยผิดสัญญาเช่าได้เพราะสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลยได้ยกเลิกไปโดยปริยายและเกิดข้อผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่มารดาโจทก์ผู้จะขายตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีเช่นนี้โจทก์จะต้องไปบังคับว่ากล่าวแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต่อไป

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์เพื่อปลูกสร้างเป็นสถานที่ประกอบการค้าอาหาร มีกำหนด 5 ปีนับแต่วันทำสัญญาดังกล่าวค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท ต่อมามารดาโจทก์ได้ทำบันทึกตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยและข้อความในบันทึกดังกล่าวเข้าแบบเป็นหนังสือตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองมีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ดังนี้ แม้จำเลยจะไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ก็ตาม โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและผู้รับโอนมรดกที่ดินแปลงพิพาทมาจากมารดาโจทก์ก็ย่อมไม่มีสิทธิที่จะฟ้องร้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่จำเลยผิดสัญญาเช่าได้เพราะสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลยได้ยกเลิกไปโดยปริยายและเกิดข้อผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่มารดาโจทก์ผู้จะขายตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีเช่นนี้โจทก์จะต้องไปบังคับว่ากล่าวแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต่อไป

โจทก์ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตามหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่าแล้ว เมื่อเงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้าจึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย เงินกินเปล่ามีจำนวน 2,000,000บาท กำหนดเวลาเช่า 11 ปี 6 เดือน คิดเป็นค่าเช่าเฉลี่ยเดือนละ 14,492.75บาท เมื่อรวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 1,000 บาท จึงเป็นค่าเช่าเดือนละ15,492.75 บาท ในขณะยื่นคำฟ้อง ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 224 วรรคสอง
ปัญหาว่าเงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงินจำนวน250,000 บาท ตามที่ระบุในสัญญาเช่าที่โจทก์ฟ้อง หรือเป็นจำนวนเงิน 2,000,000บาท ตามที่จำเลยอ้าง กรณีก็ไม่ต้องห้ามที่จะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาเช่าตามมาตรา 94(ข) เพราะข้อโต้เถียงเรื่องค่าเช่ามิใช่ประเด็นข้อพิพาทแห่งคดี จึงมิใช่กรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง

การเช่าทรัพย์สินนั้นปกติฝ่ายผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าจะสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าและในการดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ฉะนั้นสิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัวเมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าเป็นอันระงับไปไม่ตกทอดไปถึงทายาทที่สัญญาเช่าข้อ4ระบุว่าในระหว่างสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดอายุสัญญาผู้เข่ามีสิทธิที่จะโอนการเช่าให้แก่ผู้อื่นได้แต่ต้องจ่ายค่าตอบแทนเป็นเงินให้แก่ผู้ให้เช่านั้นเป็นข้อตกลงเกี่ยวกับการโอนการเช่าในระหว่างที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่ายังมีชีวิตอยู่ซึ่งอาจทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา544และเป็นเพียงบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญาหาได้ตกทอดมายังจำเลยแต่อย่างใดไม่

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากตึก 5 ชั้นที่พิพาท อันมีค่าเช่าที่ตกลงในขณะทำสัญญาวันที่ 13 มกราคม 2526 กำหนดอัตรากันไว้เดือนละ500 บาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ หรือมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนอสังหา-ริมทรัพย์นั้น และขณะที่โจทก์ยื่นฟ้องขับไล่ยังอยู่ในอายุสัญญาเช่าที่จำเลยได้ทำไว้โดยจำเลยได้ชำระเงินค่าจองตามที่ระบุไว้ในหนังสือสัญญาจองเช่าอาคารจำนวน1,620,000 บาท ให้แก่โจทก์ เพื่อให้จำเลยมีสิทธิได้จดทะเบียนเช่าอยู่ในตึกพิพาทมีกำหนดระยะยาวนานเป็นเวลา 25 ปี 6 เดือน 7 วัน เงินค่าจองเช่าจำนวน1,620,000 บาทดังกล่าว เป็นเงินที่ทำให้จำเลยสามารถมีสิทธิได้อยู่ในห้องเช่าของโจทก์ตามกำหนดเวลาที่ตกลงจดทะเบียนเช่ากันไว้ จึงเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระไว้ล่วงหน้าให้โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธินำเงินค่าจองเช่าอาคารนี้มาคำนวณแล้วคิดเฉลี่ยเป็นค่าเช่ารายเดือนตามระยะเวลาเช่าที่กำหนดไว้ได้ แล้วนำเงินค่าเช่ารายเดือนเดือนละ 500 บาท ตามสัญญามารวม ซึ่งเมื่อคิดเฉลี่ยแล้วเป็นเงินค่าเช่าเกินเดือนละ 5,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามโจทก์ฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ.มาตรา 248 วรรคสองเดิม ที่ใช้บังคับอยู่ในเวลาที่โจทก์ยื่นฎีกา คือ วันที่ 31 กรกฎาคม2534 (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 5/2540)

โจทก์ได้ทำสัญญาให้บริการจัดหาศูนย์ฝึกอบรมด้านความปลอดภัยให้แก่บริษัท ท. ตามบันทึกช่วยจำ ซึ่งแม้ตามข้อ 3.1 จะมีข้อความระบุว่า "ระยะเวลาของข้อตกลงนี้สามารถแยกออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนการผ่อนชำระค่าก่อสร้างและส่วนของการเช่าที่ดินในเวลา 4 ปี" ซึ่งทำให้เห็นว่าโจทก์ได้รับเงินในวันทำบันทึกช่วยจำในส่วนค่าก่อสร้างอาคารก็จริง แต่เมื่อนำมาพิจารณาประกอบข้อความที่ระบุไว้ในบันทึกช่วยจำข้อ 3.2 วรรคสุดท้าย ที่ว่า "หลังจากผ่อนชำระค่าก่อสร้างครบ 4 ปี แล้ว ค่าเช่าจะเปลี่ยนเป็น 50,000 บาท ต่อเดือน และค่าเช่านี้จะปรับเพิ่ม 5 % ทุก ๆ 12 เดือน" แล้วจะเห็นได้ว่า หลังจากก่อสร้างอาคารศูนย์ฝึกอบรมลงบนที่ดินที่ได้ทำการเช่าจากโจทก์เสร็จแล้ว ตัวอาคารศูนย์ฝึกอบรมที่โจทก์ทำการก่อสร้างก็มิได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท ท.แต่อย่างใด เพราะบริษัทดังกล่าวยังต้องเช่าจากโจทก์อยู่ต่อไป ดังจะเห็นได้จากที่บริษัทดังกล่าวต้องเสียค่าเช่าอาคารศูนย์ฝึกอบรมที่โจทก์สร้างเสร็จพร้อมที่ดินให้แก่โจทก์เพิ่มทุกปี ลักษณะเช่นนี้จึงเห็นได้ว่าสัญญาระหว่างโจทก์กับบริษัทดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าที่ดินและอาคารศูนย์ฝึกอบรม โดยบริษัทดังกล่าวต้องออกเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคารดังกล่าวเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคารดังกล่าวจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า เมื่อคำว่า"บริการ" ป.รัษฎากร มาตรา 77/1 (10) ให้หมายความถึงการกระทำใด ๆอันอาจหาประโยชน์อันมีมูลค่าซึ่งมิใช่การขายสินค้า การให้เช่าทรัพย์สินจึงถือเป็นการให้บริการอย่างหนึ่ง แต่เป็นการให้บริการที่ ป.รัษฎากร มาตรา 81 (1) (ต)ได้บัญญัติให้ได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มและเป็นกิจการที่ไม่มีสิทธิขอเข้าสู่ระบบภาษีมูลค่าเพิ่มตาม ป.รัษฎากร มาตรา 81/3 ฉะนั้นโจทก์จึงไม่มีหน้าที่และความรับผิดต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มจากเงินค่าบริการที่โจทก์ได้รับตามบันทึกช่วยจำที่โจทก์ได้ทำไว้กับบริษัท ท.และทำให้โจทก์ไม่มีหน้าที่ออกใบกำกับภาษีและนำส่งภาษีขายเงินค่าก่อสร้าง
ตามใบทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (ภ.พ.20) ปรากฏว่าโจทก์เป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มในกิจการหลายประเภทได้แก่ การซ่อมแซมสิ่งของ เครื่องมือเครื่องใช้ บริการให้คำปรึกษาทางธุรกิจและบริการส่วนบุคคลอื่น ๆแต่โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าภาษีขายที่โจทก์ลงรายงานไม่ทันภายใน 3 วันทำการนั้นเป็นภาษีขายของค่าบริการที่โจทก์ได้รับตามบันทึกช่วยจำ ซึ่งได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ทั้งตามบัญชีรายงานภาษีขายของเดือนเมษายน 2537 ก็ไม่ปรากฏว่าภาษีขายดังกล่าวเป็นภาษีขายของค่าบริการที่โจทก์ได้รับตามบันทึกช่วยจำดังกล่าวจึงฟังไม่ได้ว่า ภาษีขายที่โจทก์ลงรายงานไม่ทันภายใน 3 วันทำการเป็นภาษีขายของค่าบริการที่โจทก์ได้รับตามบันทึกช่วยจำดังกล่าว แต่ฟังได้ว่าเป็นภาษีขายของค่าบริการอื่นซึ่งอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ดังนั้น โจทก์จึงมีหน้าที่ลงรายงานภาษีขายภายใน 3 วันทำการ ตาม ป.รัษฎากร มาตรา 87
ที่โจทก์นำสืบถึงเหตุที่ลงรายงานภาษีขายดังกล่าวไม่ทันภายใน3 วันทำการ ว่าเป็นเพราะพนักงานที่มีหน้าที่ลงรายงานมีเพียงคนเดียว แต่ลาป่วยเป็นเวลา 5 วัน ไม่อาจลงรายการได้ จึงลงรายการต่อท้ายภายในเดือนเมษายน2537 นั้น ไม่ถือเป็นข้อแก้ตัวให้โจทก์พ้นความรับผิดที่จะต้องเสียเบี้ยปรับตามป.รัษฎากร มาตรา 89 (10) เพราะเป็นเรื่องการบริหารงานภายในของโจทก์เอง

แม้สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาจะมีผลผูกพันคู่สัญญาโดยไม่จำต้องมีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือหรือจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันคู่สัญญาตามระยะเวลาที่ตกลงกันเท่านั้น
คดีนี้เป็นเรื่องการเช่ามีกำหนดระยะเวลาเช่า ครบกำหนดและต่อสัญญากันมาถึงสามครั้งแล้ว และครั้งพิพาทเป็นครั้งที่สี่ ซึ่งมีการกำหนดระยะเวลาเช่าเพียงสองปี เมื่อครบกำหนดแล้ว โจทก์ไม่ต่อสัญญาให้อีก จำเลยที่ 1 ไม่ซ่อมแซมอาคารพิพาทในสภาพเรียบร้อยแล้วออกไปจากสถานที่เช่า ย่อมทำให้โจทก์เสียหายโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องร้องให้จำเลยที่ 1 รับผิดในค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจากการไม่ปฏิบัติ และที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เท่ากับอัตราค่าเช่าที่จำเลยที่ 1 เช่าคลังสินค้าพิพาทอยู่โดยอาศัยสัญญาเช่าที่โจทก์และจำเลยที่ 1มีต่อกัน กรณีไม่จำต้องฟังพยานบุคคลมาสนับสนุนให้ชัดแจ้งเพราะอัตราค่าเช่าตามสัญญาทั้งโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างตกลงกันไว้ในขณะทำสัญญาแล้ว ส่วนปัญหาที่จำเลยที่ 1 ได้ส่งชำระค่าเช่าต่อมาโดยตลอดในระหว่างการพิจารณาของศาลนั้นเป็นปัญหาที่ต้องว่ากล่าวกันในชั้นบังคับคดี ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
การเช่ามีกำหนดระยะเวลาเช่า ครบกำหนดแล้วจำเลยผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากที่เช่า และโจทก์เรียกร้องค่าเสียหายเป็นค่าเช่าอาคารคลังสินค้าพิพาทตลอดระยะเวลาที่จำเลยที่ 1 ครอบครองอยู่ซึ่งศาลกำหนดให้แล้วดังนี้ ค่าขาดประโยชน์จากการไม่ได้ใช้พื้นที่อื่นที่เกี่ยวข้องในการให้เช่าวางตู้สินค้าเป็นค่าเสียหายที่ซ้ำซ้อนกัน จึงไม่กำหนดให้อีก
ปัญหาว่าจำเลยที่ 1 ชำระค่าภาษีโรงเรือนแทนโจทก์ ระหว่างจำเลยที่ 1 ยังคงครอบครองคลังสินค้าโจทก์มาโดยตลอด ในระหว่างการพิจารณาคดีของศาลหรือไม่นั้น เป็นปัญหาข้อเท็จจริงที่จะต้องว่ากล่าวกันต่อไปในชั้นบังคับคดีศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย