คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์ ต่อมาโจทก์ได้ทำหนังสือซึ่งระบุว่าเป็นหนังสือโอนสิทธิเรียกร้องโดยระบุให้เรียกคู่สัญญาในหนังสือดังกล่าวระหว่างโจทก์กับธนาคาร ก. ว่า "ผู้โอน" และ "ผู้รับโอน" ตามลำดับ เนื้อหาภายในหนังสือดังกล่าวระบุว่าผู้โอนซึ่งเป็นผู้ให้เช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ขอโอนสิทธิการรับค่าเช่าจากจำเลยตามสัญญาเช่าในแต่ละเดือนให้แก่ผู้รับโอนเป็นผู้รับเงินจำนวนดังกล่าว โดยผู้โอนขอรับรองว่า ผู้รับโอนมีสิทธิสมบูรณ์เสมือนผู้โอนทุกประการ ทั้งมีการแจ้งการโอนเป็นหนังสือให้แก่จำเลยและจำเลยได้ตอบรับเป็นหนังสือ หนังสือโอนสิทธิเรียกร้องดังกล่าวโอนสิทธิเรียกร้องค่าเช่าที่ดินตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งก็คือสัญญาเช่าที่โจทก์นำมาฟ้องเป็นคดีนี้ จึงถือว่าโจทก์และธนาคาร ก. ได้ปฏิบัติตามวิธีการโอนสิทธิเรียกร้องตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 303 วรรคหนึ่ง และมาตรา 306 บัญญัติไว้แล้ว สิทธิเรียกร้องของโจทก์ในการรับเงินค่าเช่าจึงตกเป็นของธนาคาร ก. ตั้งแต่นั้นหาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์มอบอำนาจให้แก่ธนาคาร ก. เป็นผู้รับเงินค่าเช่าแทนโจทก์ไม่โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่าเช่าแก่โจทก์
ศาลชั้นต้นได้สอบถามข้อเท็จจริงจากคู่ความเมื่อเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายในเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ได้แล้ว จึงได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหานั้นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 แล้ว ถือได้ว่าศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยชี้ขาดในประเด็นแห่งคดีและให้เหตุผลแห่งคำวินิจฉัยทั้งปวงไว้ชัดเจนแล้ว แม้จะได้วินิจฉัยชี้ขาดในประเด็นแห่งคดีไว้ในรายงานกระบวนพิจารณา ก็ไม่ทำให้คำพิพากษาคลาดเคลื่อนต่อความเป็นจริงและไม่ชอบด้วยกฎหมายตาม ป.วิ.พ. มาตรา 141 แต่อย่างใด

การจัดการทรัพย์สินตามธรรมดาเพื่อรักษาทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสอง เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นก่อน แต่การที่ ส. เจ้าของรวมคนหนึ่งให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทโดยทำสัญญาเช่าหลังจากโจทก์เจ้าของรวมอีกคนกำลังฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกไปจากที่เช่า ย่อมเป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันตึกแถวพิพาทซึ่งต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์เจ้าของรวมด้วยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง เมื่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของรวมในตึกแถวพิพาทมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย สัญญาเช่าจึงไม่สมบูรณ์และถือว่าเป็นการใช้สิทธิขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1360 วรรคหนึ่ง สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. เจ้าของรวมจึงไม่ผูกพันโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

โจทก์บรรยายฟ้องถึงข้ออ้างที่มาแห่งคำขอให้จำเลยคืนเงินประกันแก่โจทก์ว่าโจทก์ใช้สิทธิขอเลิกสัญญาตามข้อตกลงในสัญญาเช่า ข้อ 4 อันเป็นการขอเลิกสัญญาโดยข้อสัญญา มิใช่อาศัยสิทธิขอเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 548 และ 551 การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยบทบัญญัติแห่งกฎหมายจึงเป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นกรณีที่กฎหมายบังคับว่าต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ามีข้อตกลงว่าเมื่อเลิกสัญญาเช่า จำเลยต้องคืนเงินประกันหรือมัดจำให้โจทก์เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร จึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข)

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์ภายหลังจากที่สัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปและบอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป เป็นการฟ้องขอให้บังคับจำเลยในมูลละเมิด มิใช่เป็นการฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าทรัพย์ โจทก์ในฐานะที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ได้โดยไม่จำต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าที่ดินเป็นพยานหลักฐานในคดี แม้สัญญาเช่ามิได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังเป็นพยานหลักฐานได้

โจทก์เป็นผู้เยาว์อายุ 17 ปี เป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของ น. กับ ผ. โจทก์แป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามฟ้องโดยการรับมรดกจาก ผ. จำเลยเคยเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทแม้จะทำสัญญาเช่ากับ น. ซึ่งเป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของ ผ. แต่ก็ทำสัญญาเช่าหลังจากที่ ผ. ถึงแก่ความตายแล้ว น. จึงมีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทด้วย และไม่มีกฎหมายบังคับว่าผู้ให้เช่าจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า เมื่อโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1402 บัญญัติว่า "บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือนบุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า" จะเห็นได้ว่า สิทธิอาศัยมีได้แต่เฉพาะสิทธิที่จะอยู่อาศัยในโรงเรือนของบุคคลอื่นเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าบ้านดังกล่าวเป็นของจำเลยเอง และโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินพิพาทของโจทก์ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทอีกต่อไปเมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาทแต่จำเลยเพิกเฉยจึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์แล้ว โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยได้

สิทธิอาศัยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1402 มีได้แต่เฉพาะสิทธิที่จะอยู่อาศัยในโรงเรือนของบุคคลอื่นเท่านั้น เมื่อบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์เป็นของจำเลยเอง และโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิอาศัย โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาท แต่จำเลยเพิกเฉย จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยได้

แม้หนังสือมอบอำนาจของจำเลยจะระบุข้อความให้ ผ. ลงนามในสัญญาจ้างมิใช่สัญญาเช่าก็ตาม แต่ก็มีข้อความต่อไปว่าเพื่อการอนุญาตเช่าที่ดินของการรถไฟ ฯ เพื่อตั้งสำนักงานหน่วยงานที่พักระหว่างสถานีธนบุรี - ตลิ่งชัน เมื่ออ่านข้อความทั้งหมดประกอบแล้ว ย่อมเห็นเจตนาอันแท้จริงของจำเลยได้ว่าจำเลยประสงค์มอบอำนาจให้ ผ. ไปลงนามในสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์
การที่ ธ. พนักงานของโจทก์ลงนามในสัญญาเช่าโดยมิได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ แม้จะถือไม่ได้ว่าทำในฐานะผู้แทนโจทก์ แต่โจทก์ได้รับเอาผลแห่งนิติกรรมนั้นโดยได้ฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ ย่อมถือว่าโจทก์ได้ให้สัตยาบันแก่การนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 823 วรรคหนึ่ง
แม้โจทก์ได้ยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมล่วงพ้นระยะเวลาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 88 วรรคสอง แต่มาตรา 87 (2) ได้บัญญัติว่า แต่ถ้าศาลเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีโดยฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้เมื่อ ว. และเอกสารหมาย จ.9 เป็นพยานสำคัญในคดี ทั้งจำเลยได้มีโอกาสถามค้านและนำพยานหลักฐานเข้าสืบหักล้างพยานหลักฐานโจทก์ได้ ไม่ทำให้จำเลยต้องเสียเปรียบในเชิงคดีแต่อย่างใด การที่ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมได้ ซึ่งเป็นกรณีที่ถือได้ว่าศาลชั้นต้นได้พิจารณาแล้วเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมในการที่จะให้การวินิจฉัยชี้ขาดประเด็นสำคัญในคดีเป็นไปด้วยความเที่ยงธรรม จำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานสำคัญนั้น ศาลจึงมีอำนาจรับฟังคำเบิกความของ ว. และเอกสารหมาย จ.9 เป็นพยานหลักฐานของโจทก์ได้
เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่เช่าต่อไป โดยโจทก์รู้แล้วไม่ทักท้วง ถือว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ซึ่งข้อตกลงอื่นตามสัญญาใหม่ย่อมต้องเป็นไปตามสัญญาเดิม
จำเลยได้ออกจากพื้นที่เช่าเดือนมิถุนายน 2541 แล้ว โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าตั้งแต่วันที่เท่าใด คงได้ความจากหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ว่า โจทก์กำหนดให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าภายในวันที่ 14 มิถุนายน 2541 จึงต้องฟังให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้นว่า จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าตั้งแต่วันที่ 14 มิถุนายน 2541

จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารจากโจทก์มีกำหนด 3 ปี โดยสัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่า จำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เมื่อไรก็ได้ การที่จำเลยจะบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าจึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 ถึง 389
จำเลยเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตามมาตรา 213 วรรคหนึ่ง โดยไม่ต้องใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ทั้งการที่โจทก์ฟัองจำเลยก็ไม่เป็นการบอกเลิกสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิได้รับชดใช้ค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่ค้างชำระ แม้จำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าไปก่อนครบกำหนดเวลาการเช่าก็ตาม

ที่ดินพิพาทมีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิครอบครองที่ดินซึ่งระบุชื่อโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หากมีการตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจริง จำเลยก็น่าที่จะทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าตนได้ตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทไว้แล้วเพื่อรักษาสิทธิของตนเองไว้ คงไม่ทำเพียงสัญญาเช่าอันเป็นการผูกมัดตนเองให้เสียหายผิดไปจากความเป็นจริง อีกทั้งเมื่อโจทก์ยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมตำบล ม. ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าที่ดินพิพาท จำเลยก็ไม่ได้ยกความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทที่จำเลยอ้างว่าได้ซื้อมาจากโจทก์ขึ้นต่อสู้ไว้ในคำอุทธรณ์คำสั่งคณะกรรมการทำให้ไม่น่าเชื่อว่าได้มีการตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์ พยานหลักฐานของโจทก์จึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลย และฟังได้ว่าจำเลยเช่าที่ดินพิพาทของโจทก์ ดังนั้น การครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยจึงเป็นการครอบครองแทนโจทก์ การที่โจทก์ได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว จำเลยไม่ยอมออกไปไม่อาจถือว่าการกระทำของจำเลยดังกล่าวเป็นการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการครอบครองที่ดินพิพาทเป็นยึดถือเพื่อตนไปยังโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 แล้วได้ และจำเลยก็ไม่อาจยกเอาเรื่องการครอบครองของตนหลังจากนั้นขึ้นอ้างว่าเป็นการแย่งสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ได้ด้วย ที่ดินพิพาทจึงเป็นของโจทก์

เมื่อทรัพย์ที่เช่าคือโรงงานมาตรฐานทั้งสองหลังของโจทก์ได้รับความเสียหายทั้งหลัง สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันสิ้นสุดลงตาม ป.พ.พ. มาตรา 567 เมื่อทรัพย์ที่เช่าสูญหายหรือเสียหายไปโดยสิ้นเชิง จึงไม่สามารถที่จะส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าได้ ดังนั้น คดีโจทก์จึงไม่อยู่ในบังคับที่จะต้องฟ้องจำเลยภายใน 6 เดือน นับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 563 ตามคำฟ้องโจทก์ได้บรรยายถึงการกระทำของจำเลยว่า กระทำละเมิดเป็นเหตุให้โรงงานมาตรฐานทั้งสองหลังของโจทก์ได้รับความเสียหายถูกเพลิงไหม้ ซึ่งโจทก์จะต้องฟ้องผู้จะพึงใช้ค่าสินไหมทดแทนภายใน 1 ปี นับแต่วันที่โจทก์รู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้จะพึงใช้ค่าสินไหมทดแทน เมื่อปรากฏว่า คณะกรรมการสอบสวนหาตัวผู้รับผิดในทางแพ่งที่โจทก์ได้แต่งตั้งขึ้นได้ทำรายงานผลการสอบสวนหาตัวผู้รับผิดในทางแพ่งแจ้งแก่ผู้ว่าการของโจทก์ระบุว่า ไม่ปรากฏว่ามีผู้ใดเกี่ยวข้องในทางที่ทำให้เกิดเพลิงไหม้และจะต้องรับผิดในทางแพ่ง แต่เห็นว่าจำเลยผู้เช่าเป็นผู้ผิดสัญญาโดยทำให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สินที่เช่า จำเลยจึงต้องชดใช้ค่าเสียหายซึ่งโจทก์ได้บรรยายฟ้องไว้ด้วยว่าจำเลยมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าจะต้องส่งมอบโรงงานมาตรฐานที่เช่าจากโจทก์คืนในสภาพเรียบร้อยเมื่อคืนไม่ได้แล้วต้องชดใช้ค่าเสียหาย ซึ่งกรณีดังกล่าวไม่มีบทบัญญัติเรื่องอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงต้องใช้อายุความทั่วไป 10 ปี
เหตุเกิดเพลิงไหม้โรงงานมาตรฐานของโจทก์ เมื่อจำเลยเป็นผู้ครอบครองไฟฟ้าซึ่งเป็นทรัพย์อันเป็นของเกิดอันตรายได้โดยสภาพ การที่จำเลยไม่ดูแลให้ดีทำให้เกิดไฟไหม้ขึ้น จำเลยจึงต้องรับผิด เว้นแต่ว่าจำเลยจะพิสูจน์ได้ว่าการเสียหายนั้นเกิดแต่เหตุสุดวิสัย เมื่อมิใช่เหตุสุดวิสัยและมิได้เกิดเพราะความผิดของโจทก์ซึ่งเป็นผู้เสียหาย จำเลยจึงปฏิเสธความรับผิดหาได้ไม่