คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

จำเลยเช่าอาคารจากโจทก์เป็นเวลา 10 ปี การที่จำเลยเปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารจากร้านขายของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์เป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยถือได้ว่าเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่ง ดังนี้ จะฎีกาข้อเท็จจริงได้หรือไม่ต้องแยกจากกัน กล่าวคือ ถ้าหากฎีกาประเด็นเรื่องขับไล่ก็ต้องพิจารณาว่าค่าเช่าเกินเดือนละ 10,000 บาท หรือไม่ เมื่อโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยมีอัตราค่าเช่าเดือนละ 14,000 บาท ฎีกาของจำเลยในส่วนเรื่องขับไล่จึงไม่ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง ส่วนในเรื่องค่าเสียหายซึ่งทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นฎีกามีจำนวนเพียง 42,000 บาท ไม่เกิน 200,000 บาท ย่อมต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามมาตรา 248 วรรคหนึ่ง

โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินเดิมในเขตนิคมอุตสาหกรรมมีระยะเวลาเช่าถึงเดือนธันวาคม 2544 และได้รับการคัดเลือกในการประมูลให้เป็นผู้เช่าต่อไป แต่โจทก์ยังไม่ได้ทำสัญญาเช่าใหม่กับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย เมื่อสัญญาเช่าเดิมหมดสัญญาลงโจทก์ยังไม่มีสิทธิใดๆ ที่จะเข้าไปบริหารจัดการทำประโยชน์ในที่ดินได้ และยังไม่มีสิทธิเก็บค่าเช่าล็อกจากผู้ประกอบการค้ารายย่อย การที่จำเลยในฐานะผู้จัดการสำนักงานนิคมอุตสาหกรรมได้ประกาศเตือนให้ผู้ประกอบการค้ารายย่อยทราบว่า การทำนิติกรรมสัญญาใดๆ เพื่อประกอบการค้าต้องกระทำกับผู้ได้รับสิทธิเป็นผู้บริหารและจัดการทำประโยชน์ในที่ดินเท่านั้น หากไปทำสัญญากับผู้ไม่ได้รับสิทธิการเช่าและเกิดความเสียหายสำนักงานนิคมอุตสาหกรรมจะไม่รับผิดชอบเป็นการป้องกันและเตือนผู้ประกอบการค้ารายย่อยเท่านั้น และไม่มีข้อความที่ระบุหรืออ้างถึงตัวโจทก์เลย โจทก์จึงไม่ได้เสียชื่อเสียงหรือเสียหาย การกระทำของจำเลยดังกล่าวเป็นการกระทำตามหน้าที่ จึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์อันจะเป็นเหตุให้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

สัญญาเช่าทรัพย์แบบลีสซิ่งถือได้ว่าเป็นสัญญาเช่าทรัพย์อย่างหนึ่งที่โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 1 ผู้เช่าเมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่ายังไม่ตกเป็นของผู้เช่าจนกว่าจะแสดงเจตนารับคำมั่นของผู้ให้เช่าจนเกิดเป็นสัญญาซื้อขาย เงินค่าเช่าก็ไม่อาจถือว่ารวมค่าแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไว้ด้วย และผู้เช่าไม่อาจบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดการเช่าได้ เมื่อสัญญาเช่าทรัพย์แบบลีสซิ่งดังกล่าวมิใช่สัญญาเช่าซื้อ การที่ศาลล้มละลายกลางนำบทบัญญัติมาตรา 574 แห่ง ป.พ.พ. บรรพ 3 ลักษณะ 5 เช่าซื้อ มาปรับใช้แก่มูลหนี้ตามฟ้องแล้ววินิจฉัยว่ามูลหนี้ตามฟ้องยังไม่อาจกำหนดจำนวนได้โดยแน่นอน และพิพากษายกฟ้องนั้นจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
จำเลยที่ 1 ผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าเช่าตั้งแต่งวดที่ 3 ถึง 19 และยังคงค้างชำระค่าเช่ารวม 6,881,401.90 บาท ดังนี้ แม้มูลหนี้ดังกล่าวจะยังมิได้คำนวณเบี้ยปรับตามสัญญา จำเลยที่ 1 ก็เป็นหนี้โจทก์เป็นจำนวนแน่นอนไม่น้อยกว่า 2,000,000 บาท ส่วนจำเลยที่ 2 เป็นผู้ค้ำประกันหนี้ของจำเลยที่ 1 โดยยอมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมและไม่จำกัดจำนวนต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างชำระดังกล่าวต่อโจทก์ หนี้ดังกล่าวเป็นหนี้ตามสัญญาที่อาจกำหนดจำนวนได้โดยแน่นอนแล้ว

จำเลยอุทธรณ์ว่าสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ขอให้ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นจากยกฟ้องแย้งเป็นให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวที่พิพาทให้แก่จำเลย แต่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยแต่เพียงว่าคดีจำเลยต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงแล้วพิพากษาให้ยกอุทธรณ์โดยมิได้วินิจฉัยคดีในส่วนของฟ้องแย้งของจำเลยจึงเป็นการไม่ชอบตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142
ฟ้องแย้งของจำเลยที่อ้างว่าการเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวที่พิพาทเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง

ป.พ.พ. มาตรา 237 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าหนี้ชอบที่จะร้องขอให้ศาลเพิกถอนเสียได้ซึ่งนิติกรรมใด ๆ อันลูกหนี้ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ..." อำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการฉ้อฉลซึ่งนิติกรรมที่ลูกหนี้ได้กระทำลงโดยรู้ว่าเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบตามที่บัญญัติไว้ในมาตรานี้จึงเป็นอำนาจของเจ้าหนี้ แต่ตามข้อเท็จจริงที่โจทก์ทั้งสองบรรยายมาในคำฟ้องนั้น โจทก์ที่ 1 อ้างว่าโจทก์ที่ 1 ได้ภาระจำยอมโดยอายุความในทางเดินผ่านที่ดินของจำเลยที่ 1 อันเป็นการกล่าวอ้างว่าตนมีสิทธิในทรัพย์ของผู้อื่นในลักษณะของทรัพยสิทธิ เมื่อเป็นเรื่องทรัพยสิทธิ โจทก์ที่ 1 จึงไม่อาจฟ้องขอให้เพิกถอนการฉ้อฉลตามบทบัญญัติมาตรา 237 ดังกล่าวได้ แต่ต้องไปว่ากล่าวเอาตาม ป.พ.พ. บรรพ 4 ในส่วนที่ว่าด้วยภาระจำยอม ส่วนโจทก์ที่ 2 นั้น ได้ความเพียงว่าเป็นผู้เช่าที่ดินจากโจทก์ที่ 1 โดยไม่ปรากฏว่ามีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับจำเลยที่ 1 โจทก์ที่ 2 จึงไม่ใช่เจ้าหนี้ที่จะมีสิทธิฟ้องให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 เพิกถอนการฉ้อฉลได้เช่นกัน

ตามสัญญาให้เช่าสถานีบริการ คู่สัญญาตกลงกันว่า ในกรณีผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อหนึ่งข้อใด อันเป็นเหตุให้ ปตท. ได้รับความเสียหาย ปตท. จะมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญา หากผู้เช่าเพิกเฉยไม่ยอมปฏิบัติตามหรือปฏิบัติแล้วแต่ยังไม่ถูกต้อง ปตท. มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ดังนั้น โจทก์ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาคือต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญาหลังจากนั้นจึงบอกเลิกสัญญากับจำเลยได้ แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติให้ถูกต้อง ในเอกสารหมาย จ.14 ก็ไม่มีข้อความให้จำเลยปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญา หนังสือที่มีไปถึงจำเลยเป็นการบอกเลิกสัญญาที่ไม่ชอบด้วยข้อตกลงในสัญญาให้เช่าสถานีบริการ ต้องถือว่าสัญญาให้เช่าสถานีบริการยังไม่เลิกกัน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายหรือค่าปรับจากจำเลยทั้งสองโดยอาศัยสัญญาฉบับนี้ได้ แม้จำเลยทั้งสองจะไม่ได้ให้การต่อสู้เรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ไว้ แต่เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5), 246, 247 ศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่ากับโจทก์ตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าท้ายฟ้องแล้วผิดสัญญา ขอให้ขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย จำลยให้การว่าหนังสือสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องเป็นสัญญาที่โจทก์เจ้าของที่ดินรวมและจำเลยมีเจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตามคำให้การของจำเลยดังกล่าวถือได้ว่าจำเลยให้การยอมรับว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวกับโจทก์จริง เพียงแต่อ้างว่าหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขาย กรณีเช่นนี้จึงไม่จำเป็นต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นพยานหลักฐาน แม้หนังสือสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ตามคำรับของจำเลยว่ามีการทำหนังสือสัญญาเช่ากันจริงไม่ต้องห้ามตาม ป.รัษฎากร มาตรา118

การที่จำเลยได้ลงทุนก่อสร้างโครงเหล็กบนชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทเป็นเงิน 1,500,000 บาท นั้น เป็นเรื่องที่จำเลยกระทำเพื่อให้ติดตั้งป้ายโฆษณาสินค้าอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง โจทก์มิได้เรียกร้องให้จำเลยกระทำแต่อย่างใด ตามสัญญาเช่าพื้นที่และหนังสือสัญญาให้ความยินยอมต่อสัญญาเช่าก็ไม่มีข้อความบ่งบอกว่ามีข้อตกลงพิเศษที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าถึง 20 ปี แต่กลับปรากฏว่าเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้เช่ามีสิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกลับคืนไปได้ทั้งหมด ตามพฤติการณ์เห็นได้ว่าโจทก์ไม่ได้รับผลประโยชน์อื่นใดจากจำเลยนอกเหนือไปจากค่าเช่าเท่านั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

คดีเดิมโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายอ้างว่าสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นโมฆะ เนื่องจากจำเลยใช้อุบายหลอกลวงเป็นเหตุให้โจทก์สำคัญผิดในสาระสำคัญแห่งนิติกรรม สภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างซึ่งอาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาในคดีเดิมคือ จำเลยได้กระทำกลฉ้อฉลโจทก์เป็นเหตุให้โจทก์สำคัญผิดในสาระสำคัญแห่งนิติกรรมหรือไม่ แต่คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายโดยอ้างว่าบัดนี้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยครบกำหนดระยะเวลาจึงสิ้นผลผูกพันแล้ว สภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างอันเป็นหลักแห่งข้อหา เป็นเรื่องที่สัญญาเช่าที่พิพาทมีผลบังคับเพียงใด และสิ้นผลผูกพันแล้วหรือไม่ ข้ออ้างหรือประเด็นพิพาทที่ศาลต้องวินิจฉัยในคดีก่อนกับคดีนี้ไม่ใช่อย่างเดียวกัน ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงไม่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ

คดีเดิมโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายอ้างว่าสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นโมฆะ เนื่องจากจำลยใช้อุบายหลอกลวงเป็นเหตุให้โจทก์สำคัญผิดในสาระสำคัญแห่งนิติกรรม ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้ยกฟ้อง คดีอยู่ระหว่างพิจารณาของศาลฎีกา ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายโดยอ้างว่าบัดนี้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยครบกำหนดระยะเวลา 3 ปี จึงสิ้นผลผูกพันแล้ว ข้ออ้างหรือประเด็นพิพาทที่ศาลต้องวินิจฉัยในคดีก่อนกับคดีนี้ไม่ใช่อย่างเดียวกัน ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงไม่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ