คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

ตามบทบัญญัติแห่ง ป.วิ.พ. มาตรา 141 (3) กำหนดแต่เพียงว่าคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลต้องมีรายการแห่งคดีซึ่งหมายถึงต้องมีชื่อเรื่อง คำฟ้อง และคำให้การเพื่อกำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาท แต่มิได้บังคับว่าคำพิพากษาต้องมีทางนำสืบของโจทก์และจำเลยทั้งสองจึงจะเป็นคำพิพากษาที่ชอบด้วยกฎหมาย คดีนี้คงมีแต่เพียงทางนำสืบของโจทก์ จำเลยทั้งสองก็ให้การรับในประเด็นสำคัญตามคำฟ้องของโจทก์และมิได้นำสืบต่อสู้แต่อย่างใด การที่ศาลชั้นต้นนำข้อเท็จจริงตามทางนำสืบของโจทก์มาเขียนรวมไว้ในตอนวินิจฉัยจึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว
คดีฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจำเลยทั้งสองมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ถือเป็นคดีมีคำขอปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ แม้โจทก์มีคำขอเรียกค่าเสียหายมาด้วย ก็ไม่ถือว่าเป็นคดีมีทุนทรัพย์ ดังนั้น ที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความ 4,000 บาท แทนโจทก์นั้นไม่ชอบ เพราะตาราง 6 ท้าย ป.วิ.พ. ได้กำหนดอัตราค่าทนายความขั้นสูงในศาลชั้นต้นสำหรับคดีไม่มีทุนทรัพย์ไว้เพียง 3,000 บาท จึงเกินอัตราขั้นสูงที่กฎหมายกำหนด

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่พิพาทอ้างว่าให้เช่าได้เดือนละ 20,000 บาท ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 10,000 บาท โจทก์ไม่ฎีกา ถือว่าที่พิพาทอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท คดีต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง
โจทก์ฟ้องว่าให้จำเลยอาศัยทำประโยชน์ในที่พิพาท จำเลยให้การยอมรับว่าเข้าทำประโยชน์ไม่ใช่ในฐานะผู้อาศัย แต่ในฐานะผู้เช่าตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาที่ตกลงให้จำเลยเป็นผู้ปลูกสร้างที่พักอาศัยและอาคารเก็บสินค้าด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยแล้วให้จำเลยทำสัญญาเช่าครั้งละ 3 ปี จนครบกำหนด 15 ปี เป็นการที่จำเลยยกข้อเท็จจริงขึ้นต่อสู้ใหม่ ภาระการพิสูจน์ที่จะนำสืบให้เห็นว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าที่พิพาทกับจำเลยจริง จึงตกแก่จำเลย เมื่อจำเลยนำสืบไม่ได้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาท

การแสดงเจตนาต่อบุคคลซึ่งมิได้อยู่เฉพาะหน้านั้น ป.พ.พ. มาตรา 169 บัญญัติว่า "การแสดงเจตนาที่กระทำต่อบุคคลซึ่งมิได้อยู่เฉพาะหน้าให้ถือว่ามีผลนับแต่เวลาที่การแสดงเจตนานั้นไปถึงผู้รับการแสดงเจตนา..." ถ้อยคำที่ว่าไปถึงผู้รับการแสดงเจตนานั้นมิได้หมายความว่า ผู้นำจดหมายไปส่งจะต้องได้พบผู้รับการแสดงเจตนาโดยตรง แต่หมายความว่า ผู้นำจดหมายไปส่งต้องไปส่ง ณ ภูมิลำเนา หรือสำนักทำการงานของผู้รับการแสดงเจตนา แม้ขณะไปถึงภูมิลำเนาหรือสำนักทำการงานของผู้รับการแสดงเจตนา จะไม่พบผู้รับการแสดงเจตนาโดยตรง ก็ถือว่าเป็นการส่งยังสถานที่ที่ถูกต้องแล้ว ดังนี้ การที่เจ้าหน้าที่ไปรษณีย์นำหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปส่งให้จำเลยที่ 2 ที่ภูมิลำเนาของจำเลยที่ 2 อันเป็นการส่งอย่างเป็นทางการ แม้จะไม่พบจำเลยที่ 2 และไม่มีผู้ใดรับไว้ แต่ก็ถือได้ว่า หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ได้ไปถึงจำเลยที่ 2 และมีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าตามบทกฎหมายดังกล่าวแล้ว การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไปยังจำเลยที่ 2 จึงชอบด้วยกฎหมาย

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยถมดินและปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์เนื้อที่ประมาณ 80 ตารางวา ต่อมาจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับโจทก์ โดยจำเลยขอเช่าที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาการเช่า และจะยอมรื้อถอนออกไปเมื่อโจทก์ต้องใช้ประโยชน์ แต่จำเลยไม่ยอมรื้อถอนโรงเรือนออกไปภายในระยะเวลาที่โจทก์กำหนด ขอให้ศาลบังคับจำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกจากที่ดินของโจทก์และห้ามจำเลยเข้าเกี่ยวข้อง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเคยเช่าที่ดินของโจทก์ตามสัญญาประนีประนอมยอมความจริง แต่เป็นการเช่าที่ดินคนละแปลงกับที่ดินที่จำเลยครอบครองและปลูกบ้าน ที่ดินที่จำเลยครอบครองและปลูกบ้านมีเนื้อที่ประมาณ 150 ตารางเมตร อยู่นอกเขตที่ดินที่เช่าและนอกเขตที่ดินของโจทก์ ที่ดินที่จำเลยครอบครองจึงไม่เกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทที่โจทก์ฟ้อง แม้จำเลยจะครอบครองที่ดินมาโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกับเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่มีผลให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทที่โจทก์ฟ้อง ฟ้องแย้งของจำเลยจึงไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้
จำเลยให้การตอนแรกว่า จำเลยเคยเช่าที่ดินของโจทก์ตามสัญญาประนีประนอมยอมความจริง แต่เป็นการเช่าที่ดินคนละแปลงกับที่ดินที่จำเลยครอบครองและปลูกบ้านและเป็นการเช่าที่ดินเนื้อที่เพียง 5 ตารางวา มิใช่ประมาณ 80 ตารางวา ต่อมาทางราชการได้ขยายเขตถนนสาธารณะครอบที่ดินที่เช่าทั้งหมด สัญญาประนีประนอมยอมความจึงสิ้นผลบังคับไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่ดินที่จำเลยครอบครองและปลูกบ้านมีเนื้อที่ประมาณ 150 ตารางวา อยู่นอกเขตที่ดินที่เช่าและนอกเขตที่ดินของโจทก์ แต่จำเลยให้การในตอนหลังว่า ถึงอย่างไรจำเลยก็ครอบครองที่ดินพิพาทด้วยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี หากศาลจะฟังว่าที่ดินที่จำเลยครอบครองอยู่ในโฉนดที่ดินของโจทก์ จำเลยก็ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว คำให้การของจำเลยในประเด็นเรื่องการครอบครองปรปักษ์ขัดแย็งกันไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 177 วรรคสอง จึงไม่มีประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ แต่เป็นที่เข้าใจได้ว่าจำเลยให้การปฏิเสธฟ้องโจทก์โดยสิ้นเชิง ตามคำฟ้องและคำให้การของจำเลยจึงไม่อาจรับฟังข้อเท็จจริงเป็นยุติได้ ศาลจำต้องฟังพยานหลักฐานของโจทก์และจำเลยเสียก่อน

ป.พ.พ. มาตรา 563 หมายถึง การฟ้องคดีในกรณีที่ผู้เช่าปฏิบัติผิดหน้าที่ของผู้เช่าโดยทั่วไปตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 552 ถึงมาตรา 562 แต่กรณีที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเป็นค่าไฟฟ้าที่จำเลยค้างชำระและค่าขาดประโยชน์จากการที่โจทก์ไม่ได้รับค่าเช่าจากจำเลยครบถ้วนตามสัญญา ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตามมาตรา 193/30

เดิมที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของ ท. ต่อมาผู้จัดการมรดกของ ท. ได้ทำสัญญาให้ ธ. เช่าที่ดินมีกำหนด 20 ปี การที่ ธ. ปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดิน จึงไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 โจทก์ซื้อที่ดินมาจากผู้จัดการมรดกของ ท. ระหว่างอายุสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถว แต่เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดิน ธ. ย่อมหมดสิทธิในที่ดินต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป เว้นแต่ ธ. ยินยอมให้ตึกแถวตกเป็นของโจทก์ ตึกแถวย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามมาตรา 144 วรรคสอง เมื่อโจทก์ได้รับมอบสิทธิในตึกแถวแล้ว ตึกแถวย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามมาตรา 144 วรรคสอง แต่ ธ. ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวไม่มีอำนาจให้เช่าห้องพิพาทเกินกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดิน เมื่อสัญญาเช่าที่ดินครบกำหนดแล้ว ระยะเวลาการเช่าห้องพิพาทส่วนที่เกินกว่านั้นย่อมไม่ตกมายังโจทก์ตามมาตรา 569 เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทอีกต่อไป แต่จำเลยไม่ยอมออกไป จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

จำเลยที่ 1 ครอบครองเครื่องจักรยกของหนักบนอาคารสูงหรือปั้นจั่นหอสูงอันเป็นทรัพย์พิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า เมื่อจำเลยที่ 1 ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยที่ 1 มีหน้าที่จะต้องส่งคืนทรัพย์พิพาทแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ในสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 จะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตลอดเวลาที่ครอบครองทรัพย์พิพาทตามข้อตกลงในสัญญา แม้ว่าจำเลยที่ 1 ไม่ส่งมอบคืนทรัพย์พิพาทให้แก่โจทก์ตามข้อตกลงก็ตาม พฤติการณ์ของจำเลยที่ 1 ก็ยังฟังไม่ได้ว่าเป็นการเบียดบังที่จะเอาทรัพย์เป็นของตนโดยทุจริต กรณีเป็นเรื่องผิดสัญญาในทางแพ่งไม่มีมูลความผิดอาญาฐานยักยอกทรัพย์

คดีเดิมมีประเด็นว่าโจทก์ในคดีนี้ผิดสัญญาเช่าหรือไม่ ส่วนในคดีนี้มีประเด็นว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่หรือไม่ คดีนี้โจทก์อ้างเหตุว่าสัญญาเช่าและสัญญาประนีประนอมยอมความไม่ผูกพันโจทก์เพราะมีการปลอมเอกสารแล้วทำสัญญาเช่าโดยผู้ทำไม่มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ ซึ่งไม่เกี่ยวกับความรับผิดตามสัญญาเช่า อีกทั้งประเด็นที่ต้องวินิจฉัยทั้งสองคดีมิได้อาศัยเหตุอย่างเดียวกัน ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ
เมื่อการแต่งตั้ง พ. เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายมาแต่แรก ผู้ใดจะกล่าวอ้างแสวงสิทธิจากเอกสารดังกล่าวนั้นหาได้ไม่ เมื่อศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาให้เพิกถอนการจดทะเบียนแก้ไขเพิ่มเติมกรรมการและอำนาจกรรมการ ย่อมทำให้ พ. ถูกเพิกถอนจากการเป็นกรรมการและผู้มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ การใดที่ พ. กระทำไปในฐานะผู้มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ เป็นการกระทำที่ไม่มีอำนาจและไม่ผูกพันโจทก์ สัญญาเช่าที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้าง สัญญาประนีประนอมยอมความ ย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมายและไม่ผูกพันโจทก์ โจทก์มีสิทธิที่จะร้องขอให้เพิกถอนกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบ สัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมตาม ป.วิ.พ. มาตรา 27 ในคดีเดิมเสียได้ แล้วจึงฟ้องบังคับให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินในภายหลัง หรือโจทก์จะใช้สิทธิในฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งมีสิทธิติดตามเอาคืนทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ การที่โจทก์เลือกใช้สิทธิโดยฟ้องบังคับให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์ด้วยเหตุสัญญาเช่าไม่ผูกพันโจทก์ จึงเป็นเรื่องที่โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ใช้สิทธิติดตามเอาคืนทรัพย์สินของตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 โจทก์จึงไม่จำต้องยื่นคำร้องขอเพิกถอนกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบในคดีเดิม
เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า สัญญาเช่าและสัญญาประนีประนอมยอมความไม่ผูกพันโจทก์ แม้จำเลยจะอ้างว่าทำสัญญาทั้งสองสัญญาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ก็ไม่ทำให้จำเลยมีสิทธิในการเช่า อันจะใช้ยันโจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ การแต่งตั้ง พ. เป็นกรรมการของโจทก์เกิดจากการกระทำความผิดอาญาฐานปลอมเอกสาร อันเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน ถือว่าการแต่งตั้งนั้นไม่มีผลทางกฎหมาย มิใช่เรื่องการแต่งตั้งกรรมการมีข้อบกพร่องหรือบกพร่องในเรื่องคุณสมบัติของกรรมการตาม ป.พ.พ. มาตรา 1166
ที่ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงเรื่องจำเลยไม่ชำระค่าเช่าและไม่ได้ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินพิพาทโดยโจทก์ไม่ได้ตั้งประเด็นดังกล่าวนั้น เป็นการวินิจฉัยตามข้อต่อสู้ในคำให้การและทางนำสืบของจำเลยว่าข้ออ้างของจำเลยรับฟังได้หรือไม่ ไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น

พระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ.2505 มาตรา 31 วรรคสาม บัญญัติเพียงว่าให้เจ้าอาวาสเป็นผู้แทนของวัดในกิจการทั่วไปเท่านั้น มิได้บังคับว่าการกระทำกิจการแทนวัดจะต้องประทับตราสำคัญของวัดด้วย ดังนั้นแม้หนังสือมอบอำนาจที่พระราชสุธรรมาภรณ์มอบอำนาจให้ ป. มีอำนาจฟ้องคดีและทำ นิติกรรมสัญญาใดๆ แทนวัดโจทก์ที่ 1 จะมีพระราชสุธรรมาภรณ์ลงลายมือชื่อโดยมิได้ประทับตราสำคัญของโจทก์ที่ 1 ไว้ด้วย ก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจช่วงจาก ป. จึงมีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ที่ 1 ได้
การทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมมีผลฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 จึงเป็นการเช่าที่ไม่ต้องได้รับความเห็นชอบจากกรมการศาสนาตาม ข้อ 4 ของกฎกระทรวงฉบับที่ 2 (พ.ศ.2511) ที่ออกตามความในพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ.2505

โจทก์ร่วมกับจำเลยทำสัญญาจำนำข้าวระหว่างกันโดยโจทก์ร่วมยอมให้ข้าวอยู่ในความครอบครองของจำเลย ย่อมถือไม่ได้ว่าจำเลยมอบข้าวไว้เป็นประกันการชำระหนี้ตามความหมายในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะจำนำ เมื่อไม่มีการจำนำจึงขาดองค์ประกอบที่จะเป็นความผิดข้อหาโกงเจ้าหนี้ตาม ป.อ. มาตรา 349
โจทก์ร่วมเช่าโกดังเก็บข้าวซึ่งเป็นโกดังที่จำเลยใช้ประกอบกิจการโรงสีของจำเลย เมื่อทำสัญญาเช่าแล้วจำเลยเป็นผู้ถือกุญแจโกดังเพียงฝ่ายเดียว จำเลยเป็นผู้ครอบครองโกดังอยู่เช่นเดิม สัญญาเช่าที่ทำไว้มีค่าเช่าเพียงปีละ 100 บาท นับว่าน้อยมาก จึงเป็นการทำสัญญาเช่าเป็นแบบพิธีเท่านั้น คู่สัญญาไม่ได้มีเจตนาให้เป็นการเช่าตามกฎหมายอย่างแท้จริง กรณีถือว่าจำเลยยังเป็นผู้ครอบครองโกดังที่เช่าอยู่ตลอดเวลา จำเลยจึงไม่อาจรบกวนการครอบครองของตนเองได้ ไม่มีความผิดฐานบุกรุก