คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อสังหาริมทรัพย์

การที่ผู้จำนองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกพิพาทที่จำนองให้โจทก์ซึ่งเป็นธนาคารพาณิชย์ผู้รับจำนองเป็นการชำระหนี้จำนอง เป็นกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของธนาคารพาณิชย์เนื่องจากการชำระหนี้ตามพระราชบัญญัติการธนาคารพาณิชย์ พ.ศ.2505 มาตรา 12(5) วรรคสอง (เดิม) ซึ่งกฎหมายมุ่งหมายให้กระทำได้ เพียงแต่อยู่ภายในเงื่อนไขที่ว่าธนาคารพาณิชย์ซึ่งได้รับอสังหาริมทรัพย์มาในกรณีดังกล่าวจะต้องจำหน่ายภายในเก้าปีนับแต่วันที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตกเป็นของธนาคารพาณิชย์ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีเป็นอย่างอื่น ฉะนั้นการที่โจทก์รับโอนที่ดินและตึกพิพาทจึงไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมาย และไม่เป็นโมฆะ

การที่ผู้จำนองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกพิพาทที่จำนองให้โจทก์ซึ่งเป็นธนาคารพาณิชย์ผู้รับจำนองเป็นการชำระหนี้จำนอง เป็นกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของธนาคารพาณิชย์เนื่องจากการชำระหนี้ตามพระราชบัญญัติการธนาคารพาณิชย์ พ.ศ.2505 มาตรา 12(5) วรรคสอง (เดิม)ซึ่งกฎหมายมุ่งหมายให้กระทำได้ เพียงแต่อยู่ภายในเงื่อนไขที่ว่าธนาคารพาณิชย์ซึ่งได้รับอสังหาริมทรัพย์มาในกรณีดังกล่าวจะต้องจำหน่ายภายในเก้าปีนับแต่วันที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตกเป็นของธนาคารพาณิชย์ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีเป็นอย่างอื่น ฉะนั้นการที่โจทก์รับโอนที่ดินและตึกพิพาทจึงไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมาย และไม่เป็น โมฆะ

โจทก์จำเลยเป็นพี่น้องกัน จำเลยขายบ้าน 2 หลัง และส่งมอบให้โจทก์เข้าครอบครองอาศัยตลอดมา โดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แสดงว่าคู่กรณีมิได้มีเจตนาที่จะดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายมาแต่แรกการซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะและจะถือว่าการซื้อขายบ้านหลังที่ 2 ซึ่งโจทก์ยังค้างชำระเงิน เป็นสัญญาจะซื้อขายก็ไม่ได้ เพราะโจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์ซื้อบ้านจากจำเลยเด็ดขาดมาแต่แรกแล้วแม้การซื้อขายเป็นโมฆะแต่โจทก์ครอบครองบ้านหลังแรกอย่างเป็นเจ้าของถึงวันฟ้องเกินกว่า 10 ปีแล้ว โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์บ้านหลังแรกโดยการครอบครองปรปักษ์

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเช่ากับค่าเสียหาย จำเลยให้การว่าไม่เคยเช่าที่ดินโจทก์และได้ออกจากที่พิพาทไปแล้วก่อนสืบพยานโจทก์ จำเลยขอให้ศาลชี้ขาด ข้อกฎหมายเบื้องต้นว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะสำเนาเอกสาร ท้ายฟ้องมิใช่สัญญาเช่าและจำเลยออกจากที่พิพาทไปแล้ว ศาลชั้นต้นงดสืบพยานโจทก์จำเลยและพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ว่าศาลชั้นต้นยกฟ้องโจทก์โดยอ้างว่า บันทึกประจำวันท้ายฟ้องไม่ใช่สัญญาเช่านั้นไม่ชอบ ขอให้พิพากษาให้ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์แล้วพิจารณาใหม่ตามรูปคดีดังนี้ ประเด็นตามอุทธรณ์ของโจทก์มีเพียงว่า บันทึกประจำวันท้ายฟ้องเป็นหลักฐานการเช่าหรือไม่ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า คำฟ้องของโจทก์แสดงว่ามีข้อโต้แย้ง เกิดขึ้นระหว่างโจทก์จำเลยเกี่ยวกับที่พิพาท ต้องฟังข้อเท็จจริงจากการนำสืบของคู่ความก่อนแล้วให้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษาใหม่นั้น จึงไม่ตรงตามประเด็นที่โจทก์อุทธรณ์เมื่อศาลฎีกาเห็นว่าบันทึกประจำวันท้ายฟ้องไม่ใช่ หลักฐานการเช่าแล้ว ก็ต้องยกฟ้องโจทก์

จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทที่ถูกยึดและได้ทำ สัญญายกให้แก่ผู้ร้องแต่การยกให้ซึ่งที่ดินอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525ประกอบกับมาตรา 456 จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อปรากฏว่ายังไม่ได้มีการจดทะเบียนการยกให้ ที่ดินพิพาทยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยอยู่ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิยื่นคำร้องขอต่อศาลให้สั่งปล่อยที่ดินพิพาท

ในการซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยมีการทำหลักฐานกันไว้ตามใบสั่งจองเอกสารหมาย จ. 1 ฉบับ เดียวซึ่ง มี ใจ ความว่า จำเลยได้ตกลงจองบ้าน แบบ พ.พร้อม ที่ดิน แปลง หมายเลข ที่ 128 ของ โจทก์ ผู้ขาย โดยจำเลย ตกลง ชำระ เงินดาวน์ ให้โจทก์ ในวันสั่งจอง เป็นเงิน40,600 บาทและจะชำระต่อไป งวดที่หนึ่งในวันที่ 20 มิถุนายน 2518 เป็นเงิน 19,000 บาท ส่วนค่าบ้านและค่าที่ดิน งวดต่างๆ จะชำระภายใน 30 วัน นับจากได้รับแจ้งจากโจทก์ทุกครั้งไป ถ้าจำเลยไม่ชำระตามกำหนดเวลาให้ถือว่าจำเลยผิดนัดและสละสิทธิ ในบ้านและที่ดินที่สั่งจองไว้ ยอมให้โจทก์ริบเงินที่ชำระแล้วทั้งสิ้น แล้วลงชื่อโจทก์จำเลย ใบสั่งจองนี้จึงมีลักษณะเป็นหลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ รายพิพาทและชำระ เงินดาวน์กันเท่านั้น หาใช่เป็นสัญญาเช่าซื้อ ไม่
สัญญาเช่าซื้อมีกฎหมายบังคับในเรื่องแบบไว้เป็นพิเศษในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือเป็นโมฆะ ฉะนั้น เมื่อไม่มีการทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือให้แจ้งชัดว่าเป็นการเช่าซื้อ จะฟังว่าเป็นการเช่าซื้อหาได้ไม่เพราะเป็นการขัดต่อ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94
โจทก์ได้นำบ้านและที่ดินพิพาทที่ตกลงขายให้จำเลยตามใบสั่งจองเอกสารหมาย จ. 1 ไปโอนให้ ก. เสียก่อนที่จะโอนให้จำเลยเมื่อจำเลยทราบความจริงข้อนี้จึงไม่ชำระค่าผ่อนซื้อ ดังนี้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและไม่อยู่ในฐานะที่สามารถชำระหนี้ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 211 โจทก์จะหาว่าจำเลยตกเป็นผู้ผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ชำระค่าผ่อนซื้อตามงวดหาได้ไม่
ในใบสั่งจองเอกสารหมาย จ.1 ไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าโจทก์จะต้องจัดหาธนาคารมารับจำนองบ้านและที่ดินพิพาทเพื่อให้จำเลยกู้เงินมาชำระค่าบ้านและที่ดินแก่โจทก์ ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์จัดหาธนาคารมารับจำนองบ้านและที่ดินรายนี้เพื่อนำเงินมาชำระราคาที่ค้างแก่โจทก์นั้นจึงเป็นการนอกเหนือข้อสัญญาที่ตกลงกันไว้เป็นหนังสือเป็นการไม่ชอบ

ผู้ตายบอกขายบ้านพิพาท จำเลยรับซื้อไว้และได้ชำระราคาบ้านบางส่วนให้ผู้ตาย ผู้ตายได้ส่งมอบบ้านพิพาทให้จำเลยเข้าอยู่อาศัย โดยไม่ได้ความว่าขณะตกลงซื้อขายกันได้มีการพูดจากันถึงเรื่องการไปจดทะเบียนโอนกันในภายหลัง แสดงว่าคู่กรณีไม่ประสงค์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การซื้อขายบ้านพิพาทจึงถือว่าเป็นการซื้อขายกันโดยเด็ดขาด เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ แม้จะได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ก็จะถือว่าสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ จำเลยจึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ซึ่งเป็นทายาทรับเงินราคาบ้านส่วนที่เหลือแล้วโอนกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทให้แก่จำเลยมิได้
การซื้อขายจะบังคับคดีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ได้หรือไม่ เป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้

ผู้ตายบอกขายบ้านพิพาทจำเลยรับซื้อไว้และได้ชำระราคาบ้านบางส่วนให้ผู้ตาย ผู้ตายได้ส่งมอบบ้านพิพาทให้จำเลยเข้าอยู่อาศัย โดยไม่ได้ความว่าขณะตกลงซื้อขายกันได้มีการพูดจากันถึงเรื่องการไปจดทะเบียนโอนกันในภายหลัง แสดงว่าคู่กรณีไม่ประสงค์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การซื้อขายบ้านพิพาทจึงถือว่าเป็นการซื้อขายกันโดยเด็ดขาด เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ แม้จะได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ก็จะถือว่าสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ จำเลยจึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ซึ่งเป็นทายาทรับเงินราคาบ้านส่วนที่เหลือแล้วโอนกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทให้แก่จำเลยมิได้
การซื้อขายจะบังคับคดีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา456 ได้หรือไม่ เป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้

แผงลอยพิพาทอยู่ในตลาดซึ่งเป็นที่ขายของจำพวกอาหารมีลักษณะเป็นพื้นและฝากั้นแบ่งเป็นช่อง ๆ ซึ่งเป็นที่วางของขายบนพื้นดิน ประกอบกับคำฟ้องของโจทก์บรรยายว่าจำเลยทั้งสี่ร่วมกันขนสินค้าเข้าไปขายในที่พิพาทอีกอันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของโจทก์ คำว่าที่พิพาทตามคำฟ้องจึงมีความหมายอยู่ในตัวว่าเป็นพื้นดิน ฉะนั้นแผงลอยพิพาทตามฟ้องจึงหมายถึงพื้นดินอันเป็นที่ตั้งของแผงลอยจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ มิใช่แผงลอยทั่วๆ ไป

แผงลอยพิพาทอยู่ในตลาดซึ่งเป็นที่ขายของจำพวกอาหารมีลักษณะเป็นพื้นและฝากั้นแบ่งเป็นช่องๆ ซึ่งเป็นที่วางของขายบนพื้นดิน ประกอบกับคำฟ้องของโจทก์บรรยายว่าจำเลยทั้งสี่ร่วมกันขนสินค้าเข้าไปขายในที่พิพาทอีกอันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของโจทก์ คำว่าที่พิพาทตามคำฟ้องจึงมีความหมายอยู่ในตัวว่าเป็นพื้นดินฉะนั้นแผงลอยพิพาทตามฟ้องจึงหมายถึงพื้นดินอันเป็นที่ตั้งของแผงลอย จึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ มิใช่แผงลอยทั่วๆ ไป