คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่าช่วง

การโอนสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทที่จำเลยเช่าช่วงระหว่าง ว. ผู้ให้เช่าและห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ผู้เช่าหรือผู้โอนสิทธิกับโจทก์ผู้รับโอนสิทธิ เมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว การโอนสิทธิย่อมสมบูรณ์ โจทก์จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิโดยชอบ และการที่โจทก์บอกกล่าวการโอนสิทธิดังกล่าวให้จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ทราบเป็นหนังสือแล้ว โจทก์จึงยกการรับโอนสิทธิดังกล่าวเป็นข้อต่อสู้และเรียกค่าเช่าช่วง ที่จำเลยค้างชำระจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 306 วรรคหนึ่ง

การเช่าทรัพย์ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า เมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงโดยโจทก์ยินยอม จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้เช่าช่วงโดยชอบและต้องรับผิดต่อโจทก์ผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 545 จำเลยที่ 2 หาใช่บริวารของจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 สิ้นสุดลงในวันที่ 8 สิงหาคม 2540 ซึ่งทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 สิ้นสุดลงในวันเดียวกันนี้ด้วยเพราะเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเช่าต่อไปแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอีกต่อไป ดังนั้น การที่จำเลยที่ 2 ยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าช่วงตลอดมาหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้ จำเลยที่ 2 จะโต้เถียงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่

ตามสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนด 30 ปี ข้อ 4 ที่ระบุว่าเช่าเพื่อปลูกสร้างตึกให้เช่าไม่มีเงินกินเปล่านั้น ต. ผู้ให้เช่าเดิมกับจำเลยทั้งสามไม่ได้กำหนดรายละเอียดและเวลาไว้ว่าจำเลยทั้งสามจะต้องปลูกสร้างตึกขึ้นจำนวนเท่าใดและในเวลาใด จึงต้องแปลความว่าเป็นสิทธิของจำเลยทั้งสามที่จะปลูกสร้างตึกจำนวนเท่าใดและในเวลาใดก็ได้ หรือหากจะมีการตกลงกำหนดกันใหม่ก็ต้องเป็นไปตามข้อตกลงของ ต. กับจำเลยทั้งสาม หาใช่ว่า ต. ฝ่ายเดียวจะเป็นผู้กำหนดเวลานั้นใหม่ได้ การที่โจทก์รับโอนที่ดินพิพาทมาจาก ต. โจทก์ก็ต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของ ต. มาด้วย โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะกำหนดเวลาให้จำเลยทั้งสามปลูกสร้างตึกได้ฝ่ายเดียว การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามดำเนินการปลูกสร้างตึกโดยอ้าง
ว่า บัดนี้ระยะเวลาการเช่าล่วงเลยมาเป็นระยะเวลาถึง 8 ปีเศษ และจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตาม จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญา และในเรื่องการให้เช่าช่วงนั้น ตามสำเนาหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนด 30 ปี ระบุว่า ให้เช่าช่วงได้โดยไม่ได้มีข้อความระบุว่าต้องเป็นการให้เช่าช่วงตึกเท่านั้น จึงต้องแปลความหมายว่าในการเช่าที่ดินพิพาทนี้จำเลยทั้งสามมีสิทธินำที่ดินพิพาทไปให้เช่าช่วงได้ โดยอาจให้เช่าช่วงเฉพาะที่ดินหรือเมื่อมีการปลูกสร้างตึกก็นำตึกพร้อมที่ดินไปให้เช่าช่วงได้เช่นกัน การที่จำเลยทั้งสามยังไม่ได้ปลูกสร้างตึกและนำที่ดินไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงจึงไม่ถือว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่าเช่นกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสำเนาหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนด 30 ปี
ที่จำเลยทั้งสามฎีกาขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายให้จำเลยทั้งสามนั้น เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องแย้ง จำเลยทั้งสามมิได้อุทธรณ์จึงเป็นข้อที่จำเลยทั้งสามมิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 7 ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง

การเช่าช่วงที่ดินพิพาทถือเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งจึงต้องตกอยู่ภายใต้บังคับของ ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ เมื่อจำเลยเข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าเช่าช่วงจากโจทก์ แต่ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าช่วงกับโจทก์แต่อย่างใด และไม่ปรากฏว่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อของจำเลยผู้เช่า จำเลยจึงไม่อาจยกการเช่าช่วงขึ้นใช้ยันโจทก์ได้ การที่จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทจึงต้องถือว่าจำเลยอยู่โดยอาศัยสิทธิของโจทก์ จำเลยจะอ้างว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินแก่โจทก์แล้ว เพื่อต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหาได้ไม่ เมื่อโจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทอีกต่อไปและได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยยังคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อมาย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายได้

สัญญาเช่าพิพาท มีจำเลยผู้ให้เช่าทำสัญญากับโจทก์ที่ 1 ผู้เช่า โจทก์ที่ 3 เป็นเพียงผู้เช่าช่วงจากโจทก์ที่ 2 โดยโจทก์ที่ 2 เช่าช่วงจากโจทก์ที่ 1 โจทก์ที่ 3 จึงมิใช่ผู้เช่าโดยตรงกับจำเลย ซึ่งระหว่างโจทก์ที่ 3 ผู้เช่าช่วงกับจำเลยผู้ให้เช่าเดิมนั้น ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ผู้เช่าช่วงถือเอาสิทธิใด ๆ กับจำเลยผู้ให้เช่าเดิมได้ กฎหมายคงบัญญัติเฉพาะให้ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงเท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 545 บทบัญญัติดังกล่าวเป็นบทยกเว้นหลักทั่วไปที่ว่าสัญญามีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่อาจบังคับเอากับบุคคลภายนอกสัญญาได้ กรณีจึงไม่อาจตีความขยายความบทบัญญัติซึ่งเป็นข้อยกเว้นในทางกลับกันให้ผู้เช่าช่วงเรียกร้องสิทธิและหน้าที่เอาจากผู้ให้เช่าเดิมได้ เมื่อไม่มีกฎหมายบัญญัติเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ใด ๆ ที่จะพึงมีต่อกันในอันที่จะให้อำนาจแก่ผู้เช่าช่วงฟ้องบังคับเอากับผู้ให้เช่าเดิมเพื่อรับผิดต่อผู้เช่าช่วงโดยตรงได้ แม้จำเลยซึ่งเป็นผู้ให้เช่าจะเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าพิพาท ทำให้โจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นผู้เช่าได้รับความเสียหาย และหากฟังข้อเท็จจริงดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การเช่าช่วงของโจทก์ที่ 3 เป็นไปโดยชอบ แต่เมื่อโจทก์ที่ 3 ไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับจำเลย โจทก์ที่ 3 จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยรับผิดได้

จำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยให้จำเลยที่ 1 ให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ การที่โจทก์ทำสัญญาเช่าช่วงกับจำเลยที่ 1 จึงเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ ต่อมาจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงทำหนังสือเลิกการจดทะเบียนการเช่าที่ดินก่อนครบกำหนด ทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ระงับลงด้วย จำเลยที่ 1 ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ ส่วนโจทก์ผู้เช่าช่วงกับจำเลยที่ 2 ผู้ให้เช่าช่วงเดิม กฎหมายบัญญัติให้ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าช่วงเดิมโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 545 ซึ่งเป็นบทบัญญัติยกเว้นหลักทั่วไปที่ว่าสัญญาผูกพันเฉพาะคู่สัญญา ไม่อาจบังคับเอากับบุคคลภายนอกได้ แต่ไม่อาจตีความบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวในทางกลับกันให้ผู้เช่าช่วงสามารถเรียกร้องสิทธิและหน้าที่เอาจากผู้ให้เช่าเดิมได้ เมื่อไม่มีกฎหมายบัญญัติเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ใด ๆ ที่จะพึงมีต่อกันในอันที่จะให้อำนาจแก่ผู้เช่าช่วงฟ้องบังคับเอากับผู้ให้เช่าเดิมเพื่อให้รับผิดต่อผู้เช่าช่วงได้โดยตรง แม้จำเลยที่ 2 จะมีข้อตกลงกับจำเลยที่ 1 ในการเลิกสัญญาเช่าว่า จำเลยที่ 2 ยอมรับภาระผูกพันของรายย่อยที่มีภาระผูกพันตามสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 อันเป็นข้อสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 แต่โจทก์มิได้แสดงเจตนาแก่จำเลยที่ 2 ว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้น เมื่อโจทก์กับจำเลยที่ 2 มิได้มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ต่อโจทก์ได้

โจทก์บรรยายฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2554 จำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าบ้านและที่ดินพิพาทของโจทก์เพื่อประกอบธุรกิจร้านอาหาร มีกำหนด 3 ปี มีข้อสัญญาข้อหนึ่งว่า ผู้เช่าจะโอนสิทธิการเช่าหรือนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงไม่ได้เว้นแต่ผู้เช่าจะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ต่อมาราวเดือนพฤษภาคม 2559 จำเลยที่ 1 นำบ้านและที่ดินไปให้จำเลยที่ 3 เช่าช่วง เป็นการผิดสัญญาเช่า การที่จำเลยที่ 3 อยู่ในบ้านและที่ดินพิพาทจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 3 ไม่ใช่ผู้เช่าช่วงแต่เป็นเพียงบริวารของจำเลยที่ 1 สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ยังไม่ระงับ จำเลยทั้งสามสามารถอยู่ในบ้านและที่ดินพิพาทได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ นับว่าเป็นการกล่าวอ้างเหตุแห่งการปฏิเสธว่าจำเลยที่ 3 อยู่ในบ้านและที่ดินพิพาทโดยได้รับอนุญาตจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 3 เป็นเพียงบริวารของจำเลยที่ 1 เท่านั้น ไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ คำให้การของจำเลยที่ 3 ดังกล่าวจึงเป็นคำให้การปฏิเสธคำฟ้องของโจทก์โดยชัดแจ้งแล้ว ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 177 วรรคสอง
แม้จำเลยที่ 3 ทำสัญญาเช่าช่วงบ้านและที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 และได้ใช้ประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาท แต่ก็เป็นการอยู่และใช้ประโยชน์โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าช่วงที่ทำไว้กับจำเลยที่ 1 ซึ่งมีผลเพียงว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิให้เช่าช่วง จำเลยที่ 3 ก็ไม่มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาทอีกต่อไป แต่ไม่ทำให้การที่จำเลยที่ 3 ได้อยู่และใช้ประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาทมาก่อนแล้วนั้น กลายเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 3 จึงไม่จำต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์