คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
กฎหมาย

โจทก์ฟ้องโดยไม่มีหลักฐานแห่งการกู้ยืมเงินเป็นหนังสือมาแสดง แต่โจทก์มีหนังสือรับสภาพหนี้มีใจความว่าผู้ตายเป็นหนี้โจทก์ โดยนำโฉนดที่ดินมาให้ยึดถือไว้เป็นประกัน และจำเลยในฐานะทายาทของผู้ตายรับจะชดใช้เงินแก่โจทก์ กับมีลายมือชื่อของจำเลยในสัญญา และโจทก์มี ส. บุตรของโจทก์และในฐานะผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์และเป็นพยานลงชื่อในหนังสือรับสภาพหนี้มาเบิกความยืนยันว่า ผู้ตายซึ่งเป็นบิดาของจำเลยกู้ยืมเงินโจทก์จริงและมารดาพยานซึ่งเป็นพี่ของผู้ตายต้องการช่วยน้อง จึงให้นำโฉนดที่ดินมาวางเป็นประกัน มีการทำสัญญากู้ยืมเงินกันไว้ ต่อมาเมื่อจำเลยทำหนังสือรับสภาพหนี้ โจทก์ได้คืนสัญญากู้ยืมเงินให้จำเลย โจทก์และ ส. เป็นญาติของจำเลย เชื่อว่า ส. เบิกความไปตามความจริงที่ได้รู้เห็นมา อันเป็นการนำสืบถึงความเป็นมาของมูลหนี้เดิมและหลักทรัพย์ที่นำมาเป็นประกันประกอบกับโจทก์มีโฉนดที่ดินของผู้ตายอยู่ในครอบครอง จึงฟังได้ว่าผู้ตายกู้ยืมเงินโจทก์โดยมีการทำสัญญากู้ยืมเงินกันไว้จริง และมีการคืนให้จำเลยเมื่อมีการทำหนังสือรับสภาพหนี้
การที่ ง. โทรศัพท์แจ้งให้จำเลยทราบว่าผู้ตายเป็นหนี้โจทก์ให้จำเลยไปลงชื่อรับชำระหนี้ มิฉะนั้นจะเอาตำรวจมาจับและต้องติดคุก แสดงว่า ง. ได้แจ้งข้อเท็จจริงในหนังสือให้จำเลยทราบแล้วก่อนที่จะมีการทำหนังสือดังกล่าวขึ้น ส่วนถ้อยคำที่ว่า "ให้จำเลยไปลงชื่อรับชำระหนี้มิเช่นนั้นจะเอาตำรวจมาจับจะต้องติดคุก" นั้น จากพฤติการณ์ที่ผู้ตายเสียชีวิตและยังไม่มีผู้ใดชำระหนี้ การที่ ง. พูดขู่จำเลยดังกล่าว และจำเลยยอมลงลายมือชื่อในหนังสือรับสภาพหนี้ยอมรับผิดจะใช้เงินที่กู้คืนแก่โจทก์ เป็นกรณีที่ ง. ทำไปโดยเชื่อว่าตนมีสิทธิทำได้ตามกฎหมาย ถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิตามปกตินิยม หาใช่เป็นการหลอกลวงข่มขู่อันจะทำให้นิติกรรมเป็นโมฆียะไม่ หนังสือรับสภาพหนี้จึงมีผลใช้บังคับได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 165 วรรคหนึ่ง และมาตรา 166
ผู้ตายถึงแก่ความตายเมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2556 จำเลยทำหนังสือรับสภาพหนี้วันที่ 1 พฤษภาคม 2557 เมื่อการทำหนังสือรับสภาพหนี้ของจำเลยต่อโจทก์ชอบด้วยกฎหมาย ย่อมทำให้อายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1754 วรรคสาม สะดุดหยุดลงตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/14 (1) โจทก์ไม่ต้องห้ามฟ้องเมื่อพ้นกำหนด 1 ปี นับแต่รู้ถึงความตายของเจ้ามรดกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1754 วรรคสาม และต้องเริ่มต้นนับอายุความใหม่ตามอายุความแห่งมูลหนี้เดิมนับแต่เหตุที่ทำให้อายุความสะดุดหยุดลงนั้นสิ้นสุดลง เมื่อกฎหมายไม่ได้กำหนดอายุความของการกู้ยืมเงินไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30 ส่วนหนังสือรับสภาพหนี้ไม่มีอายุความในตัวเองเพียงแต่มีผลทำให้อายุความในมูลหนี้เดิมสะดุดหยุดลง โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระหนี้แก่โจทก์ได้ภายในกำหนด 10 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2557 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/15 และมาตรา 193/30 โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 24 มีนาคม 2563 ภายในกำหนด 10 ปี ดังกล่าว ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ
การทำหนังสือรับสภาพหนี้ของจำเลยมีข้อตกลงระบุให้โจทก์มีสิทธิยึดโฉนดที่ดินไว้เป็นประกันอันเป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาสมัครใจทำต่อกัน ซึ่งไม่ขัดต่อกฎหมายหรือความสงบเรียบร้อยของประชาชน โจทก์จึงมีสิทธิยึดโฉนดที่ดินอันเป็นทรัพย์ที่นำมาประกันไว้จนกว่าจำเลยจะชำระหนี้ตามสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิขอโฉนดที่ดินคืนจนกว่าจะชำระหนี้ให้แก่โจทก์ครบถ้วนและไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจากโจทก์

การที่โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยก่อสร้างอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กหลังพิพาท โดยจำเลยเป็นเจ้าของผู้ครอบครองอาคารและไม่ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามกฎหมาย ซึ่งจำเลยเข้าใจข้อหาได้ดี ฟ้องโจทก์จึงครบองค์ประกอบความผิดฐานก่อสร้างอาคารโดยไม่ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แล้ว ฟ้องของโจทก์ชอบด้วยกฎหมาย ส่วนที่จำเลยจะแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 39 ทวิ อันเป็นทางเลือกให้ไม่ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นหรือไม่นั้น เป็นเพียงรายละเอียดที่โจทก์และจำเลยสามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณา
การก่อสร้างอาคารต้องยื่นคำขอรับใบอนุญาตจากทางราชการหรือดำเนินการตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 หรือ มาตรา 39 ทวิ ทั้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องออกใบรับแจ้งให้ก่อน จำเลยจึงจะสามารถเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้ แต่จำเลยกลับทำการก่อสร้างอาคารไปโดยไม่ได้ใบรับอนุญาตหรือใบรับแจ้งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น การก่อสร้างของจำเลยจึงเป็นการกระทำความผิดตามกฎหมายแล้ว แม้ต่อมาจำเลยจะยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างก็ไม่ทำให้การกระทำของจำเลยก่อนหน้านั้นไม่เป็นความผิด
จำเลยไม่อาจแก้ตัวว่า จำเลยเป็นชาวเขาเผ่าม้ง ไม่รู้ว่า พ.ร.ฎ.ให้ใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 บังคับในเขตองค์การบริหารส่วนตำบลวังบาล อันเป็นการแก้ตัวว่าไม่รู้กฎหมายเพื่อให้พ้นจากความรับผิดทางอาญาได้ตาม ป.อ. มาตรา 64

คดีที่ต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.อ. มาตรา 218 วรรคหนึ่ง หากจำเลยประสงค์จะฎีกาในปัญหาดังกล่าว จำเลยชอบที่จะยื่นคำร้องขอให้ผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาหรือลงชื่อในคำพิพากษาในศาลชั้นต้นหรือศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิจารณาว่าข้อความที่ตัดสินนั้นเป็นปัญหาสำคัญอันควรสู่ศาลสูงสุดและอนุญาตให้ฎีกาหรือไม่ ตาม ป.วิ.อ. มาตรา 221 แต่จำเลยกลับยื่นคำร้องขอให้ศาลฎีกามีคำสั่งอนุญาตให้จำเลยฎีกาในปัญหาดังกล่าวโดยตรง และรับฎีกาของจำเลยไว้พิจารณา ซึ่งไม่มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายใดอนุญาตให้กระทำเช่นนั้นได้ ดังนั้น การที่ผู้พิพากษาศาลชั้นต้นซึ่งมิใช่ผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาหรือลงชื่อในคำพิพากษาในศาลชั้นต้นมีคำสั่งในคำร้องดังกล่าวว่า "สั่งในฎีกา" และมีคำสั่งในฎีกาของจำเลยว่า "จำเลยยื่นฎีกาภายในกำหนดเวลาที่ศาลขยายให้โดยมาแสดงตนต่อศาล รับฎีกาจำเลย สำเนาให้โจทก์แก้ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับสำเนาฎีกา ปิดได้" จึงไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรเพิกถอนคำสั่งของศาลชั้นต้นดังกล่าวเสียและมีคำสั่งเสียใหม่ให้ถูกต้องโดยไม่จำต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นพิจารณาสั่ง ทั้งนี้ แม้คำร้องของจำเลยจะมีใจความทำนองว่าข้อความที่ตัดสินนั้นเป็นปัญหาสำคัญอันควรสู่ศาลสูงสุดก็ตาม ก็ไม่มีบทกฎหมายใดให้อำนาจแก่ศาลฎีกาที่จะก้าวล่วงมีคำสั่งรับฎีกาของจำเลยไว้พิจารณาได้ จึงให้ยกคำร้อง และเมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ยื่นคำขอให้ผู้พิพากษาคนใดซึ่งพิจารณาลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นหรือศาลอุทธรณ์ภาค 6 อนุญาตให้ฎีกาหรืออัยการสูงสุดลงลายมือชื่อรับรองให้ฎีกา ตาม ป.วิ.อ. มาตรา 221 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายประเภทสหกรณ์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก ซึ่งตาม พ.ร.บ.สหกรณ์ พ.ศ. 2542 มาตรา 46 บัญญัติว่า เพื่อปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ให้สหกรณ์มีอำนาจกระทำการดังต่อไปนี้... (6) .. ให้เช่า ให้เช่าซื้อ (7) จัดให้ได้มา ซื้อ... เช่าซื้อ... (9) ดำเนินกิจการอย่างอื่นบรรดาที่เกี่ยวกับ หรือเนื่องในการจัดให้สำเร็จตามวัตถุประสงค์ของสหกรณ์ การที่โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่ 38760 เนื้อที่ 36 ไร่ 54 ตารางวา มาดำเนินการแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยจำหน่ายให้แก่สมาชิกสหกรณ์รวมทั้งจำเลยในรูปแบบการทำสัญญาเช่าซื้อโดยโจทก์ได้รับค่าเช่าซื้อเป็นประโยชน์ตอบแทน จึงต้องด้วยนิยามศัพท์ จัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งแยกจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และต้องอยู่ในบังคับ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ที่บัญญัติว่า ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ... เพราะโจทก์มิได้อยู่ในข้อยกเว้นตามมาตรา 5 (2) ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น เนื่องจากกรณีของโจทก์ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดรองรับ ควบคุมดูแลการดำเนินการให้ได้มาตรฐานที่ดีเป็นการเฉพาะ แต่อย่างไรก็ดี แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติดังกล่าวก็ตาม เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์ผู้ให้เช่าซื้อและจำเลยผู้เช่าซื้อต่างก็ไม่ทราบว่ากรณีของโจทก์ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการก่อน วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อเป็นเวลา 3 งวดติดต่อกัน และโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ชอบที่จะริบบรรดาค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระมาแล้วและกลับเข้าครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม ป.พ.พ. มาตรา 574 วรรคหนึ่ง

การอยู่ร่วมกันของเจ้าของร่วมในอาคารชุดเป็นชุมชนที่เกิดขึ้นโดยการรวมตัวของบุคคลที่มีพื้นฐานทางสังคมที่แตกต่างกัน มีความหลากหลายในด้านต่าง ๆ จำต้องมีปฏิสัมพันธ์กันในการรับบริการส่วนรวมและการใช้ประโยชน์ร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลางอันได้แก่ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด ที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมโดยมีนิติบุคคลอาคารชุดบริหารจัดการตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 ภายใต้การควบคุมดูแลของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 38 (1) ให้ดำเนินไปตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยอยู่ในความครอบงำของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในการประชุมใหญ่สามัญประจำปีตามมาตรา 42/1 หรือการประชุมใหญ่วิสามัญตามมาตรา 42/2 ในกิจการปกติ มติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม ส่วนกิจการที่มีความสำคัญ มติที่ได้รับความเห็นชอบต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 48 วรรคหนึ่ง หรือไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด กรณีคะแนนเสียงไม่ครบกึ่งหนึ่งและมีการเรียกประชุมใหม่ตามมาตรา 48 วรรคสอง การเข้าร่วมประชุมจึงเป็นหน้าที่และความรับผิดชอบของเจ้าของร่วมที่ต้องให้ความร่วมมือโดยเข้าร่วมประชุมด้วยตนเองหรือมอบหมายให้ผู้อื่นเข้าประชุมแทน เพื่อร่วมกันปรึกษาหารือ ให้ความคิดความเห็น เสนอแนะ และร่วมตัดสินใจลงมติในเรื่องต่าง ๆ เพื่อให้ปัญหาต่าง ๆ ได้รับการแก้ไขโดยเร็วอันจะให้กิจการนิติบุคคลอาคารชุดดำเนินไปโดยเรียบร้อย กรณีมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับการนัดเรียกหรือการนัดประชุมหรือการลงมติในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมว่าไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจึงต้องได้รับการวินิจฉัยชี้ขาดโดยเร็วเพื่อให้กิจการของนิติบุคคลอาคารชุดดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง ไม่กระทบต่อความเป็นอยู่ของเจ้าของร่วม เมื่อไม่มีบทบัญญัติตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 บังคับใช้โดยเฉพาะแก่การนัดเรียกหรือการประชุมหรือการลงมติที่ฝ่าฝืนต่อพระราชบัญญัติดังกล่าวหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด การนำบทบัญญัติมาตรา 1195 แห่ง ป.พ.พ. หมวด 4 บริษัทจำกัด ซึ่งบัญญัติว่า "การประชุมใหญ่นั้น ถ้าได้นัดเรียกหรือได้ประชุมกัน หรือได้ลงมติฝ่าฝืนบทบัญญัติในลักษณะนี้ก็ดี หรือฝ่าฝืนข้อบังคับของบริษัทก็ดี เมื่อกรรมการหรือผู้ถือหุ้นคนหนึ่งคนใดร้องขึ้นแล้ว ให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้นเสีย แต่ต้องร้องขอภายในกำหนดเดือนหนึ่งนับแต่วันลงมตินั้น" มาใช้บังคับแก่การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ในฐานะเป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง จึงนับว่ามีความเหมาะสมสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการตลอดจนการแก้ไขปัญหานิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปอย่างรวดเร็วและตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลาย แต่การนำบทบัญญัติมาตรา 1195 แห่ง ป.พ.พ. มาใช้บังคับกรณีการลงมติในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมที่ฝ่าฝืนต่อ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 หรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้นั้นต้องเป็นกรณีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมที่ได้ดำเนินการครบถ้วนตามกระบวนการและขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วย ดังนี้ กรณีการลงมติในเรื่องการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันตามข้อบังคับซึ่งเป็นกิจการตามมาตรา 48 (5) หากมติของที่ประชุมไม่ได้รับความเห็นชอบโดยได้รับคะแนนเสียงน้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดในการประชุมเจ้าของร่วมครั้งแรก กระบวนการและขั้นตอนตามกฎหมายยังไม่เสร็จสิ้นสมบูรณ์ โดยจะต้องมีการเรียกประชุมเจ้าของร่วมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อนและต้องมีการลงมติกันใหม่อีกครั้ง ได้ความตามรายงานประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมประจำปี 2558 ถึงปี 2560 ว่าในการประชุมใหญ่สามัญของแต่ละปีมีการลงมติแก้ไขเปลี่ยนแปลงปรับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางโดยอ้างว่าเป็นการจัดเก็บเงินเพื่อการบำรุงรักษาสำหรับห้องชุดในอัตรา 10 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือนด้วยคะแนนเสียงไม่ถึงกึ่งหนึ่งของจำนวนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 48 วรรคหนึ่ง แต่คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญกลับมิได้เรียกให้มีการประชุมใหม่เพื่อให้เจ้าของร่วมลงมติกันใหม่อันเป็นขั้นตอนตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 วรรคสอง การเรียกเก็บเงินเพิ่มดังกล่าวจึงยังไม่เสร็จสิ้นสมบูรณ์ตามขั้นตอนของกฎหมาย มติของที่ประชุมเจ้าของร่วมที่เรียกเก็บเงินเพิ่มสำหรับห้องชุดในอัตรา 10 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือนจึงสิ้นสภาพไปโดยที่ไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย โดยไม่จำต้องร้องขอให้เพิกถอนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1195 แต่อย่างใด จำเลยไม่อาจถือเอาประโยชน์จากมติดังกล่าวมาเรียกให้โจทก์เจ้าของร่วมชำระเงินเพิ่มได้ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกเงินที่ชำระให้แก่จำเลยคืนได้ การที่ศาลอุทธรณ์นำ ป.พ.พ. มาตรา 1195 มาวินิจฉัยแก่คดีโดยวินิจฉัยว่าเมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์หรือเจ้าของร่วมร้องขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบภายในหนึ่งเดือนนับแต่วันลงมติ มติของที่ประชุมใหญ่นั้นย่อมมีผลสมบูรณ์ใช้บังคับ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนนั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา การที่จำเลยเรียกเก็บเงินเพื่อการบำรุงรักษาสำหรับห้องชุดตามฟ้องแก่โจทก์โดยไม่มีสิทธิ จำเลยจึงต้องคืนให้แก่โจทก์

การที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัท บ. เป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การโอนที่ดินดังกล่าวมิได้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ
ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ และตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. ขายที่ดินเปล่าที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนให้แก่โจทก์ ให้นิยามคำว่า "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" ทำนองเดียวกันว่าผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร แต่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ให้นิยามเพิ่มเติมว่า ให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ซึ่งหมายความว่า ผู้ใดที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้รับโอนสิทธิจากผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินไม่ว่าในทางใด ย่อมเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร แม้บรรษัท บ. ไม่ได้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 แต่การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับบรรษัท บ. และโอนที่ดินตีใช้หนี้แก่บรรษัท บ. ถือได้ว่าบรรษัท บ. เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร และเมื่อจำเลยที่ 2 รับโอนที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. เนื่องจากการควบรวมกิจการตามมติคณะรัฐมนตรี จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปอันเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายของบทบัญญัติดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ตนซื้อและเหลืออยู่ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ฯ มาตรา 49 วรรคสอง
สำหรับค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 นั้น โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มีสิทธิเข้าไปตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ได้อย่างไร และมีเหตุผลความจำเป็นใดที่จะต้องตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ส่วนค่าตัดหญ้าในที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคนั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องดูแลที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 43 วรรคหนึ่ง โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าตัดหญ้าในส่วนนี้

การที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นคู่สัญญากู้ยืมตกลงกันเป็นหนังสือให้เอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระไม่น้อยกว่าหนึ่งปีทบเข้ากับต้นเงินแล้วให้คิดดอกเบี้ยในจำนวนเงินที่ทบเข้ากันนั้น เป็นข้อตกลงที่มีผลใช้บังคับได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 655 วรรคหนึ่ง ไม่อยู่ในบังคับของข้อห้ามไม่ให้คิดดอกเบี้ยซ้อนดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง และข้อตกลงดังกล่าวกฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าต้องกระทำเมื่อดอกเบี้ยค้างชำระครบหนึ่งปีแล้วเท่านั้น ดังนั้น ข้อตกลงดังกล่าวไม่เป็นโมฆะ ฉะนั้น ตราบใดที่จำเลยที่ 1 ยังค้างชำระดอกเบี้ย โจทก์ย่อมมีสิทธินำดอกเบี้ยที่ค้างชำระไม่น้อยกว่าหนึ่งปีทบเข้ากับต้นเงินและคิดดอกเบี้ยในจำนวนเงินที่ทบเข้ากันนั้นได้ทุกครั้งที่มีการค้างชำระดอกเบี้ยถึงหนึ่งปีเช่นนั้น แม้ว่าจะครบกำหนดชำระคืนและลูกหนี้ผิดนัดแล้วก็ตาม แต่ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการเรียกเอาค่าสินไหมทดแทนที่กำหนดในรูปดอกเบี้ยทบต้นไว้ล่วงหน้าเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการที่จำเลยที่ 1 ไม่ชำระหนี้จึงเป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 หากสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจลดเบี้ยปรับลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าข้อตกลงดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนและใช้ดุลพินิจลดเบี้ยปรับลงโดยกำหนดให้โจทก์คิดดอกเบี้ยทบต้นได้ครั้งเดียวนั้นชอบแล้ว