คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โอนกรรมสิทธิ์

โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินและตกลงกันตามบันทึกต่อท้ายสัญญาว่า จำเลยยินยอมจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์ แม้โจทก์จะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อให้แก่ จ. ไปแล้วในระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ก็ยังอาศัยสิทธิดังกล่าวเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงได้ รวมตลอดทั้งมีสิทธิได้รับค่าเสียหายจากความเสียหายที่เกิดขึ้นก่อนฟ้องซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังเป็นเจ้าของที่ดินอยู่

แม้โจทก์ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อมาจากจำเลยให้แก่ผู้อื่นไปแล้ว ขณะคดีนี้อยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ก็ตามแต่ เมื่อโจทก์และจำเลยได้ตกลงกันไว้ตามบันทึกต่อท้ายสัญญาซื้อขายว่า จำเลยยินยอมจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์โจทก์จึงมีสิทธิที่จะให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลง และจำเลยก็มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยเช่นกัน โจทก์จึงอาศัยสิทธิดังกล่าวเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงได้รวมตลอดทั้งความเสียหายที่เกิดขึ้นก่อนฟ้อง ซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังเป็นเจ้าของที่ดินที่ซื้อมาจากจำเลยอยู่ อำนาจฟ้องและอำนาจในการบังคับคดีของโจทก์หาได้ระงับลงไม่.

โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินและตกลง กันตาม บันทึกต่อ ท้ายสัญญาว่าจำเลยยินยอมจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์แม้โจทก์จะได้ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อ ให้แก่ จ. ไปแล้วในระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ก็ยังอาศัยสิทธิดังกล่าวเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตาม ข้อตกลงได้ รวมตลอด ทั้งมีสิทธิได้ รับค่าเสียหายจากความเสียหายที่เกิดขึ้นก่อนฟ้องซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังเป็นเจ้าของที่ดินอยู่.

หนังสือมอบอำนาจที่กระทรวงในรัฐบาลแต่งตั้งบุคคลให้ฟ้องคดีแทน แม้มิได้ปิดอากรแสตมป์ก็ไม่ทำให้เสียไปเพราะได้รับยกเว้นตาม ป. รัษฎากร
จำเลยปลูกบ้านบนที่ราชพัสดุซึ่งเป็นที่ดินที่ใช้ในราชการกระทรวงกลาโหมโดยกองทัพบก บ้านย่อมเป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อกองทัพบกโอนที่ดินให้โจทก์จึงเท่ากับโอนบ้านให้แก่โจทก์ด้วย
ข้อตกลงที่ว่า จำเลยยกบ้านพิพาทให้แก่กองทัพบกโดยกองทัพบกตกลงให้จำเลยอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทได้ตลอดไปจนกว่ากองทัพบกจะใช้ประโยชน์อย่างอื่นนั้นเข้าลักษณะสิทธิอาศัยซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งเมื่อไม่ได้จดทะเบียนทรัพยสิทธิดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์ ใช้ยันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่ได้ โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้.

ที่ดินมีโฉนดซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ทำหนังสือขออุทิศหรือยกให้แก่ทางราชการเพื่อใช้ก่อสร้างโรงพยาบาล โดยได้มีการส่งมอบการครอบครองเป็นสัดส่วนให้แก่ทางราชการ และทางราชการได้ดำเนินการในอันที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวเพื่อเป็นที่ก่อสร้างโรงพยาบาลแล้ว เช่นนี้ที่ดินดังกล่าวจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของทางราชการตั้งแต่วันทำหนังสืออุทิศให้โดยไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนการให้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525ก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย.

แม้โจทก์ยึดที่พิพาทก่อนศาลพิพากษาให้จำเลยโอนขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้อง แต่เมื่อศาลพิพากษาให้จำเลยขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องย่อมถือได้ว่าผู้ร้องมีสิทธิตามคำพิพากษาที่จะบังคับให้จดทะเบียนสิทธิได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ตราบใดที่ยังไม่มีการขายทอดตลาดที่ดินพิพาท ผู้ร้องย่อมใช้สิทธิตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 287 ได้

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากสุขาภิบาลโดยสัญญาว่าจะปลูกสร้างแผงลอยหรือบ้านพิพาทตามแบบหรือคำสั่งของสุขาภิบาล แต่ไม่มีข้อสัญญาว่าเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วแผงลอยหรือบ้านพิพาทจะต้องตกเป็นของสุขาภิบาลแต่อย่างใด ดังนั้นแผงลอยหรือบ้านพิพาทจึงยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แม้ว่าสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับสุขาภิบาลจะสิ้นสุดลง และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินนั้นต่อจากโจทก์ก็ตาม เมื่อศาลพิพากษาให้ขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาทซึ่งจำเลยทำสัญญาเช่าจากโจทก์ จึงหาทำให้ฐานะในคดีของโจทก์เปลี่ยนแปลงไปไม่ ไม่มีเหตุที่จะถอนการบังคับคดี

ขณะที่ผู้ให้เช่าได้ขายนาพิพาทให้จำเลยนั้น พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ การที่ผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบ เป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่าได้ขายให้แก่จำเลยนั้นได้
คดีนี้เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 จะมีผลใช้บังคับ จึงไม่อาจนำบทบัญญัติตามมาตรา 54วรรคสอง มาตรา 56 และมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า กล่าวโดยเฉพาะย่อมมีสิทธิเรียกเอาค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์ผู้เช่านาจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้รับโอนนาพิพาท
ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืนนั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้

ขณะที่ผู้ให้เช่าได้ขายนาพิพาทให้จำเลยนั้น พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ การที่ผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบ เป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่าได้ขายให้แก่จำเลยนั้นได้ คดีนี้เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 จะมีผลใช้บังคับ จึงไม่อาจนำบทบัญญัติตามมาตรา 54วรรคสอง มาตรา 56 และมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า กล่าวโดยเฉพาะย่อมมีสิทธิเรียกเอาค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์ผู้เช่านาจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้รับโอนนาพิพาท ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืนนั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้.

เจ้าของที่ดินเดิมได้ยกที่พิพาทให้แก่อำเภอบ้านลาดและทางราชการได้ใช้ที่พิพาทปลูกสร้างสุขศาลาหรือสถานีอนามัยอำเภอบ้านลาดและบ้านพักข้าราชการ ดังนี้ที่พิพาทเป็นทรัพย์ที่ใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ ย่อมเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304(3) นับแต่วันที่เจ้าของที่ดินเดิมยกให้อำเภอบ้านลาดแม้ผู้คัดค้านจะได้ที่พิพาทมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิแล้วก็หาได้กรรมสิทธิ์ไม่.