คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมิได้กำหนดเรื่องที่จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายจะต้องออกค่าธรรมเนียมในการโอนไว้ด้วย การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า ฝ่ายจำเลยได้ตกลงกับโจทก์ว่าจำเลยเป็นฝ่ายออกค่าธรรมเนียมในการโอนเองทั้งสิ้นนั้นเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายอันต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 ข้ออ้างของโจทก์ว่ามีข้อตกลงดังกล่าวจึงรับฟังไม่ได้ โจทก์จะอาศัยข้ออ้างดังกล่าวมาฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 817/2524)
การจะเลิกสัญญากัน ได้นั้นต้องอาศัยข้อสัญญาหรือกฎหมายที่มีบทบัญญัติไว้ให้เลิกสัญญาได้ จะเลิกสัญญาเอาเองโดยไม่มีข้อสัญญายินยอมกันหรือไม่มีกฎหมายบัญญัติให้เลิกสัญญาได้นั้นไม่ได้ สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กำหนดว่าโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องออกค่าธรรมเนียมในการโอนครึ่งหนึ่ง มิฉะนั้นถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทั้งตามมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ไม่ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอมออกค่าธรรมเนียมดังกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาได้ จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุดังกล่าวไม่ได้ โจทก์ยังมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้ตามสัญญานั้นได้

แม้การทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกฎหมายกำหนดให้ทำได้หลายวิธีด้วยกัน แต่เมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำกันโดยวิธีทำเป็นหนังสือ ก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญา ตามเอกสารหมาย จ.1 ซึ่งเป็นสัญญาฉบับแรกระบุไว้ว่า สัญญาดังกล่าวยังไม่ถือเป็นข้อยุติในการซื้อขายจนกว่าจะได้ทำสัญญามีเงื่อนไขตรงกับความประสงค์ของทั้งสองฝ่ายดังนั้น เอกสารหมาย จ.1 จึงนับว่ายังมิได้มีสัญญาผูกพันเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินรายพิพาทต่อกัน การที่จำเลยนำที่ดินพิพาทส่วนใหญ่ไปขายให้แก่ผู้อื่นหลังจากนั้น แสดงว่าจำเลยไม่ประสงค์จะทำสัญญาจะซื้อขาย กับโจทก์ต่อไปตามที่เคยตกลงไว้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยึดเงินมัดจำของโจทก์.ที่มอบให้จำเลยไว้ โจทก์มีสิทธิเรียกเงินจำนวนนี้คืนจากจำเลย

จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำสัญญาจะแบ่งขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ไว้แล้ว ได้นำที่พิพาทไปทำสัญญาประนีประนอมยอมความขาย ให้แก่จำเลยที่3 ศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 โอนขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 3 โจทก์จึงฟ้องจำเลยทั้งสามเป็นคดีนี้ขอให้เพิกถอนสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมดังกล่าวเพราะทำให้โจทก์ซึ่งอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนโอนที่พิพาทได้อยู่ก่อนเสียเปรียบ แต่ข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ 3 เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทกับจำเลยที่1 ที่ 2 โดยรู้เท่าถึงความจริงอันเป็นทางให้โจทก์ เสียเปรียบ จึงไม่เป็นการฉ้อฉล จำเลยที่ 3 ซึ่งมีสิทธิ ตามคำพิพากษาย่อมอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อนโจทก์ ซึ่งมีเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทกับจำเลยที่1 ที่ 2

สัญญาระบุให้ผู้ซื้อที่ดินชำระราคาเป็นงวด และมีเงื่อนไขกำหนดให้ผู้ขายโอนทรัพย์พิพาทให้แก่ผู้ซื้อในวันที่ผู้ขายได้รับเงินงวดสุดท้ายครบถ้วนแล้ว เมื่อผู้ซื้อยังชำระราคาไม่ครบถ้วนตามสัญญา สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น การที่ผู้ขายส่งมอบการครอบครองทรัพย์พิพาท ซึ่งเป็นที่ดินไม่มีหนังสือสำคัญให้แก่ผู้ซื้อในวันทำสัญญา เป็นเพียงการมอบให้ครอบครองไว้แทนเท่านั้น หาได้มอบการครอบครองให้โดยสิทธิขาด อันจะเป็นเหตุให้ผู้ซื้อได้มาซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นไม่

ศาลพิพากษาให้ขับไล่จำเลยออกจากบ้านของโจทก์ ระหว่างบังคับคดีโจทก์ตกลงจะขายบ้านพิพาทให้จำเลย และได้รับเงินค่าบ้านไปบางส่วนดังนี้ ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นแต่เพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์กรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทยังคงเป็นของโจทก์อยู่ ไม่ปรากฏว่าโจทก์ตกลงยินยอมให้จำเลยอยู่ในบ้านพิพาทต่อไปเมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำบังคับของศาล โจทก์ก็มีสิทธิขอให้ศาลบังคับคดีต่อไปได้ ถ้าจำเลยเห็นว่าโจทก์ผิดสัญญา ก็ชอบที่จะว่ากล่าวเอากับโจทก์เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก หาถือเป็นเหตุให้งดบังคับคดีไว้ได้ไม่

โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นเงิน 70,125 บาท ยังค้างชำระราคาอยู่ 35,062.50 บาท ส่วนที่ค้างตกลงกันให้จำเลยหักเอาจากค่าเช่ารถแทรกเตอร์ที่จำเลยเช่าจากโจทก์เป็นการชำระค่าที่ดินเดือนละ 8,000 บาท ถ้าเลิกสัญญาเช่าให้โจทก์ผ่อนราคาที่ดินเดือนละ 5,000 บาท เมื่อชำระราคาครบถ้วนจำเลยจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ จำเลยหักค่าเช่ารถแทรกเตอร์ไว้เป็นค่าที่ดินเพียงเดือนเดียวจำนวน 8,000 บาท โจทก์เอารถแทรกเตอร์คืนไม่ชำระค่าที่ดินอีกเลย กลับเรียกเอาเงินที่ชำระไปแล้วคืนจากจำเลย ถือเป็นการบอกเลิกสัญญากับจำเลย นับแต่วันทำสัญญาถึงวันที่ฟ้องเป็นเวลา 3 ปีเศษ ไม่ปรากฏว่าจำเลยเรียกร้องขอบังคับเอาส่วนที่เหลือจากโจทก์ซึ่งจำเลยควรถือได้ว่าโจทก์กระทำผิดสัญญา โจทก์ทวงถามให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดิน จำเลยก็มิได้โต้แย้งอันแสดงความประสงค์ว่าจะให้ปฏิบัติตามสัญญาต่อไป เมื่อโจทก์ฟ้องคดีจำเลยก็บอกปัดชัดแจ้งไม่ยอมรับความผูกพันตามสัญญา ทั้งยังอ้างว่าไม่มีการชำระราคาที่ดินกันตามสัญญาเลย ถ้าจำเลยไม่ต้องการเลิกสัญญาด้วย ก็ย่อมมีสิทธิบังคับให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่ยังค้างและมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ จึงเป็นการที่จำเลยได้แสดงออกซึ่งเจตนาต่อโจทก์แล้วว่าไม่ประสงค์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต่อไปอีก เท่ากับสนองรับโดยปริยายในการที่โจทก์บอกเลิกสัญญา คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม

โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นเงิน 70,125 บาท ยังค้างชำระราคาอยู่ 35,062.50 บาท ส่วนที่ค้างตกลงกันให้จำเลยหักเอาจากค่าเช่ารถแทรกเตอร์ที่จำเลยเช่าจากโจทก์เป็นการชำระค่าที่ดินเดือนละ 8,000 บาท ถ้าเลิกสัญญาเช่าให้โจทก์ผ่อนราคาที่ดินเดือนละ 5,000 บาทเมื่อชำระราคาครบถ้วนจำเลยจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์จำเลยหักค่าเช่ารถแทรกเตอร์ไว้เป็นค่าที่ดินเพียงเดือนเดียวจำนวน 8,000 บาทโจทก์ก็เอารถแทรกเตอร์คืนไม่ชำระค่าที่ดินอีกเลย กลับเรียกเอาเงินที่ชำระไปแล้วคืนจากจำเลยถือเป็นการบอกเลิกสัญญากับจำเลย นับแต่วันทำสัญญาถึงวันที่ฟ้องเป็นเวลา 3 ปีเศษไม่ปรากฏว่าจำเลยเรียกร้องขอบังคับเอาส่วนที่เหลือจากโจทก์ซึ่งจำเลยควรถือได้ว่าโจทก์กระทำผิดสัญญา โจทก์ทวงถามให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินจำเลยก็มิได้โต้แย้งอันแสดงความประสงค์ว่าจะให้ปฏิบัติตามสัญญาต่อไป เมื่อโจทก์ฟ้องคดีจำเลยก็บอกปัดชัดแจ้งไม่ยอมรับความผูกพันตามสัญญา ทั้งยังอ้างว่าไม่มีการชำระราคาที่ดินกันตามสัญญาเลย ถ้าจำเลยไม่ต้องการเลิกสัญญาด้วย ก็ย่อมมีสิทธิบังคับให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่ยังค้างและมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ จึง เป็น การที่จำเลยได้แสดงออกซึ่งเจตนาต่อโจทก์แล้วว่าไม่ประสงค์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต่อไปอีก เท่า กับสนองรับโดยปริยายในการที่โจทก์บอกเลิกสัญญา คู่สัญญา ต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนขายบ้านให้โจทก์ โดยกล่าวอ้างว่าจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะขายบ้านโดยมีหลักฐานเป็นหนังสือ ปรากฏว่าตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น จำเลยที่ 2 พิมพ์ลายนิ้ว มือในสัญญาโดยมีพยานรับรองเพียงคนเดียว ซึ่งการพิมพ์ลายนิ้วมือจะต้องมีพยานลงลายมือชื่อรับรองสองคน จึงจะเสมอกับลงลายมือชื่อ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 9 วรรคสาม ที่โจทก์ลงชื่อในสัญญาไม่มีข้อความระบุว่า เป็นพยานรับรองลายพิมพ์นิ้วมือของจำเลยที่ 2 ต้องถือว่า โจทก์ลงชื่อในฐานะผู้ซื้อ จึงถือไม่ได้ว่า สัญญาดังกล่าวได้ลงลายมือชื่อจำเลยที่ 2 ฝ่ายที่ต้องรับผิดส่วนจำเลยที่ 1 มิได้ลงลายมือชื่อในสัญญาด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับแก่จำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้
โจทก์มีอำนาจฟ้องตามสัญญาจะซื้อจะขายได้หรือไม่นั้น เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลย่อมยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5)

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนขายบ้านให้โจทก์ โดยกล่าวอ้างว่าจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะขายบ้านโดยมีหลักฐาน เป็นหนังสือปรากฏว่าตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น จำเลยที่ 2 พิมพ์ ลายนิ้วมือในสัญญาโดยมีพยานรับรองเพียงคนเดียวซึ่งการพิมพ์ลายนิ้วมือจะต้องมีพยานลงลายมือชื่อรับรองสองคน จึงจะเสมอกับลงลายมือชื่อ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 9 วรรคสาม ที่โจทก์ลงชื่อในสัญญาไม่มีข้อความระบุว่าเป็นพยานรับรองลายพิมพ์นิ้วมือของจำเลยที่ 2 ต้องถือว่าโจทก์ลงชื่อในฐานะผู้ซื้อ จึงถือไม่ได้ว่าสัญญาดังกล่าวได้ลงลายมือชื่อจำเลยที่ 2 ฝ่ายที่ต้องรับผิดส่วนจำเลยที่ 1 มิได้ลงลายมือชื่อในสัญญาด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับแก่จำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้
โจทก์มีอำนาจฟ้องตามสัญญาจะซื้อจะขายได้หรือไม่นั้น เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลย่อมยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา142(5)

ผู้ร้องในฐานะผู้ใช้อำนาจปกครองของผู้เยาว์ผู้รับมรดกของ ผ.ผู้ตาย ยื่นคำร้องขอทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ ผ. ผู้ตายทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ก่อนตายให้แก่ผู้มีชื่อ ตามคำร้องเป็นเรื่องขอทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของผู้ตายตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกันไว้ระหว่างผู้ตายกับผู้มีชื่อ มิใช่เรื่องขอทำนิติกรรมขายที่ดินอันเกี่ยวแก่ทรัพย์สินของเด็กตามความในมาตรา 1574(1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้ร้องจึงไม่ต้องขออนุญาตจากศาล