คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโครงการ ม. โดยตกลงจะผ่อนชำระค่าที่ดินแก่จำเลยเป็นรายเดือนรวม 24 งวด เมื่อพิจารณาตามข้อสัญญาเห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินธรรมดา กล่าวคือ ผู้จะซื้อจะต้องผ่อนชำระเงินค่าที่ดินตามเวลาที่กำหนดในสัญญา ในขณะเดียวกันผู้จะขาย (จำเลย) ก็จะต้องดำเนินการจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ ตลอดจนสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ สถานที่ออกกำลังกายและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ของผู้จะซื้อที่ดินในโครงการในระหว่างที่โจทก์ผ่อนชำระราคาค่าที่ดินและต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาอันสมควร แม้ว่าในสัญญาจะมิได้ระบุวันเวลาที่แล้วเสร็จสมบูรณ์ของโครงการไว้ก็ตาม ซึ่งในกรณีเช่นนี้น่าจะอนุมานได้ว่าจำเลยจะต้องดำเนินการในเรื่องดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่โจทก์ผ่อนชำระค่าที่ดินแก่จำเลยครบ 24 งวด หรือภายใน 2 ปี เมื่อจำเลยมิได้ดำเนินการจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ ตลอดจนสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ สถานที่ออกกำลังกายและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จสมบูรณ์ภายในเวลาอันควร จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และโดยสภาพของโครงการหรือโดยเจตนาที่จำเลยได้แสดงออกก็ไม่อาจเป็นที่คาดหมายได้ว่าจำเลยจะดำเนินการตามโครงการดังกล่าวไว้แล้วเสร็จสมบูรณ์ได้เมื่อใด จึงไม่มีเหตุผลอย่างใดที่จะต้องให้โจทก์บอกกล่าวกำหนดเวลาให้จำเลยดำเนินการตามโครงการต่อไปอีก เพราะถึงอย่างไรจำเลยก็ไม่สามารถชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสัญญาได้ ดังนั้น โจทก์จึงชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเสียได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อน เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่คืนเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระแล้วพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์

การที่โจทก์ยกที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยโดยเสน่หา โดยโจทก์ยังคงมีสิทธิเก็บกินในที่ดินที่ยกให้นั้น ถือได้ว่าเป็นการให้ทรัพย์สินแก่จำเลยโดยมีค่าภาระติดพัน โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้ถอนคืนการให้เพราะเหตุจำเลยประพฤติเนรคุณตามป.พ.พ. มาตรา 535 ได้ และหากโจทก์ถูกจำเลยรบกวนสิทธิเก็บกิน โจทก์สามารถใช้สิทธิทางศาลบังคับจำเลยไม่ให้ขัดขวางการใช้สิทธิเก็บกินของโจทก์ได้ โดยไม่จำเป็นต้องถอนคืนการให้

โจทก์ฟ้องอ้างว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทร่วมกับจำเลยโดยรับมรดกมาจาก ม. ถ.ล.และมล. ขอให้ศาลพิพากษาว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทร่วมกับจำเลย แม้ว่าจำเลยจะให้การยอมรับว่า ม. ถ. ล.และ มล. เคยมีสิทธิในที่ดินพิพาทมาก่อน แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติโดยไม่มีฝ่ายใดโต้เถียงว่าขณะฟ้องคดีนี้จำเลยเป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทแต่เพียงผู้เดียว จำเลยย่อมได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมายเป็นคุณว่าจำเลยยึดถือที่ดินพิพาทเพื่อตนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1369 เมื่อโจทก์กล่าวอ้างว่า โจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทร่วมกับจำเลย โจทก์ย่อมมีภาระการพิสูจน์หักล้างข้อสันนิษฐานของกฎหมาย
โจทก์และจำเลยต่างอ้างข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการครอบครองและการสละสิทธิครอบครองอันอยู่ในความรู้เห็นของ ม. ถ.ล.และมล. ซึ่งถึงแก่กรรมมาหลายสิบปีแล้ว ทั้งเป็นเรื่องภายในหมู่ญาติซึ่งบุคคลภายนอกอาจไม่มีส่วนรู้เห็นด้วย ดังนั้น การวินิจฉัยปัญหาว่าโจทก์ทั้งสี่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทร่วมกับจำเลยหรือไม่จำต้องอาศัยพฤติการณ์แห่งคดีตลอดจนลักษณะแห่งการครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทและพยานแวดล้อมเป็นสำคัญ เมื่อคำเบิกความของพยานโจทก์ขัดแย้งกันเอง มีพิรุธไม่น่ารับฟัง ที่โจทก์ฎีกาว่าโจทก์ทั้งสี่ยังครอบครองที่ดินพิพาทจึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง ส่วนจำเลยมี พ.ซึ่งเคยเป็นผู้ใหญ่บ้านในท้องที่พิพาทและว. ซึ่งเคยเป็นกำนันท้องที่พิพาท และต่างมีภูมิลำเนาอยู่ใกล้เคียงกับที่ดินพิพาท ตามพฤติการณ์น่าเชื่อว่าพยานมีโอกาสรู้เห็นถึงความเป็นมาของที่ดินพิพาทได้ดี ประกอบกับพยานมีส่วนได้เสียในผลแห่งคดีอยู่ในฐานะคนกลางมีน้ำหนักน่ารับฟัง พยานหลักฐานของจำเลยจึงมีน้ำหนักดีกว่า และเชื่อว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย โดยโจทก์มีสิทธิครอบครอง

การซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ร้องกับผู้ตาย ผู้ตายจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องหลังจากออกโฉนดที่ดินแล้ว จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย หากการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวตกเป็นพ้นวิสัย เนื่องจากที่ดินของผู้ตายที่ออกโฉนดในภายหลังต้องห้ามไม่ให้โอนภายใน 10 ปี ตาม ป.ที่ดิน ทำให้ผู้ตายหลุดพ้นจากการชำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 219 วรรคแรก ไม่ต้องไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่ผู้ร้อง แต่ผู้ตายหามีสิทธิได้รับชำระราคาที่ดินตอบแทนไม่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 372 วรรคแรก ผู้ตายจึงต้องคืนเงินราคาที่ดินให้แก่ผู้ร้อง เมื่อผู้ตายยังมิได้คืนเงิน ย่อมถือได้ว่าผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าหนี้เป็นผู้มีส่วนได้เสีย และมีสิทธิร้องต่อศาลขอให้ตั้งผู้จัดการมรดกเกี่ยวกับที่ดินแปลงดังกล่าวได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1713
ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้ผู้มีส่วนได้เสียในกองมรดกของผู้ตาย และกรณีมีเหตุจำเป็น ประกอบกับผู้ร้องไม่เป็นบุคคลวิกลจริต ไม่เคยถูกศาลสั่งให้เป็นคนเสมือนไร้ความสามารถ หรือเป็นคนล้มละลายมาก่อน ทั้งไม่มีผู้ใดคัดค้าน จึงสมควรตั้งผู้ร้องเป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตาย

สัญญาที่ผู้ตายต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ร้องหลังจากออกโฉนดที่ดินแล้วเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย หากที่ดินของผู้ตายต้องห้ามไม่ให้โอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน ทำให้ผู้ตายหลุดพ้นจากการชำระหนี้ ผู้ตายก็หามีสิทธิได้รับชำระราคาที่ดินตอบแทนไม่ จึงต้องคืนเงินราคาที่ดินแก่ผู้ร้อง เมื่อผู้ตายยังไม่ได้คืนเงิน ย่อมถือได้ว่าผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้ผู้มีส่วนได้เสียและมีสิทธิร้องขอให้ตั้งตนผู้จัดการมรดกได้

จำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับโจทก์และได้จดทะเบียนโอนบ้านเลขที่ 103/9 พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 21740 ให้แก่โจทก์แทนการชำระหนี้ ถือได้ว่าโจทก์ได้บ้านและที่ดินดังกล่าวมาโดยมีค่าตอบแทน แม้จะฟังตามที่ผู้ร้องทั้งห้าอ้างว่าโจทก์รับโอนมาโดยทราบว่าบ้านและที่ดินดังกล่าวเป็นสินสมรสระหว่างนายวิชัยและ นางเพิ่มสุขจดทะเบียนยกให้จำเลยโดยไม่ได้รับความยินยอมจากนายวิชัยก็ตาม แต่ตราบใดที่ศาลยังไม่ได้เพิกถอน นิติกรรมการให้ระหว่างนางเพิ่มสุขกับจำเลย จำเลยผู้มีชื่อในทะเบียนที่ดินจึงยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าว และแม้จะฟังว่านายวิชัยอาจฟ้องให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการให้ระหว่างนางเพิ่มสุขกับจำเลยได้ แต่นับแต่ นางเพิ่มสุขจดทะเบียนยกบ้านและที่ดินดังกล่าวให้จำเลยเมื่อวันที่ 9 มกราคม 2524 ถึงวันที่ผู้ร้องทั้งห้ายื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษเมื่อวันที่ 26 กันยายน 2538 เป็นเวลาเกิน 10 ปี ผู้ร้องทั้งห้าซึ่งเป็นทายาทของนายวิชัยจึงไม่มีสิทธิฟ้อง ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการให้ระหว่างนางเพิ่มสุขกับจำเลยได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1480 วรรคสอง การที่ผู้ร้องทั้งห้าอยู่ในบ้านและที่ดินโฉนดเลขที่ 21740 ถือว่าอยู่โดยอาศัยสิทธิของจำเลย ผู้ร้องทั้งห้าจึงเป็นบริวารของจำเลย

บิดาโจทก์อนุญาตให้บิดาจำเลยที่ 1 ถึงที่ 9 ใช้ที่พิพาทสร้างโรงเรียนสอนศาสนาอิสลามมาตั้งแต่ประมาณปี 2487 จนกระทั่งบิดาโจทก์ถึงแก่ความตายในปี 2517 และเมื่อบิดาจำเลยที่ 1 ถึงที่ 9ถึงแก่ความตายในปี 2520 โจทก์ก็ยังอนุญาตให้จำเลยที่ 1 สอนศาสนาในที่พิพาทต่อไป เป็นการที่บิดาโจทก์และโจทก์อุทิศที่พิพาทให้ใช้เป็นโรงเรียนสอนศาสนาอิสลามตามหลักของศาสนาอิสลามทำให้ผู้ใดจะยึดถือครอบครองเป็นเจ้าของที่พิพาทไม่ได้ ที่พิพาทจึงเป็นที่ซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ของชาวมุสลิมและตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินทันทีที่บิดาโจทก์อุทิศให้ โดยไม่จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยที่ 1ที่ 2 และที่ 4 ถึงที่ 10 ไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การ ศาลก็ยกขึ้นวินิจฉัยได้

สิทธิที่จะอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีว่าคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯกำหนดเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่ถูกต้อง และสิทธิที่จะฟ้องคดีต่อศาลว่าคำวินิจฉัยของรัฐมนตรีตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 25ไม่ถูกต้อง เป็นสิทธิของผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตามมาตรา 18 เท่านั้นเมื่อการเวนคืนที่ดินของโจทก์คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯไม่ได้มีมติว่าที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนมีราคาสูงขึ้นให้เอาราคาที่สูงขึ้นนั้นหักออกจากเงินค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ที่ถูกเวนคืน จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิฎีกาขอให้เอาราคาที่ดินของโจทก์ที่เหลือจากการเวนคืนซึ่งมีราคาสูงขึ้นมาหักออกจากเงินค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ที่ถูกเวนคืนเพราะเป็นการฎีกาโต้แย้งคำวินิจฉัยของฝ่ายตนเอง

จำเลยมีเจตนาทุจริตนำชี้ที่ดินแปลงของผู้อื่นเพื่อหลอกลวงผู้เสียหายว่าเป็นที่ดินของจำเลยที่ประสงค์จะขายฝากแก่ผู้เสียหาย ทำให้ผู้เสียหายหลงเชื่อและรับซื้อฝากที่ดินแปลงของจำเลยไว้ จำเลยจึงมีความผิดฐานฉ้อโกงตามป.อ.มาตรา 341

จำเลยมีเจตนาทุจริตนำชี้ที่ดินแปลงของผู้อื่นเพื่อหลอกลวงผู้เสียหายว่าเป็นที่ดินของจำเลยที่ประสงค์จะขายฝากแก่ผู้เสียหายทำให้ผู้เสียหายหลงเชื่อและรับซื้อฝากที่ดินแปลงของจำเลยไว้จำเลยจึงมีความผิดฐานฉ้อโกงตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 341