คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

ศาลชั้นต้นสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ฟ้องได้และสั่งงดสืบพยานแล้วนัดฟังคำพิพากษาคำสั่งของศาลชั้นต้นดังกล่าวเป็นคำสั่งในระหว่างพิจารณา ก่อนศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งชี้ขาดตัดสินคดีหากจำเลยเห็นว่าไม่ถูกต้องก็ชอบที่จะโต้แย้งไว้เพื่อจะได้อุทธรณ์คำสั่งนั้นต่อไป เมื่อจำเลยมิได้โต้แย้งไว้ย่อมไม่มีสิทธิอุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าว
ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยมิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระให้แก่ผู้ขายตามกำหนดสัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกันทันทีแม้จะได้กำหนดเวลาการชำระหนี้ค่าที่ดินที่ค้างไว้แน่นอนแล้วก็ตาม แต่วัตถุประสงค์แห่งสัญญานั้นว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจึงต้องบังคับตามมาตรา 387กล่าวคือ จำเลยผู้ขายจะต้องบอกกล่าวให้โจทก์ผู้ซื้อชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน ถ้าโจทก์ไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาดังกล่าวนั้นจำเลยจึงจะบอกเลิกสัญญาเสียได้ หากยังมิได้ปฏิบัติเช่นนั้น จำเลยก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา

ศาลชั้นต้นสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ฟ้องได้และสั่งงดสืบพยานแล้วนัดฟังคำพิพากษาคำสั่งของศาลชั้นต้นดังกล่าวเป็นคำสั่งในระหว่างพิจารณา ก่อนศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งชี้ขาดตัดสินคดีหากจำเลยเห็นว่าไม่ถูกต้องก็ชอบที่จะโต้แย้งไว้เพื่อจะได้อุทธรณ์คำสั่งนั้นต่อไป เมื่อจำเลยมิได้โต้แย้งไว้ย่อมไม่มีสิทธิอุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าว
ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยมิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระให้แก่ผู้ขายตามกำหนดสัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกันทันทีแม้จะได้กำหนดเวลาการชำระหนี้ค่าที่ดินที่ค้างไว้แน่นอนแล้วก็ตาม แต่วัตถุประสงค์แห่งสัญญานั้นว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณเวลาที่กำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจึงต้องบังคับตามมาตรา 387 กล่าวคือ จำเลยผู้ขายจะต้องบอกกล่าวให้โจทก์ผู้ซื้อชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน ถ้าโจทก์ไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาดังกล่าวนั้นจำเลยจึงจะบอกเลิกสัญญาเสียได้ หากยังมิได้ปฏิบัติเช่นนั้นจำเลยก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา

ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นหนังสือ และระบุในสัญญาว่าได้มีการวางเงินมัดจำให้ผู้จะขายไว้ด้วย การวางเงินมัดจำนั้นเป็นแต่เพียงข้อสัญญากันข้อหนึ่ง หาใช่ตกลงทำสัญญากัน ด้วยการวางมัดจำไม่ กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ซึ่งกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง
เมื่อหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินระบุว่า ผู้จะขายได้รับเงินมัดจำไว้จากผู้จะซื้อเป็นการถูกต้องแล้ว ผู้จะขายจะนำสืบพยานบุคคลว่าไม่ได้รับเงินมัดจำโดยผู้จะซื้อขอผัดชำระนั้นไม่อาจรับฟังได้ เพราะเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร หาใช่เป็นการสืบหักล้างเอกสารว่าไม่สมบูรณ์แต่อย่างใดไม่
สัญญาจะซื้อขายระบุว่า ถ้าผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้ผู้จะซื้อตามกำหนด ยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องบังคับ และยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อเป็นเงินจำนวนหนึ่งอีกส่วนหนึ่งด้วย ค่าเสียหายเช่นนี้ถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งกำหนดไว้ในสัญญา และเป็นเบี้ยปรับซึ่งผู้จะขายผู้เป็นลูกหนี้สัญญาจะให้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381ซึ่งนอกจากจะเรียกให้โอนที่ดินเป็นการชำระหนี้แล้วผู้จะซื้อซึ่งเป็นเจ้าหนี้ยังมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญาจากผู้จะขายได้อีกด้วย มิใช่เบี้ยปรับตามมาตรา380 ซึ่งเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกให้ชำระหนี้หรือเรียกเอาเบี้ยปรับแทนการชำระหนี้ได้เพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง
ผู้จะซื้อฟ้องเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญา โดยมิได้ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากผู้จะขาย เพื่อการไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร แม้ผู้จะซื้อมิได้นำสืบถึงความเสียหายศาลก็มีอำนาจกำหนดเบี้ยปรับตามจำนวนที่พอสมควรให้ได้
(วรรคหนึ่งถึงสาม วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 29/2515)

คำบรรยายฟ้องที่ไม่เป็นความผิดฐานฉ้อโกง

การที่โจทก์บรรยายฟ้องว่าเมื่อวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2506 เวลากลางวันจำเลยโดยทุจริต ขายโรงเรือนไม่มีเลขหมาย ตำบล ฯลฯ ให้โจทก์ราคา4,000 บาท โดยหลอกลวงแสดงข้อความอันเป็นเท็จว่าจะไปจดทะเบียนการซื้อขายบ้านในภายหลัง โจทก์หลงเชื่อจึงยอมทำสัญญาจะซื้อขายและมอบเงิน 4,000 บาท ให้จำเลยไปเมื่อวันที่ 31 มกราคม 2511ต่อมาจำเลยได้มอบโรงเรือนตามสัญญาจะซื้อขายให้โจทก์ครอบครองแล้วแต่กลับนำโรงเรือนนั้นไปทำสัญญาซื้อขายให้ ส. ซ้ำอีก เหตุเกิด

กรณีที่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ดำเนินการไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างลูกหนี้ผู้ล้มละลายกับผู้ขายตามอำนาจในมาตรา 122 และดำเนินการเรียกร้องเงินค่าที่ดินที่ผู้ขายได้รับไว้จากลูกหนี้คือตามอำนาจในมาตรา 119 เมื่อดำเนินการมาจนถึงขั้นเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีหนังสือยืนยันหนี้ให้ผู้ขายคืนเงินค่าที่ดินและแจ้งให้ผู้ขายร้องคัดค้านต่อศาลภายในกำหนดเวลาสิบสี่วัน แต่ผู้ขายมิได้ร้องคัดค้านต่อศาลแต่อย่างใด ดังนี้ เมื่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยื่นคำขอต่อศาลขอให้บังคับผู้ขายชำระหนี้เงินค่าที่ดินดังกล่าว ศาลก็ต้องมีคำสั่งบังคับไปตามคำขอ ไม่มีปัญหาที่ศาลจะต้องวินิจฉัยว่า เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีสิทธิเรียกร้องเงินค่าที่ดินคืนจากผู้ขายหรือไม่

จำเลยที่ 1 อยู่ในความดูแลของจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นพี่ ยอมให้จำเลยที่ 3 ดำเนินการให้มีการก่อสร้างตึกแถวขึ้นในที่ดินของจำเลยที่ 1 ซึ่งจำเลยที่ 3 ได้ตกลงให้ผู้รับเหมาลงทุนก่อสร้างตึกแถวในที่ดินนั้นและให้ผู้รับเหมาเรียกเงินกินเปล่าจากผู้เช่าโดยตึกที่ก่อสร้างตกเป็นของเจ้าของที่ดิน แม้จำเลยที่ 3 จะได้รับประโยชน์ค่าหน้าดินและค่าเช่าเสียทั้งหมด ก็จะถือว่าจำเลยที่ 1 ผู้เป็นเจ้าของที่ดินได้ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยที่ 3 โดยให้จำเลยที่ 3 มีสิทธิเป็นเจ้าของตึกที่ก่อสร้างขึ้นหาได้ไม่ ตึกนั้นเป็นส่วนควบของที่ดินของจำเลยที่ 1
จำเลยที่ 1 มอบอำนาจให้จำเลยที่ 2 ไปทำสัญญาจะขายที่ดินของตนให้แก่โจทก์ระหว่างที่สัญญายังมีผลบังคับอยู่ จำเลยที่ 1 กลับโอนแบ่งที่ดินนั้นครึ่งหนึ่งให้แก่จำเลยที่ 2, 3 โดยเสน่หา การกระทำเช่นนี้ย่อมจะทำให้โจทก์ซึ่งจะได้รับผลตามสัญญาจะซื้อขายต้องเสียเปรียบ แม้จำเลยที่ 3, 4 ผู้รับโอนมิได้รู้ถึงความจริงนี้แต่เมื่อเป็นการโอนให้โดยเสน่หา เพียงแต่จำเลยที่ 1 รู้ฝ่ายเดียวโจทก์ก็ชอบที่จะขอให้เพิกถอนได้

สัญญาซื้อขายที่ดินระบุว่าผู้ขายจะต้องทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดให้กับผู้ซื้อและโอนใส่ชื่อผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน ถือเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย
ลงชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินโดยรู้อยู่ก่อนแล้วว่าส่วนหนึ่งของที่ดินนั้นเป็นของบุคคลอื่นและตนได้รับรองไว้ด้วยว่าจะจัดการรังวัดแบ่งแยกที่ดินส่วนนั้นให้เขา ถือเป็นการแสดงเจตนาลงชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนผู้มีกรรมสิทธิ์ตนเองไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนนั้น

สัญญาซื้อขายที่ดินระบุว่าผู้ขายจะต้องทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดให้กับผู้ซื้อและโอนใส่ชื่อผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน ถือเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย
ลงชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินโดยรู้อยู่ก่อนแล้วว่าส่วนหนึ่งของที่ดินนั้นเป็นของบุคคลอื่นและตนได้รับรองไว้ด้วยว่าจะจัดการรังวัดแบ่งแยกที่ดินส่วนนั้นให้เขา ถือเป็นการแสดงเจตนาลงชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนผู้มีกรรมสิทธิ์ตนเองไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนนั้น

โจทก์อ้างว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์ในราคาไร่ละ 600 บาท ตามเอกสาร จ. 1 จำเลยต่อสู้ว่าก่อนที่จะทำเอกสาร จ. 1 โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายกันไว้ฉบับหนึ่งมีความว่าจะซื้อขายกันในราคาไร่ละ 600 บาท โดยผู้ซื้อจะต้องออกเงินไถ่จำนองที่ดินรายนี้ด้วย โจทก์เป็นผู้รักษาสัญญาฉบับนั้นไว้และบอกว่าหายไปเสียแล้วเมื่อฟังได้ดังที่จำเลยต่อสู้ และฟังว่าเอกสาร จ. 1 เป็นเพียงใบรับเงินมัดจำแล้ว ข้อนำสืบของจำเลยถึงข้อความในสัญญาเดิมย่อมไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เพราะใบรับเงินมัดจำมิได้เป็นเอกสารที่กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือ