คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

จำเลยทำสัญญาให้โจทก์ก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินจำเลย เมื่อก่อสร้างเสร็จจำเลยยอมให้โจทก์จัดหาบุคคลมาเช่าตึกแถวดังกล่าวมีกำหนด 30 ปีต่อมาผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากห้างหุ้นส่วนจำกัด ค. ตัวแทนโจทก์มีกำหนด 30 ปี โดยผู้ร้องได้จ่ายเงินให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ค.ไป 300,000 บาทแต่ไม่มีหลักฐานว่าจำเลยมอบอำนาจให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ค.เป็นตัวแทน สัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่ผูกพันจำเลย ส่วนโจทก์ทำสัญญาก่อสร้างตึกแถวยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลย แต่มีข้อกำหนดว่าการทำสัญญาเช่านั้นให้ทำโดยตรงกับจำเลย มีกำหนดการเช่า 30 ปี สัญญาเช่าต้องนำไปจดทะเบียนการเช่า ดังนั้น การที่ผู้ร้องอาศัยอยู่ในตึกแถวห้องพิพาทโดยที่ยังไม่ได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลย จึงถือว่าผู้ร้องอยู่โดยอาศัยสิทธิโจทก์ ผู้ร้องจึงเป็นบริวารของโจทก์
ศาลฎีกาพิพากษาให้โจทก์ชดใช้หรือชำระเงินให้แก่จำเลยเดือนละ 68,000 บาท จนกว่าโจทก์ทั้งสองและบริวารออกไปจากตึกแถวห้องพิพาทแม้มิได้มีข้อความใด ๆ ให้ขับไล่โจทก์และบริวาร ก็ตาม แต่ก็แสดงชัดเจนแล้วว่าโจทก์ทั้งสองและบริวารจะต้องออกจากตึกแถวห้องพิพาท ดังนั้นการที่เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขับไล่ผู้ร้อง จึงมิใช่เป็นการบังคับคดีนอกเหนือคำพิพากษาศาลฎีกา

จำเลยทำสัญญาให้โจทก์ก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินจำเลยเมื่อก่อสร้างเสร็จจำเลยยอมให้โจทก์จัดหาบุคคลมาเช่าตึกแถวดังกล่าวมีกำหนด30ปีต่อมาผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากห้างหุ้นส่วนจำกัดค. ตัวแทนโจทก์มีกำหนด30ปีโดยผู้ร้องได้จ่ายเงินให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดค. ไป300,000บาทแต่ไม่มีหลักฐานว่าจำเลยมอบอำนาจให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดค. เป็นตัวแทนสัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่ผูกพันจำเลยส่วนโจทก์ทำสัญญาก่อสร้างตึกแถวยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลยแต่มีข้อกำหนดว่าการทำสัญญาเช่านั้นให้ทำโดยตรงกับจำเลยมีกำหนดการเช่า30ปีสัญญาเช่าต้องนำไปจดทะเบียนการเช่าดังนั้นการที่ผู้ร้องอาศัยอยู่ในตึกแถวห้องพิพาทโดยที่ยังไม่ได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยจึงถือว่าผู้ร้องอยู่โดยอาศัยสิทธิโจทก์ผู้ร้องจึงเป็นบริวารของโจทก์ ศาลฎีกาพิพากษาให้โจทก์ชดใช้หรือชำระเงินให้แก่จำเลยเดือนละ68,000บาทจนกว่าโจทก์ทั้งสองและบริวารออกไปจากตึกแถวห้องพิพาทแม้มิได้มีข้อความใดๆให้ขับไล่โจทก์และบริวารก็ตามแต่ก็แสดงชัดเจนแล้วว่าโจทก์ทั้งสองและบริวารจะต้องออกจากตึกแถวห้องพิพาทดังนั้นการที่เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขับไล่ผู้ร้องจึงมิใช่เป็นการบังคับคดีนอกเหนือคำพิพากษาศาลฎีกา

โจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวกับบิดาโจทก์โดยกำหนดเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่1มกราคม2527ถึงวันที่31ธันวาคม2529เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ต่อไปจึงบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่เช่าแต่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายคำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวเพียงพอทำให้จำเลยเข้าใจถึงมูลเหตุการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ที่เกิดขึ้นจากการกระทำของจำเลยเนื่องจากการผิดสัญญาของจำเลยที่จำเลยได้ทำให้ไว้กับบิดาโจทก์ได้อย่างชัดแจ้งแล้วส่วนข้อเท็จจริงที่ว่าโจทก์ได้ที่ดินมาอย่างไรตั้งแต่เมื่อใดนั้นเป็นเพียงรายละเอียดปลีกย่อยที่โจทก์นำสืบในชั้นพิจารณาได้ส่วนที่จำเลยอ้างว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมในข้อที่ว่าสิทธิของโจทก์มีหรือไม่ตามคำฟ้องจำเลยไม่อาจทราบได้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกับบิดาโจทก์เป็นเรื่องคู่สัญญาเช่าคนละคนกันจำเลยมิใช่คู่สัญญากับโจทก์การที่โจทก์มิได้บรรยายสิทธิของตนมาให้ครบถ้วนจึงเป็นฟ้องเคลือบคลุมโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้นเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นแม้ศาลอุทธรณ์จะรวมวินิจฉัยให้ก็เป็นการไม่ชอบศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นพิพาทว่าฟ้องแย้งของจำเลยเคลือบคลุมหรือไม่การที่ศาลชั้นต้นกล่าวถึงความผูกพันระหว่างคู่สัญญาและผลของสัญญาเช่าระหว่างบิดาจำเลยกับบิดาโจทก์ซึ่งเป็นข้อเท็จจริงที่ปรากฏในคำให้การของจำเลยที่ยกขึ้นอ้างต่อสู้คำฟ้องของโจทก์ก็เพื่อนำไปสู่ข้อวินิจฉัยข้ออ้างของจำเลยตามฟ้องแย้งดังนั้นเมื่อฟ้องแย้งของจำเลยไม่ได้ยกข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาว่าเหตุใดโจทก์จึงต้องผูกพันตามสัญญาเช่าที่บิดาจำเลยทำกับบิดาโจทก์เพื่อบังคับให้โจทก์ต้องปฏิบัติตามสัญญาอย่างไรเช่นนี้เท่ากับฟ้องแย้งของจำเลยมิได้บรรยายข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาจึงเป็นฟ้องแย้งที่เคลือบคลุมศาลชั้นต้นจึงชอบที่จะหยิบยกข้อเท็จจริงดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยหาใช่ไม่ตรงประเด็นที่กำหนดไว้ไม่ ปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ว่าบิดาโจทก์และบิดาจำเลยได้ทำสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาเกี่ยวกับที่ดินพิพาทเมื่อบิดาจำเลยตามสิทธิการเช่าดังกล่าวเป็นมรดกตกทอดแก่จำเลยจำเลยจึงย่อมมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทจนกว่าจะครบสัญญานั้นเป็นปัญหาคำขอบังคับตามฟ้องแย้งของจำเลยเมื่อฟ้องแย้งของจำเลยไม่มีข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเป็นฟ้องไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา172วรรคสองแล้วปัญหาข้อนี้จึงตกไป

การที่จำเลยนำเงินค่าเช่าไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์โดยกำหนดเงื่อนไขในการรับเงินว่าต้องเป็นเจ้าหนี้ที่มีคำสั่งศาลถึงที่สุดมาแสดงนั้น ก็เพื่อประโยชน์แก่โจทก์ทั้งสองหรือบริษัท อ. เจ้าหนี้ผู้มีสิทธิให้เช่าอันแท้จริงซึ่งจำเลยไม่อาจหยั่งรู้ได้แน่นอน การวางเงินของจำเลยจึงมีเหตุผลโดยชอบและมิใช่ความผิดของจำเลยจำเลยมีสิทธิที่จะวางทรัพย์ชำระเงินค่าเช่าได้อันเป็นผลให้จำเลยหลุดพ้นจากหนี้ค่าเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 331

จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดตามหลักทั่วไปเมื่อผู้จัดการทั่วไปไม่อยู่รองผู้จัดการทั่วไปก็จะลงชื่อแทนได้การที่ย. ซึ่งเป็นรองผู้จัดการทั่วไปของจำเลยลงชื่อในเอกสารหมายจ.4ในขณะที่ผู้จัดการทั่วไปไม่อยู่ไปต่างประเทศนั้นถือว่าเป็นการลงชื่อในฐานะผู้แทนของจำเลย จำเลยเป็นบริษัทย่อมมีระบบและขั้นตอนในการทำงานหากมีสัญญาเช่าใหม่กับโจทก์ไว้จริงทางจำเลยก็ไม่จำเป็นต้องทำหนังสือเอกสารหมายจ.4เสนอให้โจทก์เช่าต่ออีกแต่ปรากฎว่าตามข้อตกลงที่จะให้โจทก์เช่าต่อไปนั้นโจทก์จะต้องเสียค่าเช่าเพิ่มอีกร้อยละ15เมื่อได้รับค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็นที่พอใจแล้วจำเลยย่อมจะให้โจทก์เช่าต่อไปโดยไม่ต้องคำนึงถึงว่าได้มีการฟ้องขับไล่กันไว้หรือไม่จึงไม่น่าเชื่อว่าจำเลยได้ตกลงให้โจทก์เช่าห้องพิพาทโดยสำคัญผิด

โจทก์เช่าอาคารเฉพาะชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 6 จากจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท ต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม เพื่อใช้เป็นห้องพักและสำนักงาน สิ้นค่าใช้จ่ายไป 6,000,000 บาทและจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ 200,000 บาท ทั้งตามข้อสัญญาระบุว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่า ถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้ว ผู้เช่าจะรื้อถอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า การปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้น ต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้น ในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

โจทก์ทั้งสามทำสัญญาเช่าอาคารจากจำเลยตกลงเช่ามีกำหนด6ปีแบ่งออกเป็น2ช่วงช่วงละ3ปีค่าเช่า3ปีแรกเดือนละ200,000บาทส่วน3ปีหลังเพิ่มค่าเช่าอีกร้อยละ15โจทก์ทั้งสามจึงดัดแปลงตกแต่งอาคารสิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ6,000,000บาทและตามข้อสัญญาข้อ4ว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่าถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้วผู้เช่าจะรื้อถอนไปไม่ได้เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าการปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้นในการลงทุนปรับปรุงจากอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและมีกำหนด6ปี

โจทก์เช่าอาคารเฉพาะชั้นที่1ถึงชั้นที่6จากจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ200,000บาทต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมเพื่อใช้เป็นห้องพักและสำนักงานสิ้นค่าใช้จ่ายไป6,000,000บาทและจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ200,000บาททั้งตามข้อสัญญาระบุว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่าถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้วผู้เช่าซื้อจะรื้อถอนไปไม่ได้เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าการปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้นในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยระบุว่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงที่เช่านี้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญาเช่านี้ยังมีผลบังคับผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้เช่าในราคายุติธรรมซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกันแต่ราคาที่ดินตามโฉนดทั้งแปลงต้องไม่สูงกว่ายี่สิบห้าล้านบาทถ้วนและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินระหว่างโจทก์จำเลยระบุว่าหากผู้ใช้ประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงทำสัญญานี้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเวลาใดที่สัญญานี้ยังมีผลบังคับผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้ใช้ในราคายุติธรรมซึ่งจะได้เจรจาทำความตกลงกันแต่ราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่ดินข้อความดังกล่าวมีลักษณะเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวที่จำเลยได้แสดงเจตนาผูกมัดตนเองว่าจะขายที่พิพาทกันให้แก่โจทก์การแสดงเจตนาของจำเลยดังกล่าวมีลักษณะแน่นอนไม่มีเงื่อนไขหรือทางเลือกสำหรับจำเลยที่จะบิดพลิ้วไม่ปฏิบัติตามเจตนาที่แสดงไว้จึงมีผลเป็นคำมั่นผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคาไม่สูงกว่า25,000,000บาทเมื่อโจทก์แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยจึงก่อให้เกิดเป็นสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองเมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้ แม้โจทก์บรรยายฟ้องว่าสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแต่โจทก์ก็ได้แนบสัญญาดังกล่าวมาท้ายฟ้องซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องและในชั้นชี้สองสถานศาลกำหนดประเด็นข้อพิพาทด้วยว่าจำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินในอันที่จะต้องขายที่ดินให้แก่โจทก์หรือไม่เพียงใดการที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าจำเลยถูกผูกพันที่จะต้องขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาดังกล่าวเพราะสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของจำเลยที่จะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์จึงหาใช่เป็นการพิพากษานอกเหนือคำฟ้องไม่ เมื่อสัญญาเช่าและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองและโจทก์ก็ได้แสดงเจตนาจะซื้อที่พิพาทไปถึงจำเลยเป็นผลให้เกิดสัญญาผูกพันจำเลยที่จะต้องโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และเมื่อกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโอนไปเป็นของโจทก์แล้วโจทก์ย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งรวมทั้งสิทธิที่จะเก็บค่าเช่าด้วยบุคคลหาอาจเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ของตนเองได้ไม่กรณีเช่นนี้กฎหมายให้ถือว่าหนี้เป็นอันระงับด้วยเกลื่อนกลืนกันไปตามมาตรา353โดยโจทก์และจำเลยไม่ต้องมีการตกลงกันหรือแสดงเจตนาต่อกันเมื่อคำมั่นในการซื้อขายเกิดเป็นสัญญาและสิทธิจะเก็บค่าเช่าจากที่พิพาทของจำเลยระงับแล้วจึงไม่มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยว่าคำมั่นในการซื้อขายขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569และตกเป็นโมฆะ คำมั่นจะขายที่ดินพิพาทกำหนดราคาซื้อขายกัน25,000,000บาทโดยไม่มีข้อความระบุว่าการจดทะเบียนการโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์จะต้องติดจำนองไปด้วยหรือไม่ดังนั้นการที่โจทก์นำสืบว่าโจทก์จำเลยมีข้อตกลงให้โอนที่พิพาทโดยไม่ติดจำนองจึงเป็นการนำสืบว่ามีข้อตกลงในเรื่องการโอนที่พิพาทต่างหากจากคำมั่นจะขายอีกส่วนหนึ่งถือไม่ได้ว่าเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมหรือแก้ไขคำมั่นจะซื้อขายที่พิพาท

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำวินิจฉัยของ คชก. ที่ถึงที่สุดคือไม่ยอมให้โจทก์เช่าทำนาในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงต่อไปตามเดิม และไม่ยอมขายที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ตามที่ คชก.จังหวัดมีคำวินิจฉัย การที่จำเลยไม่ยอมปฏิบัติตามคำวินิจฉัยอันถึงที่สุดของ คชก.จังหวัด ทั้งสองกรณีนี้ พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 58 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องขอต่อศาลให้บังคับตามคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดได้อยู่แล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้มีส่วนได้เสียในกรณีนี้ย่อมฟ้องขอให้ศาลบังคับตามคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดได้ตามบทบัญญัติดังกล่าว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้