คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

โจทก์ซื้อเรือนพิพาทก่อนจำเลย โดยโจทก์จดทะเบียนการซื้อขายฝากต่อกรมการอำเภอ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71(2). ส่วนจำเลยจดทะเบียนการซื้อขายที่ดินและเรือนพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน. ดังนี้ตราบใดที่เรือนพิพาทยังปลูกอยู่บนที่ดินที่จำเลยซื้อมา เรือนย่อมเป็นส่วนควบกับที่ดิน. การที่จะก่อตั้งกรรมสิทธิ์ในเรือนแยกออกต่างหากจากที่ดิน จะทำได้ก็โดยการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410. โจทก์เพียงแต่จดทะเบียนนิติกรรมซื้อขายเรือน หาได้จดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินโดยให้โจทก์เป็นเจ้าของเรือนพิพาทอันเป็นสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินไม่. จำเลยซื้อที่ดินพร้อมด้วยโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนควบกับที่ดิน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว. สิทธิของจำเลยในเรือนพิพาทจึงดีกว่าของโจทก์.
เมื่อจำเลยยกประเด็นเรื่องทรัพยสิทธิ คือ สิทธิเหนือพื้นดินขึ้นสู้ในคำให้การแล้วคดีจึงมีประเด็นในเรื่องนี้. (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 13/2511).

หลังจากที่ศาลพิพากษาให้จำเลยรับผิดชำระหนี้ให้โจทก์.ไม่ปรากฏว่าจำเลยมีทรัพย์สินอื่นอีก. ดังนี้ การที่จำเลยซื้อที่พิพาทแล้วยกให้ผู้ร้อง. จึงเป็นการกระทำที่จำเลยผู้เป็นลูกหนี้โจทก์กระทำลงโดยรู้ว่าเป็นทางให้โจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้เสียเปรียบ. เป็นการฉ้อฉลโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237. โจทก์มีสิทธินำยึดที่พิพาทมาบังคับคดีชำระหนี้แก่โจทก์.

แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจะเรียกชื่อว่าสัญญาเช่าที่ดินก็จริง แต่ความมุ่งหมายในการทำสัญญาเช่า คู่สัญญามีเจตนาที่จะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารบนที่ดิน (สัญญาข้อ 1) เมื่อปลูกเสร็จแล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ ของผู้ให้เช่าทันที (สัญญาข้อ 10) และสัญญาข้อ 5 มีข้อความว่า "ห้ามมิให้ผู้เช่าเอาที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ฯลฯ ผู้เช่าย่อมมีสิทธิจะอยู่อาศัยหรือทำการค้าหรือให้บุคคลอื่นเช่าช่วงในอาคารที่ปลูกสร้างลงในที่ดินได้เสมอ ดังนี้ ข้อสัญญาที่ให้อาคารซึ่งปลูกสร้างขึ้นตกเป็นของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยให้เช่าช่วงอาคารนั้น ย่อมแสดงว่าสัญญาเช่านี้แท้จริงเป็นสัญญาให้เช่าที่ดินรวมทั้งอาคารที่ตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาข้อ 10 นั้นด้วย ฉะนั้น ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยมีสิทธิเช่าได้เฉพาะที่ดินที่ปลูกตึกจึงขัดกับความในสัญญาข้อ 5 ที่ห้ามมิให้เช่าช่วงที่ดิน แต่ยอมให้เช่าช่วงอาคารได้ จำเลยร่วมผู้เช่าช่วงอาคารโดยชอบจึงหาได้อยู่ในฐานบริวารหรือผู้อาศัยของจำเลยไม่ เมื่อเป็นดังนี้ จำเลยร่วมมีข้อต่อสู้ที่จะคงอยู่ในอาคารประการใด ก็เป็นเรื่องที่จะต้องฟังคำพยานของคู่ความต่อไป

แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจะเรียกชื่อว่าสัญญาเช่าที่ดินก็จริง แต่ความมุ่งหมายในการทำสัญญาเช่าคู่สัญญามีเจตนาที่จะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารบนที่ดิน (สัญญาข้อ 1) เมื่อปลูกเสร็จแล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันที (สัญญาข้อ 10) และสัญญาข้อ 5 มีข้อความว่า 'ห้ามมิให้ผู้เช่าเอาที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ฯลฯผู้เช่าย่อมมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยหรือทำการค้าหรือให้บุคคลอื่นเช่าช่วงในอาคารที่ปลูกสร้างลงในที่ดินได้เสมอ' ดังนี้ ข้อสัญญาที่ให้อาคารซึ่งปลูกสร้างขึ้นตกเป็นของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยให้เช่าช่วงอาคารนั้นย่อมแสดงว่าสัญญาเช่านี้แท้จริงเป็นสัญญาให้เช่าที่ดินรวมทั้งอาคารที่ตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาข้อ10 นั้นด้วย ฉะนั้นที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยมีสิทธิให้เช่าได้เฉพาะที่ดินที่ปลูกตึกจึงขัดกับความในสัญญาข้อ 5 ที่ห้ามมิให้เช่าช่วงที่ดิน แต่ยอมให้เช่าช่วงอาคารได้ จำเลยร่วมผู้เช่าช่วงอาคารโดยชอบจึงหาได้อยู่ในฐานะบริวารหรือผู้อาศัยของจำเลยไม่เมื่อเป็นดังนี้ จำเลยร่วมมีข้อต่อสู้ที่จะคงอยู่ในอาคารประการใดก็เป็นเรื่องที่จะต้องฟังคำพยานของคู่ความต่อไป

แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจะเรียกชื่อว่าสัญญาเช่าที่ดินก็จริง. แต่ความมุ่งหมายในการทำสัญญาเช่า.คู่สัญญามีเจตนาที่จะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารบนที่ดิน (สัญญาข้อ 1) เมื่อปลูกเสร็จแล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันที (สัญญาข้อ 10). และสัญญาข้อ 5 มีข้อความว่า 'ห้ามมิให้ผู้เช่าเอาที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ฯลฯ. ผู้เช่าย่อมมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยหรือทำการค้าหรือให้บุคคลอื่นเช่าช่วงในอาคารที่ปลูกสร้างลงในที่ดินได้เสมอ.' ดังนี้ ข้อสัญญาที่ให้อาคารซึ่งปลูกสร้างขึ้นตกเป็นของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยให้เช่าช่วงอาคารนั้น. ย่อมแสดงว่าสัญญาเช่านี้แท้จริงเป็นสัญญาให้เช่าที่ดินรวมทั้งอาคารที่ตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาข้อ10 นั้นด้วย. ฉะนั้นที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยมีสิทธิให้เช่าได้เฉพาะที่ดินที่ปลูกตึกจึงขัดกับความในสัญญาข้อ 5.ที่ห้ามมิให้เช่าช่วงที่ดิน. แต่ยอมให้เช่าช่วงอาคารได้. จำเลยร่วมผู้เช่าช่วงอาคารโดยชอบจึงหาได้อยู่ในฐานะบริวารหรือผู้อาศัยของจำเลยไม่. เมื่อเป็นดังนี้ จำเลยร่วมมีข้อต่อสู้ที่จะคงอยู่ในอาคารประการใด. ก็เป็นเรื่องที่จะต้องฟังคำพยานของคู่ความต่อไป.

ที่พิพาทเป็นที่ดินมีโฉนด โจทก์ซื้อโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนสิทธิแล้ว แม้จำเลยจะได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยครอบครองปรปักษ์ แต่ไม่ได้จดทะเบียนสิทธิโดยชอบ จะนำมาใช้ยันโจทก์ไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรค 2
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเข้าทำนาของโจทก์โดยละเมิด โจทก์ได้รับความเสียหายแต่คำขอท้ายฟ้องใช้ว่า ขอให้จำเลยชำระค่าเช่า ดังนี้ ศาลพิพากษาให้จำเลยใช้ค่าเสียหายได้

ที่พิพาทเป็นที่ดินมีโฉนด โจทก์ซื้อโดยสุจริตเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนสิทธิแล้วแม้จำเลยจะได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยครอบครองปรปักษ์ แต่ไม่ได้จดทะเบียนสิทธิโดยชอบจะนำมาใช้ยันโจทก์ไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเข้าทำนาของโจทก์โดยละเมิด โจทก์ได้รับความเสียหาย แต่คำขอท้ายฟ้องใช้ว่า ขอให้จำเลยชำระค่าเช่าดังนี้ ศาลพิพากษาให้จำเลยใช้ค่าเสียหายได้

หลังจากจำเลยทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้โจทก์แล้ว แต่ยังไม่ถึงวันโอนตามที่กำหนดไว้ในสัญญานั้น โจทก์ได้ทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้บุคคลที่ 3 โดยกำหนดว่าโจทก์จะโอนที่พิพาทให้บุคคลที่ 3 ในวันเดียวกันกับที่จำเลยจะต้องโอนที่พิพาทให้โจทก์ ถ้าโจทก์ผิดสัญญาโจทก์ต้องเสียเบี้ยปรับ 40,000 บาท โจทก์ได้แจ้งเรื่องสัญญาและเบี้ยปรับให้จำเลยทราบแล้ว ต่อมาเมื่อถึงกำหนดวันโอน จำเลยไม่ยอมโอนที่พิพาทให้โจทก์ โจทก์ถูกบุคคลที่ 3 ปรับ 40,000 บาท จำเลยต้องชำระค่าเสียหาย 40,000 บาทนี้ให้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 222 วรรค 2

สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างคนไทยกับคนต่างด้าวนั้น หาเป็นโมฆะหรือโมฆียะไม่ เพราะกฎหมายหาได้ห้ามขาดไม่ให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเสียทีเดียวไม่ คนต่างด้าวซึ่งเป็นคนซื้ออาจดำเนินการให้ได้รับโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายนั้นได้ เช่น ทำการขออนุญาตถือกรรมสิทธิ์ แต่คดีนี้ทางพิจารณาไม่ปรากฏว่าโจทก์ (คนต่างด้าว) ได้ปฏิบัติการให้เป็นไปตามเงื่อนไขและข้อกำหนด และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ได้มาซึ่งที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่ประการใด กรณีย่อมไม่อาจคาดหมายได้ว่าโจทก์อยู่ในฐานะจะสามารถซื้อที่ดินจากจำเลยได้ อยู่ ๆ โจทก์ก็มาฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินให้ โดยโจทก์ยังไม่มีสิทธิที่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ เช่นนี้ หากศาลบังคับให้ ก็เป็นทางให้โจทก์ได้ที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย ฉะนั้น การที่จำเลยยังไม่โอนที่พิพาทให้โจทก์ ย่อมจะถือว่าจำเลยผิดสัญญาได้ไม่ และโจทก์จะเรียกเบี้ยปรับจากจำเลยก็ไม่ได้เช่นกัน
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 6/2511)

สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างคนไทยกับคนต่างด้าวนั้น หาเป็นโมฆะหรือโมฆียะไม่. เพราะกฎหมายหาได้ห้ามขาดไม่ให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเสียทีเดียวไม่.คนต่างด้าวซึ่งเป็นคนซื้ออาจดำเนินการให้ได้รับโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายนั้นได้ เช่นทำการขออนุญาตถือกรรมสิทธิ์. แต่คดีนี้ทางพิจารณาไม่ปรากฏว่าโจทก์(คนต่างด้าว)ได้ปฏิบัติการให้เป็นไปตามเงื่อนไขและข้อกำหนด และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ได้มาซึ่งที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่ประการใด. กรณีย่อมไม่อาจคาดหมายได้ว่าโจทก์อยู่ในฐานะจะสามารถซื้อที่ดินจากจำเลยได้. อยู่ๆ โจทก์ก็มาฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินให้. โดยโจทก์ยังไม่มีสิทธิที่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ เช่นนี้.หากศาลบังคับให้ ก็เป็นทางให้โจทก์ได้ที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย. ฉะนั้น การที่จำเลยยังไม่โอนที่พิพาทให้โจทก์. ย่อมจะถือว่าจำเลยผิดสัญญาหาได้ไม่. และโจทก์จะเรียกเบี้ยปรับจากจำเลยก็ไม่ได้เช่นกัน.(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 6/2511).