คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ค่าเช่า

สัญญาก่อสร้างที่ผู้สร้างยอมยกกรรมสิทธิ์ในเคหะที่สร้างให้แก่เจ้าของที่ดิน และเจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้ก่อสร้างเช่าเคหะนั้น เป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้นทั้ง 2 ฝ่ายต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรม คือ ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าก็เป็นการผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็ย่อมบอกเลิกการเช่าได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560

สัญญาก่อสร้างที่ผู้สร้างยอมยกกรรมสิทธิ์ในเคหะที่สร้างให้แก่เจ้าของที่ดินและเจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้ก่อสร้างเช่าเคหะนั้นเป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วยแม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้นทั้ง 2 ฝ่ายต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรมดาคือผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าเมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าก็เป็นการผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็ย่อมบอกเลิกการเช่าได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560

สัญญาก่อสร้างที่ผู้สร้างยอมยกกรรมสิทธิ์ในเคหะที่สร้างให้แก่เจ้าของที่ดิน.และเจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้ก่อสร้างเช่าเคหะนั้น. เป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย. แม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538.แต่ในเรื่องเช่านั้นทั้ง 2 ฝ่ายต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรมดาคือผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า. เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าก็เป็นการผิดสัญญาเช่า. ผู้ให้เช่าก็ย่อมบอกเลิกการเช่าได้. ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560.

กรณีจะต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ก็เฉพาะแต่ผู้ให้เช่านิ่งเฉยมิได้ทักท้วง ยอมให้ผู้เช่าอยู่ในห้องเช่าต่อไป การที่ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าแล้วแต่ยังคงรับเงินค่าเช่าจากผู้เช่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นอายุ ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ถือว่าคู่สัญญาทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา การที่จำเลยชำระเงินค่าเช่าให้โจทก์ถึงหากเจตนาจำเลยประสงค์จะเช่าห้องพิพาทอยู่ต่อไปก็เป็นแต่เจตนาของจำเลยแสดงออกแต่ฝ่ายเดียว หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่

กรณีจะต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ก็เฉพาะแต่ผู้ให้เช่านิ่งเฉยมิได้ทักท้วง ยอมให้ผู้เช่าอยู่ในห้องเช่าต่อไป การที่ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าแล้วแต่ยังคงรับเงินค่าเช่าจากผู้เช่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นอายุ ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ถือว่าคู่สัญญาทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา การที่จำเลยชำระเงินค่าเช่าให้โจทก์ถึงหากเจตนาจำเลยประสงค์จะเช่าห้องพิพาทอยู่ต่อไปก็เป็นแต่เจตนาของจำเลยแสดงออกแต่ฝ่ายเดียว หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่

กรณีจะต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ก็เฉพาะแต่ผู้ให้เช่านิ่งเฉยมิได้ทักท้วง. ยอมให้ผู้เช่าอยู่ในห้องเช่าต่อไป. การที่ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าแล้วแต่ยังคงรับเงินค่าเช่าจากผู้เช่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นอายุ. ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ถือว่าคู่สัญญาทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา. การที่จำเลยชำระเงินค่าเช่าให้โจทก์ถึงหากเจตนาจำเลยประสงค์จะเช่าห้องพิพาทอยู่ต่อไปก็เป็นแต่เจตนาของจำเลยแสดงออกแต่ฝ่ายเดียว หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่.

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าที่โจทก์ได้เช่ามาจากเจ้าของเดิมและมีสิทธิให้เช่าช่วงได้ พร้อมทั้งเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายที่จำเลยยังคงอยู่ต่อมาภายหลังที่ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยต่อสู้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิมระงับแล้ว และจำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบด้วยว่า จำเลยไม่มีข้อผูกพันชำระค่าเช่ากับโจทก์ต่อไป โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ดังนี้ คดีจึงมีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยว่าข้อต่อสู้ของจำเลยเป็นความจริงหรือไม่ หากเป็นความจริง โจทก์จะมีสิทธิเรียกร้องเอาค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายจากจำเลยได้เพียงไรหรือไม่ ฉะนั้น การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิจารณาถึงสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิม ก็เพื่อนำมาซึ่งการวินิจฉัยในประเด็นที่จำเลยได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้นั่นเอง จึงไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น และในการวินิจฉัยก็ฟังข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาฎีกาในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้น ที่คู่ความตกลงอ้างร่วมกัน แม้จะเป็นคดีที่พิพาทกันเฉพาะห้องเลขที่ 21-23 ที่ใช้เป็นโรงแรมไทยอารีย์ ไม่รวมถึงห้องพิพาท ศาลฎีกาก็ฟังข้อเท็จจริงรวมไปถึงห้องชั้นล่างที่ให้เช่าช่วงคือห้องที่พิพาทกันในคดีนี้ด้วยจึงไม่เป็นการวินิจฉัยโดยขาดพยานหลักฐาน
สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิมได้ระงับไปตั้งแต่สิ้นเดือนมกราคม 2503 และจำเลยได้บอกเลิกการเช่ากับโจทก์แล้ว สัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันระงับไป แต่ค่าเช่าก่อนที่สัญญาเช่าช่วงระงับ จำเลยยังค้างชำระอยู่ จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องชำระแก่โจทก์ เพราะสัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยยังมีผลผูกพันอยู่ ส่วนภายหลังต่อมาจากที่สัญญาเช่าช่วงระงับแล้ว คือ ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 เป็นต้นไปนั้นจำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนห้องพิพาทที่เช่าช่วงให้โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561 แต่จำเลยยังคงอยู่ไม่ออกจากห้องพิพาท และโจทก์ต้องใช้ค่าเสียหายให้เจ้าของเดิม คดีแดงที่ 192/2504 เดือนละ 360 บาท เช่นนี้ จำเลยต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราเท่าค่าเช่าต่อไปจนถึงวันฟ้อง ส่วนค่าเสียหายต่อจากวันฟ้องซึ่งคู่ความตกลงกันเดือนละ 25 บาทนั้น จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ เพราะโจทก์ได้แถลงไว้ว่า ถ้าคดีแดงที่192/2504 ถึงที่สุด ศาลพิพากษาขับไล่โจทก์ โจทก์สละสิทธิไม่ขอให้บังคับขับไล่จำเลยในคดีนี้ คงขอให้วินิจฉัยประการเดียวว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายได้หรือไม่ คำแถลงของโจทก์ดังนี้มีความหมายว่า ถ้าศาลพิพากษาถึงที่สุดให้ขับไล่โจทก์ โจทก์ก็เป็นอันสละสิทธิไม่ถือว่าที่จำเลยยังคงอยู่ในห้องพิพาทต่อมานับแต่ภายหลังวันฟ้องนั้น ไม่ใช่เป็นการอยู่โดยไม่ส่งมอบห้องพิพาทแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายภายหลังจากวันฟ้อง

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าที่โจทก์ได้เช่ามาจากเจ้าของเดิมและมีสิทธิให้เช่าช่วงได้. พร้อมทั้งเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายที่จำเลยยังคงอยู่ต่อมาภายหลังที่ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว. จำเลยต่อสู้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิมระงับแล้ว และจำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบด้วยว่า. จำเลยไม่มีข้อผูกพันชำระค่าเช่ากับโจทก์ต่อไป. โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง. ดังนี้ คดีจึงมีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยว่าข้อต่อสู้ของจำเลยเป็นความจริงหรือไม่. หากเป็นความจริง โจทก์จะมีสิทธิเรียกร้องเอาค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายจากจำเลยได้เพียงไรหรือไม่. ฉะนั้น การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิจารณาถึงสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิม. ก็เพื่อนำมาซึ่งการวินิจฉัยในประเด็นที่จำเลยได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้นั่นเอง. จึงไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น. และในการวินิจฉัยก็ฟังข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาฎีกาในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้น. ที่คู่ความตกลงอ้างร่วมกัน แม้จะเป็นคดีที่พิพาทกันเฉพาะห้องเลขที่ 21-23 ที่ใช้เป็นโรงแรมไทยอารีย์. ไม่รวมถึงห้องพิพาท. ศาลฎีกาก็ฟังข้อเท็จจริงรวมไปถึงห้องชั้นล่างที่ให้เช่าช่วงคือห้องที่พิพาทกันในคดีนี้ด้วย.จึงไม่เป็นการวินิจฉัยโดยขาดพยานหลักฐาน.
สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิมได้ระงับไปตั้งแต่สิ้นเดือนมกราคม 2503 และจำเลยได้บอกเลิกการเช่ากับโจทก์แล้ว. สัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันระงับไป. แต่ค่าเช่าก่อนที่สัญญาเช่าช่วงระงับ จำเลยยังค้างชำระอยู่ จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องชำระแก่โจทก์. เพราะสัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยยังมีผลผูกพันอยู่ ส่วนภายหลังต่อมาจากที่สัญญาเช่าช่วงระงับแล้ว คือ ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 เป็นต้นไปนั้น.จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนห้องพิพาทที่เช่าช่วงให้โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561 แต่จำเลยยังคงอยู่.ไม่ออกจากห้องพิพาท. และโจทก์ต้องใช้ค่าเสียหายให้เจ้าของเดิม คดีแดงที่ 192/2504 เดือนละ 360 บาท. เช่นนี้ จำเลยต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราเท่าค่าเช่าต่อไปจนถึงวันฟ้อง. ส่วนค่าเสียหายต่อจากวันฟ้องซึ่งคู่ความตกลงกันเดือนละ 25 บาทนั้น. จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์. เพราะโจทก์ได้แถลงไว้ว่า ถ้าคดีแดงที่192/2504 ถึงที่สุด ศาลพิพากษาขับไล่โจทก์. โจทก์สละสิทธิไม่ขอให้บังคับขับไล่จำเลยในคดีนี้ คงขอให้วินิจฉัยประการเดียวว่า. โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายได้หรือไม่ คำแถลงของโจทก์ดังนี้มีความหมายว่า. ถ้าศาลพิพากษาถึงที่สุดให้ขับไล่โจทก์. โจทก์ก็เป็นอันสละสิทธิไม่ถือว่าที่จำเลยยังคงอยู่ในห้องพิพาทต่อมานับแต่ภายหลังวันฟ้องนั้น. ไม่ใช่เป็นการอยู่โดยไม่ส่งมอบห้องพิพาทแก่โจทก์. โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายภายหลังจากวันฟ้อง.

ที่ดินที่จำเลยเช่า มีค่าเช่าเพียงปีละ 400 บาท และโจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระถึงวันฟ้องรวมเป็นเงิน 966.57 บาท เท่านั้น โจทก์จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงไม่ได้ในชั้นฎีกา ตามคำฟ้องฎีกาและคำแก้ฎีกามีประเด็นแต่เฉพาะในปัญหาข้อเท็จจริงว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าหรือไม่เท่านั้น เมื่ออุทธรณ์ข้อนี้เป็นข้อเท็จจริง ย่อมต้องห้ามอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์จะวินิจฉัยให้ ในชั้นฎีกาก็ต้องถือว่าเป็นข้อเท็จจริงที่มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาในชั้นศาลอุทธรณ์ จึงต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาจะวินิจฉัยฎีกาจำเลยให้ไม่ได้

ตามคดีแพ่งแดงที่ 135/2508 ซึ่งโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เป็นคดีแรกนั้น โจทก์บรรยายฟ้องว่าอาคารพิพาทเป็นทรัพย์ของชาวอินเดีย โจทก์เป็นเพียงผู้จัดการดูแลไม่ได้ว่าเป็นของโจทก์ และตามสัญญาประนีประนอมยอมความ โจทก์และจำเลยที่ 1 ยอมรับว่าที่ดินและอาคารพิพาทเป็นของกลางคือของโรงพระ หาใช่ของโจทก์ไม่ การที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าอาคารพิพาทต่อไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความ ก็เป็นการกระทำแทนในฐานะผู้จัดการดูแลอาคารพิพาทของโรงพระ หาใช่ให้เช่าในฐานะที่โจทก์เป็นเจ้าของอาคารพิพาทส่วนตัวไม่ แม้ตามคดีแพ่งแดงที่ 161/2508 ที่โจทก์ฟ้องจำเลย ที่ 1 ในภายหลัง ขอให้ชำระค่าเช่าอาคารพิพาท โจทก์ยอมรับว่าอาคารพิพาทเป็นของโรงพระ โรงพระมอบอำนาจให้โจทก์ฟ้องแทน แต่เนื่องจากโรงพระไม่มีสภาพเป็นนิติบุคคลมอบอำนาจให้โจทก์ดำเนินคดีแทนไม่ได้ ศาลชั้นต้นจึงยกฟ้อง โจทก์กลับมาฟ้องคดีนี้อ้างว่าอาคารพิพาทเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของโจทก์ เป็นการกล่าวอ้างข้อเท็จจริงขึ้นใหม่ ฝ่าฝืนสัญญาประนีประนอมยอมความในคดีแพ่งแดงที่ 135/2508 ซึ่งโจทก์ยอมรับว่าอาคารพิพาทเป็นของโรงพระ ฉะนั้น โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องในฐานะส่วนตัวเรียกค่าเช่า และขอให้ขับไล่จำเลย
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทซึ่งเป็นของโจทก์ต่อมาได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยจำเลยยอมรับว่าอาคารพิพาทเป็นของโจทก์และขอเช่าต่อไปในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200 บาท ศาลพิพากษาตามยอม ต่อมาโจทก์มาฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท ให้ชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย ดังนี้ไม่เป็นฟ้องซ้ำ เพราะตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้นเป็นเรื่องโจทก์ในฐานะผู้จัดการดูแลอาคารพิพาทของโรงพระตกลงยอมให้จำเลยเช่าต่อไปในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200 บาท ถือได้ว่าสัญญาประนีประนอมนี้เป็นสัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์ผู้ให้เช่ากับจำเลยเท่านั้น เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าโจทก์ก็ต้องฟ้องขอให้จำเลยชำระ จะไปร้องขอให้บังคับคดีตามคำพิพากษาตามยอมให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างทันทีไม่ได้ เพราะไม่ใช่เรื่องโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอม และศาลพิพากษาตามยอม ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเช่าเดือนต่อๆ ไปให้แก่โจทก์