คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

คำร้องขอบรรยายว่าที่ดินพิพาทเป็นสาธารณสมบัติของ แผ่นดิน ผู้คัดค้านโต้แย้งว่าเป็นที่ดินของผู้คัดค้านปัญหาว่าที่ดินพิพาทเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่จึงเป็นประเด็นโดยตรงในคดี การพิจารณาว่าประเด็นแห่งคดี มีอย่างไร ต้องพิจารณาข้ออ้างและข้อเถียงทั้งจากคำฟ้อง และคำให้การ แม้ผู้ร้องจะเริ่มคดีโดยทำเป็นคำร้องขอ แต่เมื่อผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้าน ก็ต้องดำเนินคดี อย่างคดีมีข้อพิพาท ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 240ศาลอุทธรณ์มีอำนาจวินิจฉัยคดี ไม่มีความจำเป็นต้อง ย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยก่อน เมื่อปรากฏว่า ศาลชั้นต้นได้ดำเนินกระบวนพิจารณาโดยสืบพยานผู้ร้องและผู้คัดค้านมาจนเสร็จสิ้นกระแสความแล้ว ย่อมเพียงพอให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยคดีไปได้โดยพิจารณาจากพยานหลักฐานและเอกสารในสำนวน ผู้คัดค้านซื้อที่ดินพิพาทมาให้ผู้ร้องที่ 2 ใช้ร่วมกับคูคลองและลำห้วยซึ่งเป็นที่ดินสาธารณประโยชน์ อยู่เดิมเพื่อก่อสร้างอ่างเก็บน้ำไว้ใช้ในกิจการของ ผู้คัดค้านและเพื่อประโยชน์ของราษฎรในบริเวณนั้น จึงมีลักษณะเป็นการใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ ประกอบกับการที่ผู้คัดค้านแจ้งแก่ผู้ร้องว่า ยินดีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้องเป็นการยืนยันเจตนาว่าจะให้ใช้ที่ดินพิพาทเพื่อสาธารณประโยชน์ถือว่าผู้คัดค้านมีเจตนาสละที่ดินพิพาทให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การแสดงเจตนาย่อมมีผลทันที ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 ผู้คัดค้านไม่อาจ ยกเงื่อนไขที่ตนมีต่อผู้ร้องขึ้นอ้างเพื่อลบล้างสภาพของที่ดิน ซึ่งตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน อีกทั้งทรัพย์สิน ซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่ อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกาตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1305

ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1312 ได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่าสร้างโรงเรือนย่อมหมายถึงสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น ดังนั้น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำและแท็งก์น้ำจึงมิใช่โรงเรือนตามความหมายของบทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย แม้จำเลยจะสร้างหรือทำรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์จำเลยโดยสุจริต ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ดังกล่าว จำเลยต้องรื้อถอนออกจากที่ดินของโจทก์
ป.พ.พ.มาตรา 1312 บัญญัติให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมเฉพาะตัวโรงเรือนที่รุกล้ำเท่านั้น จึงไม่มีผลให้บุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินของผู้อื่นอีก แม้จะมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดให้อาคารที่ปลูกในที่ดินเอกชนให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตูหรือช่องระบายอากาศอยู่ห่างเขตที่ดินได้สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตร ก็เป็นกรณีที่ผู้ปลูกสร้างอาคารจะต้องปฏิบัติตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเท่านั้น แต่กรณีของจำเลยเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวไม่มีผลให้โจทก์ต้องผูกพันในการกระทำของจำเลย โจทก์จึงไม่ต้องจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินของโจทก์ทั้งสองให้แก่จำเลยเพิ่มขึ้นตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวเป็นเนื้อที่ถึง 13 ตารางวา ตาม ป.วิ.พ.มาตรา161 วรรคสอง บัญญัติว่า ถ้ามิได้ระบุค่าฤชาธรรมเนียมชนิดใดไว้โดยเฉพาะ ค่าฤชา-ธรรมเนียมนั้นให้รวมถึงค่าป่วยการพยาน ค่าทนายความ ค่าธรรมเนียมในการส่งเอกสารและบังคับคดี และค่าฤชาธรรมเนียมหรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ บรรดาที่กฎหมายบังคับให้เสีย ดังนั้น คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาว่าค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับโดยมิได้สั่งค่าทนายความ จึงรวมถึงค่าทนายความทั้งสองศาลให้เป็นพับด้วยแล้ว

การสร้างโรงเรือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 หมายถึงการสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัย ดังนั้นโรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำจึงมิใช่โรงเรือนตามความหมายของบทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็น ส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย แม้จำเลยจะสร้างหรือทำ โดยสุจริต ก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง จำเลยต้องรื้อถอน ออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเฉพาะส่วนที่โรงเรือนของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยให้วัดเป็นแนวดิ่ง ตามแนวชายคาหรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ยื่นล้ำออกจากตัวโรงเรือน ตั้งฉากกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองยาวตลอดแนวที่ปลูกสร้างรุกล้ำ นั้นเป็นการกำหนดหลักเกณฑ์การจดทะเบียนภารจำยอมไว้ ชัดแจ้งแล้ว ไม่ก่อให้เกิดข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์ทั้งสอง กับจำเลยซึ่งจะต้องตกลงกันอีกแต่อย่างใด และตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 นั้น ย่อมหมายถึง ให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะตัวโรงเรือนที่ รุกล้ำเท่านั้น ไม่มีผลให้บุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำ เข้าไปในที่ดินของผู้อื่นได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินของ ผู้อื่นอีก 2 เมตร โดยวัดจากตัวโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำเข้าไป แม้จะมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 74 กำหนดให้อาคารที่ปลูกในที่ดินเอกชน ให้ผนังด้านที่มีหน้าต่างประตูหรือช่องระบายอากาศ อยู่ห่างเขตที่ดินได้สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตร ก็ตามก็เป็นคนละกรณีกัน

จำเลยอ้างส่งคำเบิกความพยานในคดีอาญามาเป็นพยานในคดีนี้(คดีแพ่ง) ซึ่งโจทก์ทั้งสองมิได้ตกลงกับจำเลยให้ถือเอาคำเบิกความในคดีดังกล่าวมาเป็นคำเบิกความพยานจำเลยในคดีนี้ คำเบิกความในคดีดังกล่าวจึงเป็นเพียงพยานบอกเล่า มีน้ำหนักให้รับฟังได้น้อย

แม้ที่ดินของโจทก์ได้แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 6885 ของ ล. และ ล. ได้คงที่ดินโฉนดดังกล่าวไว้ใช้เป็นทางเดินซึ่งโจทก์ก็สามารถผ่านออกสู่ทางเดินเลียบคลองขวางอันเป็นทางที่จะผ่านออกสู่ถนนจรัญสนิทวงศ์ได้ แต่เมื่อปัจจุบันทางเดินเลียบคลองขวางไม่มีสภาพเป็นทางที่จะออกสู่ถนนจรัญสนิทวงศ์ได้อีกต่อไป อีกทั้งทางพิพาทซึ่งอยู่บนที่ดินของจำเลย จำเลยก็สร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นเสีย จึงต้องถือว่าที่ดินของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้
เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยได้เคยยินยอมให้โจทก์และชาวบ้านใช้ทางพิพาทบนที่ดินของจำเลยออกสู่ ซอยจรัญสนิทวงศ์ 49/1 แล้วออกสู่ถนนจรัญสนิทวงศ์ อีกทั้งทางพิพาทดังกล่าวก็มีความสะดวกเหมาะสมซึ่งหากโจทก์ใช้ทางพิพาทดังกล่าวของจำเลยก็จะเกิดความเสียหายแก่ที่ดินที่ล้อมที่ดินของโจทก์น้อยที่สุด ฉะนั้นทางพิพาทบนที่ดินของจำเลยที่โจทก์ขอผ่านจึงเป็นทางที่สะดวกและเหมาะสมกับทางจำเป็น โจทก์ชอบที่จะขอให้จำเลยเปิดทางพิพาทบน ที่ดินของจำเลยเป็นทางจำเป็นสำหรับโจทก์ใช้เป็นทางออกสู่ถนนจรัญสนิทวงศ์ซึ่งเป็นทางสาธารณะได้

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 368 กำหนดว่า ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อพิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาเลยว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมาด้วยแล้ว จึงมิอาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ กรณีจึงเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 167 ตารางวา มิใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมา เมื่อต่อมาปรากฏว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ไม่ครบตามจำนวนที่ตกลงกัน และโจทก์จำเลยจดทะเบียนซื้อขายกันตามเนื้อที่ที่แท้จริง โจทก์จึงเรียกร้องให้จำเลยชำระเงินได้เท่าเพียงตามจำนวนเนื้อที่ที่แท้จริง

ในวันทำสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินพิพาทติดจำนองธนาคารโจทก์จึงนำสำเนาโฉนดเฉพาะหน้าแรกมาให้จำเลยดู ในสำเนาโฉนดดังกล่าวระบุว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวา และโจทก์ยืนยันกับจำเลยว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน 167 ตารางวาจริง จำเลยจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวาซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 นั้น ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย สัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมา จึงไม่อาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ กรณีเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 167 ตารางวา มิใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมา

เอกสารหมาย จ. 3 ซึ่งจำเลยทำถึงโจทก์ มีข้อความว่า ตามที่โจทก์ตกลงซื้อขายที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจากจำเลยนั้น จำเลยขอเลื่อนกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ไปโอนพร้อมกับนาง อ. ดังนี้ เอกสารหมาย จ. 3 เป็นหลักฐานซึ่งทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ โจทก์จึงสามารถใช้เอกสารหมาย จ. 3 เป็นหลักฐานฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ปรากฏว่าจำเลยได้เลื่อนกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่นาง อ. มาตลอด นาง อ. จึงฟ้องร้อง จนจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่นาง อ. แต่ไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา
เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงต้องเป็นผู้ชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ จำเลยไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยจากราคาที่ดินพิพาทที่ตกลงขายให้แก่โจทก์ และหากจำเลยไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท จำเลยก็ต้องใช้ค่าเสียหายเป็นเงินให้แก่โจทก์

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้อาศัยออกจากที่ดินพิพาท ซึ่งเดิมเป็นของโจทก์ร่วมและโจทก์ร่วมได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่ พ. โดยในวันทำสัญญาพ. ได้ชำระเงินให้แก่โจทก์ร่วมบางส่วน ส่วนเงินที่เหลือ พ. จะนำมามอบให้แก่โจทก์ร่วมต่อเมื่อสามารถขับไล่จำเลยซึ่งอาศัยในที่ดินของโจทก์ร่วมออกไปเสียก่อนและโจทก์ร่วมจะต้องจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ซึ่งจะแต่งงานกับ พ. หลังจากที่มีการจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแล้ว ดังนี้หากจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิโจทก์ร่วมจริงตั้งแต่ก่อนฟ้องคดีนี้ โจทก์ร่วมก็ย่อมมีอำนาจบังคับจำเลยออกจากที่ดินพิพาทอยู่ก่อนโอนให้โจทก์ ทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท หากโจทก์ไม่สามารถขับไล่จำเลยออกไปจากที่ดินได้และโจทก์เป็นฝ่ายแพ้คดี โจทก์และ พ. ย่อมไม่ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์ร่วม และอาจใช้สิทธิเรียกร้องเงินที่ชำระแล้วคืนได้ โจทก์ร่วมจึงเป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดี และมีสิทธิยื่นคำร้องเข้าเป็นคู่ความได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 57(2)
ปัญหาว่า โจทก์ร่วมมีอำนาจฟ้องหรือร้องสอดเข้ามาในคดีได้หรือไม่เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นว่ากล่าวในศาลชั้นต้น จำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาได้ และเมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 1 ยังมิได้วินิจฉัยปัญหานี้ ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยไปเสียทีเดียวโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิจารณาพิพากษาใหม่
ศาลชั้นต้นยังมิได้สั่งค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องแย้ง ศาลฎีกาจึงสั่งให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 161

ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นแก่ที่ดินของโจทก์ ความจำเป็นของโจทก์คือมีทางเดินออกสู่ทางสาธารณะ ประกอบกับทางพิพาทในสภาพปัจจุบันซึ่งมีความกว้างประมาณ 80 ถึง 90 เซนติเมตร ซึ่งพอสมควรแก่การที่จะใช้เป็นทางจำเป็นสำหรับเดินผ่านในสภาพสำหรับเป็นทางเดินได้แล้ว เมื่อข้อเท็จจริงยังรับฟังได้ไม่เป็นที่แน่ชัดว่าทางพิพาทมีความกว้างแน่นอนเท่าใด การที่จะเปิดทางจำเป็นให้กว้างประมาณ 1 เมตร โดยจำเลยจะต้องทุบผนังบ้านจำเลยออก 1 ด้านนั้น เมื่อคำนึงถึงความเสียหายของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ กรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดทางจำเป็นในที่ดินของจำเลยให้มีความกว้างถึง 1 เมตร ศาลฎีกาจึงกำหนดให้ทางจำเป็นมีความกว้างประมาณ 80 ถึง 90 เซนติเมตร ตามสภาพที่ใช้เป็นทางเดินในปัจจุบันเท่านั้น
ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนทางจำเป็นแก่โจทก์ หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยนั้น เมื่อทางพิพาทเป็นทางจำเป็นแล้ว โจทก์มีสิทธิใช้ทางดังกล่าวได้โดยอำนาจของกฎหมายตาม ป.พ.พ.มาตรา 1349 จึงไม่จำเป็นต้องไปจดทะเบียนทางจำเป็นตามคำขอของโจทก์ ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้องโดยให้ยกคำขอของโจทก์ในส่วนที่ขอให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนทางจำเป็นแก่โจทก์เสีย