คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมเป็นโมฆะ
เมื่อไม่มีเหตุให้สันนิษฐานว่าคู่สัญญายังมีเจตน์จำนงว่าถ้าสัญญาซื้อขายนี้ไม่สมบูรณ์ ก็คงจะได้ตั้งใจให้สมบูรณ์เข้าแบบเป็นนิติกรรรมอย่างอื่นแล้ว ก็ไม่มีผลบังคับเป็นสัญญาจะซื้ขายได้

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ป.พ.พ.มาตรา 456 บัญญัติว่า ให้ทำหลักฐานเป็นหนังสือเท่านั้น มิได้บัญญัติให้จำต้องจดทะเบียน

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 บัญญัติว่าให้ทำหลักฐานเป็นหนังสือเท่านั้น มิได้มีบัญญัติให้จำต้องจดทะเบียน

สัญญาซื้อขายที่ดิน ซึ่งในขณะทำสัญญา ผู้ขายยังไม่ได้สิทธิหรือกรรมสิทธิ์เด็ดขาดในที่ดินที่ขายนั้น จะจัดการโอนโดยมีการจดทะเบียนตามกฏหมายก็ยังไม่ได้นั้น ถือว่าเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น
ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และผู้ขายมอบที่ดินให้ผู้ซื้อแล้ว แม้ยังไม่ได้โอนทะเบียน ผู้ขายก็ฟ้องเรียกที่ดินคืนไม่ได้ ในเมื่อยังไม่ได้มีการเลิกสัญญาต่อกัน

+

สัญญาจะซื้อจะขายเรือนถ้าหาว่าได้มีการวางมัดจำชำระหนี้ไว้บางส่วนแล้วก็สมบูรณ์ใช้บังคับได้ตามกฎหมาย
ทำสัญญาจะซื้อขาย แล้วผู้ซื้อเช่าทรัพย์นั้นไป เมื่อผิดสัญญาเขา ผู้ขายเรียกทรัพย์คืนได้(เพราะมอบทรัพย์ให้ในฐานเช่า ไม่ใช่ฐานซื้อขาย)
การปกครองโดยอาศัยสัญญาเช่า ไม่เรียกว่าปกครองโดยปรปักษ์
ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ แล้ว ผู้ซื้อเช่าทรัพย์นั้นทำผิดสัญญาเช่า คงบังคับกันได้แต่ฉะเพาะกรณีที่ผิดสัญญาเช่าเท่านั้น หาเป็นการกระทบกระเทือนถึงสิทธิของคู่สัญญาที่มีต่อกันตามสัญญาจะซื้อจะขายไม่

จำเลยให้คำมั่นจะขายแลจะให้เช่าที่ดิน แต่มิได้มีหนังสือเป็นหลักฐานต่อกันไว้ โจทก์ยอมรับซื้อแลเช่าภายหลังจำเลยไม่ยอมโจทก์จะฟ้องขอให้บังคับการซื้อขายและการเช่าไม่ได้ เพราะขาดหลักฐานดังกล่าวแล้ว โจทก์จำเลยตกลงกันว่า ถ้าโจทก์ขายที่ดินให้จำเลย ๆจะยอมให้โจทก์ซื้อที่คืนได้ภายหลัง โดยจำเลยมิได้ตั้งใจหลอกลวงโจทก์ในขณะนั้นโจทก์จึงขายที่ให้จำเลยแล้วจำเลยกลับไม่ยอมให้โจทก์ซื้อคืนดังนี้ เป็นเรื่องผิดสัญญาหาเป็นกลฉ้อฉลอันจะให้นิติกรรมตกเป็นโมฆียะไม่
ประมวลวิธีพิจารณาแพ่ง ม.148 ศาลพิพากษาให้โจทก์โอนขายที่ดินให้จำเลยแล้วภายหลังโจทก์มาฟ้องอ้างว่ามีข้อตกลงให้โจทก์ซื้อที่ดินคืนได้ จึงขอให้จำเลยโอนที่ดินคืนดังนี้ ฟ้องได้ไม่ต้องห้าม

ที่ดิน ซื้อขาย
สัญญาจะขายที่ดิน เงื่อนเวลาสุดสิ้นแห่งสัญญาคู่สัญญาสละเสียได้ โดยปฏิบัติตามสัญญาเดิมต่อไป
ลักษณะพะยาน นำพะยานบุคคลมาสืบหักล้างพะยานเอกสารได้เพียงใด

เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายกลายเป็นสัญญาที่มิได้กำหนดเวลาชำระหนี้ตามวันแห่งปฏิทินและจำเลยบอกกล่าวให้เวลาแก่โจทก์ชำระหนี้ภายในกำหนดเวลาใหม่โดยชอบ แต่โจทก์ไม่ปฏิบัติตาม โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาละเลยไม่ชำระหนี้ จำเลยย่อมมีสิทธิริบมัดจำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) และมีสิทธินำที่ดินไปเสนอขายบุคคลอื่นได้ ไม่ถือเป็นการตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์โดยปริยายแต่อย่างใด พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7 บัญญัติว่า ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำหากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ ซึ่งโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยในราคา 1,400,000 บาท วางมัดจำไว้ 500,000 บาท คิดเป็นร้อยละ 35.71 ของราคาที่ดิน เมื่อเทียบมัดจำกับราคาที่ซื้อขายกันแล้ว เห็นได้ว่าเป็นมัดจำที่สูงเกินส่วน เห็นควรลดมัดจำที่จะให้ริบลง โจทก์และจำเลยต่างมิได้นำสืบว่าความเสียหายแท้จริงที่จำเลยได้รับมีเพียงใด แต่เห็นว่าหากจำเลยขายและได้รับเงินค่าที่ดินจากโจทก์ย่อมนำเงินไปหาประโยชน์อย่างอื่นได้ เมื่อโจทก์ผิดสัญญาแล้ว จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับผู้ซื้อรายใหม่ในราคา ที่ลดลง เห็นควรลดมัดจำที่จะให้ริบลงเหลือ 200,000 บาท ซึ่งเป็นจำนวนที่จำเลยน่าจะเสียหายจริงและจำเลยต้องคืนเงินมัดจำอีก 300,000 บาท แก่โจทก์ ปัญหาดังกล่าวเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ให้อำนาจศาลในการพิจารณาคดีและเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ สำหรับเงินมัดจำที่จำเลยต้องคืนแก่โจทก์นั้น มิใช่กรณีที่จำเลยผิดนัดอันจะต้องชำระดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง ทั้งเป็นเหตุสืบเนื่องมาจากโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่ต้องชำระดอกเบี้ยในเงิน 300,000 บาท ที่ต้องคืนแก่โจทก์

จำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงจะขายที่ดินให้แก่โจทก์และโจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินบางส่วนแล้ว โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ยินยอมให้โจทก์ยึดถือโฉนดที่ดินไว้เป็นหลักประกัน โจทก์ในฐานะผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิที่จะบังคับให้จำเลยที่ 1 รับชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือและให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ การที่จำเลยที่ 1 แจ้งความเท็จต่อเจ้าพนักงานตำรวจและแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินจดข้อความอันเป็นเท็จในคำขอออกใบแทนโฉนดที่ดินว่าต้นฉบับโฉนดที่ดินของจำเลยที่ 1 สูญหาย จนกระทั่งเจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนโฉนดที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 ย่อมเป็นการกระทบต่อสิทธิของโจทก์ในการที่จะบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินที่โจทก์ยึดถือไว้เป็นหลักประกันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน อีกทั้งหากจำเลยที่ 1 นำใบแทนโฉนดที่ดินดังกล่าวไปจดทะเบียนนิติกรรมกับบุคคลภายนอก โจทก์ก็อาจไม่สามารถบังคับให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้ ดังนั้น แม้การกระทำผิดของจำเลยที่ 1 เป็นการกระทำต่อเจ้าพนักงานและรัฐเป็นผู้เสียหายก็ตาม แต่โจทก์ก็ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษจากการกระทำผิดของจำเลยที่ 1 ด้วย โจทก์ย่อมเป็นผู้เสียหายตาม ป.วิ.อ. มาตรา 2 (4) จึงมีอำนาจฟ้อง