คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

ผู้ครอบครองที่บ้าน ที่สวนอยู่ตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ย่อมได้กรรมสิทธิ์
เข้าแย่งการครอบครองเมื่อ 5 ปีมานี้ การแย่งการครอบครองที่บ้าน ที่สวนซึ่งผู้ครอบครองมีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จ ผู้แย่งการครอบครองจะต้องครอบครองโดยความสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 จึงจะได้กรรมสิทธิ์(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 13/2510)

รับซื้อที่หนองน้ำสาธารณประโยชน์ซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินจากการขายทอดตลาดของศาลไม่ทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิในที่นั้น และไม่มีสิทธิจะเอาไปให้บุคคลอื่นเช่าได้
เมื่อคู่ความท้ากันให้ศาลวินิจฉัยแต่เพียงว่าโจทก์มีสิทธิหรืออำนาจเอาที่ดินพิพาทให้จำเลยเช่าได้หรือไม่ เป็นข้อแพ้ชนะ เมื่อศาลชี้ขาดว่า โจทก์ไม่มีสิทธิจะเอาที่พิพาทไปให้จำเลยเช่าได้แล้ว โจทก์ก็ต้องแพ้คดี

จำเลยที่ 3 มิได้โต้แย้งมาโดยชัดแจ้งว่าที่ศาลล่างฟังข้อเท็จจริงตามคำเบิกความของพยายบุคคลและพยานเอกสารของโจทก์ว่า ส. และจำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนของโจทก์ในการลงชื่อซื้อที่ดินพิพาทนั้น และความจริง ส. และจำเลยที่ 1 มิได้ลงชื่อในโฉนดในฐานะตัวแทนของโจทก์ดังที่ศาลล่างฟังมา ดังนี้ จึงไม่มีเหตุที่ศาลฎีกาจะฟังเป็นอย่างอื่น
การที่โจทก์สืบพยานบุคคลว่าผู้มีชื่อในโฉนดเป็นตัวแทนของโจทก์นั้น หาได้นำสืบในข้อพิพาทระหว่างคู่สัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งกฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือตามความหมายในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 นั้นไม่ แต่เป็นการสืบพยานในข้อพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยในกรณีตัวแทนอีกส่วนหนึ่ง จึงมิใช่การนำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อความในเอกสารที่กฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือแต่ประการใด
ถ้าหากเป็นคดีมีข้อพิพาทในหนี้ตามสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยสัญญาตัวแทนเป็นมูลกรณี ก็อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 ที่จะต้องมีหนังสือตั้งตัวแทน เพราะสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 มิได้ใช้บังคับในกรณีที่ตัวการตัวแทนพิพาทกันตามสัญญาตัวแทนโดยเฉพาะ เพราะตัวการตัวแทนผูกพันกันตามสัญญาตัวแทนอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อาศัยหนี้ตามสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องทำเป็นหนังสือข้อผูกพันอันเป็นมูลฟ้องแต่ประการใดเลย
ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97(5) กฎหมายใช้คำว่า "กรรมการ" มิได้ใช้คำว่า "คณะกรรมการ" ดังนั้น เมื่อได้ความว่าโจทก์เป็นบริษัทจำกัด มีคนต่างด้าวคนหนึ่งเป็นกรรมการรวมอยู่ด้วย จึงย่อมหมายถึงกรรมการคนใดคนหนึ่ง ไม่หมายความว่ากรรมการทุกคนต้องเป็นคนต่างด้าว โจทก์จึงอยู่ในข่ายที่จะมีสิทธิในที่ดินได้เสมือนคนต่างด้าว ตามประมวลกฎหมายทีดิน มาตรา 86
แม้การที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 86 ผลของข้อห้ามนี้มีอย่างไรนั้น ยังมีบทบัญญัติต่อไปในมาตรา 94 ว่า บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ได้รับอนุญาตให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ฯลฯ ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม ดังนี้ เป็นที่เห็นได้ว่า กฎหมายมิได้ถือว่าการได้ที่ดินมาโดยมิชอบด้วยกฎหมาย เช่น โดยการซื้อขายนั้น ไม่มีผลใด ๆ เสียเลย แม้คนต่างด้าวจะไม่สามารถถือและใช้สิทธิในที่ดินนั้นได้อย่างเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยบริบูรณ์ แต่กฎหมายก็ยังบัญญัติให้จำหน่ายที่ดินนั้นเสียตามกำหนดเวลาที่อธิบดีมีคำสั่ง มิฉะนั้นอธิบดีจะจัดการจำหน่ายเองตามวิธีการที่กฎหมายบังคับไว้ (อ้างฎีกาที่ 499/2500) ซึ่งคนต่างด้าวจะได้รับค่าที่ดินคืนไป เมื่อประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 97 (5) ได้ยกเลิกไปแล้ว โดยที่อธิบดีมิได้สั่งให้โจทก์จำหน่ายที่ดินซึ่งมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้แทนโจทก์ จึงไม่มีเหตุผลอย่างใดที่จะวินิจฉัยว่าโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไม่ได้

จำเลยที่ 3 มิได้โต้แย้งมาโดยชัดแจ้งว่าที่ศาลล่างฟังข้อเท็จจริงตามคำเบิกความของพยานบุคคลและพยานเอกสารของโจทก์ว่า ส. และจำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนของโจทก์ในการลงชื่อซื้อที่ดินพิพาทนั้น และความจริง ส. และจำเลยที่ 1 มิได้ลงชื่อในโฉนดในฐานะตัวแทนของโจทก์ดังที่ศาลล่างฟังมา ดังนี้ จึงไม่มีเหตุที่ศาลฎีกาจะฟังเป็นอย่างอื่น
การที่โจทก์สืบพยานบุคคลว่าผู้มีชื่อในโฉนดเป็นตัวแทนของโจทก์ นั้น หาได้สืบในข้อพิพาทระหว่างคู่สัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งกฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือตามความหมายในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 นั้นไม่ แต่เป็นการสืบพยานในข้อพิพาทระหว่างโจทก์จำเลย ในกรณีตัวแทนอีกส่วนหนึ่ง จึงมิใช่การนำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อความในเอกสารที่กฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือแต่ประการใด
ถ้าหากเป็นคดีมีข้อพิพาทในหนี้ตามสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยสัญญาตัวแทนเป็นมูลกรณี ก็อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 ที่จะต้องมีหนังสือตั้งตัวแทนเพราะสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 มิได้ใช้บังคับในกรณีที่ตัวการตัวแทนพิพาทกันตามสัญญาตัวแทนโดยเฉพาะเพราะตัวการตัวแทนผูกพันกันตามสัญญาตัวแทนอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อาศัยหนี้ตามสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้อง ทำเป็นหนังสือเป็นข้อผูกพันอันเป็นมูลฟ้องแต่ประการใดเลย
ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97(5) กฎหมายใช้คำว่า 'กรรมการ' มิได้ใช้คำว่า 'คณะกรรมการ' ดังนั้น เมื่อได้ความว่าโจทก์เป็นบริษัทจำกัด มีคนต่างด้าวคนหนึ่งเป็นกรรมการรวมอยู่ด้วย จึงย่อมหมายถึงกรรมการคนใดคนหนึ่ง ไม่หมายความว่ากรรมการทุกคนต้องเป็นคนต่างด้าวโจทก์จึงอยู่ในข่ายที่จะมีสิทธิในที่ดินได้เสมือนคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86
แม้การที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ผลของข้อห้ามนี้มีอย่างไรนั้น ยังมีบทบัญญัติต่อไปในมาตรา 94 ว่าบรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาตให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ฯลฯ ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนดให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลมดังนี้เป็นที่เห็นได้ว่า กฎหมายมิได้ถือว่าการได้ที่ดินมาโดยมิชอบด้วยกฎหมาย เช่น โดยการซื้อขายนั้น ไม่มีผลใด ๆ เสียเลย แม้คนต่างด้าวจะไม่สามารถถือและใช้สิทธิในที่ดินนั้นได้อย่างเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยบริบูรณ์ แต่กฎหมายก็ยังบัญญัติให้จำหน่ายที่ดินนั้นเสียตามกำหนดเวลาที่อธิบดีมีคำสั่ง มิฉะนั้นอธิบดีจะจัดการจำหน่ายเองตามวิธีการที่กฎหมายบังคับไว้ (อ้างฎีกาที่ 499/2500) ซึ่งคนต่างด้าวจะได้รับค่าที่ดินคืนไป เมื่อประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97(5) ได้ยกเลิกไปแล้วโดยที่อธิบดีก็มิได้สั่งให้โจทก์จำหน่ายที่ดินซึ่งมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้แทนโจทก์ จึงไม่มีเหตุผลอย่างใดที่จะวินิจฉัยว่าโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไม่ได้

โจทก์กล่าวในฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ 5143 จำเลยบุกรุกเข้าไปปลูกอ้อย ฯลฯ ในที่งอกหน้าที่ดินของโจทก์ โจทก์ห้ามปราม จำเลยกลับอ้างว่าที่พิพาทไม่ใช่ของโจทก์ ดังนี้ เห็นได้ว่าโจทก์ตั้งประเด็นมาในคำฟ้องแล้วว่า ที่พิพาทเป็นที่งอกริมตลิ่งเป็นทรัพย์สินของโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ 5143 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1308 เมื่อจำเลยให้การต่อสู้ว่าที่งอกเป็นของจำเลย โจทก์ก็สืบว่าที่งอกเป็นของโจทก์ได้ ไม่เป็นการสืบนอกฟ้องนอกประเด็น

พินัยกรรมมีความว่า "ฯลฯ ข้อ 1 (1) ที่ดินหนึ่งแปลงตาม ส.ด.1 เลขที่ 64 อยู่หมู่ 4 ตำบลเกยไชย อำเภอชุมแสง เนื้อที่ 6 ไร่ 2 งาน 4 วา ฯลฯ ข้อ 3 ทรัพย์สินตามข้อ 1 ข้าพเจ้าขอมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่บุตรของข้าพเจ้าจำนวน 2 คน ตามส่วนดังนี้ 1. ที่ดินตามข้อที่ 1(1) ทางทิศตะวันออก จำนวนเนื้อที่ดิน 2 ไร่ ให้แก่นายจำลอง เดชเรืองศรี 2. ที่ดินตามข้อ 1(1) ส่วนที่เหลือทั้งหมดจากที่แบ่งให้นายจำลอง เดชเรืองศรี แล้วข้าพเจ้าขอยกให้แก่นางบุญช่วย พันธ์เขียว แต่ผู้เดียวฯลฯ " ดังนี้ เมื่อปรากฏว่าเจ้ามรดกมีที่ดินแปลงเดียว ที่ดินมรดกแปลงนี้มีเนื้อที่ถึง 18 ไร่ 93 ตารางวา ตามพินัยกรรมข้อ 1(1) เจ้ามรดกเจตนาทำพินัยกรรมยกที่ดินทั้งแปลงที่ตนมีอยู่ให้แก่โจทก์จำเลย การที่ระบุเนื้อที่ไว้เพียง 6 ไร่ 2 งาน 4 วา ก็เห็นได้ว่าเป็นการระบุเนื้อที่ตาม ส.ค.1 ที่แจ้งไว้แต่เดิม ซึ่งอาจเป็นการประมาณ ย่อมมากหรือน้อยจากความจริงก็ได้ ไม่มีเหตุที่เจ้ามรดกตั้งใจทำพินัยกรรมเฉพาะ 6 ไร่ 2 งาน 4 วา ส่วนที่เหลือให้เป็นมรดกไม่มีพินัยกรรม โจทก์ (นายจำลอง) จึงมีสิทธิได้รับที่ดินมรดกเพียง 2 ไร่ด้านตะวันออก ที่ดินที่เหลือทั้งหมดจากที่แบ่งให้โจทก์ จึงตกเป็นของจำเลย (นางบุญช่วย) ตามพินัยกรรมข้อ 3

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงขายที่นาให้โจทก์ โจทก์ชำระราคาให้เป็นส่วนใหญ่แล้ว คงค้างอีก 700 บาท ซึ่งโจทก์จะชำระให้หมดในวันโอนทะเบียน จำเลยบิดพลิ้วไม่ยอมโอน จำเลยให้การว่าตกลงขายนาตามฟ้องให้โจทก์และรับเงินราคานาแล้ว 2,000 บาทจริง ที่เหลือ 1,000 บาทโจทก์จะชำระให้ในปีรุ่งขึ้น เมื่อโจทก์ปฏิบัติตามนี้ จำเลยจึงจะโอนนาให้โจทก์ และทำสัญญาซื้อขาย แต่โจทก์ผิดนัดไม่ชำระเงินที่เหลือ จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาและไม่โอนที่ดินให้ ปัญหาที่จะต้องพิจารณาในเบื้องแรกจึงมีว่า ข้อสัญญามีว่าโจทก์ต้องชำระเงินที่เหลือ 700 บาท จำเลยจึงจะไปโอนทะเบียนหรือไม่ และถ้าเช่นนั้นใครเป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงชอบที่จะฟังพยานหลักฐานของโจทก์จำเลยต่อไป

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงขายที่นาให้โจทก์โจทก์ชำระราคาให้เป็นส่วนใหญ่แล้ว คงค้างอีก 700 บาท ซึ่งโจทก์จะชำระให้หมดในวันโอนทะเบียน จำเลยบิดพลิ้วไม่ยอมโอนจำเลยให้การว่าตกลงขายนาตามฟ้องให้โจทก์และรับเงินราคานาแล้ว 2,000 บาท จริงที่เหลือ 1,000 บาท โจทก์จะชำระให้ในปีรุ่งขึ้นเมื่อโจทก์ปฏิบัติตามนี้ จำเลยจึงจะโอนนาให้โจทก์ และทำสัญญาซื้อขาย แต่โจทก์ผิดนัดไม่ชำระเงินที่เหลือ จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาและไม่โอนที่ดินให้ปัญหาที่จะต้องพิจารณาในเบื้องแรกจึงมีว่า ข้อสัญญามีว่าโจทก์ต้องชำระเงินที่เหลือ 700 บาทจำเลยจึงจะไปโอนทะเบียนหรือไม่และถ้าเช่นนั้นใครเป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงชอบที่จะฟังพยานหลักฐานของโจทก์จำเลยต่อไป

จำเลยยอมรับว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่พิพาท 1 ใน 3จำเลย 2 คนมีอยู่คนละ 1 ใน 3 แต่จำเลยเถียงว่าได้ครอบครองที่พิพาทเป็นสัดส่วนกันมาเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว ในวันนัดพร้อม จำเลยก็ยังยืนยันที่จะขอส่วนแบ่งตรงที่ที่จำเลยครอบครองอยู่เมื่อจำเลยอ้างว่าได้ครอบครองที่พิพาทเป็นสัดส่วนมาเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้วถ้าเป็นความจริงจำเลยก็ชอบที่จะได้กรรมสิทธิ์ตรงที่ที่จำเลยครอบครองตามความในมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ข้อต่อสู้ของจำเลยจึงเป็นข้อเท็จจริงที่จะต้องฟังกันต่อไป (อ้างฎีกาที่1424/2497)

จำเลยประสงค์จะได้ที่ดินเพื่อตั้งโรงเลื่อยจักร จึงให้โจทก์โอนที่ดินให้เป็นของจำเลยในเมื่อยังดำเนินกิจการอยู่ และในคราวเดียวกัน โจทก์ประสงค์จะได้คืนที่ดินนั้นมา เมื่อจำเลยเลิกกิจการแล้ว การทำสัญญาโอนทำเป็นการซื้อขาย มูลค่า 4,000 บาทและจดทะเบียน ส่วนสัญญาเรื่องโอนคืนทำเป็นหนังสือไม่ได้จดทะเบียน ซึ่งจำเลยยอมสัญญาตอบแทนว่า ถ้าจำเลยเลิกกิจการ จำเลยจะโอนคืนโดยไม่คิดมูลค่า ข้อตกลงนี้มิใช่การให้ตามกฎหมายลักษณะให้ แต่เป็นการปฏิบัติตอบแทนแก่อีกฝ่ายหนึ่งจากผลที่ได้รับ จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน แม้มิได้ทำเป็นหนังสือหรือจดทะเบียน ก็ย่อมใช้บังคับแก่กันได้ จำเลยต้องโอนที่พิพาทให้โจทก์ตามสัญญา