คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อที่ดิน

ผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทได้จากการขายทอดตลาดของศาลในคดีอื่นโดยสุจริต แต่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 บัญญัติเพียงว่า สิทธิของผู้ซื้อไม่เสียไป แม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย มิได้คุ้มครองถึงกับให้ผู้ซื้อได้สิทธิโดยปลอดจากภาระผูกพันใด ๆ ดังนั้นหากโจทก์รับจำนองที่ดินพิพาทไว้จากจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมาย การจำนองย่อมติดไปกับที่ดิน โจทก์มีสิทธิบังคับจำนองที่ดินพิพาทได้ ผู้ร้องก็จะไม่มีสิทธิขอให้ปล่อยทรัพย์ดังกล่าว แต่ปรากฏว่าการจำนองที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยกระทำขึ้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงไม่อาจอ้างสิทธิในฐานะผู้รับจำนองบังคับจำนองเอาแก่ที่ดินพิพาทได้ ต้องปล่อยที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องไป

แม้ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทได้จากการขายทอดตลาด ตามคำสั่งศาลโดยสุจริต แต่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1330 บัญญัติเพียงว่าสิทธิของผู้ซื้อไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย มิได้คุ้มครองถึงกับให้ผู้ซื้อได้สิทธิโดยปลอดจากภาระผูกพันใด ๆ หากโจทก์รับจำนองที่ดินพิพาทไว้จากจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมาย การจำนองย่อมติดไปกับที่ดิน โจทก์มีสิทธิบังคับจำนองที่ดินพิพาทได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขอให้ปล่อยทรัพย์ โจทก์มีเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดินอำเภอแม่จันเบิกความรับรองว่าได้ทำการจดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทให้โจทก์กับจำเลยเมื่อวันที่ 8 มีนาคม 2528 แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ของที่ดินพิพาทฉบับสำนักงานที่ดินและสารบบของที่ดินพิพาทได้สูญหายไปในทะเบียนคุมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของสำนักงานที่ดินอำเภอแม่จันไม่ปรากฏว่ามีการจดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทในวันดังกล่าว นอกจากนี้ต้นขั้วใบเสร็จรับเงินของสำนักงานที่ดินอำเภอแม่จันก็ไม่ปรากฏว่าในวันดังกล่าวมีการจดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาท สำหรับสัญญาจำนองที่ดินพิพาทที่โจทก์อ้าง ก็มีเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินอำเภอแม่จันที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการทำสัญญามาเบิกความเป็นพยาน จำเลยยืนยันว่าลายมือชื่อที่ปรากฏในสัญญามิใช่ลายมือชื่อของตน ส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินพิพาทฉบับเจ้าของที่ดินที่โจทก์อ้าง ก็เป็นแบบพิมพ์ที่เบิกไปจากสำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงรายหลังจากวันที่โจทก์อ้างว่ามีการจดทะเบียนจำนองเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่ามิได้มีการจดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่สำนักงานที่ดินอำเภอ ในวันที่โจทก์อ้างการจำนองที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นการจำนองที่มิชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ไม่อาจอ้างสิทธิในฐานะผู้รับจำนองได้

แม้จำเลยที่ 3 จะเป็นน้องร่วมบิดามารดาเดียวกับทนายความซึ่งเป็นหัวหน้าสำนักงานที่แก้ต่างคดีให้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2ในคดีเดิมก็ตาม แต่จำเลยที่ 3 มีอาชีพค้าขายอยู่คนละอำเภอกับสำนักงานทนายความดังกล่าวและไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่า จำเลยที่ 3ได้เกี่ยวข้องกับสำนักงานทนายความดังกล่าวนั้นแต่อย่างใด ทั้งการซื้อขายที่ดินก็ปรากฏว่า จำเลยที่ 3 ซื้อจากจำเลยที่ 1 จำนวน 5 แปลงเป็นของภริยาจำเลยที่ 1 จำนวน 4 แปลง และเป็นของจำเลยที่ 1 จำนวน1 แปลง เหตุผลในการที่จำเลยที่ 1 ขายที่ดินก็เพื่อนำเงินไปไถ่ถอนจำนองและซื้อข้าวเปลือก ยิ่งกว่านั้นในวันซื้อขายที่ดินจำเลยที่ 1ก็ได้นำจำเลยที่ 2 ไปขอกู้ยืมเงินจากจำเลยที่ 3 ด้วย โดยเสนอเอาที่ดินจำนองเป็นประกัน เพื่อจะนำเงินไปเป็นค่าใช้จ่ายส่งญาติพี่น้องของจำเลยที่ 2 ไปทำงานในต่างประเทศ แต่จำเลยที่ 3 ไม่ยอมรับจำนองคงรับซื้อไว้ จึงได้ทำการซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 1 และที่ 2พร้อมกันในวันเดียวกัน พฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าจำเลยที่ 3ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยมิได้รู้เท่าถึงข้อความจริงอันเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1 และที่ 2ต้องเสียเปรียบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 วรรคแรก นอกจากจำเลยที่ 3 จะให้การว่า ได้ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1และที่ 2 ตามคำฟ้องของโจทก์โดยสุจริต และเสียค่าตอบแทนในราคาอันเป็นธรรมแล้วยังให้การด้วยว่าได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเปิดเผย และจำเลยที่ 3 ไม่เคยทราบว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ถูกโจทก์ฟ้องคดีด้วย ตามคำให้การของจำเลยที่ 3ดังกล่าว พอสรุปได้ว่า จำเลยที่ 3 ให้การต่อสู้เป็นประเด็นว่าขณะทำนิติกรรมซื้อที่ดินพิพาทตามฟ้องกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 นั้นจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ได้ลาภงอกแต่การนั้น มิได้รู้เท่ากับข้อความจริงอันเป็นทางให้โจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ต้องเสียเปรียบซึ่งเป็นประเด็นข้อต่อสู้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237จึงเป็นการให้การปฏิเสธฟ้องโจทก์โดยชัดแจ้ง รวมทั้งเหตุแห่งการนั้นชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง แล้วจำเลยที่ 3 จึงมีสิทธิที่จะนำสืบในประเด็นข้อนี้ได้ หาใช่เป็นการนำสืบนอกประเด็นตามคำให้การไม่

โจทก์บรรยายฟ้องว่า บิดาโจทก์แบ่งทรัพย์สินรวมทั้งเงินสดให้โจทก์ส่วนหนึ่ง ต่อมาเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2517 บิดาโจทก์นำเงินสดในส่วนของโจทก์ไปซื้อที่ดินแทนโจทก์ในราคา 30,000,000 บาท และในวันนั้นเองบิดาโจทก์ได้ขายฝากที่ดินดังกล่าวแทนโจทก์ในราคา15,000,000 บาท มีกำหนด 1 ปี กำหนดสินไถ่ไว้ 16,800,000 บาทและโจทก์ได้ชำระดอกเบี้ยแก่ผู้ซื้อฝากตลอดมาต่อมาเมื่อวันที่ 28มิถุนายน 2520 อันเป็นวันกำหนดการไถ่ถอนโจทก์ไถ่ถอนการขายฝากในจำนวนเงินแปลงดังกล่าวไปในราคา 44,864,000 บาท การที่บิดาโจทก์ซื้อที่ดินในราคา 30,000,000 บาท ถือได้ว่าซื้อแทนโจทก์เป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ซื้อมา หรือเป็นทุนของโจทก์ในการซื้อที่ดินโจทก์จึงหักค่าใช้จ่ายได้ตามความจำเป็นและสมควร จำเลยให้การว่าคำให้การของโจทก์ในชั้นตรวจสอบจากคำอุทธรณ์และจากหนังสือขอความเป็นธรรมในการประเมินภาษีของโจทก์ โจทก์อ้างแต่เพียงว่าบิดาโจทก์ยกที่ดินให้โจทก์ในระหว่างการขายฝากซึ่งที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อแล้ว ไม่เคยอ้างว่าบิดาโจทก์ซื้อที่ดินและขายฝากที่ดินแทนโจทก์ดังนี้ ข้อเท็จจริงระหว่างโจทก์และจำเลยที่โต้แย้งกันนี้ จะต้องวินิจฉัยจากพยานหลักฐานของทั้งสองฝ่ายเสียก่อน ศาลฎีกามีอำนาจยกคำสั่งและคำพิพากษาของศาลล่างทั้งสอง ให้ศาลชั้นต้นทำการพิจารณาเริ่มจากการสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีได้.

โจทก์ในฐานะผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโสของธนาคาร ก. ทราบว่าธนาคารจะเปิดสำนักงานสาขารังสิตและสาขาจังหวัดอ่างทอง โจทก์จึงซื้อที่ดินในท้องที่ดังกล่าวไว้เป็นของตนเอง แล้วขายต่อให้ธนาคาร ก. โดยมุ่งค้าหากำไร ที่โจทก์อ้างว่า ธนาคาร ก.มอบหมายด้วยวาจาให้โจทก์หาซื้อที่ดินแทนนั้นไม่น่าเชื่อเพราะธนาคาร ก. เป็นสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นเป็นบริษัทมหาชนการกระทำใด ๆ ย่อมต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือเพื่อที่จะตรวจสอบได้ดังนั้น การประเมินของจำเลยที่ 4 และคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ให้โจทก์เสียภาษีเงินได้และภาษีการค้าจึงชอบแล้ว.

จำเลยที่ 1 นำเอาที่พิพาทของโจทก์ไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3ก.) เป็นชื่อของตน และโอนขายที่พิพาทไป2 แปลงแก่จำเลยที่ 2 โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอม ที่จำเลยที่ 2ซื้อที่พิพาทดังกล่าวเท่ากับซื้อไปจากผู้ที่ไม่มีสิทธิจะขาย แม้จำเลยที่ 2 จะซื้อด้วยความสุจริตเสียค่าตอบแทนและครอบครองที่พิพาทไว้ ก็ไม่ผูกพันโจทก์ผู้เป็นเจ้าของแท้จริงและจะครอบครองไว้นานสัก เพียงใด ก็เป็นการครอบครองแทนโจทก์ผู้เป็นเจ้าของอยู่ตราบนั้นจำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิในที่พิพาทดังกล่าว

โจทก์ที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 โดยโจทก์ที่ 4 ซื้อที่ดินตามโฉนดที่พิพาทโดยหลงเชื่อตามที่จำเลยฉ้อฉลว่าที่ดินดังกล่าวติดแม่น้ำ ไม่มีที่ดินแปลงอื่นคั่นอยู่ ซึ่งเป็นกลฉ้อฉลเพื่อเหตุ กล่าวคือ เพียงจูงใจให้โจทก์ยอมรับเอาซึ่งราคาที่ดินอันแพงกว่าที่จะยอมรับโดยปกติ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดจากกลฉ้อฉล ส่วนที่โจทก์ต้องเสียค่าทำภาระจำยอมเพื่อออกสู่ทางสาธารณะปรากฏว่าก่อนซื้อที่ดินโจทก์ทราบแล้วว่าที่ดินพิพาทไม่มีถนนออกสู่ทางสาธารณะจึงมิใช่ผลโดยตรงจากกลฉ้อฉลของจำเลย โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยในส่วนนี้.(ที่มา-ส่งเสริม)

ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะแต่งงานกับ ส.บิดามารดาของจำเลยที่ 1 ได้ยกบ้านและที่ดินที่ถนนทรัพย์ให้จำเลยที่ 1 หนึ่งแปลง บ้านและที่ดินนั้นจึงเป็นสินเดิมของจำเลยที่ 1 เมื่อแต่งงานกันแล้วได้มาอยู่กินที่บ้านหลังนี้จนมีบุตร 3 คน ก็ขายบ้านและที่ดินที่ถนนทรัพย์นำเงินส่วนหนึ่งไปซื้อที่ดินที่ถนนสาธรเหนือและปลูกบ้านอยู่ ต่อมาได้ขายที่ดินและบ้านที่ถนนสาธรเหนือนำเงินส่วนหนึ่งไปรับซื้อฝากที่ดินแปลงพิพาท และผู้ขายฝากไม่ไถ่คืนจึงตกเป็นของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นการได้มาโดยขายสินเดิมไปและนำเงินที่ขายได้มาซื้อที่ดินพิพาทจึงเป็นทรัพย์สินที่ต้องเอามาแทนสินเดิมที่ขายไป แม้ก่อนจะนำเงินมารับซื้อฝากที่พิพาท จำเลยที่ 1 ได้นำเงินทีได้จากการขายสินเดิมไปซื้อที่ดินที่ถนนสาธรเหนือไว้ชั้นหนึ่งก่อน ก็ไม่ทำให้ผลในทางกฎหมายเปลี่ยนแปลงไป เพราะที่ดินแปลงที่ถนนสาธรเหนือก็ถือว่าเป็นสินเดิมของจำเลยที่ 1 นั้นเองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1465 ก่อนทำการแก้ไข แต่อาคารโรงเรียนและตึกแถวจำเลยที่ 1 ออกเงินสร้างขึ้นบนที่ดินพิพาทหลังจากที่ดินดังกล่าวตกเป็นของจำเลยที่ 1 แล้ว และไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ใช้เงินทีได้จากการขายที่ดินแปลงที่ถนนสาธรเหนือมาทำการก่อสร้างจึงเป็นสินสมรสตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1466 เดิม

โจทก์ซื้อที่ดินมีโฉนดโดยเข้าใจว่าที่ดินที่จำเลยครอบครองเป็นของจำเลยและอยู่นอกเขตโฉนดของตน ต่อมารังวัดปรากฏว่าที่ที่จำเลยครอบครองเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโฉนดของโจทก์ และจำเลยได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ไปก่อนแล้ว ดังนี้ โจทก์จะอ้างว่าซื้อที่ดินมาโดยสุจริตหาได้ไม่ จำเลยย่อมยกข้อไม่สุจริตขึ้นต่อสู้โจทก์ได้

โจทก์ซื้อที่ดินมีโฉนดโดยเข้าใจว่าที่ดินที่จำเลยครอบครองเป็นของจำเลยและอยู่นอกเขตโฉนดของตน ต่อมารังวัดปรากฏว่าที่ที่จำเลยครอบครองเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโฉนดของโจทก์และจำเลยได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ไปก่อนแล้ว ดังนี้ โจทก์จะอ้างว่าซื้อที่ดินมาโดยสุจริตหาได้ไม่ จำเลยย่อมยกข้อไม่สุจริตขึ้นต่อสู้โจทก์ได้.