คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ต่อเติม

แม้โจทก์จะฟ้องตั้งเรื่องเป็นละเมิด แต่ตามทางบรรยายฟ้องเป็นกรณีโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่า จำเลยก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตและเป็นการฝ่าฝืนต่อข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ดังนี้ไม่ใช่ฟ้องเรื่องละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 หากแต่เป็นการฟ้องโดยอาศัยข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษที่มีวัตถุประสงค์คุ้มครองประโยชน์และความปลอดภัยของการอยู่ร่วมกันในอาคารชุดเป็นสำคัญ โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยรื้อถอนส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมโดยฝ่าฝืนข้อบังคับและบทกฎหมายดังกล่าวได้เสมอตราบเท่าที่การก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมอาคารของจำเลยยังคงอยู่

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ได้บัญญัติให้การใช้กรรมสิทธิ์ห้องชุดมีลักษณะเป็นการจำกัดการใช้แดนกรรมสิทธิ์ของบรรดาเจ้าของร่วมในอาคารชุดให้น้อยลงซึ่งแตกต่างจากหลักกรรมสิทธิ์โดยทั่วไป การที่จำเลยซื้อห้องชุดในอาคารชุด เป็นการสมัครใจของจำเลยเองที่จะต้องรับรู้ข้อจำกัดและต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของโจทก์
ระเบียงเป็นส่วนของห้องชุดที่ยื่นออกไปนอกฝาและเป็นส่วนที่มีการเปิดโล่ง เป็นการออกแบบเพื่อความสวยงามและเป็นเอกลักษณ์สำหรับอาคารชุดนั้น และผู้ออกแบบประสงค์ให้ใช้ประโยชน์แบบพื้นที่นอกอาคาร ไม่ใช่ส่วนของห้องชุดที่จะมาใช้ประโยชน์แบบเดียวกับส่วนของห้องชุดที่อยู่ภายในหรือจะดำเนินการดัดแปลงต่อเติมโดยพลการได้ เว้นแต่จะปฏิบัติให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด การต่อเติมของจำเลยต้องขอมติต่อเจ้าของร่วมและได้รับอนุญาตเป็นคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดแล้วจึงจะกระทำได้ การต่อเติมห้องชุดของจำเลยจึงมีผลกระทบต่อลักษณะภายนอกและโครงสร้างของอาคารจึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายและฝ่าฝืนข้อบังคับของโจทก์
โจทก์มีคำขอท้ายฟ้องว่า หากจำเลยไม่รื้อถอนผนังห้องชุด ขอถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยให้โจทก์เป็นผู้ดำเนินการรื้อถอนโดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย กรณีเป็นเรื่องในชั้นบังคับคดีซึ่งโจทก์ชอบที่จะขอต่อศาลให้มีคำสั่งตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีให้ดำเนินการตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 ทวิ วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่อาจมีคำพิพากษาตามคำขอส่วนนี้ของโจทก์ได้

ตามบันทึกข้อตกลงที่ทำขึ้นระหว่างโจทก์กับ ช. มารดาจำเลยทั้งสองนั้นเป็นบันทึกข้อตกลงที่ก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิใช้ยันบุคคลภายนอกได้ แต่แม้จะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็หาทำให้เป็นโมฆะเสียเปล่าไม่ ยังคงบังคับกันได้ในฐานะเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญา เมื่อโจทก์เป็นคู่สัญญาตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นบุคคลภายนอกที่จะได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง
บันทึกข้อตกลงระบุให้ ช. และบริวารอยู่อาศัยในห้องแถวทั้งสี่ห้องจนกว่าจะทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้ อันเป็นข้อตกลงที่ระบุเงื่อนไขไว้ชัดแจ้งว่า ช. และบริวารสามารถอยู่อาศัยในห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์ได้จนกว่าห้องแถวนั้นจะทรุดโทรมประการหนึ่งและการทรุดโทรมนั้นต้องทำให้ไม่สามารถอยู่ในห้องแถวได้อีกประการหนึ่ง เมื่อครบทั้งสองประการดังกล่าว ช. และบริวารจึงจะอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์ต่อไปไม่ได้ต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์ ซึ่งเงื่อนไขทั้งสองประการเป็นที่เห็นได้ว่าการทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้นั้น ไม่อาจกำหนดเวลาได้ว่าจะทรุดโทรมเมื่อใดและเมื่อทรุดโทรมแล้วเมื่อใดจึงจะถือว่าอยู่อาศัยไม่ได้ กรณีจึงถือไม่ได้ว่าบันทึกข้อตกลงเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีกำหนดเวลา อันจะต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 1412 วรรคสอง ประกอบมาตรา 1403 วรรคสาม