คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 และตกลงซื้อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นถนนที่อยู่ติดกับที่ดินดังกล่าวเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2519 ต่อมาวันที่ 19 ธันวาคม 2521 จำเลยได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอันเป็นการชำระหนี้ให้แก่โจทก์บางส่วน ถือเป็นการรับสภาพหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/14 (1) อายุความย่อมสะดุดหยุดลง ระยะเวลาทีล่วงไปก่อนนั้นไม่นับเข้าในอายุความและเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่เหตุที่ทำให้อายุความสะดุดหยุดลงสิ้นสุดตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/15 สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30 และเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2521 ในวันที่ 27 ตุลาคม 2530 จำเลยทำหนังสือว่าได้รับเงินจำนวน 50,000 บาท จากโจทก์เป็นค่าที่ดินส่วนที่เป็นถนนตามสัญญาจะซื้อจะขายลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2519 ส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันที่ไปทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ ข้อความในหนังสือดังกล่าวบ่งชี้ว่าจำเลยรับว่ายังมีหนี้ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่เป็นถนนให้แก่โจทก์อยู่อีก จึงเป็นหนังสือรับสภาพหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/14 (1) ทำให้อายุความสะดุดหยุดลงอีกครั้งหนึ่ง ระยะเวลาที่ล่วงไปก่อนนั้นไม่นับเข้าในอายุความ และเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่วันที่ 18 ตุลาคม 2530 เป็นต้นไป ซึ่งนับถึงวันที่ 22 ตุลาคม 2540 ที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่เกิน 10 ปี คดีโจทก์จึงยังไม่ขาดอายุความ
โมฆะกรรมนั้นไม่อาจให้สัตยาบันแก่กันได้และผู้มีส่วนได้เสียคนหนึ่งคนใดจะยกความเสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นกล่าวอ้างก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคหนึ่ง ปัญหาว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ จึงเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะไม่ได้ยกปัญหานี้ขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ จำเลยก็ยังมีสิทธิที่จะยกปัญหานี้ขึ้นกล่าวในชั้นฎีกาได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคสอง แม้ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของถนนในหมู่บ้านที่จำเลยเป็นผู้ดำเนินการจัดสรรที่ดินและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ก็ตาม แต่ภาระจำยอมนั้นเพียงแต่ทำให้เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น และห้ามเจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 และ 1389 เท่านั้น เจ้าของภารยทรัพย์ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ทั้งไม่มีบทกฎหมายใดห้ามเจ้าของภารยทรัพย์ขายหรือจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด จำเลยในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทจึงมีสิทธิขายที่ดินพิพาทได้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นโมฆะ จำเลยจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์

พ.ร.ฎ.ออกตามความใน ป.รัษฎากรว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 224) ฯ มาตรา 3 (6) วรรคสอง บัญญัติว่า "ในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปี ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดิน หรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง" ความหมายของการได้มาซึ่งอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างตามบทบัญญัติดังกล่าว ย่อมต้องหมายความรวมถึงการได้มาโดยเจ้าของที่ดินก่อสร้างเองหรือซื้อมาหรือรับโอนมาด้วยประการใด ๆ ดังนั้น การที่โจทก์ลงทุนปลูกสร้างอาคารลงในที่ดินของโจทก์เอง ก็ต้องถือว่าโจทก์ได้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างมาภายหลังจากที่ได้ที่ดินมาแล้ว เมื่อโจทก์ขายที่ดินและอาคารดังกล่าวไปภายในระยะเวลา 5 ปี นับแต่ได้อาคารมา โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับที่ดินและอาคารนั้น
ประเด็นที่โจทก์อุทธรณ์ว่า โจทก์ขายที่ดินและอาคารพิพาทไปโดยไม่มีเจตนามุ่งค้าหรือหากำไรเพราะโจทก์โอนขายให้แก่บริษัทที่โจทก์ก่อตั้งขึ้นเอง ผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลในครอบครัวของโจทก์เองทั้งสิ้น ปรากฏว่าโจทก์มิได้ยกปัญหานี้ขึ้นอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิยกขึ้นต่อสู้อันเป็นการใช้สิทธิอุทธรณ์ต่อศาล

โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันมาก่อน โดยกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินกันไว้ ต่อมาเมื่อโจทก์ชำระราคาให้จำเลยครบถ้วนแล้วจึงได้ทำสัญญาอีกฉบับหนึ่ง ซึ่งแม้จะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขาย แต่ก็มีข้อตกลงกำหนดไว้ในสัญญาว่า หากถึงกำหนดจำเลยไม่โอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยยอมให้โจทก์ปรับอีกหนึ่งเท่าของเงินที่ขาย แสดงว่าโจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินซื้อขายกันในภายหลังเช่นเดียวกับที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำต่อเนื่องกันมา แม้จำเลยจะส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายให้โจทก์แล้วก็ตาม แต่เมื่อโจทก์และจำเลยมีเจตจนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินที่ซื้อขายกันให้เสร็จเด็ดขาดต่อไปสัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หาใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง แต่อย่างใดไม่

ตึกแถวที่จำเลยเช่าจากโจทก์สูญหายไปทั้งหมดเพราะแตกร้าวและต้องรื้อถอนออกไป สัญญาเช่าตึกแถวจึงเป็นอันระงับไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 567 จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะประกอบการค้าหรืออยู่อาศัยในที่ดินซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของตึกแถวโดยโจทก์ไม่ยินยอมได้อีก แม้โจทก์จะรู้เห็นและมิได้โต้แย้งที่จำเลยปลูกสร้างเพิงลงในที่ดินซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของตึกแล้วและยังเก็บค่าเช่าต่อมาอีก แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าโจทก์ต้องยินยอมตลอดไป เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ต่อโดยบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินโจทก์ จำเลยจึงต้องออกจากที่ดินพิพาท

ม. เจ้ามรดกเป็นผู้มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) จึงมีเพียงสิทธิครอบครอง การที่เจ้ามรดกยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และจำเลยที่ 1 คนละกึ่งหนึ่งและต่างฝ่ายต่างเข้าครอบครองเป็นส่วนสัดตามที่ได้รับการยกให้เป็นการที่เจ้ามรดกโอนไปซึ่งการครอบครองในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และจำเลยที่ 1 แล้ว โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทตามที่ได้รับโอนการครอบครองมาจากเจ้ามรดก เจ้ามรดกไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทอีกต่อไป เมื่อ ม. ถึงแก่ความตาย ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ทรัพย์มรดกของ ม. ที่จะตกทอดแก่ทายาท การที่จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 จึงมิใช่เป็นการขายทรัพย์มรดกของ ม. โจทก์ไม่อาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ได้ พฤติการณ์ของจำเลยที่ 1 ยังไม่มีเหตุสมควรที่จะถอนจำเลยที่ 1 ออกจากการเป็นผู้จัดการมรดกของ ม. ทั้งไม่อาจกำจัดมิให้จำเลยที่ 1 ได้รับมรดกของ ม. ฐานยักย้ายหรือปิดบังทรัพย์มรดกได้ เมื่อโจทก์ตั้งประเด็นมาในฟ้องขอให้เพิกถอนจำเลยที่ 1 จากการเป็นผู้จัดการมรดก กำจัดจำเลยที่ 1 มิให้รับมรดกและเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสอง โดยมิได้ฟ้องเรียกคืนที่ดินพิพาทในฐานะโจทก์เป็นเจ้าของเช่นนี้ ศาลจะพิพากษาให้เพิกถอนการโอนในฐานะโจทก์เป็นเจ้าของไม่ได้เพราะเป็นเรื่องนอกฟ้องนอกประเด็น ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะนำคำฟ้องมายื่นใหม่ ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยอายุความ

ที่ดินพิพาทมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก) เมื่อ ม. เจ้ามรดกเป็นผู้มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ม. จึงมีเพียงสิทธิครอบครอง การที่ ม. ยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และจำเลยที่ 1 และต่างฝ่ายต่างเข้าครอบครองเป็นส่วนสัดเป็นการโอนไปซึ่งการครอบครองให้แก่โจทก์และจำเลยที่ 1 แล้ว ม. ไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทอีกต่อไป เมื่อ ม. ถึงแก่ความตายที่ดินพิพาทจึงมิใช่ทรัพย์มรดกของ ม. การที่จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 จึงมิใช่เป็นการขายทรัพย์มรดกของ ม. โจทก์ซึ่งเป็นทายาทของ ม. ไม่อาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทได้ พฤติการณ์ของจำเลยที่ 1 ยังไม่มีเหตุสมควรที่จะถอนจำเลยที่ 1 ออกจากการเป็นผู้จัดการมรดกของ ม. ทั้งไม่อาจกำจัดมิให้จำเลยที่ 1 ได้รับมรดกของ ม. ฐานยักย้ายหรือปิดบังทรัพย์มรดก
โจทก์ตั้งประเด็นมาในฟ้องขอให้เพิกถอนจำเลยที่ 1 จากการเป็นผู้จัดการมรดก กำจัดจำเลยที่ 1 มิให้รับมรดกและเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสอง โดยมิได้ฟ้องเรียกคืนที่ดินพิพาทในฐานะโจทก์เป็นเจ้าของ ศาลจะพิพากษาให้เพิกถอนการโอนในฐานะโจทก์เป็นเจ้าของไม่ได้ เพราะเป็นเรื่องนอกฟ้องนอกประเด็นต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 จึงพิพากษายกฟ้องโดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะนำคำฟ้องมายื่นใหม่ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยอายุความ

จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 ถึงที่ 12 โดยที่จำเลยที่ 1 และ พ. ทราบอยู่แล้วว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 2 ถึงที่ 12 และชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 12 ก่อนแล้ว การกระทำของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 จึงเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต การที่โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 2 ถึงที่ 12 และได้ครอบครองกับชำระราคาที่ดินครบถ้วนแล้ว โจทก์จึงอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 และมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 12 ได้

น. บิดาจำเลยแบ่งที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อย 11 แปลง โดยมีที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งเป็นที่พิพาทไม่มีลักษณะเป็นที่ดินอยู่อาศัยแต่เป็นทางผ่านที่ดินทั้ง 10 แปลง ไปเชื่อมกับทางสาธารณะ แล้วนำที่ดินที่เหลือ 10 แปลง ออกให้เช่า เมื่อ น. ถึงแก่กรรม จำเลยซึ่งเป็นทายาท น. ได้รับโอนมรดกที่ดินทั้ง 11 แปลงดังกล่าวมา แล้วทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินใหม่จำนวน 10 แปลง โอนขายแก่ผู้ซื้อรวมทั้งโจทก์ การกระทำของ น. และจำเลยจึงเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายของประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1
เมื่อที่ดินพิพาทซึ่งเชื่อมต่อกับทางสาธารณะ น. บิดาจำเลยมีเจตนาที่จะให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นที่จัดสรรมีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยสะดวก ที่ดินพิพาทดังกล่าวจึงถือเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน และตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง
เมื่อทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้เนื่องจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391
แม้ในคดีนี้จะมีประเด็นข้อพิพาทตามฟ้องว่า โจทก์ได้ภาระจำยอมโดยอายุความหรือไม่ ศาลก็มีอำนาจยกประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 มาปรับว่าทางพิพาทเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินทุกแปลงได้ ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยได้

จำเลยที่ 1 ลักลอบปลอมหนังสือมอบอำนาจและนำโฉนดที่ดินของโจทก์ไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 โดยโจทก์มิได้มีส่วนรู้เห็นกับจำเลยที่ 1 และโจทก์มิได้ประมาทเลินเล่อ แม้จำเลยที่ 2 จะรับจำนองไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ตาม แต่ก็เป็นการรับจำนองอันสืบเนื่องมาจากการที่จำเลยที่ 1 กระทำโดยมิชอบ นิติกรรมจำนองดังกล่าวจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ เพราะการจำนองทรัพย์สินนั้นนอกจากผู้เป็นเจ้าของในขณะนั้นแล้วท่านว่าใครอื่นจะจำนองหาได้ไม่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 705

โจทก์จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกันในบ้านพิพาท คดีนี้โจทก์จำเลยต่างฟ้องขอให้ขับไล่ซึ่งกันและกัน ทั้งจำเลยฟ้องแย้งขอให้โจทก์ชดใช้เงินค่าบ้านพิพาทมาด้วย ถือได้ว่าเป็นกรณีที่เจ้าของรวมเรียกให้แบ่งกรรมสิทธิ์รวม แต่การให้รื้อถอนบ้านพิพาทย่อมทำให้สภาพบ้านเสียหาย ไม่เป็นผลดีแก่ทั้งสองฝ่ายแต่อย่างใด ทั้งการให้นำเฉพาะบ้านพิพาทออกประมูลขายทอดตลาดย่อมจะทำให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียประโยชน์โดยไม่เป็นธรรม เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิในที่ดินที่ปลูกบ้านพิพาทตามสัญญาเช่าที่โจทก์ทำไว้กับบุคคลภายนอก บ้านพิพาทจึงควรตกเป็นของโจทก์ โดยให้จำเลยได้รับแต่ส่วนแบ่งกึ่งหนึ่งของราคาบ้านพิพาท