คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ผู้ให้เช่า

คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลเมื่อไม่มีฝ่ายใดอุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัด จึงเป็นที่สุดตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524มาตรา 56 วรรคสอง
ตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524มาตรา 54 วรรคหนึ่ง ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยไม่ปฏิบัติตาม มาตรา 53ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน
ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้โจทก์ซื้อที่พิพาทคืนได้และไม่พิพากษาให้โจทก์ชำระค่าที่ดินตอบแทน ดังนั้นเพื่อให้การบังคับตามสิทธิของโจทก์เสร็จสิ้นไปในเวลาอันสมควร คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะไม่ได้รับความเสียหาย ศาลฎีกาจึงกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อไว้ด้วย

กรณีที่ผู้เช่าประพฤติ ผิดสัญญาเช่าด้วยการนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดย ไม่มี ข้อตกลงให้ทำได้ไว้ใน สัญญาเช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา544วรรคสองซึ่งบัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้วกรณีดังกล่าวมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา387แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเป็นบททั่วไปว่าด้วยการเลิกสัญญาทั้งสัญญาเช่าก็ระบุไว้ชัดแจ้งว่าผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีหากผู้เช่าผิดสัญญาเช่าข้อใดข้อหนึ่งดังนั้นก่อนบอกเลิกสัญญาเช่าและก่อนฟ้องคดีโจทก์ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่1ปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญาเช่าภายในระยะเวลาอันสมควรตามที่โจทก์กำหนดเสียก่อน

โจทก์เป็นผู้ครอบครองตึกแถวตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งครบกำหนดไปแล้วโจทก์จึงไม่อาจอ้างสิทธิใดๆในตึกแถวได้อีกการที่ส.ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าทำสัญญาให้จำเลยเช่าตึกแถวแม้จะฟังว่าจำเลยหลอกลวงส. ให้จำเลยเช่าตึกแถวที่โจทก์ครอบครองอยู่ส.ซึ่งเป็นคู่สัญญากับจำเลยเท่านั้นจะใช้สิทธิบอกล้างหรือฟ้องให้เพิกถอนได้โจทก์ไม่มีนิติสัมพันธ์ใดๆกับจำเลยจึงจะใช้สิทธิบอกล้างหรือฟ้องเพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าวมิได้หากโจทก์เห็นว่าการที่ส. ทำสัญญาให้จำเลยเช่าตึกแถวเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ก็ชอบที่โจทก์จะฟ้องส. มิใช่ฟ้องจำเลยส่วนการที่จำเลยได้บอกกล่าวให้โจทก์ออกจากตึกแถวโดยอ้างว่าจำเลยได้เป็นผู้เช่าตึกแถวกับส. แล้วก็ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยได้กระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา55โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย

เมื่อฟ้องโจทก์ได้ความเพียงว่าผู้ให้เช่านาขายนาพิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 775,000 บาท โดยมิได้แจ้งให้โจทก์ซื้อก่อนโจทก์ร้องเรียนต่อ คชก.ตำบลเพื่อขอใช้สิทธิซื้อที่นาพิพาทคชก.ตำบลมีมติให้จำเลยผู้ซื้อขายนาพิพาทให้แก่โจทก์แล้วแต่จำเลยเพิกเฉย โดยมิได้มีข้อความใดแสดงให้เห็นว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิขอซื้อในราคาที่จำเลยซื้อมาหรือราคาตลาดซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่า และ คชก.ตำบลได้มีคำวินิจฉัยอันถึงที่สุดให้จำเลยขายในราคาดังกล่าวแล้ว การใช้สิทธิของโจทก์จึงมิได้เป็นไปตามเงื่อนไขและขั้นตอนตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง

บันทึกการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากส.ผู้เช่าเดิมมาเป็นจำเลยผู้เช่าใหม่ในหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวหน้าแรกระบุไว้ว่าโจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าจำเลยในฐานะผู้เช่าใหม่และส. ในฐานะผู้เช่าเดิมได้ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวแล้วถือได้ว่าโจทก์และส. ได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวจึงสมบูรณ์ แม้หนังสือสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับส. จะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มาก่อนแต่ก็ไม่มีกฎหมายบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหนังสือสัญญาเช่ารับทราบด้วยแม้โจทก์จำเลยหรือส. ไม่ได้แจ้งการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมบันทึกเปลี่ยนแปลงผู้เช่าก็สมบูรณ์จำเลยย่อมต้องผูกพันต่อโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าเมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลย

สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่งโดยผู้ให้เช่ามีหนี้ต้องให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่ามีหนี้ที่จะต้องชำระค่าเช่าเพื่อการนั้น เมื่อผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องชำระหนี้ตอบแทน ซึ่งรวมถึงต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันด้วย การที่ผู้ให้เช่าโอนขายที่ดินที่ให้เช่าให้แก่บุคคลภายนอกไปแม้จะก่อนถึงกำหนดเวลาจดทะเบียนการเช่าจึงเท่ากับผู้ให้เช่าไม่ชำระหนี้ตอบแทนตามสัญญา ผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยไม่อาจยกประโยชน์แห่งเงื่อนเวลามาอ้างได้
โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าจำนวนเงิน 120,000 บาทให้ ผ.เจ้ามรดกซึ่งเป็นผู้ให้เช่า และเรียกเงินดังกล่าวคืนจากจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของ ผ.จำเลยให้การต่อสู้ว่าจำเลยได้ชำระเงินดังกล่าวคืนให้โจทก์แล้ว จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์อีก ซึ่งศาลชั้นต้นได้ตั้งประเด็นว่า จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์หรือไม่เพียงใด เท่ากับศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นที่ว่าจำเลยคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวให้แก่โจทก์แล้วหรือไม่รวมเข้าไปด้วยแล้ว ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 ฟังว่าจำเลยยังไม่คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์ แล้ววินิจฉัยให้จำเลยคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์ จึงมิใช่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น

สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่งโดยผู้ให้เช่ามีหนี้ต้องให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่ามีหนี้จะต้องชำระค่าเช่าเพื่อการนั้น เมื่อผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าตามสัญญาแล้วผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องชำระหนี้ตอบแทน ซึ่งรวมถึงต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันด้วยการที่ผู้ให้เช่าโอนขายที่ดินที่ให้เช่าให้แก่บุคคลภายนอกไปแม้จะก่อนถึงกำหนดเวลาจดทะเบียนการเช่าจึงเท่ากับผู้ให้เช่าไม่ชำระหนี้ตอบแทนตามสัญญา ผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยไม่อาจยกประโยชน์แห่งเงื่อนเวลามาอ้างได้ โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าจำนวนเงิน120,000 บาท ให้ ผ. เจ้ามรดกซึ่งเป็นผู้ให้เช่า และเรียกเงินดังกล่าวคืนจากจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของ ผ.จำเลยให้การต่อสู้ว่าจำเลยได้ชำระเงินดังกล่าวคืนให้โจทก์แล้วจำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์อีก ซึ่งศาลชั้นต้นได้ตั้งประเด็นว่า จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์หรือไม่เพียงใด เท่ากับศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นที่ว่าจำเลยคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวให้แก่โจทก์แล้วหรือไม่รวมเข้าไปด้วยแล้ว ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 ฟังว่าจำเลยยังไม่คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์ แล้ววินิจฉัยให้จำเลยคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์ จึงมิใช่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น

ตามหนังสือสัญญาเช่าห้องพัก ข้อ 3 ระบุว่า "ผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าภายในวันที่ 30 ของเดือนทุก ๆ เดือน ถ้าไม่ชำระตามกำหนดนี้ ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ายึดเงินประกันของผู้เช่าได้ และใส่กุญแจห้องผู้เช่าก็ได้หรือผู้เช่ายินยอมอนุญาตให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องเช่าได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบ" ข้อ 9 ระบุว่า "ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาแม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่และสิ่งที่เช่าได้โดยพลันและมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที" และข้อ 10 ระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาเช่าก็ดีผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่า" ข้อสัญญาดังกล่าวนี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนจึงใช้บังคับได้ บ.ผู้เช่าและจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาและจำเลยที่ 1ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่ บ.ด้วยแล้ว บ.และผู้เสียหายไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป เมื่อ บ.ไม่ยอมออกไปจากห้องพิพาท จำเลยที่ 1 จึงใช้สิทธิตามหนังสือสัญญาเช่าห้องพักดังกล่าวได้ การที่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นภริยาจำเลยที่ 1 ได้เข้าไปในห้องพิพาทแล้วใช้คีมหนีบกุญแจลูกบิดประตูบานพับหน้าต่าง ถอดเอาสะพานไฟฟ้า และเครื่องรับโทรศัพท์ในห้องพิพาทออกไป จึงไม่มีมูลความผิดทางอาญา

หนังสือสัญญาเช่าห้องพักระหว่างบ.ผู้เช่ากับจำเลยที่ 1ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าข้อ 3 ระบุว่า "ผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าภายในวันที่ 30 ของเดือนทุก ๆ เดือน ถ้าไม่ชำระตามกำหนดนี้ ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ายึดเงินประกันของผู้เช่าได้และใส่กุญแจห้องผู้เช่าก็ได้ หรือผู้เช่ายินยอมอนุญาตให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องเช่าได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบ" ข้อ 9 ระบุว่า"ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาแม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่และสิ่งที่เช่าได้โดยพลันและมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที" และข้อ 10 ระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดีหรือผู้เช่าผิดสัญญาเช่าก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่า" ข้อสัญญาดังกล่าวนี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงใช้บังคับได้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาและจำเลยที่ 1 ได้บอกเลิกสัญญาเช่าด้วยแล้ว บ.และผู้เสียหายซึ่งอยู่ในห้องพิพาทโดยอาศัยสิทธิ บ. ย่อมไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป เมื่อ บ. ไม่ยอมออกไปจากห้องพิพาทจำเลยที่ 1 จึงใช้สิทธิตามหนังสือสัญญาเช่าห้องพัก โดยเข้าไปในห้องพิพาทแล้วใช้คีมหนีบกุญแจลูกบิดประตู บานพับหน้าต่างถอดเอาสะพานไฟฟ้าและเครื่องรับโทรศัพท์ในห้องพิพาทออกไปจึงไม่มีมูลความผิดฐานบุกรุก

โจทก์เป็นผู้เช่าโรงแรม ห้องอาหาร สถานอาบ อบ นวด และสโมสรสนุกเกอร์ จากบริษัท ส. แล้วนำห้องอาหารและตึกแถวให้จำเลยเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากบริษัท ส.ต่อมาบริษัทส.ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ตั้งแต่เดือนมกราคม 2532 และให้จำเลยชำระค่าเช่าแก่บริษัท ส. ดังนั้น เมื่อจำเลยได้ชำระค่าเช่าให้แก่บริษัท ส.ตามที่บริษัทส. เรียกร้อง ถือได้ว่าจำเลยได้ปฎิบัติหน้าที่ในการชำระหนี้ค่าเช่าถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 ที่กำหนดให้ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดชำระค่าเช่าต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงแล้ว จำเลยไม่ได้ค้างชำระค่าเช่าและมิได้ผิดสัญญาต่อโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าและค่าเสียหายจากจำเลย