คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
รื้อถอนอาคาร

ด้านหน้าอาคารพิพาทมิได้ร่นแนวอาคาร และด้านหลังอาคารพิพาทมิได้เว้นที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมผิดข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 72 วรรคสาม และข้อ 76 (1) และ(4) ตามลำดับ ซึ่งโดยสภาพเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวได้ ส่วนชั้นลอยที่ต่อเติมจากแบบแปลนซึ่งตามแบบแปลนชั้นลอยอยู่ช่วงหลังของอาคารระหว่างชั้นหนึ่งกับชั้นสองของอาคารถูกต่อเติมพื้นจนจดด้านหน้าของอาคารมีลักษณะเป็นการเพิ่มชั้นของอาคารขึ้นอีกหนึ่งชั้นมีเนื้อเกินกว่าร้อยละสี่สิบของพื้นที่ทั้งหมดของห้อง ขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 35 วรรคท้าย ซึ่งเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวได้เช่นกันโจทก์จึงมีอำนาจสั่งให้จำเลยที่ 3 ผู้เป็นเจ้าของอาคารพิพาทรื้อถอนอาคารทั้งสามส่วนดังกล่าวได้ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 42 วรรคหนึ่ง (เดิม)และมีอำนาจร้องขอให้ศาลบังคับให้มีการรื้อถอนตาม มาตรา 42 วรรคสาม (เดิม)
สำหรับชั้นดาดฟ้าซึ่งถูกก่อสร้างต่อเติมผิดไปจากแบบแปลน ซึ่งโจทก์อ้างว่าเป็นการผิดข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ. 2522 ข้อ 30 (1) นั้น เป็นกรณีที่อาจขออนุญาตได้ โจทก์ต้องดำเนินการตามขั้นตอนของ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง (เดิม)คือสั่งให้จำเลยที่ 3 แก้ไขเปลี่ยนแปลงชั้นดาดฟ้านั้นให้ถูกต้องเสียก่อน หากจำเลยที่ 3ไม่แก้ไขเปลี่ยนแปลงชั้นดาดฟ้าให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนด โจทก์จึงจะมีอำนาจสั่งให้จำเลยที่ 3 รื้อถอนชั้นดาดฟ้าที่ก่อสร้างไม่ถูกตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตได้ตามมาตรา 43 วรรคสาม (เดิม) เมื่อโจทก์ยังมิได้ดำเนินการตาม มาตรา 43 (เดิม)จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องร้องขอต่อศาลให้บังคับให้มีการรื้อถอนส่วนนี้

ด้านหน้าอาคารพิพาทมิได้ร่นแนวอาคาร และด้านหลังอาคารพิพาทมิได้เว้นที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมผิดข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ. 2522 ข้อ 72 วรรคสาม และข้อ 76(1) และ (4) ตามลำดับซึ่งโดยสภาพเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวได้ ส่วนชั้นลอยที่ต่อเติมจากแบบแปลนซึ่งตามแบบแปลนชั้นลอยอยู่ช่วงหลังของอาคารระหว่างชั้นหนึ่งกับชั้นสองของอาคารถูกต่อเติมพื้นจนจดด้านหน้าของอาคารมีลักษณะเป็นการเพิ่มขึ้นของอาคารขึ้นอีกหนึ่งชั้นมีเนื้อเกินกว่าร้อยละสี่สิบของพื้นที่ทั้งหมดของห้อง ขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 35 วรรคท้าย ซึ่งเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวได้เช่นกัน โจทก์จึงมีอำนาจสั่งให้จำเลยที่ 3 ผู้เป็นเจ้าของอาคารพิพาทรื้อถอนอาคารทั้งสามส่วนดังกล่าวได้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522มาตรา 42 วรรคหนึ่ง (เดิม) และมีอำนาจร้องขอให้ศาลบังคับให้มีการรื้อถอนตาม มาตรา 42 วรรคสาม (เดิม) สำหรับชั้นดาดฟ้าซึ่งถูกก่อสร้างต่อเติมผิดไปจากแบบแปลนซึ่งโจทก์อ้างว่าเป็นการผิดข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 30(1) นั้น เป็นกรณีที่อาจขออนุญาตได้ โจทก์ต้องดำเนินการตามขั้นตอนของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง (เดิม) คือสั่งให้จำเลยที่ 3 แก้ไขเปลี่ยนแปลงชั้นดาดฟ้านั้นให้ถูกต้องเสียก่อนหากจำเลยที่ 3 ไม่แก้ไขเปลี่ยนแปลงชั้นดาดฟ้าให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนด โจทก์จึงจะมีอำนาจสั่งให้จำเลยที่ 3รื้อถอนชั้นดาดฟ้าที่ก่อสร้างไม่ถูกตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตได้ตามมาตรา 43 วรรคสาม (เดิม) เมื่อโจทก์ยังมิได้ดำเนินการตาม มาตรา 43(เดิม) จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องร้องขอต่อศาลให้บังคับให้มีการรื้อถอนส่วนนี้

โจทก์ บรรยายฟ้องว่าจำเลยได้ก่อสร้าง ดัดแปลงต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต เป็นการฝ่าฝืนพระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ.2522มาตรา21,22และขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ.2522หมวด4ข้อ30และขัดต่อกฎกระทรวงฉบับที่7(พ.ศ.2517)ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้างพ.ศ.2479และการก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมอาคารนั้นทำให้อาคารของจำเลยมีสภาพหรือการใช้อาจเป็นภยันตรายต่อชีวิตร่างกายสุขภาพหรือทรัพย์หรือไม่ปลอดภัยจากอัคคีภัยอันเป็นการฝ่าฝืนพระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ.2522และขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ.2522ดังกล่าวแล้วโจทก์จึงไม่อาจออกใบอนุญาตให้จำเลยก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารได้โจทก์เคยมีคำสั่งเป็นหนังสือให้จำเลยรื้อถอนอาคารที่ต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตมาตั้งแต่พ.ศ.2525,พ.ศ.2528และพ.ศ.2529แต่จำเลยไม่ปฏิบัติการให้เป็นไปตามคำสั่งของโจทก์ซึ่งเป็น เจ้าพนักงานท้องถิ่น จึงได้ฟ้องต่อศาลคำบรรยายฟ้องของโจทก์ดังกล่าวเป็นคำฟ้องที่ร้องขอต่อศาลให้บังคับให้มีการรื้อถอนตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ.2522มาตรา42(เดิม)ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะนั้นแล้ว จำเลยกระทำการ ต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ.2522หมวด4ข้อ30ทั้งขัดต่อกฎกระทรวงฉบับที่7(พ.ศ.2517)ออกตามความในพระราชบัญญัติ ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2479เช่นอาคารพิพาทไม่มีที่จอดรถยนต์ที่ถูกต้องและเพียงพอทำให้โจทก์ออกใบอนุญาตให้ไม่ได้อาคารที่จำเลยต่อเติมดัดแปลงจึงไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องตามกฎกระทรวงดังกล่าวได้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานท้องถิ่นจึงมีอำนาจสั่งให้จำเลยรื้อถอนอาคารพิพาทและร้องขอต่อศาลให้บังคับให้มีการรื้อถอนอาคารพิพาทได้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ.2522มาตรา42วรรคแรกและวรรคสาม(เดิม)ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าการก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมอาคารของจำเลยไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องตามกฎกระทรวงหาใช่เป็นการวินิจฉัยและพิพากษานอกฟ้องนอกประเด็นไม่

ฎีกาโจทก์ที่ว่า จำเลยที่ 2 มิได้พิจารณาและออกหนังสืออนุญาตให้โจทก์ที่ 3 แก้ไขแบบแปลนและต่อเติมอาคารจาก 4 ชั้นเป็น 11 ชั้นภายในกำหนดระยะเวลา 30 วัน และกรรมการพิจารณาอุทธรณ์มิได้วินิจฉัยอุทธรณ์ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์ คำสั่งของจำเลยที่ 2 ที่ปฏิบัติตามคำสั่งของจำเลยที่ 1 ที่ให้โจทก์รื้อถอนอาคารที่สร้างโดยไม่รับอนุญาตตั้งแต่ชั้นที่ 5 ถึงชั้นที่ 11 และคำวินิจฉัยของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์จึงไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้นเป็นฎีกาที่ไม่มีประโยชน์ต่อรูปคดีของโจทก์และฟังไม่ขึ้น เพราะแม้กฎหมายจะกำหนดระยะเวลาไว้ แต่กฎหมายดังกล่าวก็มิได้บัญญัติให้คำสั่งหรือคำวินิจฉัยที่ล่าช้าตกเป็นเสียเปล่าหรือก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะก่อสร้างได้โดยไม่ต้องขออนุญาตแต่อย่างใดเหตุล่าช้าจะเป็นจริงหรือไม่ ก็ไม่อาจถือเป็นเหตุถึงขนาดว่าคำสั่งหรือคำวินิจฉัยนั้นตกเป็นไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ฎีกาว่าอาคารที่ก่อสร้างมีความมั่นคงแข็งแรง มิได้โต้แย้งคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ จึงไม่มีเหตุที่จะรับฟังข้อเท็จจริงเปลี่ยนแปลงผลแห่งคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์

จำเลยปลูกสร้างอาคารเกินไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตและไม่ปฏิบัติตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่สั่งให้แก้ไขเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจขอต่อศาลให้บังคับจำเลยได้ การใช้อำนาจดังกล่าวมิใช่การใช้สิทธิเรียกร้อง จึงมิอาจอ้างอายุความ10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30(มาตรา 164 เดิม)มาใช้กับกรณีนี้ได้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจขอให้บังคับให้รื้อถอนอาคารที่สร้างผิดแบบแปลนได้เสมอตราบเท่าที่อาคารยังฝ่าฝืนกฎหมายอยู่ ปัญหาที่ว่าจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพิพาทตามฟ้องให้แก่บุคคลภายนอกแล้วจึงไม่อาจบังคับจำเลยตามฟ้องได้นั้นจำเลยมิได้ตั้งประเด็นไว้ในคำให้การ ทั้งศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทนี้ไว้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

โจทก์ฟ้องอ้างเหตุต่าง ๆ ว่า โจทก์ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย จำเลยไม่มีอำนาจออกคำสั่งให้รื้อถอนอาคารพิพาทจำเลยให้การถึงข้อเท็จจริงต่าง ๆ สรุปได้ว่า อาคารพิพาทปลูกสร้างขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 โจทก์เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์อาคารหลังจากพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522ใช้บังคับ จึงต้องผูกพันตามกฎหมาย ดังกล่าว เป็นการแก้ข้อกล่าวหาของโจทก์ทุกข้อชัดแจ้งแล้ว ถือไม่ได้ว่าจำเลยยอมรับข้อเท็จจริงตามฟ้องโจทก์ คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์มีอำนาจพิจารณาข้ออ้างต่าง ๆของโจทก์ประกอบกับเหตุผลของเจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อฟังข้อเท็จจริงให้ได้เป็นข้อสรุปแล้วปรับกับข้อกฎหมายที่มีอยู่ในเรื่องนั้น ๆ เมื่อปรับได้แล้วจึงมีคำสั่งจะถือว่าคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์มิใช่คู่กรณี จึงไม่อาจยกเหตุผลของเจ้าพนักงานท้องถิ่นขึ้นมาโต้เถียงแทนเจ้าพนักงานท้องถิ่นหาได้ไม่ การปลูกสร้างอาคารพิพาทขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 76(3) เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น เห็นว่าเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงอาคารพิพาทให้ถูกต้องได้จึงมีอำนาจออกคำสั่งให้รื้อถอน ไม่ว่าอาคารพิพาทจะก่อสร้างเสร็จแล้วหรือไม่ เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจตามมาตรา 40 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองรื้อถอนอาคารทั้งหมด หรือแต่บางส่วนได้ซึ่งมิได้หมายถึงเฉพาะผู้กระทำผิดเท่านั้น เจ้าของหรือผู้ครอบครองที่แม้ไม่ได้เป็นผู้กระทำการก่อสร้างอาคาร ก็ต้องรับผิดในการกระทำนั้นด้วย คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์วินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์เกินกว่ากำหนดสามสิบวัน มีผลให้โจทก์ผู้อุทธรณ์มีอำนาจเสนอคดีต่อศาลได้ทันทีโดยไม่ต้องรอคำวินิจฉัยตามขั้นตอนหาใช่จะทำให้คำวินิจฉัยไม่มีสภาพบังคับแต่ประการใดไม่

ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 40 เมื่อการก่อสร้างใดฝ่าฝืนต่อกฎหมาย ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองรื้อถอนสิ่งก่อสร้างทั้งหมดหรือบางส่วนได้ตามบทบัญญัติดังกล่าวไม่ได้หมายถึงเฉพาะผู้กระทำผิดเท่านั้นแต่หมายความรวมถึงเจ้าของหรือผู้ครอบครองสิ่งก่อสร้างที่ก่อสร้างฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติดังกล่าวด้วย และการที่คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์วินิจฉัยอุทธรณ์ไม่เสร็จในสามสิบวัน กฎหมายก็ไม่ได้บัญญัติไว้ว่ามีผลเป็นประการใด แสดงว่าไม่มีบทบังคับ จึงไม่ทำให้อำนาจวินิจฉัยของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ในการที่จะวินิจฉัยอุทธรณ์หมดไปคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ยังคงมีอำนาจที่จะวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์อยู่ หากคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์วินิจฉัยอุทธรณ์ล่าช้ามีผลเพียงให้ผู้อุทธรณ์มีอำนาจเสนอคดีต่อศาลได้ทันทีเมื่อพ้นกำหนดเวลาสามสิบวันโดยไม่ต้องรอคำวินิจฉัยตามขั้นตอน หาใช่ไม่มีสภาพบังคับแต่อย่างใดไม่

เมื่ออาคารที่จำเลยต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต ฝ่าฝืนต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522ไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องตามข้อบัญญัติดังกล่าวได้เจ้าพนักงานท้องถิ่นจึงมีอำนาจสั่งให้จำเลยรื้อถอน หรือร้องต่อศาลให้บังคับให้มีการรื้อถอนได้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ. 2522 มาตรา 42 วรรคแรกและวรรคสาม

โจทก์กล่าวไว้ในฟ้องว่าโจทก์มอบอำนาจของโจทก์ไว้ตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 จำเลยได้รับสำเนาเอกสารดังกล่าวไปพร้อมฟ้องแล้วไม่ได้โต้แย้งคัดค้านการนำเอกสารมาสืบก่อนวันสืบพยานว่าไม่มีต้นฉบับหรือว่าต้นฉบับปลอมทั้งฉบับหรือบางส่วน สำเนานั้นไม่ถูกต้องกับต้นฉบับและไม่ได้ขออนุญาตคัดค้านในภายหลัง ถือได้ว่าจำเลยยอมรับถึงการมีอยู่ของต้นฉบับและความถูกต้องแท้จริงของต้นฉบับเอกสารนั้นรวมทั้งยอมรับว่าสำเนานั้นตรงกับต้นฉบับ ศาลมีอำนาจรับฟังสำเนาเอกสารนั้นได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 125 ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ข้อ 72 วรรคสาม บัญญัติให้แนวอาคารที่ปลูกสร้างริมทางสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปให้ร่นแนวอาคารห่างจากแนวถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของแนวถนนนั้น คำว่า "แนวถนน" หมายความว่ารวมความกว้างของถนนและทางเท้าเข้าด้วยกัน ความผิดฐานก่อสร้างอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายมิใช่ความผิดละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โจทก์จึงฟ้องขอให้รื้อถอนได้เสมอตราบที่อาคารซึ่งฝ่าฝืนกฎหมายยังคงอยู่

คำสั่งอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้ผู้ใด ก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคาร ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522นั้น เป็นอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ซึ่งหมายถึงผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร สำหรับในเขตกรุงเทพมหานครคือจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ในฐานะผู้ปฏิบัติการแทนจำเลยที่ 2 เป็นผู้ออกคำสั่งให้โจทก์รื้อถอนอาคาร คำสั่งดังกล่าวไม่ใช่คำสั่งของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงมิใช่ผู้ที่โต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ประกาศกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับระยะร่นโดยรอบอาคาร ฉบับลงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2520 ซึ่งออกโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้ประกาศใช้บังคับก่อน พระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ. 2522 และยังไม่ได้ถูกยกเลิก อีกทั้งมิได้ขัดแย้งกับพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แต่อย่างใด ประกาศดังกล่าวจึงใช้บังคับได้ ข้อกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับระยะร่นโดยรอบอาคารตามประกาศกรุงเทพมหานคร ฉบับลงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2520 นั้นเป็นเรื่องป้องกันมิให้ปลูกสร้างอาคารใกล้ชิดกันมากเกินไป อันเป็นการรักษาสภาพแวดล้อม และความปลอดภัยของประชาชนซึ่งมีวัตถุประสงค์ต่างกับกฎกระทรวงฉบับที่ 12(พ.ศ. 2528) ที่เป็นการกำหนดเกี่ยวกับโครงสร้างของอาคาร จึงนำกฎกระทรวงดังกล่าวมาใช้บังคับเกี่ยวกับระยะร่นโดยรอบอาคารไม่ได้พระราชบัญญัติ ญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และประกาศกรุงเทพมหานครเรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับระยะร่นโดยรอบอาคาร เป็นกฎหมายพิเศษ มีวัตถุประสงค์คุ้มครองประโยชน์และความปลอดภัยของประชาชน เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้รื้อถอนได้เสมอตราบเท่าที่อาคารซึ่งฝ่าฝืนกฎหมายยังคงอยู่ โจทก์จดทะเบียนอาคารชุด ภายหลังจากที่ทราบคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นแล้ว จึงอ้างกฎหมายอาคารชุดมาคุ้มครองความรับผิดชอบของโจทก์หาได้ไม่