คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาต่างตอบแทน

การที่จำเลยยอมเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดหาที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสามเพื่อเป็นการแลกเปลี่ยนกับการที่โจทก์ทั้งสามยอมเลิกการเช่านาและออกจากนาที่เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่ใช้บังคับได้ กรณีมิใช่เป็นการให้โดยเสน่หาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 521 จึงไม่ต้องปฏิบัติตามมาตรา 525 และ 526 บันทึกข้อตกลงที่ให้จำเลยเป็นผู้จัดหาที่ดิน ไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดง การที่โจทก์ทั้งสามนำสืบพยานบุคคลให้เห็นเจตนาของคู่กรณีว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงใด จึงไม่ต้องห้ามมิให้รับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94

ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุว่า ระหว่างระยะเวลาที่โจทก์รับประกันเครื่องปรับอากาศ โจทก์ผู้ขายมีหน้าที่ต้องดูแลบำรุงรักษาซ่อมแซมและทำความสะอาดเครื่องปรับอากาศ ส่วนจำเลยผู้ซื้อมีหน้าที่จะต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและค่าบริการทำความสะอาดเครื่องปรับอากาศที่ตกลงซื้อขายกันนั้นให้แก่โจทก์ โดยแบ่งชำระเป็นรายปีข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์กับจำเลย ดังนั้น เมื่อระหว่างเวลาที่โจทก์รับประกัน เครื่องปรับอากาศที่โจทก์ขายให้จำเลยนั้นเกิดชำรุดบกพร่องเสียหายจำนวนมาก จำเลยได้แจ้งให้โจทก์จัดการซ่อมแซมแก้ไขแล้ว แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ปฏิบัติตามสัญญาจนจำเลยต้องว่าจ้างบุคคลภายนอกให้มาซ่อมแซมเครื่องปรับอากาศดังกล่าว โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อจำเลย จำเลยไม่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและบริการทำความสะอาดเครื่องปรับอากาศให้โจทก์
ส่วนการซื้อขายเครื่องปรับอากาศจำนวน 91 เครื่อง ซึ่งเป็นการซื้อขายครั้งหลังนั้นเป็นการที่จำเลยสั่งซื้อเพิ่มเติมและเป็นจำนวนมากพอสมควร น่าเชื่อว่าโจทก์และจำเลยได้นำข้อตกลงและเงื่อนไขในการซื้อขายเครื่องปรับอากาศครั้งแรกตามสัญญาซื้อขายมาใช้บังคับด้วย และแม้ในสัญญาดังกล่าวจะไม่มีข้อความว่าการที่โจทก์ไม่มาซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องเครื่องปรับอากาศที่เกิดความเสียหายให้ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ตามแต่เมื่อสัญญานั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทน การที่โจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ให้แก่จำเลยตามสัญญาต่างตอบแทน โจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญา

++ เรื่อง สัญญาต่างตอบแทน
++ โปรดดูย่อจากหนังสือคำพิพากษาศาลฎีกา สำนักงานศาลยุติธรรม
++ เล่มที่ 8 หน้า 176 ++
++ ขอดูชุดพิเศษโปรดติดต่อห้องบริการเอกสารสำเนาคำพิพากษา (ห้องสมุด) ชั้น 4, 5 ++

สัญญาแบ่งทรัพย์สินและรับสภาพหนี้ มีการกำหนดหน้าที่ให้คู่สัญญาปฏิบัติพร้อมกันไป ไม่ได้มีการระบุเงื่อนไขว่าโจทก์จะโอนทรัพย์สินให้จำเลยหรือช่วยจำเลยชำระหนี้ต่อเมื่อจำเลยโอนทรัพย์สินที่ไม่ติดจำนองให้แก่โจทก์ 1 ใน 2 ส่วน ภายในสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2528 แต่อย่างใด โจทก์จึงต้องปฏิบัติการชำระหนี้ของตนหรืออยู่ในฐานะพร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ของตนเสียก่อนจึงจะบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทนนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369 เมื่อโจทก์ไม่อยู่ในฐานะพร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญาหรือพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้จำเลย 1 ใน 2 ส่วนโดยปลอดจำนองตามสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าโจทก์จะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อจำเลยเสียก่อนได้ โจทก์จะยกข้อตกลงเฉพาะข้อหนึ่งข้อใดมาบังคับเอาแก่จำเลยเพื่อเป็นประโยชน์ของตนฝ่ายเดียวไม่ได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะฟ้องบังคับจำเลยให้ชำระหนี้ตามสัญญา

โจทก์จำเลยตกลงกันด้วยวาจาให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดชีวิตของโจทก์ เพื่อเป็นการตอบแทนในการที่โจทก์ยกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่จำเลยซึ่งเป็นบุตรของโจทก์ จำเลยจะมีผลประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างโดยได้เงินกินเปล่าจากผู้เช่า ส่วนโจทก์มีรายได้เฉพาะการเก็บค่าเช่าเท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทน ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้นตราบใดที่จำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่บุคคลอื่น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 1/2542)

โจทก์จำเลยตกลงกันด้วยวาจาให้โจทก์มีสิทธิเก็บกิน ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดชีวิตของโจทก์ เพื่อเป็นการตอบแทน ในการที่โจทก์ยกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่จำเลย ซึ่งเป็นบุตรของโจทก์ จำเลยจะมีผลประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างโดยได้เงินกินเปล่าจากผู้เช่า ส่วนโจทก์มีรายได้เฉพาะการเก็บค่าเช่าเท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทน ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น ตราบใดที่จำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่บุคคลอื่น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้

การที่จำเลยออกเงินตกแต่งทำหินขัดพื้นชั้นหนึ่งและ ชั้นที่สองทำผนังกั้นห้อง ต่อเติมทำห้องน้ำชั้นที่สองและต่อเติมพื้นที่ชั้นที่สามครึ่ง เป็นการกระทำเพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยทรัพย์สินที่จำเลยเช่าจากโจทก์เท่านั้น หามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วและโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทอีกต่อไป

โดยที่สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดระบุว่าผู้จะซื้อต้องชำระเงินในระหว่างการก่อสร้างตามเวลาที่กำหนดไว้และว่าผู้จะขายสัญญาว่าจะทำการก่อสร้างให้เสร็จโดยเร็ว แสดงว่าสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อสร้างในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผ่อนชำระราคา เป็นเวลาถึง 1 ปีเศษกรณีต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุด ทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับจำเลยได้ จำเลยให้การต่อสู้เพียงว่าโจทก์มิได้บอกเลิกสัญญาโดยมิได้ให้การว่าการบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายดังนั้นต้องถือว่าฎีกาของจำเลยในข้อนี้มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้ว โดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน49 ตารางวา และ 89 ตารางวา โจทก์มอบอำนาจให้มารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 60,000 บาท มี พ.เป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่า เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526ฉบับแรกเป็นสัญญาเช่าที่ พ.ทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา 3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลย เพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่15 ธันวาคม 2526 หลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกดังนี้ สัญญาเช่าฉบับแรกย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับ พ.เท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์
สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรก ตามสัญญาข้อ 2 ก.ระบุว่า "ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่า ณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน 180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่า ถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้ เงินจำนวน 180,000 บาท จึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน...ผู้เช่าต้องถมดินหรือทรายหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร..." นั้น ก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาซึ่งนอกจากจำเลยจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้ว จำเลยยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วย สำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวร...เมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที..." แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมด ยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น..." ดังนี้ เห็นได้ว่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาด สัญญาเช่าฉบับพิพาทจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6 ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้..." และสัญญาข้อ 11 ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น..."การที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรก พ. ลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าวย่อมไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลย สัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับ พ.มีกำหนดเวลา 3 ปี เท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สอง โจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกระหว่างโจทก์กับ พ.ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยเป็นคู่สัญญาเช่าก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตาม แต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากัน หากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมด หาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์และจำเลยจึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตาม แต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลย แต่กลับบอกเลิกสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์ จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้วจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแก่โจทก์แล้ว และข้อเท็จจริงย่อมรับฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ตามฟ้อง
สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท ตามที่โจทก์ฎีกาขอขึ้นมา เมื่อจำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด ศาลฎีกาจึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าว

โจทก์ฟ้องระบุค่าเสียหายไว้ตามรายละเอียดปรากฏตามเอกสารท้ายฟ้อง จำเลยให้การว่าเอกสารท้ายฟ้องดังกล่าวไม่ใช่หลักฐานแห่งการเป็นหนี้แต่อย่างใด แสดงว่าจำเลยเข้าใจฟ้องโจทก์เป็นอย่างดี ส่วนค่าเสียหายดังกล่าวกระทำขึ้นเมื่อใด วันเดือนปีใด จำนวนกี่ครั้งครั้งละเท่าใดนั้น เป็นรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบในชั้นพิจารณาได้ เมื่อฟ้องโจทก์บรรยายชัดแจ้งซึ่งสภาพแห่งข้อหาข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหา และคำขอบังคับครบถ้วนแล้ว จึงไม่เคลือบคลุม สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยไม่มีข้อความตอนใดที่ให้สิทธิแก่จำเลยในอันที่จะบอกเลิกสัญญาต่อโจทก์ กรณีจึงไม่มีเหตุตามกฎหมายที่จำเลยจะบอกเลิกสัญญา การที่จำเลยเป็นผู้บอกเลิกสัญญาแต่ฝ่ายเดียวจึงไม่ชอบ สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองมีข้อความชัดแจ้งว่าสัญญานี้ทำขึ้นระหว่างจำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะกรรมการผู้จัดการของบริษัทจำเลยที่ 1 ผู้ให้สัญญาฝ่ายหนึ่ง และโจทก์ที่ 2 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะห้างหุ้นส่วนจำกัด โจทก์ที่ 1 อีกฝ่ายหนึ่ง เช่นนี้ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ด้วย จึงชอบแล้ว