คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ห้ามโอน

ที่ดินพิพาทมี น.ส.3 ก.ที่ทางราชการออกให้แก่มารดาโจทก์โดยมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 5 ปี ตาม พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 12 ก่อนพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวมารดาโจทก์ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยและมอบการครอบครองให้แล้ว แต่การซื้อขายมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเป็นที่ดินที่ทางราชการห้ามโอนภายใน 5 ปี การซื้อขายจึงไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา 113 เดิม
ส่วนการครอบครองที่ดินพิพาทของผู้รับโอนดังกล่าวต้องถือว่าเป็นการครอบครองไว้แทนเจ้าของ แม้พ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้ว ก็ยังคงถือว่าการครอบครองไว้แทนตลอดมาจนกว่าจะมีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 หรือจนกว่าเจ้าของที่ดินพิพาทจะแสดงเจตนาสละการครอบครองให้ตามมาตรา 1377, 1379
การที่โจทก์รื้อบ้านไปในระยะเวลาห้ามโอน ผลก็เท่ากับการสละเจตนาครอบครองเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายที่ห้ามโอนตกเป็นโมฆะเช่นกัน
เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าเป็นการครอบครองแทน จึงไม่อยู่ในบังคับต้องฟ้องคดีเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนภายใน 1 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1374
ฎีกาของจำเลยที่คัดค้านว่าคำพิพากษาศาลชั้นต้นในส่วนที่เกี่ยวกับหนังสือมอบอำนาจให้โอนที่ดินไม่ถูกต้อง ไม่ได้โต้แย้งคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ว่าไม่ถูกต้องผิดพลาดอย่างไร เป็นฎีกาไม่ชอบตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249

ที่ดินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ได้มาตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 นั้น ภายในกำหนดเวลาห้าปีนับแต่วันได้รับโอนที่ดิน ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะโอนที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้ นอกจากตกทอดโดยทางมรดกหรือโอนไปยังสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่แล้วแต่กรณี และที่ดินประเภทนี้ก็ไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี การที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่พิพาทโดยส่งมอบการครอบครองให้แก่กัน ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย แม้จะเป็นสัญญาจะซื้อขาย และโจทก์กับจำเลยมีเจตนาจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทกันภายหลังเมื่อครบกำหนดเวลาห้ามโอนตามกฎหมายแล้วก็ตามก็เป็นกรรมสิทธิ์ที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตามกฎหมาย สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113(เดิม),140(ใหม่) จำเลยฎีกาว่าคดีเกี่ยวกับที่ดินอันเป็นที่ทำกินของประชาชนซึ่งมีราคาสูงขึ้น ผู้ทำสัญญาจะขายมักจะบ่ายเบี่ยงไม่ยอมขายทำให้เกิดความไม่ชอบธรรมสังคม ศาลชอบที่จะหยิบยกเรื่องอำนาจฟ้องขึ้นวินิจฉัยนั้น เป็นฎีกาที่มิได้โต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์และมิได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้ง ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก

ที่ดินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ได้มาตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินเพื่อการครองชีพพ.ศ.2511นั้นภายในกำหนดเวลาห้าปีนับแต่วันได้รับโอนที่ดินผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะโอนที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้นอกจากตกทอดโดยทางมรดกหรือโอนไปยังสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่แล้วแต่กรณีและที่ดินประเภทนี้ก็ไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดีการที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่พิพาทโดยส่งมอบการครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายแม้จะเป็นสัญญาจะซื้อขาย และโจทก์กับจำเลยมีเจตนาจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทกันภายหลังเมื่อครบกำหนดเวลาห้ามโอนตามกฎหมายแล้วก็ตามก็เป็นกรรมสิทธิ์ที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตามกฎหมายสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา113(เดิม),140(ใหม่) จำเลยฎีกาว่าคดีเกี่ยวกับที่ดินอันเป็นที่ทำกินของประชาชนซึ่งมีราคาสูงขึ้นผู้ทำสัญญาจะขายมักจะบ่ายเบี่ยงไม่ยอมขายทำให้เกิดความไม่ชอบธรรมสังคมศาลชอบที่จะหยิบยกเรื่องอำนาจฟ้องขึ้นวินิจฉัยนั้นเป็นฎีกาที่มิได้โต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์และมิได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา249วรรคแรก

โจทก์เป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี นับแต่วันที่ 4 เมษายน 2522 ตามมาตรา 58 ทวิแห่งประมวลกฎหมายที่ดินได้ทำสัญญาจะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยโดยตกลงจะชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือและส่งมอบที่ดินให้ในวันที่5 กันยายน 2531 ภายในกำหนดห้ามโอนตามบทบัญญัติดังกล่าว จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 113(มาตรา 150 ที่แก้ไขใหม่) คู่สัญญาจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยถือเสมือนหนึ่งว่าไม่มีการทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกัน จำเลยต้องคืนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้โจทก์ และโจทก์ก็ไม่มีสิทธิริบเงินที่รับไว้

โจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งได้รับมาตามพระราชบัญญัติ จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 ดังนั้นสิทธิของโจทก์ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์จะต้องเป็นไปตามมาตรา12 วรรคแรก แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ซึ่งบัญญัติว่า "ภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะโอนที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้..." ได้ความว่าทางราชการออกโฉนดที่ดินดังกล่าวให้โจทก์เมื่อวันที่ 26 เมษายน 2519 ระยะเวลาห้ามโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในห้าปีจึงมีอยู่จนถึงวันที่ 26 เมษายน 2524 แม้ว่า ส.บุตรจำเลยจะซื้อที่ดินพิพาทจาก จ. สามีโจทก์และรับมอบการครอบครองตั้งแต่วันที่ซื้อคือวันที่ 5 เมษายน 2519 ตลอดมาจนกระทั่งจำเลยรับโอนครอบครองทำประโยชน์ต่อเนื่องมาถึงวันที่ยื่นคำร้องขอต่อศาลขอแสดงกรรมสิทธิ์ ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 830/2531 จำเลยจะนำระยะเวลาก่อนวันที่พ้นระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายมาเป็นระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382ไม่ได้ ดังนั้นเมื่อนับระยะเวลาการครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่เมื่อพ้นระยะเวลาห้ามโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 26 เมษายน 2524 ถึงวันที่ 20 กันยายน 2531 ซึ่งเป็นวันที่จำเลยยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ต่อศาลชั้นต้น จำเลยยังครอบครองที่ดินพิพาทไม่ครบสิบปีจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์คำสั่งศาลในคดีหมายเลขแดงที่ 830/2531 จึงไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและไม่ใช่คู่ความในคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคสอง(2)โจทก์จึงสามารถพิสูจน์ได้ว่าโจทก์ยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท

การซื้อขายที่ดิน น.ส.3 ซึ่งทางราชการห้ามโอนภายใน 10 ปีตาม ป.ที่ดิน มาตรา 31 เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายแม้โจทก์ซื้อและยึดถือที่พิพาทโดยเจตนายึดถือเพื่อตนต่อมาในระยะเวลาห้ามโอนก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง แต่เมื่อโจทก์ยังคงครอบครองต่อมาจนล่วงเลยระยะเวลาห้ามโอนแล้วโจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 นับแต่วันที่พ้นกำหนดห้ามโอนนั้น
เมื่อสัญญาซื้อขายที่พิพาทเป็นโมฆะ จำเลยย่อมไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ จึงบังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทไม่ได้

จำเลยได้ขายและมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้ ฉ. และได้ขายและมอบการครอบครองที่พิพาทให้โจทก์ แต่การซื้อขายที่พิพาททั้งสองครั้งดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และที่พิพาทเป็นที่ดินที่ทางราชการห้ามโอนภายในสิบปีการซื้อขายที่พิพาทระหว่างจำเลยกับ ฉ.และระหว่างฉ. กับโจทก์จึงไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งโดยประมวลกฎหมายที่ดินฯ มาตรา 31 ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 แต่เมื่อจำเลยได้ขนย้ายออกไปจากที่พิพาทจึงถือว่าจำเลยได้สละเจตนาครอบครองโดยไม่ยึดถือที่พิพาทอีกต่อไปตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 วรรคแรกการที่ ฉ. กับโจทก์ได้ซื้อและยึดถือที่พิพาทโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนต่อมาในระยะเวลาห้ามโอน ฉ. กับโจทก์ก็ยังไม่ได้สิทธิครอบครอง เนื่องจากถูกจำกัดโดยบทบัญญัติแห่ง ประมวลกฎหมายที่ดินดังกล่าวแต่เมื่อโจทก์ยังคงครอบครองที่พิพาทตลอดมาจนล่วงเลยระยะเวลาห้ามโอนแล้วโจทก์ย่อมได้ซึ่งสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367 นับแต่วันพ้นกำหนดห้ามโอนนั้น จำเลยไม่มีสิทธิเข้าเกี่ยวข้องในที่พิพาทอีก และเมื่อสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ โจทก์จึงบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ไม่ได้

การซื้อขายที่ดิน น.ส.3 ซึ่งทางราชการห้ามโอนภายใน 10 ปีตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย แม้โจทก์ซื้อและยึดถือที่พิพาทโดยเจตนายึดถือเพื่อตนต่อมาในระยะเวลาห้ามโอนก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง แต่เมื่อโจทก์ยังคงครอบครองต่อมาจนล่วงเลยระยะเวลาห้ามโอนแล้ว โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367 นับแต่วันที่พ้นกำหนดห้ามโอนนั้น เมื่อสัญญาซื้อขายที่พิพาทเป็นโมฆะ จำเลยย่อมไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ จึงบังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทไม่ได้

ที่ดินพิพาทเดิมเป็นของโจทก์ แต่ต่อมาโจทก์ขายให้แก่จำเลยและจำเลยได้ขอออก หนังสือรับรองการทำประโยชน์มีชื่อจำเลย เป็นเจ้าของ และหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวตกอยู่ ภายใต้เงื่อนไขการห้ามมิให้โอนภายใน 10 ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 แม้จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายและโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้วก็ตาม แต่เมื่อประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 วรรคหนึ่ง ไม่มีข้อความตอนใดที่ระบุว่าห้ามมิให้ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่นภายในกำหนดสิบปีนับแต่วันได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์เฉพาะการโอนโดยทางนิติกรรมแต่ในทางตรงกันข้ามกลับมีบัญญัติไว้ในมาตรา 31 วรรคสองว่าความในวรรคหนึ่งมิให้ใช้บังคับแก่กรณีที่ที่ดินนั้นตกทอดทางมรดก ซึ่งการตกทอดทางมรดกก็มิใช่นิติกรรม จึงเป็น การเน้นให้เห็นเจตนารมณ์ของบทบัญญัติดังกล่าวว่า แม้การที่ ที่ดินซึ่งอยู่ในเงื่อนไขห้ามโอนนี้ต้องเปลี่ยนมือไปเพราะ การตกทอดทางมรดกซึ่งเป็นไปโดยผลของกฎหมายมรดกก็ยังต้อง บัญญัติเป็นข้อยกเว้นไว้ ดังนั้นการใดที่เป็นเหตุให้ที่ดิน ซึ่งอยู่ในเงื่อนไขห้ามโอนโอนจะต้องโอนไปและการนั้น มิได้บัญญัติเป็นข้อยกเว้นไว้ในมาตรา 31 วรรคสอง ย่อมไม่อาจ โอนที่ดินดังกล่าวโดยอาศัยการนั้นได้ในทุกกรณี โจทก์จึง ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทกลับมาเป็น ชื่อของโจทก์ได้อีก

แม้จะรับฟังตามที่โจทก์นำสืบว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยแต่เมื่อขณะทำการซื้อขายที่ดินพิพาทยังอยู่ในระยะเวลาห้ามโอนที่ดินพิพาทภายในกำหนดสิบปีนับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาท ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยและการที่จำเลยส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ ประกอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 แม้โจทก์จะครอบครองที่ดินพิพาทมานานเพียงใดก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง ที่ดินพิพาทยังเป็นของจำเลยอยู่