คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อายุสัญญา

จำเลยเช่าห้องโจทก์ 2 ห้อง คือ ห้องเลขที่ 123-125. ตามสัญญาเช่ากำหนดว่า ค่าเช่าเดือนละ 500 บาท. มิได้แบ่งเป็นค่าเช่าห้องละ 250 บาท. เคหะหลังที่เช่าจึงมิใช่เคหะคุ้มครองตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504.
เงินแป๊ะเจี๊ยะคือเงินกินเปล่า ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า แม้จำเลยจะให้ผู้ให้เช่าไป ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่ามีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา. นอกจากนี้ในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับผู้ให้เช่ามิได้ระบุถึงเงินรายนี้ที่จะให้เห็นว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษเกี่ยวกับการให้เช่าจนตลอดชีวิต และต่อไปจนถึงบุตรภรรยาจำเลยด้วย. อันจะทำให้เข้าใจได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ นอกไปจากให้ค่าแป๊ะเจี๊ยะตามปกติธรรมดาของการเช่า. เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าธรรมดาไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อายุของการเช่าคงลดลงมาให้มีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี. พ้นกำหนดแล้วถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา. โจทก์บอกเลิกการเช่าล่วงหน้าตามกฎหมายแล้ว ย่อมฟ้องขอให้ขับไล่ได้.
เมื่อสัญญาเช่ามีผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3ปี กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ไม่มีผลบังคับกันต่อไป. เพราะไม่ได้จดทะเบียนไว้. จึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเหลืออยู่.และโดยที่ผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ต่อมาโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง. จึงถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา.และข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าเดิมย่อมระงับและหมดสิ้นไปจึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่จะบังคับให้ไปจดทะเบียนได้ตามที่จำเลยขอ.
เมื่อการซ่อมแซมเป็นการซ่อมเพื่อความสะดวกสะบายในการอยู่และความสวยงาม. ไม่ใช่ต้องซ่อมเพราะความจำเป็นและสมควรเพื่อการรักษาทรัพย์ที่เช่า. ทั้งบางรายการก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อย. ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินค่าซ่อมแซมอาคารพิพาท.

ผู้ร้องทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึกแถวที่โจทก์นำยึดมีกำหนด 15 ปีโดยจดทะเบียนการเช่ามีข้อสัญญาว่า หากผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 3 ครั้งติดๆ กันยอมยกสิ่งปลูกสร้างให้เป็นกรรมสิทธิ์ ดังนี้ ก่อนเจ้าพนักงานบังคับคดีนำยึดตึกแถวพิพาทจำเลยยังไม่ผิดนัดชำระค่าเช่าจำเลยยังไม่ผิดสัญญาตึกพิพาทยังเป็นของผู้ร้องผู้ให้เช่าอยู่ไม่ใช่ทรัพย์สินที่โอนกันไม่ได้ตามกฎหมายหรือตามกฎหมายย่อมไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี
จำเลยปลูกสร้างตึกพิพาทลงในที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า ซึ่งมีกำหนดระยะเวลา 15 ปีจึงจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินเมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบอายุตึกพิพาทยังไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน

โจทก์ฎีกาว่า แม้จะบังคับให้จำเลยต่อสัญญาเช่าที่ดินให้โจทก์ 10 ปีไม่ได้ เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ศาลน่าจะบังคับให้จำเลยต่อสัญญาเช่าให้โจทก์ 3 ปีได้ เมื่อข้อเท็จจริงในสำนวนปรากฏว่านับแต่สัญญาเช่าเดิมสิ้นอายุโจทก์ได้ครอบครองที่ดินที่เช่ามาจนถึงเวลานี้เกิน 3 ปี แล้วฎีกาของโจทก์จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องวินิจฉัยต่อไป

หากสัญญาเช่าตึกพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนมิใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่ต้องจดทะเบียนการเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ขึ้นไปแล้ว สัญญานี้ก็คงผูกพันเฉพาะผู้ที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับจำเลย ไม่+มากับตึกพิพาทที่โจทก์ซื้อจากเจ้าของเดิม
จำเลยทำสัญญาเช่าตึกกับเจ้าของเดิมมีอายุ 3 ปี 2 ฉบับ มีอายุ 2 ปี 2 ฉบับ ต่อกันไปรวมเป็น 10 ปี โดยไม่จดทะเบียน ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้น โจทก์รับโอนตึกที่จำเลยเช่ามา โจทก์จึงฟ้องจำเลยได้เพราะสัญญาหมดอายุแล้ว ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตแต่อย่างใด

คำมั่นที่ผู้ให้เช่าตกลงว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วยินยอมจะให้ต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีกได้นั้น ผู้เช่าต้องแสดงความจำนงขอปฏิบัติตามคำมั่นเสียก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า มิฉะนั้น หามีผลที่จะบังคับกันได้ไม่

สัญญาเช่าที่มีข้อสัญญาผูกพันคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ว่าการเช่าจะต้องมีอยู่ตลอดไป เว้นแต่จะมีเหตุการบางประการเกิดขึ้นนั้น เป็นสัญญาที่มุ่งหวังประโยชน์ในการเช่า กันเกิน 3 ปียัดต่อ ป.พ.พ.ม. 538 ไม่มีผลใช้บังคับได้เกิน 3 ปี

หนังสือสัญญาขายฝากบรรทัดต้นที่หัวเรื่องมีความบันทึกว่า หนังสือสัญญาขายฝากกรรมสิทธิที่ดิน ต่อจากนั้นมีวงเล็บ ในวงเล็บมีบันทึกว่า มีกำหนด 18 เดือน ต่อจากบรรทัดนั้นลงมามีข้อความในเรื่องการขายฝากแต่ไม่มีข้อความกำหนดเวลาไถ่กัน ดังนี้ ถือได้ว่า ข้อความในวงเล็บที่ว่ามีกำหนด 18 เดือนนั้น คือเป็นอายุของสัญญา นัยหนึ่งก็คือกำหนดเวลาไถ่

หนังสือสัญญาขายฝากบรรทัดต้นที่หัวเรื่องมีความบันทึกว่า หนังสือสัญญาขายฝากกรรมสิทธิ์ที่ดิน ต่อจากนั้นมีวงเล็บในวงเล็บมีบันทึกว่ามีกำหนด 18 เดือน ต่อจากบรรทัดนั้นลงมามีข้อความในเรื่องการขายฝากแต่ไม่มีข้อความกำหนดเวลาไถ่กัน ดังนี้ ถือได้ว่า ข้อความในวงเล็บที่ว่ามีกำหนด18 เดือนนั้น คือเป็นอายุของสัญญา นัยหนึ่งก็คือกำหนดเวลาไถ่

สัญญาต่างตกลงทำสัญญาจ้างพิมพ์หนังสือพิมพ์รายวันมีกำหนด + เดือน เข่นนี้มิได้หมายความว่าเมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาแล้ว คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งจำต้องปฏิบัติตามสัญญาต่อไปอีก ข้อความในสัญญามีว่า สัญญาฉบับนี้มีอายุสามเดือนนับตั้งแต่ทั้งสองฝ่ายได้ลงนามในสัญญา+แปลกำหนดอายุความสัญญา + เดือนนี้ใช้ได้เฉพาะเมื่อไม่มี+ผิดสัญญา คู่สัญญาจึงจะต้องปฏิบัติตามข้อสัญญา

คู่สัญญาต่างตกลงทำสัญญาจ้างพิมพ์หนังสือพิมพ์รายวันมีกำหนด3 เดือน. เช่นนี้มิได้หมายความว่า เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาแล้ว คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งจำต้องปฏิบัติตามสัญญาต่อไปอีก. ข้อความในสัญญามีว่า สัญญาฉบับนี้มีอายุสามเดือนนับตั้งแต่ทั้งสองฝ่ายได้ลงนามในสัญญา. ต้องแปลกำหนดอายุความสัญญา3 เดือนนี้ใช้ได้เฉพาะเมื่อไม่มีการผิดสัญญา. คู่สัญญาจึงจะต้องปฏิบัติตามข้อสัญญา.