คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่าต่อ

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาท ซึ่งเป็นของโจทก์เพราะสัญญาเช่าสิ้นอายุ การที่จำเลยเช่าที่ดินซึ่งปลูกห้องพิพาทจากวัดไม่อาจทำให้จำเลยมีสิทธิเหนือห้องพิพาท ซึ่งเป็นของโจทก์ได้
โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว การที่จำเลยเพียงแต่ตอบโจทก์ไปว่าต้องการเช่าต่อในอัตราค่าเช่าเดิมนั้น ถือไม่ได้ว่าได้มีสัญญาเช่ากันต่อไป เพราะโจทก์ไม่ได้สนองรับว่าจะให้เช่าในอัตราค่าเช่าเท่าเดิมตามที่จำเลยเสนอ

ทำสัญญาเช่าห้องกันมีกำหนด 3 ปี สัญญาข้อหนึ่งมีว่า "เมื่อผู้ให้เช่าจะต้องการคืนห้องทั้งสองฝ่ายจะต้องบอกให้รู้ล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนไม่น้อยกว่า 30 วัน" แต่คู่สัญญาก็ได้เขียนสัญญาต่อไปอีกข้อหนึ่งว่า "เมื่อสิ้นอายุสัญญาฉะบับนี้แล้ว ผู้ให้เช่ายินดีจะทำสัญญาต่อให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกเป็นงวด ๆ จนครบ 10 ปี" ดังนี้ ก็ต้องแปลข้อสัญญาข้อหลังนี้เป็นข้อยกเว้นข้อสัญญาข้อแรกเสียแล้ว โดยผู้ให้เช่ายอมสละสิทธิตามที่เขียนไว้แต่เดิมในข้อแรกนั้นเสียแล้ว ฉะนั้นเมื่อผู้เช่าได้แสดงเจตนาขอเช่าต่อไปแล้ว ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกของโจทก์โดยอ้างว่าจำเลยเข้าอยู่โดยละเมิดไม่เกี่ยวกับสัญญาเช่า จำเลยต่อสู้ว่าบิดาจำเลยเช่าตึกของโจทก์ในนามของห้างหุ้นส่วน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้ว และจำเลยก็เป็นหุ้นส่วนด้วยสัญญาเช่ายังไม่หมดอายุ และว่าจำเลยได้เข้าอยู่ในตึกเช่าร่วมกับบิดาตลอดมา เมื่อบิดาถึงแก่กรรมจำเลยก็ได้แจ้งความจำนงขอถือสัญญาเช่าต่อไปและได้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือภายในกำหนด 30 วันแล้ว ได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯ ดังนี้แม้ศาลจะไม่ยอมให้จำเลยสืบพยานในข้อที่ว่าห้างหุ้นส่วนเป็นผู้เช่าไม่ได้ เพราะเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารก็ตาม ศาลก็ยังต้องให้สืบพยานในประเด็นข้อหลังคือจำเลยได้อาศัยอยู่ในตึกรายนี้ร่วมกับบิดา ซึ่งเป็นผู้เช่า และเมื่อบิดาตาย จำเลยได้แจ้งความจำนงเป็นหนังสือขอเช่าต่อไปกับโจทก์ภายในกำหนด 30 วัน ฯลฯจริงหรือไม่ก่อน

ทำสัญญาเช่าและมีข้อสัญญาว่า "ถ้าครบกำหนด 2 ปีตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปีและเมื่อแจ้งความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และเมื่อครบแล้วก็มีสิทธิเช่นนี้ในเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว" ดังนี้ เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าซึ่งสมบูรณ์ผู้เช่าบังคับตามสัญญาได้ กรณีเช่นนี้มิใช่เงื่อนไขตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 152

ทำสัญญาเช่าสวนยาว โดยผู้เช่ารู้ว่าต้นยางยังเล็กกรีดยางยังไม่ได้นั้น ไม่เป็นเหตุให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะทำสัญญาเช่าสวนกันเองมีกำหนด 1 ปี เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้ว ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าถือว่าเช่ากันต่อไปตามสัญญาเดิม ในกรณีเช่นนี้ผู้ให้เช่าฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระมีจำนวนเกินกว่า 3 ปีได้ผู้ให้เช่าเรียกดอกเบี้ยในเงินค่าเช่าค้างชำระได้ร้อยละ 7 ครึ่งต่อปีนับแต่วันผู้เช่าผิดสัญญาส่งค่าเช่า

สัญญาเช่าทำก่อนประมวลแพ่งก็มีผลอย่างเดียวกับในสมัยใช้ประมวลแล้ว การที่ผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินที่เช่าต่อไปเมื่อสิ้นระยะเวลาเช่าเดิมนั้นถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา

ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติว่า "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้หรือไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี" เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท จากโจทก์เป็นเวลา 21 ปี นับแต่วันที่ 8 มิถุนายน 2532 แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี คือวันที่ 8 มิถุนายน 2535 เท่านั้น แต่หลังจากครบกำหนดดังกล่าวแล้ว จำเลยยังคงเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ซึ่งโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ จำเลยได้รับเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2544 ตามใบตอบรับไปรษณีย์ การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงมีผลตามกฎหมายแล้ว จำเลยต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท หาใช่โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าไม่